«Спрос неоднородный», - Николай Зырянов о ситуации на рынке коммерческой недвижимости

Николай, как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга?  

– Для корректного ответа на этот вопрос необходимо уточнить, что недвижимость в целом и коммерческая недвижимость, в частности, очень неоднородна. Различные сегменты чувствуют себя всегда по-разному. Даже объекты в пределах одного сегмента могут вызывать разный интерес.

Например, сегмент качественной складской недвижимости в Екатеринбурге не испытывает особых проблем, вакантных площадей на рынке практически нет, ставки аренды соответствуют ожиданиям владельцев. Главная причина такого положения – традиционный дефицит предложения в этой сфере.

В стрит-ритейле идет процесс смены арендаторов. На центральных улицах города магазины розничной продовольственной и непродовольственной торговли сменяются предприятиями общественного питания, банками и отчасти салонами связи. Этот процесс обусловлен изменением потребительского поведения покупателей: шоппинг практически полностью переместился в торговые центры. Смена арендаторов поддерживает спрос, но при условии корректировки ставок аренды применительно к меняющемуся профилю арендаторов. В противовес общей тенденции снижения деловой активности может наблюдаться локальный рост спроса. Например, открывшееся популярное предприятие общественного питания начинает генерировать повышенный клиентский трафик, и окружающие помещения могут заинтересовать арендаторов с аналогичным профилем, чтобы использовать эффект синергии.  

Надо сказать, что для профессионалов рынка недвижимости общие тенденции не являются показателем реального состояния дел.

Офисная недвижимость не демонстрирует активного спроса. Такая ситуация объясняется как общим спадом в экономике и уменьшением деловой активности хозяйствующих субъектов, так и перепроизводством в сегменте бизнес-центров. Реальные потребности бизнеса в офисных помещениях в Екатеринбурге не требуют такого количества квадратных метров, которые были построены в последнее время.

 Как ведут себя цены на коммерческую недвижимость?

– Средние показатели цен снижаются, однако, это в большей степени нахождение реального, адекватного уровня цен. До недавнего времени ценообразование на рынке коммерческой недвижимости было заимствовано с рынка жилья, и не соответствовало общепринятой мировой практике, согласно которой одним из главных критериев определения стоимости объекта является его потенциальная доходность для инвестора. Наиболее яркий пример – определение стоимости помещения, в котором располагается первый в СССР ресторан McDonalds в Газетном переулке в Москве. Исходя из локации, можно предположить, что такое помещение должно стоить миллионы – Тверская, недалеко от Государственной Думы, Кремля и Красной площади. Исторический центр, высокий туристический трафик и тому подобное. Но мало кто знает, что долгосрочным договором аренды, заключенным еще в конце 80-х годов, предусмотрена символическая ставка арендной платы – 1 рубль. Реальной возможности изменить эту ставку аренды нет, Правительство Москвы безуспешно пыталось сделать это в арбитражном суде. Исходя из такой потенциальной доходности, это помещение вообще не интересует инвесторов, что подтверждается неоднократными попытками продать его.

То же самое с любым другим объектом – его стоимость зависит от потенциально возможного чистого арендного дохода и ожидаемой инвестором ставки доходности.

Все остальные аргументы – сравнение с аналогами, данные о других сделках, уровень отделки и т.д. – по большому счету только маркетинг. Квадратный метр киоска у выхода из метро или в другом транспортно-пересадочном узле может стоить больше квадратного метра в бизнес-центре класса «А» именно по причине размера приносимого дохода.

Можно сказать, что сложившийся до кризиса средний уровень цен на коммерческую недвижимость не соответствовал ее реальной стоимости. В настоящее время под влиянием комплекса различных факторов происходит закономерная корректировка, которая пойдет на пользу всему рынку. Конечно, такая ситуация не соответствует ожиданиям инвесторов, купившим объекты на докризисном пике цен, но она является ярким подтверждением известного экономического тезиса о том, что бесконечного роста цен не должно быть, и периоды роста закономерно сопровождаются периодами снижения. Экономика в целом и рынок коммерческой недвижимости, в частности, развиваются по циклической модели.

Можно ли сказать, что объем строительства объектов коммерческой недвижимости сократился?

– Безусловно. В ситуации неопределенности в экономике и невозможности просчитать период заполнения и ставки аренды девелоперы предпочитают не начинать новые проекты даже при наличии достаточных для этого денежных средств. Каждый девелопер перед началом проекта решает архисложную задачу прогнозирования спроса на 5-7 лет вперед. Нестабильность мировой и российской экономики сопровождается непредсказуемостью федеральных и областных властей, а также заметно ускорившимися процессами изменения поведения потребителей. Для успешной реализации проекта необходимо спрогнозировать как спрос, так и условия хозяйствования не только в момент пуска объекта в эксплуатацию, но и на запланированный период окупаемости. Сделать это сейчас очень сложно, риски просчетов несоизмеримо выросли, и только немногочисленные игроки могут позволить себе рискнуть в таких условиях.

Коммерческая недвижимость до сих пор вызывает внимание у инвесторов?

– В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости отсутствуют признаки грядущего бурного роста, поэтому повышенным вниманием инвесторов она пока не пользуется. Да и что считать повышенным вниманием? Инвестору сейчас очень непросто принимать решение о покупке, поскольку у него нет достаточного количества данных для анализа. Для того чтобы сделать качественный выбор между инвестицией в недвижимость и каким-либо другим альтернативным вложением, необходимо как минимум располагать корректными данными о ставках капитализации. Но сейчас даже консультанты из большой четверки не публикуют эти данные в связи с отсутствием достаточного количества инвестиционных сделок на рынке.  

Несмотря на это, инвестиционные сделки происходят, но в том случае, когда заявленная продавцом цена соответствует инвестиционным ожиданиям потенциальных покупателей.

Например, выкуп торгового центра Corteo – это очевидно инвестиционное вложение.

В то же время периодически появляется информация о несостоявшихся аукционах по причине отсутствия заявок. Примеры –  офисное здание на Ленина 38а и недостроенное здание на Октябрьской площади. В обоих случаях отсутствие интереса вызвано неадекватной ценой предложения. Объект на Октябрьской площади может представлять интерес только как земельный участок, поскольку расположенное на нем незавершенное здание проектировалось еще в начале 1990-х, к настоящему времени оно устарело и морально, и технически, и физически. Возможность приспособить его к современным требованиям отсутствует. Единственный выход – полный разбор долгостроя, новое проектирование и строительство.

Объект на Ленина 38а, кроме не соответствующей потенциальной доходности цены, несет в себе такую же проблему. В настоящее время это офисное здание класса «С», затраты на повышение его класса до «Б» соизмеримы с новым строительством. Перепроизводство офисных помещений и просто отсутствие возможности организовать достаточное количество парковочных мест объясняют пассивность инвесторов.

Вообще интерес инвесторов к рынку коммерческой недвижимости не может возникнуть сам по себе, без соответствующей поддержки. Поскольку коммерческая недвижимость ориентирована на бизнес, источником роста спроса будет повышение инвестиционной привлекательности региона и города.

Спрос не коммерческую недвижимость находится в прямой зависимости от создания новых рабочих мест и увеличения потребности в дополнительных площадях. В ситуации тотальной экономии и оптимизации сложно ожидать, что предприниматели задумаются о расширении площади своих офисов.

В то же время высвобождение офисных сотрудников и их возможное перепрофилирование в самозанятых граждан может стимулировать спрос на небольшие помещения производственного назначения – я говорю о так называемой «гаражной экономике». Если анализировать социальные сети, то можно заметить, что растет предложение новых товаров и услуг, выпускаемых небольшими производителями. Таким субъектам необходимы не бизнес-центры, а скорее бизнес-парки с возможностью компактного размещения в одном месте небольшого офиса, производства или склада. 

Думаю, что такой сегмент может быть источником роста.

Та же ситуация и с офисными помещениями. Самозанятые граждане (фрилансеры) рождают спрос на коворкинги – давно известная на Западе форма организации офисного пространства, набирающая популярность в Екатеринбурге. Свидетельство правильности этого предположения – успешный пример коворкинга «Соль» и начало работы в Екатеринбурге компании Regus – крупного международного оператора.

Много ли коммерческих площадей простаивает сейчас без арендаторов?

– Относительно надежная статистика по вакансии есть только в отношении офисных площадей. По данным аналитического отдела УПН, в классе «А» свободно около 18% помещений, в классе «Б» – около 20%. По помещениям стрит-ритейла надежной статистики нет.

Развития рынка коммерческой недвижимости тормозит и отсутствие необходимой статистики, на основе которой можно было бы делать обоснованные прогнозы относительно будущих потребностей в недвижимости.

Статистические переписи, например в США, предоставляют огромный массив информации о проживающих на территории людях, с разделением по возрасту, величине доходов, уровню образования и т.п. Также доступна информация о коммерческой недвижимости с разделением на группы. Обработка такой информации в коммерческих интересах – это целое направление бизнеса. Причем результаты такой обработки очень наглядны – в виде карт и диаграмм, анализируя которые можно правильно определить место размещения и характеристики объекта.

Если наши органы государственной статистики смогут предоставлять примерно такую же информацию по запросам, это значительно облегчит процесс принятия решения о начале проектирования и строительства.

Можно, конечно, запрашивать такую информацию в специализированных фирмах, но стоимость таких услуг достаточно велика, а достоверность и корректность полученных результатов оставляет вопросы.

Стали ли арендаторы обращать внимание на более дешевые или удаленные от центра офисы?

– Я бы не сказал, что спрос активно перемещается на окраины, даже экономия и оптимизация должны быть разумными и не переходить известные пределы. Предпринимателям, ведущим «клиентский» бизнес, нужно быть ближе к ним. Сейчас то время, когда можно воспользоваться ситуацией и арендовать помещения, которые ранее были недоступны по причине высоких ставок. Если снижаются ставки в бизнес-центрах класса «В», то я не вижу очевидных причин переезжать в бизнес-центр класса «С». Если думать о перспективе своего бизнеса на несколько лет вперед, то разумнее при возможности повышать качество занимаемых помещений, а не снижать его.

Логистика занимает важное место в структуре затрат. Если и офис, и клиент расположены на окраинах в противоположных частях города, то выросшие расходы на доставку и разъезды могут свести на нет возможную экономию на аренде. Кроме того, может сыграть свою роль недовольство сотрудников сложностями проезда на работу и обратно.

Отражается ли политика ЦБ на взаимоотношениях застройщиков коммерческой недвижимости и банков?

– Мне кажется, что таких отношений сейчас практически нет, и политика ЦБ не сделает хуже то, что и без того очень плохо.

Одним из факторов, сдерживающих развитие рынка коммерческой недвижимости, является практически полное отсутствие у застройщиков доступа к длинным инвестиционным деньгам. Банки не горят желанием финансировать стройки, если только это не масштабные инфраструктурные проекты, которые финансируются по разнарядке.

Толчком для оживления строительства может стать формирование рынка коллективных инвестиций. У граждан есть накопления, порой они готовы вложиться в строящиеся объекты коммерческой недвижимости, но отсутствие реально работающего механизма коллективных инвестиций останавливает их.

За границей одними из важных институциональных инвесторов являются различного рода фонды – пенсионные, инвестиционные и т.п. У нас в силу молодости финансового рынка это направление пока не развито. Негосударственные пенсионные фонды если и финансируют проекты, то только внутрикорпоративные.

Паевые инвестиционные фонды, к сожалению, дискредитировали себя и фактически неспособны стать эффективно работающим механизмом коллективных инвестиций. Деньги, которые население забрало из вкладов в банках, пока не вернулись в экономику и никак не работают.  Создание условий, при которых эти деньги можно направить в строительство с обеспечением гарантий сохранности для вкладчиков, приемлемой доходности и достаточного срока инвестиций для застройщиков, – не простая задача. В рамках действующего правового поля она трудно выполнима. Возможно, для этого нужно законодателям с участием девелоперов разработать новый механизм, проанализировав зарубежный и отечественный опыт.