Год после кризиса на рынке недвижимости

После финансовых потрясений августа-98 прошел год: пора подводить итоги. Затронув все сферы жизни, кризис не мог не отразиться и на рынке недвижимости, который был сильно привязан к курсу доллара.

Михаил ХОРЬКОВ,

начальник аналитического отдела

Риэлтерского Информационного

                                                                                                                                                                       Центра

К августу 1998 г. рынок недвижимости Екатеринбурга был одним из са-
мых развитых в стране. Ежемесячно заключалось более полутора тысяч
сделок купли-продажи квартир. Число агентств недвижимости в городе было более 200, из них около 130 были объединены в Уральскую палату недвижимости, профессиональное объединение участников рынка. За годы функционирования рынка выделилось несколько групп агентств. Одни из них пошли по пути предоставления максимально широкого спектра услуг населению, другие выбрали путь специализации своей деятельности в определенном направлении. Некоторые агентства имеют достаточно широкую филиальную сеть и обладают большими финансовыми возможностями, другие — небольшие организации, имеющие в своем штате лишь нескольких агентов. Несмотря на прогнозы некоторых специалистов, резкого сокращения количества агентств в городе после кризиса не произошло.

Если для некоторых отраслей народного хозяйства кризис открыл новые возможности развития, новые перспективы, то на рынок недвижимости он оказал самое неблагоприятное воздействие. Во-первых, если до кризиса существовало несколько программ, которые хотя и с большой натяжкой, можно было назвать ипотечными, то после финансовых потрясений они были свернуты. Во-вторых, кризис неблагоприятно отразился на некоторых компаниях, занимающихся строительством элитного жилья. В-третьих, из-за роста цен наступила стагнация рынка, когда продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, проявляя минимум активности.

Рынок жилья

Более подробно рассмотрим динамику цен на жилье (см. диаграмму №1). Тот факт, что около 94% жилья на вторичном рынке выставлялось в долларовом эквиваленте, отразился на цене квартир. Рублевые цены повышались пропорционально росту курса доллара. Не оправдались опасения некоторых аналитиков по поводу повышения долларовых цен, что неоднократно случалось в периоды финансовой нестабильности. Цены на объекты недвижимости до сентября по-прежнему выставлялись в долларах, причем долларовые показатели не снижались. В этой ситуации владельцы долларов не спешили расставаться с ними, а владельцы рублей были не в состоянии расплатиться по текущему курсу. Усугубил ситуацию тот факт, что из оборота вышли денежные средства, зависшие в банках, которые прекратили выплаты своим клиентам. Следствием такого положения стала стагнация рынка. В этих условиях количество сделок купли-продажи значительно сокращается. Возрастает количество обменных вариантов. Продавцы постепенно осознали необходимость формирования стоимости объектов исходя из реального уровня спроса и предложения, а не курса доллара. Медленно формируется новый рынок с более реальными ценами. Постепенно, снижаясь, цены приближаются к равновесной отметке. К декабрю 1998 срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) составляет 2,5 месяца, происходит значительный рост количества сделок, который объясняется несколькими факторами. Во-первых, опасения людей в политической и экономической нестабильности заметно снизились, и население начало тратить придержанные в сентябре-октябре сбережения. Кроме того, многие вкладчики начинают извлекать вклады из банков, замороженные в августе 1998 г. Во-вторых, дополнительным стимулом для приобретения недвижимости в конце 1998 года явилось широкое обсуждение в прессе ожидавшегося 24 января вступления в действие «Закона о государственном контроле над соответствием крупных расходов», хотя в дальнейшем в связи с переносом срока введения этого закона, по крайней мере на год, действие этого фактора прекратилось. В-третьих, в конце года многие граждане торопились приобрести жилье, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу по подоходному налогу. Возможное влияние могли оказать также психологические особенности людей, которые стремятся завершить все хлопотные дела в старом году.

К январю 1999 года средние цены в долларах упали до уровня конца 1994 года. В марте динамика снижения цен на недвижимость сокращается. Рынок постепенно активизируется, можно даже говорить о начале его оживления. Несомненно, положительное влияние на него оказала относительная стабилизация курса доллара и сложившийся уровень цен, что привлекло на рынок дополнительных продавцов, а приемлемые предложения увеличили количество продаж. Таким образом, к апрелю-маю 1999 года рынок недвижимости начал проявлять признаки стабилизации, темпы снижения цен, сроки реализации квартир сократились. Относительно быстрое утверждение Сергея Степашина на посту премьер-министра после правительственного кризиса в мае 1999 позволило удержать курс доллара в разумных рамках. Этот факт позволил рынку недвижимости сохранить тенденцию нормализации цен. В июне-июле на рынке начинают проявляться первые признаки того, что цены вплотную приблизились к уровню, который отражает реальное положение дел.

Индексы цен на жилье за последние три месяца:

Достаточно низкое снижение средней цены 1 кв. м жилья в мае объясняется некоторым ростом курса доллара, который был вызван правительственным кризисом. Достаточно быстрое урегулирование этой проблемы, а также активные действия Центрального Банка России позволили остановить его рост. Это благоприятно сказалось на рынке недвижимости. Причиной высоких темпов снижения цен в июне (около 4%) стал низкий спрос со стороны населения. Следует отметить, что эта ситуация довольна характерна для этого времени года (период отпусков). На рынке сезонное затишье. В июле 1999 сокращаются не только темпы снижения цен, но и сроки экспозиции квартир. Наиболее низкие сроки наблюдаются в секторе одно— и двухкомнатных квартир. Объясняется это несколькими факторами. Во-первых, данные квартиры самые дешевые, а платежеспособный спрос на сегодня находится на невысоком уровне. Во-вторых, темпы снижения цен на эти объекты близки к нулю. Более того, в отдельных районах наблюдается даже незначительное повышение средних цен на дешевые объекты. В-третьих, именно эти категории квартир наиболее часто участвуют в обменных вариантах.

Сейчас цены на дешевое жилье практически стабилизировались, а в отдельных районах (Пионерский, Эльмаш, Уралмаш) в последнем месяце наблюдался даже незначительный рост. Цены на 3-х, 4-комнатные квартиры продолжают падать, причем темпы снижения остаются относительно высокие. Связано это с тем, что в прошлые месяцы, когда цены на дешевые квартиры падали достаточно сильно, цены на эти категории квартир оставались явно завышенными. Это привело к тому, что средний срок экспозиции для этих квартир составил более 5 месяцев. Сейчас продавцы вынуждены значительно снижать цены на дорогие квартиры, в противном случае 5-месячный срок их реализации может вырасти еще больше.

В августе 1999 года Борис Ельцин решил отметить годовой юбилей обвала рубля отставкой уже 3-го за прошедший год правительства, что, безусловно, вызвало скачок курса доллара, а значит рост рублевых цен на недвижимость. Хотя в дальнейшем, как и после отставки Примакова, ситуация на валютном рынке стабилизировалась, но тем не менее, рубль не вернулся на свою прежнюю отметку. На 10 августа 1999 года средние цены квартир, выставленных на продажу, выглядели следующим образом:

Офисы

На рынке офисных помещений ценовая динамика была похожа на ситуацию на рынке недвижимости (см. диагр. 2).

Мы предоставляем вашему вниманию график, отражающий динамику цен в центре города. Это связано с тем, что центр — наиболее привлекательный для предпринимателей район и основная доля предложения коммерческой недвижимости приходится именно на него. В августе-сентябре 1998 года цены на офисы стремительно повышаются. Наметившаяся тенденция к снижению рублевых цен в октябре-ноябре была остановлена очередным ростом курса доллара в декабре, который оказал более существенное влияние на этот сегмент, чем на рынок жилья. В дальнейшем, до последнего времени ситуация на рынке офисов развивалась подобно жилищному рынку. В июле, в отличие от квартирного рынка, цены на офисы падают более высокими темпами. Если в предыдущие месяцы темпы снижения находились на уровне 3%, то в июле средняя стоимость коммерческой недвижимости упала почти на 6%. Объясняется подобная ситуация снижением активности покупателей, вызванной сезоном отпусков. Продавцы, нуждающиеся в денежных ресурсах, в условиях низкого спроса вынуждены снижать цену продажи офисов. В начале августа рублевые цены на офисы резко выросли, причина — рост курса доллара, вызванный политическими событиями в Москве. Долларовые цены продолжили снижение. С 3 по 10 августа средняя долларовая стоимость 1 кв.м офисных помещений в центре Екатеринбурга снизилась на 0,4% и составила $444. Отметим, что в данном случае речь идет о средних ценах, в то время как разброс цен на данную категорию недвижимости более широкий, чем на жилье. Это связано с тем, что качество отделки офисов, его тип постройки и расположение очень сильно корректируют стоимость коммерческой недвижимости.

Краткосрочный прогноз развития рынка недвижимости Екатеринбурга (до середины сентября 1999 г). Если в сегменте дешевых объектов к началу августа цены практически стабилизировались, то дорогие объекты продолжали дешеветь. Рост курса доллара, вызванный отставкой кабинета министров, внес изменения в динамику цен на рынке. Тот факт, что практически все офисы и около 52% квартир сегодня выставляются на продажу в долларах, повлиял на динамику рублевых цен. Как и после отставки Примакова, ЦБ путем значительных валютных интервенций удалось удержать курса доллара от значительного роста. Это дает надежду на поддержание стабильного курса рубля с незначительным снижением его стоимости. Дополнительным положительным фактором для валютного рынка явилось то, что после получения кредита МВФ удалось также достигнуть договоренности с Парижским клубом кредиторов об отсрочке выплат по долгам СССР. Утверждение на посту премьер-министра г-на Путина также уменьшило риск снижения курса рубля. Для рынка недвижимости это означает, что к концу августа цены должны вернуться в привычное русло коррекции цен. Еще раз уточним: это возможно лишь при стабилизации курса доллара. Несмотря на урегулирование ситуации, связанной с внешним долгом, внутрироссийская ситуация вызывает озабоченность. Поэтому обозначим основные возможные варианты развития событий.

При благоприятном сценарии (рубль остается достаточно стабильным) возможно, что в конце следующего месяца наметится тенденция к активизации участников рынка. Основной причиной этого процесса должен стать т.н. «отложенный спрос». Часть покупателей откладывала покупку квартиры до того момента, когда цены стабилизируются. Такой момент может наступить в конце августа. Незначительное снижение средних долларовых цен будет происходить в основном за счет 3-х и 4-комнатных квартир, причем темпы их снижения постепенно будут уменьшаться. Изменение цен на одно-двухкомнатные квартиры должно будет находиться около нулевой отметки, то есть в одних районах будет наблюдаться незначительное падение, в других — повышение цен.

В случае, если в стране, по разным причинам, произойдет повышение темпов инфляции, то говорить о предпосылках роста долларовых цен не приходится, величина их снижения будет зависеть от темпов падения рубля. Рублевые показатели стоимости жилья и офисов будут изменяться пропорционально курсу доллара.

Это два основных наиболее вероятных варианта развития событий, не рассматривающих повторения финансового кризиса, подобного прошлогоднему, или введения чрезвычайного положения в стране. Хотя подобные сценарии нам кажутся маловероятными, отрицать их возможность в нашей непредсказуемой стране не стоит. В этом случае может произойти стагнация рынка, аналогичная прошлому году, когда продавцы и покупатели прекратят любые действия, связанные с покупкой или продажей квартиры, ожидая ясности в дальнейшем развитии ситуации.

Таким образом, дальнейшее общее развитие рынка недвижимости Екатеринбурга целиком зависит от политических и экономических вопросов, решаемых в столице.

Риэлтерский информационный центр:

Тел./факс: 42-09-19, 46-76-23.

                                                                                                                      Е-mail: upn@etel.ru, http://upn.etel.ru.