Подписаться
Курс ЦБ на 14.05
74,35
89,93

«В России излишне любят недвижимость как инвестицию». Подорожают ли жилье и ипотека в 2021

«В России излишне любят недвижимость как инвестицию». Подорожают ли жилье и ипотека в 2021
Иллюстрация: Pixabay.com

«Мы все говорим, что застройщики должны больше строить и вкладывать в новые проекты больше своих денег, а мы должны платить за жилье столько же. Такого не бывает». Чего ждать на рынке недвижимости?

В 2020 г. на рынке ипотеки «произошло чудо»: если сначала казалось, что произойдет катастрофа и строительная сфера рухнет, то по итогам года объем выданных ипотечных кредитов стал рекордным — 4,3 трлн руб. — в полтора раза больше, чем за предыдущий год, сказала старший аналитик Frank RG Ольга Филиппова на мероприятии «Вирусная ипотека: что ждать после бума 2020 года», организованном компанией.

Главная причина бурного роста — снижение процентных ставок более чем на 1,5 процентных пункта. Средневзвешенная ставка составила 7,36%, а на первичном рынке ставка опустилась до 5,8%. 

Михаил Хорьков, аналитик рынка жилья, на DK.RU«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать»

На первичном рынке на снижение ставки сильно сказался запуск льготной ипотеки под 6,5%. Она оказалась востребованной у клиентов за счет гибких условий. С июня по октябрь доля выданных по программе кредитов составляла 30% и более, причем на первичном рынке ее доля превышала 80%.

«В России излишне любят недвижимость как инвестицию». Подорожают ли жилье и ипотека в 2021 1

Источник: Российская гильдия недвижимости.

Росту спроса на недвижимость способствовало также снижение ставок по вкладам и падение курса рубля. Но возросший спрос при ограниченном предложении привел к росту цен на недвижимость: в среднем на 16,5%, а в  некоторых регионах — до 20%. При этом реальные располагаемые доходы россиян сократились на 3,5%, но ипотечного пузыря, которого опасаются многие эксперты, в России сейчас нет, убеждены участники дискуссии — есть недостаток предложения. Число отказов по заявкам на ипотеку увеличилось пропорционально росту числа самих заявок. Уровень просроченной задолженности остается близким к историческому минимуму — 0,8% от портфеля.

«Будто нефтяную вышку включили». Как застройщики заканчивают пандемийный 2020-й

Другой важный тренд — цифровизация: сервис цифровой ипотеки стал необходимым в период пандемии. В сфере ипотеки в 2021 г. банки столкнутся с двумя ключевыми вызовами: цифровизацией сделок и вероятным отказом от льготной ипотеки. Влиять на рынок будет и сохраняющийся дефицит недвижимости на первичном рынке из-за прошлогодних задержек. Как все эти события будут влиять на рынок: банков, застройщиков и ипотечных заемщиков? 

Олег Шибанов, директор центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ:

 — Ипотеку стоит рассматривать в большей степени как финансовый и инвестиционный продукт, чем просто в связи с макроэкономическими показателями. Все-таки для части российского населения недвижимость остается инвестиционным продуктом. Но ставки по ипотеке обязаны были бы снижаться за счет снижения ключевой ставки.

В ситуации ограниченного спроса и сильной просадки на большинстве рынков поддержку экономике все равно приходится оказывать в нескольких секторах. Строительный сектор захватывает широкий спектр других смежных отраслей. Во многих странах строительство было как предтечей кризиса, так и способом выхода из него. В США динамические циклы рынка недвижимости довольно сильно влияют на бизнес-цикл в целом. 

Минусы мы увидели: по национальным планам должно строиться 120 млн кв. м жилья в год, а в прошлом году показатель составил порядка 75 млн. Разгон цен происходит на фоне того, что у нас пока еще не так много этого нового строительства. Цикл не мгновенный, он может занимать несколько лет. 

Читайте также: Садовые домики вытянули статистику по вводу жилья

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ

— В начале 2020 г. мы ожидали примерно таких цифр [которые получились]. Все наши исследования показывают, что 8% — комфортная ставка по ипотеке, если бы не было ситуации с [падением] доходов. Она соответствует потенциальному спросу в 2 млн ипотечных кредитов в год. Программа льготной ипотеки оказалась крайне успешной: примерно 350 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, триллион рублей выдачи. Но весь первичный рынок — это 30% от всего объема выдачи ипотеки. Его низкая доля объясняется низким объемом предложения.

Нельзя забывать, что переход на проектное финансирование еще не состоялся: сейчас на эскроу-счета перешли порядка 55% проектов, и, если бы не был запущен механизм стимулирования спроса, был риск появления новых обманутых дольщиков.

Бороться с ростом цен можно только увеличением предложения. Программу продлили на первое полугодие текущего года, и пока решение о продлении или других вариантах не принято. Но если посмотреть на программу дальневосточной ипотеки под 2,7%, то там она сначала привела к росту цен, но спустя год Дальний Восток стал единственным федеральным округом, где вырос объем строящегося жилья. Мы видим там начало нового цикла — начало расти предложение. Без этого не будет ни стабилизации цен, ни роста показателя ввода жилья. Поэтому программы льготной ипотеки нужны: надо смотреть, в каких регионах ее стоит продолжить и как могут быть изменены ее условия. Если цель таких программ — не только поддержка спроса, но и рост предложения, они должны быть долгосрочными. 

Мы спрашивали также про то, какие характеристики жилья в городе и за городом люди хотели бы видеть. Получилось достаточно неожиданно: на первом месте, как обычно, близость объектов социальной инфраструктуры. А на второе место вышла близость к парку и зеленым зонам — для городского жилья, а для загородного жилья примерно вровень с размером участка — обеспеченность широкополосным доступом в интернет. Представление людей об идеальном жилье за время пандемии кардинально поменялось. Раньше наличие парка возле дома было на пятом-шестом месте.

Геннадий Дикалов, коммерческий директор группы компаний МИЦ:

— 2020-й год был сначала «лед», а потом «огонь». После марта стройки заморозились, а чтобы разморозить их, нужно намного больше времени. Лед начал оттаивать в июне, и загорелся огонь: мы увидели увеличение числа бронирований. Цены выросли довольно заметно — на 20-30% в зависимости от объекта. Ипотека подстегивала спрос: снижение ставки на 1 процентный пункт всегда давало примерно 10% роста числа договоров долевого участия, а в прошлом году — уже на 15-18%. Как результат, к концу года наличие площадей уменьшилось на 20-30%. Это тоже подстегивало людей.

Наши новые проекты в Новой Москве и не только сдвигаются на 6-8 месяцев. Первая половина этого года не будет изобиловать проектами. Да и качественных площадок больше не становится, поэтому смотреть в будущее надо и с этой точки зрения. 

Если ипотека с господдержкой будет отменена, то мы столкнемся с падением спроса на 10-15%. Застройщики будут по-разному реагировать на это с точки зрения ценообразования — в зависимости от того, кто в какой ситуации находится. Для больших застройщиков и тех, кто перешел на эскроу, есть банковские модели, планы продаж и генерации выручки для банков, и все будет зависеть от финансовой подушки. Те застройщики, у кого она есть, не будут реагировать снижением цен на падение спроса. 

В октябре-ноябре 2020 г. мы достигли пиковых цен в Новой Москве. От этой цены застройщики или не отступили или отступили на 5-7% в зависимости от конкретных лотов и программ. Отмена льготной ипотеки не означает огромную трагедию.

Рост доверия: обратная сторона введения эскроу-счетов

В 2019 г. были внесены поправки в закон о ДДУ, согласно которым девелоперы должны теперь строить жилье на собственные или заемные средства, а деньги от продажи квартир поступают на эскроу-счет, и эти средства застройщик получит только после введения дома в эксплуатацию. Застройщики предрекали серьезный рост цен на недвижимость из-за поправок, но, как оказалось, они действительно помогают справиться с проблемой обманутых дольщиков, считают эксперты.

Михаил Гольдберг: Но не только ставки по ипотеке были драйвером роста спроса в прошлом году. [В прошлые годы] причиной, по которой люди не покупали жилье на первичном рынке и выбирали вторичку, было не только желание сразу заехать и жить. Очень многие люди боялись, что дом не будет достроен, они останутся без денег, а если возьмут ипотеку, то вообще останутся на улице. Сейчас острота этой проблемы сохраняется, но для жилья, которое строится по новым правилам, это полностью исключено. И люди в это поверили. Проектное финансирование — еще один драйвер сохранения спроса.

Геннадий Дикалов: Все наши проекты находятся на проектном финансировании. Мы отрегулировали с банком формат работы, потому что формат работы по поддержке всего процесса, стройки и продажи, стал сложнее — появился по сути не просто партнер, который дает деньги, а некий надзорный орган: банк проверяет все платежи. Застройщик тратит намного больше ресурсов, чтобы весь этот процесс двигать. Самое главное — люди в течение 2020 г. поняли весь смысл этой системы. В 2019 г., когда мы перешли на проектное финансирование, порядка 30% клиентов нормально понимали, что это такое. Сейчас цифры намного выше.

Стоит ли инвестировать в жилую недвижимость?

Олег Шибанов: С моей точки зрения, у недвижимости одна деталь: низкая диверсификация при покупке одного объекта. Было бы удобнее, если бы люди могли покупать [бумаги] фондов, которые инвестируют в широкий круг недвижимости, как это сделано в других странах. Когда человек покупает одну квартиру, он принимает инвестиционное решение. Насколько оно хорошее с точки зрения рисков, которые на себе берет человек, вопрос сложный. 
С моей точки зрения, в России немного излишне любят недвижимость как объект инвестиций — недвижимость для нас сакральна. Но, действительно, в нулевые недвижимость была прекрасным объектом для инвестиций, в 2010 — уже можно поговорить, но старые пики цен 2015 г. мы уже превысили: 2019-2020 гг. спасли эту доходность. Поэтому мой ответ: да, можно, но надо быть осторожным.

Что ждать в 2021 году от ипотеки и почему банки на ней зарабатывают мало

Артем Иванов, руководитель ипотечного департамента Альфа-банка:

— Мы пошли по пути цифровых продаж, потому что маржа на рынке ипотеки сокращается, как и в целом на рынке кредитования, держать большой штат невыгодно, дешевле все переводить в цифру. Примерно половина продаж у нас идет из онлайн-канала, порядка 20% выдач происходит дистанционно — это существенно удешевляет и ускоряет процессы. Диджитальность позволяет сократить число ошибок. Чем больше людей, тем больше человеческого фактора: не так проконсультировали, не то сказали, забыли.

Объемы продаж в этом году зависят от того, что будет с госпрограммой. Если льготную ипотеку не продлят, рынок просядет на 15-17% относительно текущего года. Если ее продлят в неизменном виде, мы примерно повторим цифры 2020 г. Цены все равно будут расти — не в той динамике, но продолжат. Каких-то явных признаков улучшения доходов населения нет, платежеспособный спрос ниоткуда не возьмется.

Ожидаю, что будет усиливаться конкуренция внутри топ-10 [игроков], в том числе ценовая: у всех достаточно амбициозные планы на этот год. И будет продолжаться сильный тренд на диджитализацию процессов: фондирование дорожает, это сильное влияние на маржу, думаю, уровень автоматизации процессов повысится, и доля продаж в диджитал-каналах будет расти. 

Антон Красильников, руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка

— Уровень политических рисков сейчас влияет на маржу больше, чем обычная экономика. Поэтому мы ждем некоторой стабилизации и за счет этого — более понятных трендов, куда идет [ключевая] ставка. Для этого мало действий банков, нужна стабильность в стране. 

Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка

— Когда клиент хочет взять ипотечный кредит, однозначно важна ставка. Кредит получен, впереди семь лет (средний срок жизни ипотечного кредита), у кого-то — 15. Дальше мы понимаем, что клиент все это время должен с нами прожить, мы не должны его потерять. С учетом того, какой уровень рефинансирования сейчас на рынке, клиенты просто перетекают из одного банка в другой. Есть клиенты, которые говорят: «Мне не понравилось, было дорого получать справки, неудобно погашать». 

Большинство исследований на рынке касаются клиентского пути: как он будет проживать момент от подачи заявки до выдачи кредита. Но мало внимания уделяется постпродажному обслуживанию.

Когда клиент уже у тебя в банке, ты не должен его потерять. Маржа невысокая, ты потратился на выдачу кредита, и как финансист должен понимать, как определенное время их возвращать, чтобы ипотека была не просто фактором выдачи кредита, а источником дохода. 

И здесь мы говорим про кросс-продажи: для ипотечного клиента будет удобно получать зарплату в твоем банке, открыть вклад, если есть такая возможность, получить потребительский кредит, потому что все делают ремонт.

Антон Павлов, заместитель предправления Абсолют Банка

— 2020 г. научил не загадывать, но, думаю, что рынок продолжит расти — мы ожидаем роста 10% минимум. Да, есть негативные тенденции, рост цен. Мы все говорим, что застройщики должны больше строить и вкладывать в новые проекты больше своих денег, а мы должны платить за жилье столько же — но такого не бывает. Думаю, задел по ставкам и цене, который был создан в 2020 г., должен принести свои плоды и в 2021-м. Интерес у клиентов к ипотеке огромный, обеспеченность ей еще далека от насыщения, и по квадратуре на человека, и в целом по количеству ипотечных заемщиков. Поэтому, если не будет казусов, то мы ожидаем роста рынка.

Обсудить

Самое читаемое
  • «Травма возможна даже у тех детей, кто смотрел это видео». Психолог — о стрельбе в Казани«Травма возможна даже у тех детей, кто смотрел это видео». Психолог — о стрельбе в Казани
  • В Екатеринбурге проверят все школы после трагедии в КазаниВ Екатеринбурге проверят все школы после трагедии в Казани
  • Каждый десятый свердловский выпускник-2021 после 11 класса не планирует поступать в вузКаждый десятый свердловский выпускник-2021 после 11 класса не планирует поступать в вуз
  • Жалоба на катастрофические решения судов. 14 лет по делу «Зимней вишни». Главное 12 маяЖалоба на катастрофические решения судов. 14 лет по делу «Зимней вишни». Главное 12 мая
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.