Подписаться
Курс ЦБ на 19.06
72,22
85,99

«Владелец офиса приходит в УК, а к нему относятся как к сурикату. Конечно, обидно!»

Алексей Мальцев
Алексей Мальцев. Иллюстрация: Игорь Черепанов, DK.RU

«Много собственников для торгового или офисного центра — это зло, т.к. теряется управляемость объектом. Но рефлексировать уже поздно». Два способа договориться друг с другом и с управляющей компанией.

Алексей Мальцев, генеральный директор компании R. Management:

— В минувшие светлые времена легких денег и оптимистичного девелопмента, когда рынок коммерческой недвижимости галопирующе рос вверх, только ленивый не рассуждал о том, что вкладываться в коммерческую недвижимость выгодно. И многие граждане со свободными средствами в меру своих сил пытались стать сопричастными этому безудержному росту.

Вкладывались кто чем мог: у одних хватало ресурса для отведения земельного участка и начала строительства объекта, а другие раскупали офисные и торговые помещения на стадии строительства.  И всех все устраивало. Застройщики за счет продажи помещений «в нарезку» решали вопрос с финансированием и довольно быстро фиксировали прибыль. Будущие счастливые обладатели коммерческой недвижимости на сносных условиях вкладывали свои деньги в надежде или перепродать недвижимость дороже после запуска объекта, или получать в будущем «пассивный доход» за счет сдачи помещений в аренду.

Как результат, на рынок вышло довольно большое число объектов коммерческой недвижимости с большим количеством разномастных собственников.

Вообще, я считаю, что большое количество собственников для торгового или офисного центра — это зло, т.к., в первую очередь, теряется управляемость объектом. В данном случае говорить о поддержании позиционирования, развитии и продвижении объекта просто не приходится. Собственник есть собственник, какими бы хитрыми обязательствами его не пытались бы связать. Кроме того, собственники имеют привычку меняться и разоряться. Так что некий владелец помещения — это тоже далеко не константа. Любой офисный или торговый центр является сложноорганизованным механизмом, и простое сложение вместе большого количества совладельцев под одной крышей далеко не всегда приведет к успеху данного проекта. Поэтому некому целостному объекту с одним собственником априори проще развиваться и быть успешным.

Но рефлексировать уже поздно. Что мы имеем на сегодняшний день? Значительное число торговых и офисных центров, скажем так, со сложной структурой собственности. Как результат — низкая управляемость объектом, непрозрачные расходы и постоянные «революционные брожения» внутри активной части собственников площадей.

Кто в данной ситуации является основным бенефициаром? Конечно же, управляющая компания объекта, как правило, перешедшая по наследству от застройщика.

Никто не спорит, что помимо коммунальных платежей существуют и текущие эксплуатационные затраты, которые тоже лежат на собственниках площадей. И кто-то должен следить за объектом. Но здесь вопрос в стоимости и в порядке расчета услуг. На мой взгляд, затраты на эксплуатацию и управление объекта колеблются в районе 80-90 руб. за квадратный метр. Но навязываемые расценки на подобных объектах несколько иные: доходят до 200 руб. за квадратный метр. По сути, собственники помещений платят скрытую аренду управляющей компании застройщика. Причем, не имеет значение — сидит там арендатор или нет, получает он аренду или нет — собственник всегда несет эти расходы.

Когда многочисленные владельцы помещений начали вникать в матчасть, разумеется, у них начали возникать вопросы. Где-то получилось договориться о снижении стоимости, а где-то нет. Где-то даже идут перманентные попытки сменить управляющую компанию. Оказалось, что не все так просто.

Во-первых, даже при наличии неких «активистов» на объекте — основной проблемой является мобилизация остальных собственников. Даже при латентном недовольстве текущей управляющей компанией далеко не все заходят вступать в открытый конфликт, да и этим просто надо заниматься — убеждать, показывать расчеты, брать на себя ответственность, что хуже не будет и прочее.

Иными словами, это тоже работа, на которую необходимы время и деньги. Собственно говоря, существующие УК на это и делают ставку: «они (собственники) никогда не соберутся и не договорятся»

Во-вторых, как правило, структура собственников на объектах очень неоднородна. Часто на объекте присутствует значительное число аффилированных или зависимых от застройщика собственников, следовательно, лояльных по умолчанию. Например, это могут быть подрядчики, с которыми рассчитались площадями за работы, или просто «хорошие знакомые», которым данные площади достались на льготных условиях. Поэтому из этого круга мало кто пойдет против застройщика в лице УК.

В-третьих, даже если вам удалось мобилизовать большинство на объекте и принять решение сменить управляющую компанию, вы можете узнать много нюансов относительно объекта. Например, что техпомещения (теплопункт, венткамеры или электрощитовая) давным-давно оформлены на застройщика, или, к примеру, у него в собственности находится трансформаторная подстанция, запитывающая объект. Были случаи, когда застройщик оформлял на себя места общего пользования. Это своего рода «страховой полис» застройщика. В данных условиях смена УК представляется весьма затруднительной. А это нескорые суды и разбирательства с неопределенным результатом.

Данные процессы уже идут на подобных объектах: где-то удалось снизить стоимость услуг и заставить УК работать, где-то собственники сменили управляющую компанию, а где-то идут суды.

В конечном итоге, мало у кого из жильцов бизнес-центров существует самоцель во что бы то ни стало сменить УК: вопрос стоимости и качества оказываемых услуг.

Ну, а если УК продолжает диалог в парадигме «никуда от меня не денетесь», то здесь весьма вероятны и сценарии ее замены. Это вопрос выстроенных коммуникаций.

Вот представьте, некий гражданин когда-то за 5 или 10 млн руб. купил офис. Он приходит в УК, которую якобы кто-то когда-то выбирал, а к нему относятся как к какому-то сурикату. И только счета выставляют. Конечно, самолюбие этого собственника будет уязвлено. Как следствие, все переходит в личностный конфликт. С одной стороны — собственник помещения, вложивший довольно круглую сумму в этот объект,  с другой стороны — УК, получившая объект по наследству и не особенно переживающая за свою судьбу. И в этом, на мой взгляд, лежит причина «смуты» на большинстве объектов.

Думаю, единственный путь к повышению управляемости подобных объектов — это консолидация разрозненной собственности через механизм доверительного управления. Ну не надо изобретать велосипед и всевозможные «хитрые схемы».

Нет эффективного Property Management (коммерческого управления) без Facility management (технической эксплуатации), и наоборот. Это взаимозависимые вещи на объекте. И они должны быть в одних руках. Особенно это актуально для торговых центров, которые могут развиваться только как единый организм. С офисными помещениями попроще не столь важно, кто арендует — лишь бы платил.

Другой компромиссный путь — «активная жизненная позиция» собственников, где от них требуется постоянное общение и погруженность в жизнедеятельность объекта. Проблема только в том, есть ли чем заниматься собственникам, кроме агитационной деятельности и организации собраний. Не для этого они покупали эти площади.

Мнение редакции DK.RU может не совпадать с мнением автора колонки

Самое читаемое
  • «Более агрессивный, тяжелее переносится». Собянин заявил о новом штамме Covid-19 в Москве«Более агрессивный, тяжелее переносится». Собянин заявил о новом штамме Covid-19 в Москве
  • Путин и Байден решили вернуть послов и совместно проработать вопрос кибератакПутин и Байден решили вернуть послов и совместно проработать вопрос кибератак
  • Запуск «бесковидных» ресторанов. Ялту закрыли из-за наводнения. Главное 18 июняЗапуск «бесковидных» ресторанов. Ялту закрыли из-за наводнения. Главное 18 июня
  • Даже если вам немного за 30. Как менять профессию на четвертом десяткеДаже если вам немного за 30. Как менять профессию на четвертом десятке
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.