Сэкономить на аренде инновационного офиса? «Ноу-хау не пройдет!»

Сегодня много говорят о различных ноу-хау в офисных и бизнес-центрах — это и сертификация, и энергоаудит, и установка систем автоматизации, и т. д. Участники рынка разделились на два полярных лагеря: одни утверждают, что за инновациями будущее, другие уверены — излишне развитая инфраструктура современного БЦ является средством дополнительного дохода для собственников здания, а не бонусом для арендаторов. В одном они сходятся: на спрос продолжают влиять расположение, паркинг и цена, все остальное отходит на второй план.

В топ-8 бизнес-центров России, составленном аналитиками «ДК», вошли семь БЦ класса A и один — класса B+. Несмотря на общий класс, представленные объекты сильно различаются по набору опций — от вертолетной площадки и офиса, в котором можно жить, в московском БЦ до вполне стандартного офисника в Челябинске. С подробным исследованием вы можете ознакомиться на портале «ДК». Екатеринбург в обзоре представлен БЦ Summit (ул. 8 Марта — Декабристов). На продажу и в аренду здесь предлагаются помещения площадью от 60 кв. м до 1,3 тыс. кв. м (этаж), планировки — open space, высота офисного этажа — 3,2 м. Предусмотрена и охраняемая подземная парковка (220 м/мест, с возможностью круглосуточной аренды), и кондиционирование, и противопожарные системы, и т. д. К дополнительным опциям отнесены: индивидуальный микроклимат в каждом офисе, поэтажное охранное телевидение и др.

Опрошенные «ДК» эксперты выражают консервативный взгляд на современные офисы, впрочем, отмечая, что для дальнейшего развития рынку нужно сначала решить текущие насущные проблемы. Об экономии на инновациях говорить пока не приходится.

Инновации в бизнес-центрах должны работать на экономию

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

— Рынок офисов разделен на классы не только из-за того, что здания строятся из разных материалов и в них используется разное инженерное оборудование. Это следствие того, что на рынке действуют арендаторы с различными требованиями к офисному пространству. Любые инновации в бизнес-центрах должны быть целесообразны и востребованы. Как правило, они обоснованы либо требованиями арендаторов, либо продиктованы самим собственником, который стремится снизить затраты на эксплуатацию.

Рынок офисов Екатеринбурга продолжает насыщаться, но выбор у арендаторов сейчас скорей количественный, чем качественный. Не надо забывать и то, что значительная часть новых офисных центров изначально строится с целью продажи «в нарезку». А в этом случае у девелопера нет серьезных стимулов внедрять дорогое оборудование и системы, которые позволяют экономить в долгосрочном периоде. Все это забота будущих собственников, которые пока не задумываются об этом, приобретая свои 30-50-100 кв. м.

Офисным центрам не нужны ноу-хау

Андрей Горбунов, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна»:

— К инновациям и ноу-хау в коммерческой недвижимости я отношусь скептически. Для потенциальных собственников и арендаторов важны, прежде всего, расположение объекта, инфраструктура и цена. Все остальное — из разряда рекламных фишек. Например, сертификация. От того, что офисник получил класс А+, он что, стал лучше? Другое дело, если центр «подгоняют» под сертификацию, т. е. реально изменяют его характеристики. Но в Екатеринбурге я с таким пока еще не встречался. То же — и с энергоаудитом, системами автоматизации и т. д.

Я много раз участвовал в сдаче помещений в аренду и еще ни разу не видел, чтобы офисный центр, расположенный неудачно и имеющий высокую арендную ставку из-за какого-то объявленного ноу-хау, пользовался большим спросом. Зато знаю много обратных примеров, когда безо всяких инноваций площади расхватывались как пирожки в самом обычном офиснике, но в удачном месте и по вменяемой цене.

Парковки важнее

Алексей Мальцев, генеральный директор УК «R.management»:

— Называть офисный или бизнес-центр инновационным — значит жонглировать терминами. В мире есть примеры экологичных, или так называемых «зеленых» коммерческих зданий, но этот стандарт в Екатеринбурге пока недостижим. Арендатору в офисном центре надо не так много, главное — удобное местоположение, развитая инфраструктура, адекватные планировки, удобная «нарезка» и нормальная цена. Арендатору не интересно, как устроена система кондиционирования. Главное, чтобы она была и работала. А на чем она будет работать: на ядерном реакторе или на паровом двигателе — это дело десятое. Арендатору важно получить понятные услуги по понятным ценам.

Офисникам не нужны нововведения — нужнее нормальные парковки! Я, с одной стороны, понимаю собственников: затраты на паркинг иногда соизмеримы со строительством самого здания. Но после сдачи здания эту проблему не решить. Поэтому не надо искать уникальных конкурентных преимуществ — нужно нормально строить.

Читайте также:

Инструкция для покупателя: Инновационные офисы в Екатеринбурге — настоящее или будущее?

Современный ритм жизни требует новых решений для создания и обустройства офисов. «ДК» разбирается, способны ли коммерческие объекты Екатеринбурга удовлетворить запросы собственников и арендаторов.