Вход со двора. Строительство и реконструкция магазинов и офисов

Сегодня сложно оспаривать то мнение, что стартовавшая три года назад муниципальная программа по отселению граждан с первых этажей жилых домов привела к нынешнему буму реконструкционно-строительных работ в Екатеринбурге. «Первоэтажное» предпринимательство оживило деловую среду города и позволило недвижимость в болгарии купить и улицы облагородить его. При этом, как отмечают некоторые эксперты, инвестиционный климат в бизнес-строительной сфере уральской столицы — при всем заметном его «потеплении» за последние годы — все же оставляет желать лучшего. Помимо общей экономической нестабильности, это связано с неопределенным статусом городских земель: они находятся не в собственности муниципалитета, а лишь в ведении. Под эти земли чрезвычайно сложно получить кредиты. К тому же есть опасения, что произойдет перераспределение городской земли в пользу областных властей — и, таким образом, правила игры для арендаторов могут поменяться. Впрочем, политическая нестабильность — не единственная причина, по которой Екатеринбург, за редким исключением, не служит площадкой под реализацию крупномасштабных проектов торгово-офисного назначения. Капитальному деловому строительству не позволяет развернуться безденежье большинства местных предпринимателей.

Строить — не реконструировать

Несмотря на это, было бы не совсем справедливо говорить о возведении крупных торговых сооружений как о замороженном направлении в сегодняшнем градостроительстве. Киосочно-павильонный бум уже пошел на спад, и на замену временным архитектурным формам, возможно, вскоре придут цивилизованные торговые ряды, крытые галереи и торговые комплексы. Уже введена первая очередь и строится второе крыло торгового центра «Юго-Западный» на ул. Амундсена (заказчик — ЗАО «Стелл»), ведутся работы на площадке в Ботаническом микрорайоне (заказчик строительства — фирма «Уралцентр», генподрядчик — «Уралэнергострой»), торговый комплекс «Мытный двор» на ул. 8 Марта отстраивает фирма «Дежа».

Капитальное офисное строительство выглядит не столь динамично. Самым громким проектом в этой области стало открытие в Екатеринбурге Бизнес-центра (ул. Куйбышева-Белинского). Эта идея витала в воздухе давно, и первоначально к ней подступались многие фирмы («Технезис», «Цитрон»), даже собирались под строительство определенные деньги, но всякий раз они тратились на другие нужды. В 1993 г. по инициативе компании «Байкал ЛТД» был заключен контракт с австрийской строительной группой «Австраклима Келте» и создано предприятие «Урал-Австро Инвест». Эскизные проработки строительства World Trade Center взяли на себя АПЗ «Загреб»(Хорватия) и известные екатеринбургские архитекторы Заславский, Белянкин и Виниченко. Само здание (общая площадь свыше 22 тыс. кв. м) представляет собой сложный комплекс с развитой инфраструктурой: есть помещения для банков, офисов, конференц-залы, ресторан, бары, фитнесс-центр, отель на 120 номеров, на территории — подземные гаражи, автостоянка. По расчетам заказчика, вложения в строительство Делового центра (порядка $ 40 млн) должны окупиться в течение 4-5 лет. Компания «Урал-Австро Инвест» определила для себя четкую позицию на рынке: вложение денег в наиболее перспективные и доходные сферы деятельности. Так, параллельно со строительством Бизнес-центра фирма выступала заказчиком строительства в Екатеринбурге офисов Мостбанка, Уралвнешторгбанка, УПСБ.

Следует заметить, что не так давно в Екатеринбурге появилась практика возведения офисных зданий агентствами недвижимости. Проиллюстрировать это могут строения по адресу ул. Малышева, 47-а и Ленина, 24/8 агентства «Ман». Однако, по словам его директора Павла Кузнецова, такое строительство — скорее исключение из общего правила работы риэлтерских контор. Офисное и торговое строительство развивается также за счет возводимых сейчас жилых комплексов. На первых этажах там нередко размещаются банки, магазины, офисы различных организаций и т.д. Существует практика проведения тендеров подрядных работ, которые устраивают крупные торговые компании, занимающиеся строительством собственных объектов. Так, подобные конкурсы объявляли «Сталепромышленная компания», сеть магазинов «Суперстрой».

Перспективные площадки торгового и офисного строительства в Екатеринбурге располагаются в центральной «зоне деловой активности» — прежде всего это квартал в границах ул. Октябрьской революции — Боевых дружин — 9 Января — Челюскинцев, где в будущем предполагается разместить офисы, банки, страховые компании, отели, крытые и подземные автостоянки, торговые галереи, зеленые зоны и проч. Как нам сказали в Главархитектуре, на этой территории в свое время даже было запланировано строительство сети небоскребов, по высоте равных зданию областного правительства. В 1996 г. Градостроительный Совет горадминистрации одобрил общую концепцию застройки делового центра города. Первый практический шаг сделала корпорация «Ява», выступив заказчиком эскизного проекта застройки, сам проект был разработан институтом «Гражданпроект» (авторские работы архитекторов А. Заславского, В. Морозова и С. Падериной). Понятно, что такая масштабная застройка растянется на десятки лет, но некоторые инвесторы предпочли «застолбиться» на перспективном месте уже сейчас: в разное время землеотводы на этой территории запрашивали АО «Уралтрансгаз», «Свердловэнерго», «Корпорация “Ява», фирмы «Атриум», «Урал», «Монолит», «Локо» и др.

А пока на арендованных пустырях размещаются временные объекты — как правило, автостоянки или АЗС. Так, на месте ночлежки для автотранспорта на ул. 8 Марта (возле супермаркета «Мария») запланирован большой Универмаг общей площадью в 10 тыс. кв. м. Такая же ситуация с землей по ул. Малышева между Красноармейской и Мамина-Сибиряка, где до кризиса одна французская компания, заинтересовавшись предложением муниципалитета, готовилась расширить гостиничный комплекс «Большой Урал».

Надо сказать, с гостиницами у нас в городе дела всегда обстояли неважно. Несмотря на появление нескольких новых («Трансотель», «УКС-отель», «Атриум Палас Отель»), горожанам продолжают мозолить глаза старые гостиничные долгострои — гостиница «Харбин» возле цирка и коробка гостиницы «Турист», что на ул. Свердлова. Последняя в свое время строилась на профсоюзные деньги, потом ее перекупил «Уралтрансгаз» — однако достраивать не спешил. Теперь, похоже, в этом и нужды нет — здание морально устарело, планировочные решения рассчитаны на «советские» представления о комфорте, и использовать здание по прямому назначению вряд ли возможно. По некоторым оценкам, завершение строительства — даже по «старому» проекту — сейчас могло бы вылиться этак в $ 10 млн. Словом, желающие в очереди не стоят…

Но если профинансировать строительство — под силу лишь избранным, то вариант реконструкции «переведенных» квартир продолжает оставаться наиболее привлекательным капиталовложением для немалой части наших не слишком богатых предпринимателей. Объем перевода жилых помещений в нежилой фонд, как отмечает городское управление по жилищной политике, почти восстановил свой докризисный уровень: с января по май текущего года было переведено 153 квартиры (для сравнения — за прошлый год нежилой фонд пополнился 387 адресами). Программа «по переводу» оказывает позитивное действие не только на развитие деловой и социальной инфрастуктур города, но и на все рынки, ориентированные на архитектурно-строительную деятельность. Помимо проектных и подрядных организаций, в городе представлена широкая гамма фирм, изготовляющих и торгующих строительными и отделочными материалами, дверьми, окнами, теплообменным оборудованием; компаний, изготовляющих и устанавливающих алюминиевые конструкции, витражи, неоновую и прочую рекламу и т.д. (каждое из этих направлений требует отдельного обзора, и ДК обязательно обратится к ним в своих последующих номерах).

Земельный вопрос

Некоторая вялость в застройке общественно-деловой зоны, как уже отмечалось выше, отчасти — следствие не вполне устоявшейся системы землепользования. По словам юриста Горкомзема Вячеслава Захарова, до принятия Земельного кодекса, которым никак не могут разродиться федеральные законодатели, земельные отношения не поддаются четкому регламентированию. А следовательно, их нельзя назвать прочными и оформившимися.

Кроме того, до сих пор существует «право бессрочного пользования землей». По мнению самих чиновников, это советский анахронизм, однако он по-прежнему остается в силе, ибо упрощает отношения городских властей с муниципальными предприятиями, статус которых выходит за границы временного землепользования.

Между тем, грубо говоря, сегодня действуют три вида аренды городской земли: кратко-, средне— и долгосрочная. Краткосрочная форма аренды преимущественно касается малых архитектурных форм — киосков, павильонов, мини-рынков и пр. — и не превышает 3 лет. На средне— (до 15 лет) и долгосрочную аренду (в среднем до 50 лет) земли могут рассчитывать только капитальные строения. В обоих случаях после истечения сроков аренды арендаторы не лишены возможности пролонгировать договор. Однако новая «земельная реформа» на областном или федеральном уровне может не только пересмотреть временные параметры аренды, но величину рентной платы (которая, как считает Павел Кузнецов, ныне и без того неоправданно высока). При нынешнем разладе между руководством города и области, да еще на фоне осложнений в отношениях регионов и Центра, земельный вопрос в очередной раз может стать разменной монетой в политической игре.

Следует отметить и то, что имеется теоретическая возможность приобретения земли в собственность, оформив участок под выстроенным объектом уже после его окончательной сдачи в эксплуатацию. Теоретически — потому что стоимость государственной земли (в особенности в центральной части города) отпугивает даже самых состоятельных бизнесменов. Заказчики Бизнес-центра стали первыми и пока единственными заказчиками в Екатеринбурге, кто выкупил землю под своим строением. Территория чуть более гектара обошлась покупателям в сумму свыше 4 млн руб.

Как нам подтвердили в Главархитектуре, с начала этого года в городе введено новое положение, обязывающее хозяев квартир, переведенных в нежилой фонд, оформлять пользование земельным участком и платить земельный налог. По словам начальника Управления Михаила Вяткина, размер налога определяется социальной значимостью объекта, который разместился на площадях бывшего жилого помещения. К примеру, офис торговой фирмы — одно, аптека — совершенно другое.

Искусство заказчика требует жертв

от исполнителя

Львиная доля ответственности перед заказчиком за конечный результат архитектурно-строительной деятельности обыкновенно лежит на проектной фирме. Нередко она выступает в качестве генподрядчика (если иметь в виду реконструкцию некогда жилых помещений), координируя деятельность по всему фронту работ. По словам специалистов, некоторая часть клиентуры предпочитает получить помещение «под ключ» и не вдаваться при этом в подробности. В данном случае все, что требуется от заказчика, — как можно внятнее объяснить исполнителю суть своих пожеланий и определить финансовый потолок. Такой тип шелкового клиента для дизайнера самый любимый и желанный. Однако творческая идиллия здесь может обернуться весьма серьезными осложнениями — в том случае, если заказчик найдет уже готовый объект прямой противоположностью тому, что виделось ему изначально. Во избежание подобного исхода автору следует во что бы то ни стало согласовать с клиентом эскизную и заключительную (рабочую) части проекта. Таким образом и заказчик страхует себя от нежелательных архитектурных экспериментов.

С другой стороны, часто заказчик, одобряя проект, начинает вносить свои хозяйские коррективы уже в ходе реконструкции (строительства). Работая преимущественно по предоплате в 30-50%, архитекторы вынуждены

та и воспринимать его эстетическую профанацию как неизбежное зло. Показательно, что по своей сути командно-административные отношения многие заказчики устанавливают с малоопытными специалистами либо малоизвестными молодыми фирмами. К маститым проектным мастерским и бюро («Утгоф и Ко», «Ордер») это не относится. Работа там строится при четком разделении авторского замысла с издержками переменчивого вкуса клиента. Однако тяжеловесов в екатеринбургском архитектурном бизнесе не так много. По приблизительной оценке различных экспертов, их доля рынка колеблется в пределах 10-15%. И это несмотря на то, что в Екатеринбурге зарегистрировано порядка 600 проектных бюро — абсолютное большинство которых, по мнению экспертов, не соответствуют либо заявленной специализации, либо должному уровню профессионализма.

Кроме того, местный рынок архитектурных услуг сегодня заполнен специалистами с избытком (по меньшей мере две трети студентов Уральской государственной архитектурно-художественной академии пытаются найти себе применение в пределах Екатеринбурга, прилагая к тому определенные усилия еще в процессе учебы). Поэтому для многих архитекторов заказ — редкая удача. Каким бы тернистым для них ни оказался путь к сердцу клиента, они заинтересованы в том, чтобы пройти его до конца — и получить полный расчет, а также «визитную карточку» в виде реализованного проекта. Соавторство заказчика и исполнителя нередко приводит к архитектурной дисгармонии. Оформление немалого числа екатеринбургских магазинов и офисов в лучшем случае имеет легкий эклектический налет, а в худшем — демонстрирует полное отсутствие единого стиля. Такова изнанка бизнес-постулата о том, что клиент всегда прав, в архитектурной среде.

Через тернии к сдаче

Но внутреннее взаимодействие заказчика и исполнителя — сущие пустяки в сравнении с тем согласовательным лабиринтом, что требуется пройти предпринимателю в процессе утверждения проекта. Процедура взаимоотношений с всевозможными госструктурами в ходе строительства или реконструкции крайне забюрократизирована. «Обходной лист» согласований сегодня нужно заверить по меньшей мере в 20 структурах, включая Управление по благоустройству города, горСЭС, ГИБДД, Водоканал, пожарников, экологов и еще бог весть кого. Что характерно: подпись каждой из них для заказчика решающая. Помимо прочего, особое место в согласовании — главным образом для торговых организаций — занимает Комитет по развитию товарного рынка. Как говорят архитекторы, преодолеть его вето даже при благополучном заключении всех остальных инстанций практически невозможно.

Также по закону объекты реконструкции и строительства должны проходить обязательное согласование в Управлении государственной вневедомственной экспертизы областного правительства. Однако проходят его далеко не все. По словам гендиректора компании «Корпорация-Эспа» Алексея Жернакова, существует малый и большой круг согласований. Крупные объекты доходят до этой инстанции, а «первоэтажная» реконструкция — нет: хозяева небольших магазинов и офисов имеют возможность получить необходимые заключения в городских ведомствах.

Сотрудник проектного отдела фирмы «Дежа» Илья Пономарев находит схему и методы согласования порочными с точки зрения стимулирования капиталовложений в деловую инфраструктуру города: «Инвестор приходит в администрацию с проектом, выполненным лицензированными специалистами, с деньгами и твердым намерением вложить их в город, а также впоследствии платить в его бюджет налоги. И вместо того, чтобы принять его с распростертыми объятиями и все ему согласовать, наши чиновники отправляют его обивать пороги совершенно невероятного количества инстанций. А это колоссальная трата времени. Взять, к примеру, только ГИБДД — принимают они один день в неделю с 14 до 18 часов. И не дай вам бог опоздать...». Такую точку зрения в Главархитектуре категорически опровергают. По словам его начальника, чиновник не имеет права использовать свое рабочее время, оплаченное налогоплательщиком, в интересах частного лица.

Архитекторы любят рассказывать о том, как четыре года назад в Екатеринбург приехал гражданин Америки с непреодолимым желанием открыть здесь свое кафе. Предпринимательский пыл скоро остудили местные чиновники. На очередном витке обивания порогов терпение американца лопнуло, и в смятении чувств он отбыл на родину, так и не претворив в жизнь свой дерзкий замысел.

«У нас почти каждое ведомство, — говорит директор компании “Дом дизайна» Александр Тремазов, — берет на себя не свойственные ему функции. Так, к примеру, Комитет по развитию товарного рынка уже давно перетянул на себя одеяло Главархитектуры. Происходит взаимное игнорирование инстанций — как городского, так и районного уровня. У каждой кочки свой начальник. Дело доходит до абсурда: наши конкуренты как-то оказались в ситуации, когда подготовка и согласование документов двух совершенно разных заказчиков касались одного и того же помещения”.

Исходя из соображений легкой проходимости проекта, многие из заказчиков обращаются к «придворным архитекторам» — то есть к тем, кто располагает необходимыми связями в согласующих ведомствах. В то же время за определенные комиссионные они выступают в роли посредника между чиновниками администрации и знакомым архитектором. Последнему дается гарантия того, что его работа легко минует все бюрократические препоны и получит добро во всех необходимых инстанциях. Даже весьма спорному проекту подобная схема может обеспечить «зеленую улицу».

Однако даже самая сильная протекция городских чиновников не способна огородить клиента от конфликтов с районными ведомствами. По словам Александра Тремазова, это крест, который приходится тащить самому предпринимателю: «Когда мы не видим законных способов ускорить либо устранить бюрократические препоны, то вывешиваем белый флаг и даем понять заказчику, что от нас тут уже ничего не зависит. Один из последних примеров: чиновник из районного ЖКХ не дает нашему клиенту согласование якобы по причине неудовлетворительного состояния электрики в его помещении. Как выясняется позже, никаких изъянов в электрике не было. Истинная цель чиновника — замена щитовой во всем доме за счет заказчика. И такое случается периодически».

Остается заметить, что сбор подписей — «удовольствие» весьма дорогое, а для иных предпринимателей — и вовсе разорительное. По словам главного архитектора проектного бюро «Арк-нест» Ольги Нестеренко, при получении тех. условий любая бумага обходится заказчику как минимум в 500-600 рублей. Но еще чувствительнее бьет по его карману едва ли не повсеместное мздоимство. В итоге общая сумма издержек приблизительно может составить 15-20 тыс. руб.

Ценовой разброд

Но, очевидно, расставание с этими деньгами было бы для заказчика менее болезненным, если бы он мог ориентироваться в ценах на рынке архитектурных услуг. Однако, увы, это почти невозможно. Общая стратегия ценообразования среди архитектурных и дизайнерских фирм напрочь отсутствует. Как и везде, здесь процветает демпинг и спекуляция. Хозяин одного екатеринбургского магазина признался нам, что он заплатил автору проекта интерьера $ 22 тыс. В то же время почти любой студент-архитектор готов выполнить подобную работу за 2-3 тыс. руб. По мнению ряда специалистов, Союз архитекторов, который мог бы выступить в качестве регулятора ценовой политики на рынке, сегодня демонстрирует свою незаинтересованность и бездейственность.

Еще сравнительно недавно только появившимся частым архитектурным бюро приходилось как-то конкурировать с такими проектными гигантами, как Свердловскгражданпроект (или позже отделившийся от него Горпроект). Большинство основателей компаний были выходцами одной из двух этих организаций. Они с трудом ломали стереотипы заказчиков, уводя их вслед за собой из института и существенно понижая цены. Однако теперь в том нет необходимости. Гражданпроект пал жертвой приватизации и очень быстро утратил свое почти монопольное положение на рынке. Его новые акционеры по-своему распорядились вольготными площадями, в результате чего проектные отделы сегодня занимают едва ли не одну треть своего здания. Ныне в Гражданпроекте работает около 250 сотрудников (что составляет четвертую часть былой численности его персонала). Заказов в институте теперь очень мало, однако их обслуживание Гражданпроектом обходится заказчику очень дорого. При этом средний оклад рядовых сотрудников организации — 350 рублей (за несколько лет коэффициент оплаты их труда с 0,56 снизился до 0,20%). «Но несмотря ни на что, — говорит Ольга Нестеренко, — Гражданпроект — по-прежнему остается самым крупным источником квалифицированных специалистов. На контрактной основе я сотрудничаю со многими из них и знаю, что так же поступают другие фирмы. Выходит, что дополнительный источник доходов для работников института становится основным».

Среди профессиональных подрядных компаний все же постепенно устанавливается единый уровень. Хотя, с другой стороны, это не мешает бригадам шабашников их основательно сбивать, привлекая таким образом неразборчивых клиентов. Они обычно берутся все сделать «быстро и дешево», не имея при этом лицензии. «Но, как

показывает опыт, — говорит директор фирмы “Стройреконструкция» Илья Чечерин, — качество таких работ оставляет желать лучшего, и многие заказчики вынуждены повторно обращаться уже к лицензированным строительным фирмам”. И это позволяет говорить о том, что стоимость строительных услуг становится более адекватной как рыночной конъюнктуре, так и представлениям заказчика о подлинной цене качества.

От ремонта до реконструкции — один шаг

По закону лицензию на оказание архитектурных услуг может получить только человек, имеющий образование по специальности «архитектура». Несмотря на это, на ниве архитектурно-проектных работ в уральской столице сегодня можно наблюдать высокую активность дизайнерских компаний. Они охотно берутся за разработку любого интерьера, оформление «входной группы» и т.д. — при этом действуя на своеобразных, однако вполне законных основаниях. По словам Ильи Пономарева, дизайнеры обычно ограничиваются эскизной стадией проекта с той или иной степенью проработки: «Эскиз они могут выполнить, не имея лицензии. Кроме того, эскизный этап пригоден для ремонта или, как это часто бывает, завуалированной реконструкции с существенной перепланировкой помещения, уже переведенного из жилого в нежилой фонд. Где же кончается ремонт и начинается реконструкция, в наших нормативных документах четко не прописывается».

Следует отметить, что установленный порядок проведения архитектурно-проектных работ обходится предпринимателю значительно дороже «эскизно-ремонтного» варианта. Главным образом потому, что проектную документацию разрабатывает целый коллектив лицензированных специалистов, включающий инженеров-электриков, сантехников, технологов (для торговых помещений) и пр. Более того, редкие архитектурные фирмы в состоянии создать всю проектную документацию. На ее разработку требуется от 10 до 60 лицензированных специалистов — в зависимости от масштаба и сложности объекта. При этом смело можно утверждать, что комплексные услуги подобных компаний не по карману многим заказчикам.

Естественное нежелание хозяев уже «переведенных» помещений получать разрешение на реконструкцию в официальном порядке (а для них это означает новый проект и новый виток утомительных хождений по прежним инстанциям) обеспечивает ряду дизайнерских фирм сравнительно высокий спрос на их эскизное производство. В свою очередь, союз нелицензированного труда и предпринимательской смекалки существенно сокращает заказчику всевозможные издержки и позволяет ему малыми средствами достичь желаемого результата.

Но если «эскизная» реконструкция либо неквалифицированное строительство не сопряжены для исполнителя с каким-либо риском, то заказчик в этом случае, напротив, имеет все шансы заинтересовать надзорное ведомство. А именно городскую Инспекцию Госархстройнадзора. Через нее лежит путь всех екатеринбургских застройщиков — согласование архпроектов здесь проходит при наличии визы Главархитектуры, оформленного акта землепользования и постановления о переводе в нежилой фонд (для помещений на первых этажах).

Главная задача Инспекции — не допустить нарушений несущих конструкций и прочих негативных последствий для целостности зданий, а также контроль за строгим исполнением СНиПов. Ежемесячно через Госархстройнадзор проходит 40-50 согласований — это при 2,5 тыс. строящихся объектах в Екатеринбурге и порядка 600 помещений, переведенных в ранг нежилых. Претензии со стороны Госархстройнадзора к владельцам многочисленных торговых точек и офисов на первых этажах зданий сводятся в основном к нарушениям конструкций зданий. Есть факты, когда в ходе «перестройки» первых этажей в стенах домов появлялись трещины. В некоторых случаях Госархстройнадзор требует от заказчиков предварительного проведения экспертного обследования здания. Застройщики обязаны следовать требованиям СНиПов — это относится и к оформлению входных групп. Одно из последних требований (СНиП вступил в действие с 1999 г.) — обеспечение доступа инвалидов в помещение магазинов, аптек и других «общественно-нужных» помещений. Соответственно: необходимо строить пандусы для въезда инвалидной коляски. Когда это невозможно, требуется наличие двойных перил, ступеней определенной высоты или специальной кнопки вызова персонала магазина. Но пока, как можно заметить, пройдясь по улицам Екатеринбурга, особых удобств для инвалидов торговцы не демонстрируют.

Отдельная проблема в Екатеринбурге — незаконное строительство, которое ведется без оформления землеотвода, соответствующих разрешений — в т. ч. Госархстройнадзора. По словам его начальника Юрия Павлюка, за последнее время принудительным порядком (через суд) было снесено более 50 «самовольных» объектов — зданий, гаражей, складских ангаров и проч.

Заповедными тропами

И наконец, если фирма рассчитывает устроиться в старинном особнячке, бывшем дворянском или купеческом «гнездышке», — тут случай особый. Все памятники истории, культуры и архитектуры находятся под охраной государства, и любые видоизменения зданий по закону запрещены — без дополнительных согласований в различных инстанциях, вплоть до российского правительства. На сегодняшний день в Свердловской области зарегистрировано более 1100 памятников истории, культуры, архитектуры и археологии, из них в Екатеринбурге — около 800 объектов (зданий). Распорядитель здесь — областное Министерство по управлению госимуществом, единый балансодержатель — Научно-производственный центр по охране, реставрации и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (НПЦ). Поэтому при решении всех вопросов, касающихся аренды, перевода в нежилой фонд, обустройства и любых изменений «внешности» памятной недвижимости согласования в названных структурах обязательны. Правда, как показывает практика, всевозможные манипуляции с памятниками в Екатеринбурге происходят и в обход НПЦ...

Тем, кто собирается разместить свое предприятие в историческом здании, стоит учесть, что под крышей памятника разрешена не всякая деятельность. Так, вам не удастся разместить там склады взрывчатых веществ, нефтепродуктов, зерна, шумные производства... К тому же, более или менее благополучных памятников для сдачи в аренду в городе уже нет — есть «руинный фонд» и объекты, требующие больших капиталовложений (до 2-3 млн руб.) для приведения их в божеский вид. Существующие льготы по арендным платежам (9 до 70%) для фирм, осваивающих на подопечном объекте большие объемы ремонтных работ, вряд ли вдохновляют арендаторов, поскольку гарантий стать собственником выбранного сооружения даже в отдаленной перспективе у них нет (приватизация памятников запрещена). Хотя из этого правила, похоже, есть немало исключений. Скрытая приватизация зданий-памятников в Екатеринбурге идет давно и весьма активно.

Некоторая часть памятников еще в 1990-91 гг. оказалась в уставных капиталах акционерных обществ и предприятий и была приватизирована, а кое-что перепродано. К примеру, ДК им. Горького (по ул. Первомайской) находится на балансе и в собственности АО «Уральский ДСК», а здание-памятник по ул. Тургенева, 28 принадлежит АО «Энергосетьпроект». Работает схема продажи приватизированных квартир в ветхих домах, когда такие квартиры скупаются, жильцы расселяются, а здание переходит в собственность нового владельца. Таким образом было выкуплено — без разрешения НПЦ — по крайней мере несколько объектов: по ул. Тургенева, 18 (собственник — НПЦ «Лептон»), ул. Р. Люксембург, 26 (фирма «Интерурал»), ул. Тургенева, 16/11 (ТОО «Наир-О»), некоторые памятники перешли в единоличную собственность частных владельцев, другие принадлежат нескольким владельцам в долях.

Новоявленных собственников вопросы сохранения памятников архитектуры «для потомков», как правило, волнуют меньше всего. В свое время было громкое дело в связи со зданием по ул. Пушкина, 19 (застройка 1814-1825 гг.). Здание находилось на балансе Института геологии и геохимии Уральского отделения АН РФ и вошло в уставной капитал Уралакадембанка, который позже лопнул. Новые хозяева решили, оставив нетронутой коробку, хорошо «поработать» внутри. По факту умышленного разрушения памятника архитектуры было возбуждено уголовное дело. По ул. Ленина, 69 (будет открыт магазин «F2») владельцы, не получив разрешения НПЦ на производство работ, «отреставрировали» фасад на свое усмотрение. Таким образом, исторический архитектурный комплекс, который, кстати, включен в международные каталоги «Движения в современной архитектуре», практически утратил свою уникальность. Порядка 37 млрд руб. старыми затратил «Гута-банк» на реставрацию своей екатеринбургской резиденции — особняка на площади 1905 г., западная часть которого была построена в 1840 г. (архитектор Сарториус). Но если внешний облик здания был воссоздан с исторической точностью, то внутренний интерьер претерпел необратимые изменения. Так, руководство фирмы настояло на уничтожении трех колонн западного крыла особняка, мотивируя это тем, что они будут мешать... церемонии открытия банка.

Строго говоря, к зданиям-памятникам понятие «реставрация» неприменимо, здесь существует термин «приспособление». Производить работы по приспособлению могут строительные организации, имеющие специальные лицензии, — отдельно на каждый вид работ (в Екатеринбурге — «Свердловскгражданстрой», «Рестр», «Унисон-строй», «Инженер НСТ», всего около 20 лицензированных фирм). По памятникам федерального значения («Городок чекистов», ул. Ленина, 52, Малышева, 21, Ленина, 36 и др.) заказчики обязаны заключать договоры с фирмами, имеющими федеральную (!) лицензию. Парадокс в том, что сейчас на территории области нет ни одной строительной организации, лицензированной в Москве. В реальности же — особенно в нынешние времена «торгового бума» — реставрацией «памятных» сооружений занимаются все, кому не лень. Вопрос о легитимности подрядной организации — далеко не первый на повестке дня, работы производятся по «левым» договорам, понятно, что и результат деятельности таких «реставраторов» — соответствующий...

Вообще, по словам Юрия Курашова, зам. генерального директора НПЦ, изменение фасадов, надстройка мраморных крылец, размещение элементов наружной рекламы на первых этажах зданий-памятников, где располагаются всевозможные торговые точки, офисы и кафе, — зачастую происходит де-факто, мнение органа охраны если и учитывается, то в последнюю очередь. В ряде случаев памятникам старины в результате такой «перестройки» наносится невосполнимый ущерб. Иногда прослеживается четкое лоббирование интересов частных заказчиков во властных структурах и всевозможных разрешительных инстанциях, и в НПЦ раздаются телефонные звонки «заинтересованных лиц» из Минимущества, областного Министерства культуры или мэрии. Вопрос о том, что у нас первично, общественный интерес или частный, отпадает сам собой...

С точки зрения специалистов НПЦ, о стилевом единстве старой части Екатеринбурга говорить рано. Если согласования по изменению фасадов домов эпохи конструктивизма проходят через Центр «безболезненно» (какую рекламу на Главпочтамте ни размести, хуже для здания не будет), к действительно ценным в архитектурном плане объектам здесь относятся ревностно. «Мне непонятно, зачем было облицовывать гранитом фасад особняка на ул. Пушкина, 9, — говорит г-н Курашов. — Теперь это выглядит, как заплата на хорошо сшитом дорогом платье. Однако в Главархитектуре согласовали проект». Есть претензии НПЦ к заказчикам входных групп на ул. Московская, 5, комплекс зданий на ул. Московская — Ленина — Шейнкмана вообще представляет собой архитектурный хаос.

Отдельная история связана с реконструкцией торговой галереи «Мытный двор», что ведется на ул. 8 Марта (между Малышева и Ленина). Бывший архитектурный памятник 19 века более таковым не является — после «реставрации» он потерял первоначальный вид и культурное значение. С 1988 г. памятник переходил из рук в руки, после 1991 г. некое предприятие «ТОР» самовольно начало реставрационные работы, уничтожив всю «начинку» здания. Затем «Мытный двор» перешел к Управлению культуры, позже Аркадий Чернецкий подписал постановление об исключении его из реестра памятников. Посовещавшись, высокие научные и архитектурные чины сказали: «В принципе, Мытный двор мог бы быть достроен так...», и работа пошла. С 1995 г. площадка была передана фирме «Дежа», в чьей практике это первый объект капитального строительства (до сих пор «Дежа» специализировалась на малых архитектурных формах). Забавно то, что, несмотря на значительные инвестиции (в реконструкцию «Мытного двора» фирма вложила уже порядка 11 млн руб.), здание остается госсобственностью. Между тем «Дежа» твердо намерена приватизировать остатки строения.