Центробанк предложил ужесточить выдачу ипотеки самым закредитованным заемщикам

ЦБ рассматривает возможность ввести с 1 июля 2020 г. дифференцированные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по займу к к справедливой стоимости предмета залога. Об этом говорится в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования», который регулятор опубликовал для общественного обсуждения.

Согласно данным, опубликованным в докладе, Цб предлагает ввести надбавки на резервы при выдаче ссуд на жилье: чем выше показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика и меньше его первоначальный взнос по кредиту, тем больше резервов придется создать банку. 

Предлагаемые ограничения необходимы, чтобы поддерживать сбалансированный рост ипотечного кредитования, указывает ЦБ. В этих целях регулятор уже применяет ряд мер, цель которых — снизить долю ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%. 

Кредиты с небольшим первоначальным взносом несут повышенный уровень риска, указывает регулятор. Кроме того, чем большую долю собственных средств заемщик вложил в покупку жилья, тем больше его мотивация выплачивать кредит, чтобы не потерять недвижимость, находящуюся в залоге. Кроме того, небольшое значение показателя «кредит/залог» снижает величину возможных потерь, которые может понести банк в случае дефолта заемщика и одновременного снижения цен на недвижимость.

Чем больше надбавка к коэффициенту риска, тем больше капитала необходимо резервировать банку, чтобы выдать кредит, и тем менее рентабельным становится для него такое кредитование. Эти меры сильнее всего влияют на банки с небольшим запасом капитала. Если у банка существенный запас капитала, он может продолжать выдавать кредиты с повышенным уровнем риска.

Из-за повышения надбавок к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» в диапазоне 80–90% банки в январе 2019 г. увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом. Сейчас разница в ставках между ними и остальными ипотечными продуктами составляет до 0,7 п.п. 

Долговая нагрузка заемщика также является важной характеристикой кредитного риска. Чем выше уровень долговой нагрузки, тем больше вероятность, что в течение длительного срока ипотечного кредита заемщик столкнется с временным снижением доходов и будет испытывать сложности с обслуживанием кредита. 

Закредитованные заемщики могут либо перестать обслуживать кредит, что напрямую скажется на финансовом результате банков, либо существенно сократят потребление, что отразится на потребительском спросе, экономической активности и в конечном счете на банках через вторичные эффекты.

Таким образом, слабые стандарты кредитования (высокий показатель «кредит/залог», высокая доля закредитованных заемщиков) в случае стресса приводят к масштабным потерям банковского сектора, а также к острым социальным последствиям (в случае потери заемщиками жилья). Ипотечный кризис оказывает значительное негативное влияние на строительство, отрасли, зависящие от потребительского спроса, и в результате — на экономику в целом.