В 2020-ом застройщики «выдохнут»? — БЛИЦ-ОПРОС

DK.RU выяснил у руководителей крупных девелоперских компаний, как они закончили 2019 г., и каким, по их прогнозам, будет 2020 г. для рынка новостроек.

Владимир Городенкер, генеральный директор Группы компаний «Атлас Девелопмент»:

— Группа компаний «Атлас Девелопмент» закончила 2019 г. на подъеме. Наш, назовем его так, запас уникальности, который мы заложили в проекты в самом начале, начинает раскрываться в новых условиях рынка недвижимости. Мы почувствовали влияние макроэкономических факторов, при этом благодаря великолепной концепции наших проектов в 2019 г. спрос показал рост. В условиях очень широкого предложения покупатели начали выбирать квартиры более внимательно и вдумчиво. И вот здесь уникальные продуктовые свойства iTower и ЖК «Парк столиц» раскрылись в полной мере, квартиры находят не случайных, а именно своих покупателей. За счет глубоко проработанной концепции, анализа рынка и долгосрочного прогнозирования поведения клиентов мы смогли уверенно следовать стратегии продаж и выйти на пиковые значения в условиях сдержанного пессимизма и осторожности на рынке.

Переход на систему эскроу-счетов только усилил продуктовые преимущества ЖК «Парк столиц». В течение 2018-2019 гг. мы с командой активно изучали практику, сравнивали с ней свой опыт, консультировались со специалистами, чтобы быть полностью готовыми к новым условиям работы. В результате нашим партнером стала уполномоченный президентом России банк в сфере жилищного строительства и центр компетенций для девелоперов — Банк ДОМ.РФ. В прошлом году организация выделила застройщику «Парка столиц» кредитную линию в 1,5 млрд руб. на реализацию первой очереди из двух жилых домов — «Лондон» и «Милан». Мы можем не волноваться насчет финансирования строительства, устойчиво работать, а клиенты получают безусловные гарантии получения своих квартир. Гарантии плюс стабильность плюс классный продукт — лучшее, что может получить и клиент, и продавец.

У нас растет количество задач и увеличивается количество проектов. В 2020 г. мы планируем сдать в эксплуатацию два проекта: это четыре жилых дома и два здания паркинга, начинаем работы еще на трех объектах в Екатеринбурге общей площадью около 140 тыс. кв. м. Запускаем вторую очередь ЖК «Парк столиц» из трех домов класса «бизнес». Открывается новая стройка в районе Автовокзала: ЖК будет состоять из трех домов и здания паркинга. Продолжает развиваться Логопарк «Кольцовский», где мы начинаем строить склад класса «А» в формате build-to-suit общей площадью 30 тыс. кв. м. На часть этого пространства мы приведем в регион еще одну крупную федеральную компанию, часть площадей ждет своих претендентов на аренду.

Объем работы в ГК «Атлас Девелопмент» кратно вырастет. Поэтому мы уделяем огромное внимание кадровой политике. Мы точно не будем снижать зарплаты, а в отдельных случаях будем их повышать — соразмерно нагрузке на специалистов. «Атлас Девелопмент» нужны новые люди, и мы открываем вакансии. В составе группы появится новое подразделение — собственное проектное бюро. Сейчас идет набор команды. Мы активно ищем человека на должность исполнительного директора ГК «Атлас Девелопмент». В его подчинении будет восемь подразделений, среди которых служба заказчика и собственный генподрядчик. Так что наш HR-директор ждет резюме.

Все наши проекты в жилой недвижимости начинались не только с вопросов «где строить?» и «что строить?», но и «как человек хочет и будет жить?». Пожалуй, последний вопрос даже был важнее прочих, потому мы задолго до появления тренда почувствовали, что тема среды и комьюнити — самая важная для современного потребителя. Это неудивительно, потому что вопросы «города будущего» сейчас самые актуальные для всей России, если не для всего мира. Здесь нет исключений: даже небольшой жилой комплекс должен нести в себе идею, быть наполнен содержанием. Жизнь быстро меняется, поэтому для человека важно ощущать, что он имеет дело с концепцией определенного образа жизни на десятилетия вперед. Только так жилой комплекс становится привлекательным для современного клиента, которому уже недостаточно каких-то стандартных ответов на его потребности.

В этом плане проект «Парка столиц» — новаторский. Его экосистема, которая сформирована из инфраструктуры 10-ти жилых домов, объединенная закрытой пешеходной галерей на 6 гектарах земли, создает особенную среду, работающей на основе экономики свободного времени. Экономика свободного времени в мире уже приближается к 1 млрд долларов и «города будущего» ее воспроизводят. Поэтому застройщику остается только организовать и упорядочить этот процесс в эффективную и качественную форму, что на самом деле не так просто. «Парк столиц» фактически создает еще один «центр города» в Екатеринбурге за счет своей инфраструктуры: продуктовые магазины, заведения досуга, детства (детский сад), образования (начальная школа), социализации, развития, спорта (SPA, фитнес-клуб, бассейн), а также коворкинг с офисными помещениями. Бытовые вопросы решены и систематизированы, люди имеют возможность вкладывать в себя по новой схеме. Чтобы, например, выучить английский, получить бытовую услугу уже не надо заниматься преодолением трудностей: ездить в другие части города в непогоду, стоять в пробках, терять время и тратить нервы, а потом точно также ехать домой. Все потребности можно закрыть в рамках инфраструктуры жилого комплекса. Резидент «Парка столиц» высвобождает очень много времени для себя и своей семьи.

Этот подход становится определяющим в жилом строительстве. Что еще более важно, он отвечает не столько коммерческим амбициям застройщика, сколько решению общегородских задач. Так мы повышаем качество и уровень жизни, увеличиваем стоимость квартир и земли, можем обновить популярные районы, что позволяет успешно расти всему городу.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»:

— 2018 г. прошел в напряженном ожидании перемен, связанных с переходом на работу по счетам эскроу. Это спровоцировало реализацию большого объема отложенного спроса. Я уверен, многие застройщики установили рекорды по продажам. В 2019 г. подобного бума не было, однако продажи шли стабильно, планы мы выполнили и результатами довольны. В целом для нас и, полагаю, для всех крупных застройщиков год был удачным: мы ввели большой объем недвижимости разного назначения, только по жилью порядка 200 тыс. кв. м.  

Переход на эскроу — одно из главных событий года в сфере строительства — состоялся, на текущий момент система работает, мы успешно продаем по договорам эскроу четыре объекта, планируем планомерно расширять этот список. Банки осуществляют строгий отбор застройщиков и объектов для проектного финансирования. При этом между ними есть здоровая конкуренция, которая выступает неким регулятором условий взаимодействия с застройщиками.

Увеличение стоимости строительства для застройщиков (и квадратных метров для покупателей), о котором говорили в связи с переходом на эскроу, во многом зависит от темпов и объемов продаж: чем больше средств покупателей застройщик привлечет на эскроу-счета, тем более выгодный процент получит. Стабильные продажи этого года позволили нам привлекать деньги по вменяемой ставке. Мы надеемся, что и в 2020 г. работа будет успешной и предсказуемой.

Что касается объемов строительства, то их регулирует рынок: выходя на новые площадки, крупные застройщики просчитывают экономику проектов и ставят обоснованные планы по продажам. Спрос является и ключевым фактором ценообразования. Пока есть платежеспособный спрос, будут новые объекты. Другое дело, мы должны понимать, что будем строить через 3-5 лет, чтобы уже сегодня начинать подготовительные работы по этим объектам — сейчас этот процесс осложнен, но есть и все предпосылки к тому, что он будет успешно решен.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:

— Для Академического 2019 г. был сложным, ярким и запоминающимся. Район встретил 10-летие масштабным строительством нового квартала «Близкий». Дан старт формированию 8 административного района города, начала работу станция скорой медицинской помощи, продолжилось формирование транспортной инфраструктуры, введен в эксплуатацию новый детский сад.

Нельзя сказать, что год был легче или сложнее, но мы постарались сделать еще несколько шагов вперед для того, что жители Академического чувствовали себя в районе безопасно, комфортно и по-домашнему уютно.

Каким будет 2020 г. год для рынка недвижимости, покажет время. Ведь жизнь не стоит на месте: создаются семьи, рождаются дети – потребность в новом жилье растет. Думаю, что в ситуации большого предложения будет наглядна и очевидна разница в продукте и в подходах застройщиков к формированию среды. И уже сам покупатель будет решать, где жить — в новостройках, где рядом есть минимум магазинов, или же выберет район, где продумано все — от безопасности до досуга жителей

В наших планах — дальнейшее поэтапное развитие Академического района, сохранение и развитие комплексного подхода к формированию городской среды. В районе продолжится строительство квартала «Близкий», в ближайшие годы мы планируем начать возведение новых кварталов.

С точки зрения развития продукта ключевой приоритет застройщика сегодня — реализация новых стандартов строительства жилья. Современному покупателю принципиально важно заехать и сразу жить в новой квартире. Поэтому растет не только уровень и качество отделки (по крайней мере, в наших объектах), но и появляются дополнительные возможности, такие как меблировка. Кстати, к весне мы готовим один из экспериментов — оснащение квартир кухонной мебелью и оборудованием.

Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN девелопмент:

— Мы завершили этот год так, как и планировали. У нас изначально было понимание, что 2019-й будет непростым, учитывая, что 2018-й был очень хорошим — план по нему был перевыполнен у многих застройщиков.

В 2019 г. заметно вырос спрос на вторичное жилье. Причина — рост стоимости новостроек на 15-20%. Сейчас цены на рынке вторичной недвижимости сопоставимы с ценами на новое жилье. Стандартная двухкомнатная квартира в наших проектах стоит 4-6 млн. руб., по этой же цене можно купить готовую для проживания квартиру на вторичном рынке в нестаром доме: от 2000 г.

Объемы строительства жилья никто не сократил, потому что все застройщики стремились приступить к строительству и продажам до начала действия эскроу. В итоге в 2019 г. объемы строительства выросли, а продажи остались примерно на том же уровне. Участники рынка поделились на тех, кто дисконтирует и берет объемами, и тех, кто делает ставку на продуктовые решения, и не готов снижать цены.

Несмотря на снижение ипотечной ставки, количество ипотечных сделок в Екатеринбурге снизилось на 3,6% по сравнению с 2018 г. — данные с января по ноябрь. Мы видим рост числа сделок за наличный расчет, востребована рассрочка. Люди продолжают покупать квартиры.

В 2020 г. в Екатеринбурге будет введено в эксплуатацию много объектов. Произойдет резкий скачок предложения. Сложно прогнозировать, как поведет себя рынок. Демпинговать точно никто не будет.

Мы в 2020 г. введем в эксплуатацию сразу шесть проектов: «Сказку», «Геометрию», «Луч» (2-ю очередь), 6-й и 7-й дома проекта «Светлый», 1-ю очередь «Екатерининского парка» и «Ботанического сада». При этом мы планируем запустить и новые проекты, минимум четыре уже в разработке.

Ключевым трендом я бы назвал то, что в текущей момент делают все — это детальная проработка дворовых территорий и мест общего пользования. Уже недостаточно установить во дворе стандартную детскую площадку, это должна быть какая-то концептуальная история. Она должна соответствовать дизайн-проекту самого дома вместе с фасадами и внутренним наполнением МОПов. Сегодня строится не просто монолитная коробка — создается дом с определенной философией проживания. Проект формируется под конкретную категорию потребителей со схожими интересами и ценностями. Это способствует формированию некого сообщества — комьюнити, в котором каждому жителю будет комфортно находиться.

Виктория Халина, руководитель коммерческого управления «Гринвич – жилая недвижимость»:

— Ни в один год мы не видели столько событий, как в 2019 г.: введение эскроу-счетов, увеличение, а потом снижение ипотечной ставки, улучшение условий по льготным ипотечным программам. Благодаря этим факторам рынок встряхнулся и, я бы сказала, ускорился. В Екатеринбурге установлено сразу несколько рекордов: по количеству кранов, квадратных метров в работе и выведенных на рынок проектов.

Мы не ожидаем в 2020 г. ничего революционного на рынке. Полагаю, укрепятся уже сформировавшиеся тренды: огромное влияние на качество и количество спроса будут оказывать финансовые инструменты. Тенденция к снижению ставки по ипотеке дает нам надежды на высокий уровень покупательской активности. 

Раньше город активно развивался вширь, сейчас застройщики возвращаются на «обжитые» территории — это один из главных трендов на рынке жилья. Выросло число новых жилых комплексов в центре и по соседству. Это стало возможным в том числе благодаря сносу ветхого жилья и реновации промышленных территорий. Мы, например, приступим к реализации проекта в Пионерском районе на бывшей промплощадке.

Второй тренд — качество. Люди готовы платить за качественный продукт, они покупают не просто метры, а среду обитания и образ жизни. Поэтому пристальное внимание застройщики уделяют не только качеству дома, но и внутренней территории комплекса, окружающему пространству. Сегодня комплекс эконом-класса по уровню комфорта и преимуществам территории может превосходить комплекс комфорт-класса, сданный пять лет назад. Застройщики и покупатели развивают друг друга. Благодаря этому появляются интересные фасады, парадные вместо подъездов, квартиры с террасами, кладовыми, мастер-спальнями. А также современные технологии и инженерные решения. В результате создается качественный, целостный продукт.

Третий — покупатели отдают предпочтение европланировкам. В «евродвушке» спокойно размещается молодая семья с ребенком, в кухне-гостиной можно выделить дополнительное спальное место или рабочую зону.

Спрос на однокомнатные квартиры остается большим. Однако в ряде районов (Пионерский, Втузгородок, ВИЗ) доля продаж двушек встала в паритет с однокомнатными квартирами, составив порядка 40%.

Юрий Моисеенко, генеральный директор ООО «Проспект Групп»:

— Главным событием 2019 г. для рынка новостроек стал переход на счета эскроу. Однако в полной мере последствия этого изменения мы ощутим в середине-конце 2021 г., когда на рынке начнут преобладать проекты, реализуемые по новым правилам.  

В 2019 г. все застройщики старались по максимуму реализовывать проекты по старой схеме ДДУ. Поэтому так называемый «индекс кранов» находился на максимальной отметке. В Екатеринбурге в активной фазе было порядка 150 строек. Покупатели получили возможность выбирать из массы проектов. Что касается девелоперов, на фоне большого предложения и конкуренции цены не росли так, как, наверно, нам хотелось бы.

Думаю, 2020 г. для нашего рынка будет спокойным, поскольку застройщики будут заканчивать проекты, запущенные в 2018-2019 гг. Новые проекты будут единичными. Объем предложения будет постепенно снижаться, этот процесс уже начался. 

Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов «УГМК Застройщик»:

— С 1 июля 2020 г. Банк России может ввести дифференцированные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту к справедливой стоимости предмета залога.

Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках. Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию — бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они оценивают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночную стоимость объекта и, соответственно, размер залога. 

Из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки будут вынуждены чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотеки.