Подписаться
Курс ЦБ на 23.08
65,61
72,83
Деловой квартал / Новости / «Ставки должны начать расти». Коммерческая недвижимость города готова к рывку /...
На фото: Виталий Хиль, Алексей Караваев, Алексей Клименко
На фото: Виталий Хиль, Алексей Караваев, Алексей Клименко
Источник: Архив DK.RU

«Ставки должны начать расти». Коммерческая недвижимость города готова к рывку / ПРОГНОЗЫ

Самое читаемое
  • «Эй, ты, Гавриловский, давай быстро деньги!». Первое интервью сына известного бизнесмена «Эй, ты, Гавриловский, давай быстро деньги!». Первое интервью сына известного бизнесмена
  • «Если люди не увидят развития, то застрявшую в сырьевой экономике Россию ждет истощение» «Если люди не увидят развития, то застрявшую в сырьевой экономике Россию ждет истощение»
  • IQ больше не играет роли. Что на самом деле определяет, умен человек или нет IQ больше не играет роли. Что на самом деле определяет, умен человек или нет
  • Сохранил миллион, потерял миллиард — как «экономия» губит бизнес Сохранил миллион, потерял миллиард — как «экономия» губит бизнес
08:10   29.08.2016

На рынке коммерческой недвижимости города его участники стали видеть «лучики света»: арендаторы приспособились к работе в кризис, а значит, можно задуматься о повышении ставок и новых проектах.

Читайте спецпроект «Итоги делового сезона» на DK.RU
 
Завершающийся деловой сезон, стартовавший в сентябре-2015, ознаменовался для рынка офисной недвижимости Екатеринбурга всеми «прелестями» кризиса: уровень вакантных площадей в БЦ оставался высоким и, по данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», достиг к концу первого полугодия 2016 г. 16% в классе В, 19% в объектах класса А и перешагнул отметку в 20% в офисниках класса В+. Причем, как рассказал DK.RU глава УК RED Алексей Клименко, прошлой осенью трудно пришлось не только объектам, где большинство арендаторов — малые и средние компании, первыми страдающие от кризисных явлений и оптимизирующие затраты на офисы, но и высококлассным деловым центрам.
 
«Ставки должны начать расти». Коммерческая недвижимость города готова к рывку / ПРОГНОЗЫ 1«В прошлом году были ситуации, когда арендаторы офисов класса А, успешные компании, закрывали свои филиалы, в том числе в Екатеринбурге, или направляли директивы в свои уральские представительства о сокращении офисных площадей здесь в два раза. И у нас по портфелю динамика заполняемости объектов была в среднем практически нулевой — сколько метров освобождалось, столько же мы заполняли вновь. Нас этот результат устраивал не вполне, потому что роста не происходило. Однако сейчас динамика пошла в плюс — метров заполняется больше, чем высвобождается, ситуация стала явно лучше. Объясняю это тем, что компании-арендаторы смогли приспособиться к работе в непростой экономической ситуации», — пояснил г-н Клименко.
 
И добавил: улучшения на рынке заметны и через призму арендных ставок. Если в прошлом году большинство резидентов бизнес-центров просили скидки и после разбора каждой ситуации отдельно их получали, то сейчас, когда срок действия дисконтов на аренду истек, пошли на предложенную управляющей компанией индексацию ставок. При этом Алексей Клименко прогнозирует: цена аренды метров в офисниках города в следующем сезоне пойдет в рост:
 
«Думаю, что ставки должны начать расти по одной простой причине — энергоресурсы дорожают, коммунальные платежи тоже растут, ведь идут процессы инфляции. И собственники объектов вынуждены проводить корректировки стоимости аренды — не чтобы увеличить свои финансовые показатели, а просто чтобы не терять. Рост ставок будет зависеть от официальной инфляционной составляющей и составит, по моим ощущениям, порядка 5-10%. Стартует этот процесс, по нашим оценкам, уже в следующем году».
 
По данным «Урал-Гермеса», в условиях кризиса и увеличения количества вакантных площадей часть управляющих компаний города стала диверсифицировать площади своих БЦ под предприятия услуг, общепита и торговли. Дополнительный плюс для сотрудников компаний, являющихся арендаторами — удобное приближение зоны обслуживания. 
 
«С таким подходом бизнес-центр превращается фактически в многофункциональный комплекс, формат которого обладает большой устойчивостью на рынке», — поясняют специалисты консалтинговой компании.
 
Г-н Клименко продолжает: именно сервис сейчас — главный фактор, работающий на удержание арендаторов. В этом смысле УК важно не допустить демпинга — иначе страдает качество управления объектом: не на что чистить помещения, вести текущие ремонты и т. д. Это отталкивает резидентов.
 
Если говорить о наличии на рынке частных инвесторов, которые до кризиса вкладывались в коммерческие объекты как в наиболее доходный сегмент, то аналитики Уральской палаты недвижимости фиксируют их исход — в сложной экономической ситуации получить выгоду от таких вложений не выходит. Впрочем, по оценкам участников рынка, люди, располагающие свободными финансами и готовые вкладывать их в офисные метры, есть — хоть их и стало меньше примерно вполовину. Правда, оставшиеся инвесторы стали более требовательными и просят значительные скидки. Алексей Клименко:
 
«Ценовой порог, начиная с которого инвесторы готовы покупать квадратные метры, существенно снизился. Считается, что стоимость недвижимости сократилась незначительно, на 5-10%, но потенциальные покупатели офисных площадей ожидают куда большего дисконта от существующей цены».
 
Крупные же инвесторы, реализующие долгосрочные проекты в сфере коммерческой недвижимости Екатеринбурга, в повальном большинстве заморозили анонсированные ранее проекты. Как рассказал DK.RU директор компании PRINZIP Геннадий Черных, в сегодняшних условиях перенасыщенности рынка города офисными квадратами строить новые объекты нерационально, и предпосылок к изменению ситуации эксперт не видит — по крайней мере, до 2018 г. До этого момента, отмечает г-н Черных, построенные в прежние годы БЦ будут заполняться арендаторами. Алексей Клименко согласен: в ближайшие два года новых коммерческих строек в городе не будет, однако после ситуация изменится:
 
«По моим ощущениям, в течение ближайших двух лет в городе будет период стабилизации: инвесторы привыкнут к тому, что ситуация как минимум не ухудшается, аналитики построят прогнозы к росту рынка, объекты, что сегодня не заполнены, реализуются, и девелоперы начнут закладывать новые офисные проекты. Но такой сценарий возможен при условии, что никаких неприятных сюрпризов в экономике не случится», — резюмирует глава УК RED.
 
Склады без резких колебаний
 
Прошлый сезон стартовал для рынка складской недвижимости Екатеринбурга довольно бодро. Директор направления по представлению интересов собственников Knight Frank Антон Репин констатировал: уральский мегаполис занимает второе место среди регионов страны по объему поглощения складов после Санкт-Петербурга. Более того, отмечал эксперт, до конца 2015 г. в городе заключат две большие сделки с Х5 Retail Group суммарно на 52 тыс. м. — «Пятерочка» законтрактует 38 тыс. квадратов, «Перекресток» 14 тыс. К тому же уровень вакантных площадей в качественном сегменте составляет всего 4-5%. В Москве этот показатель был в районе 9,7%. 
 
Глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль добавлял: объем ввода новых складов в 2015 г. составил около 80 тыс. кв. м. — показатель даже чуть лучше, чем в 2014 г Новые площади востребованы у компаний федерального масштаба — логистов и транспортников. Также екатеринбургскими складами интересуются компании, связанные с рынком FMCG, и фармацевты. Суммарно объем сделок аренды эксперты оценивали более чем в 100 тыс. кв. м. — показатель не хуже результатов двух прошлых лет.
 
При этом ставки аренды складских помещений в Екатеринбурге с начала 2015 г. практически не изменились и находятся на уровне 430-470 руб. за кв. м. в месяц в классе А, в классе В метр обходится в 350-450 руб., в классе С — в 220-350 руб. По словам  г-на Хиля, за последние полгода ситуация кардинально не поменялась: сохранился размер ставки аренды, существенно не изменился уровень вакантных площадей, рынок относительно ситуации в Московском регионе находится в равновесии.
 
«Ставки должны начать расти». Коммерческая недвижимость города готова к рывку / ПРОГНОЗЫ 2«Ситуация по ставкам аренды остается стабильной. Есть склады классов А и B с хорошей локацией, где ставка выросла в пределах нескольких процентов. Ротация клиентов происходит чаще в объектах более низкого класса, где арендная площадь не превышает 1 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей на таких складах, как правило, выше, соответственно, для быстрого заполнения собственники предоставляют дополнительный дисконт. Для крупных арендаторов, которые рассматривают площадь более 3 тыс. квадратов, найти вакантный качественный склад сейчас достаточно сложно. Некоторые собственники складов, пользуясь ситуацией, пытаются пересмотреть размер арендной ставки в большую сторону», — рассказывает Виталий Хиль.
 
По-прежнему невысокий уровень ставки аренды качественных складов и неопределенность рынка является заградительным порогом для многих инвесторов, констатируют эксперты. Поэтому ждать крупных спекулятивных проектов в ближайший год точно не стоит. Большинство проектов сейчас реализуются и будут реализоваться в формате Built-to-Suit - строятся под конкретного заказчика, который сможет прогарантировать долгосрочную аренду или покупку объекта. Так что, по словам г-на Хиля, дефицит качественных спекулятивных складов класса А и В сохранится.
 
«Объем нового строительства — объектов, которые начали реализовывать в текущем году, по моим сведениям, составляет более 60 тыс. кв. м. — это почти в два раза меньше, чем годом ранее. На 90% это объекты в формате Built-to-Suit», — комментирует эксперт.
 
И прогнозирует: резких колебаний рынка складской недвижимости в ближайший год ждать не стоит — при условии сохранения текущей экономической ситуации. Участники рынка будут искать варианты оптимизации использования складов, рынок будет более профессиональным, убежден глава екатеринбургского «Логопарк.ру».
 
Торговле станет легче
 
Если с 2007 г. по 2012 г. рынок торговых центров Екатеринбурга развивался с ежегодными темпами прироста площадей примерно на 15%, то в последние два года темпы его развития существенно замедлились и составляют только порядка 7%. Эксперты компании «Урал-Гермес» поясняют: это связано с постепенным количественным насыщением рынка. Кроме того, осложняет ситуацию и кризис — под его воздействием повышается степень неопределенности с реализацией ряда ранее заявленных крупных проектов торговых и торгово-развлекательных центров. Например, «Астра молл», «Июнь», «Олимп», Fashon House, «ТРЦ на Щорса/8 Марта» и др.  
 
«Некоторые из этих проектов будут оптимизированы по площадным и концептуальным характеристикам, часть проектов подвергнется дальнейшей «заморозке» или, возможно, даже будет отменена», — прогнозируют эксперты.
 
Новых строек торговых центров девелоперы города не начинают. Возведением сразу двух гипермаркетов в этом году в Екатеринбурге занялась лишь федеральная сеть «Лента». Впрочем, соучредитель «Общества Малышева 73» Игорь Заводовский анонсировал новый большой проект — торговый центр с рабочим названием «Золотой» в границах ул. Белинского — Шварца — Крестинского — Объездной дороги, в который по плану будет входить также и автовокзал «Южный». Однако спешить девелопер не намерен — приступить к строительству компания планирует в конце 2018 г., а закончить стройку — к 2023 г.
 
Отметим, в 2016 г. в Екатеринбурге были открыты ТРЦ «Академический» и объект «Светлореченский» на ул. Соболева. Во второй половине года ожидается скачок числа новых объектов, будет введено в строй еще пять: помимо обеих «Лент» — ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре; ТЦ Crystals с супермаркетом парфюмерии и косметики «Золотое яблоко»; вторая очередь ТРЦ «Максидом», которая входит в строй с опозданием. Стоит добавить, что к весне 2017 г. появится также пятая очередь ТРЦ «Гринвич». Эксперты полагают, что запуск новых торговых центров в Екатеринбурге, который считается российским лидером среди городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей, приведет к увеличению вакантных площадей, однако не стоит бить тревогу: в целом по рынку этот показатель не превысит 10-15%. 
 
По данным «Урал-Гермес», в первом полугодии 2016 г. рынок торговых центров Екатеринбурга продолжал испытывать трудности — снижение покупательной способности населения, трафика и уровня его конверсии отразилось на сокращении средних арендных ставок и увеличении доли вакантных площадей.
 
«Последний показатель уже превышает нормативный уровень и достиг в среднем по рынку 5-7%, а для отдельных объектов находится на уровне 15%. При этом для вводящихся в строй ТЦ хорошим на сегодняшний день считается достижение заполненности арендаторами при открытии в 60%», — отмечают эксперты.
 
Снижение средних арендных ставок за первое полугодие 2016 г. замедлилось и составило в среднем около 4-5%. При этом значительная часть арендаторов уже перешла в расчетах с девелоперами на формулу: процент от оборота или минимальная ставка + процент от оборота. Аналитики прогнозируют: дальнейшее снижение ставок аренды будет происходить достаточно медленно — мешают высокие темпы инфляции в России. То есть в цифрах ставки будут оставаться практически стабильными, но их реальный уровень с учетом изменения стоимости денег существенно снизится. Также будет усиливаться дифференциация торговых центров на рынке — сильные станут еще сильнее, слабые еще слабее.  
 
Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев в разговоре с DK.RU отмечал, что игроки, которые шевелятся, ищут пути привлечения покупателей, имеют шанс их сохранить.
 
«Ставки должны начать расти». Коммерческая недвижимость города готова к рывку / ПРОГНОЗЫ 3«Я склонен считать, что мы достигли дна, хотя я предпочитаю называть его «плато». И на этом плато пролежим до конца года. Если общая экономическая ситуация не будет ухудшаться — а я не вижу предпосылок к этому — со следующего года станет легче», — прогнозирует г-н Караваев.
 
Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

Росгвардия хочет получить право забирать здания и землю на время боевых задач Росгвардия хочет получить право забирать здания и землю на время боевых задач
Центр шахмат, мегапекарня и горнолыжка. В суперпроекты региона вложат 2 трлн руб.
Майские указы остались в прошлом: зарплаты бюджетников упали почти во всех регионах
Любимый повар Рамзана Кадырова открывает в Екатеринбурге ресторан чеченской кухни
Украина и храм в сквере: почему между Кремлем и РПЦ произошел разлад
Кризис отрасли. В Свердловской области массово увольняются врачи из-за низких зарплат
Смотровая башня и лабиринт для детей. Парк на Уралмаше реконструируют за 520 млн руб.

Бизнес

Как конкурировать за лучшие умы — опыт компании «Атлас Девелопмент» Как конкурировать за лучшие умы — опыт компании «Атлас Девелопмент»
«Если люди не увидят развития, то застрявшую в сырьевой экономике Россию ждет истощение»
«Эй, ты, Гавриловский, давай быстро деньги!». Первое интервью сына известного бизнесмена
«Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон»
Пройти зону смерти. На Среднем Урале тестируют новый способ поддержки бизнеса
Лариса Гусева: «Если бы мне сейчас было 25, совсем не факт, что я бы начала свой бизнес»
«Покупатели разные, у каждого свои потребности, но у нас есть предложение для любого»

Свое дело

«День за днем нам клевали мозг: это пережитки детства, на квартиру этим не заработаешь» «День за днем нам клевали мозг: это пережитки детства, на квартиру этим не заработаешь»
«Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь»
«Просто тесть удачно сходил в баню», — как топ-менеджер бросил работу ради бизнеса в Крыму
«Большинство думает, что деньги могут быть лишь украдены». Юрий Окунев об изнанке бизнеса
«Все крупные застройщики придут к меблировке новостроек. Это неизбежно»
Котики, собаки и голова Трампа. Как случайное хобби сделать высокодоходным бизнесом
«Чтобы выжить среди монстров, у нас только один вариант». Как работает бизнес на острове

Качество жизни

Сохранил миллион, потерял миллиард — как «экономия» губит бизнес Сохранил миллион, потерял миллиард — как «экономия» губит бизнес
«Гипермаркеты закрываются, но холодильники еду еще не заказывают». Тренды ритейла-2019
Хорошо забытое старое: как в ХХI веке застройщики применяют лучшие практики прошлого
«Они нам конкуренты». Главный врач ОДКБ — о частных роддомах, молодых врачах и бизнесе
Чего боятся покупатели входных дверей: главные мифы и заблуждения
Расширяя границы. Как «TEN Девелопмент» стал одним из крупнейших застройщиков города
Валерий Ананьев: о ценах на жилье, жадных монополистах и строительном коллапсе в 2021 году

Мнения

«В стране огромный политический вакуум. Точку невозврата не прошли, но она не за горами» «В стране огромный политический вакуум. Точку невозврата не прошли, но она не за горами»
«Вышел в массовке, две секунды показали лицо по телевизору». Как заработать на юморе?
«Строить такие объекты на удалении от мегаполиса — правильно». Зоопарку ищут новое место
Наш диагноз — острая нехватка героев в обществе. Главные выводы из чуда на кукурузном поле
«Предприниматели в России всегда ходят под статьей»
«Слишком доверились Big Data». Банк «Нейва» поспорил со Сбером о реалиях кредитного рынка
«Школы препятствуют нашему обучению», — Сет Годин об образовании и излишнем беспокойстве

Лайфхаки

«Нужно поддерживать нейропластичность». Как в 40 лет успешно уйти из корпорации в стартап «Нужно поддерживать нейропластичность». Как в 40 лет успешно уйти из корпорации в стартап
Сделай себя миллиардером. Семь привычек, которые позволят сколотить состояние
10 тыс. шагов в день — рекламный трюк, в который верят уже полвека? Сколько же нам ходить
У вас есть 75 тысяч? Берите ипотеку, платить ее будет не сложно
«Раньше если человек не справлялся, ему указывали на дверь. Теперь ведут к психологу»
Вы можете формировать привычку от 18 до 254 дней. Вот от чего все зависит
IQ больше не играет роли. Что на самом деле определяет, умен человек или нет

Спецпроект DK.RU «Кто строит Екатеринбург»

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.