«Снизил кадастровую стоимость и в ладоши забил. А ему арендную ставку в 5 раз увеличили!»
«Вода камень точит: если капать и капать, по крайней мере, заметят, что капает»: предприниматель решил помочь стесняющимся чиновникам собрать отзывы о законах, касающихся арендных ставок на землю.
Министерство экономики Свердловской области до 12 июня собирает отзывы предпринимателей о том, как в регионе обстоят дела со стоимостью аренды на землю. Однако, как рассказывает совладелец компании «Снабречфлот» Владимир Попов, чиновники «стесняются» обратиться к бизнес-сообществу. Он решил им помочь и призывает всех, кто арендует землю (а таких по Свердловской области более 10 тыс.), отправить свой отзыв в правительство (контакты ответственного лица в минэкономики имеются в редакции DK.RU).
Мониторинг обратной связи – одна из обязательных составляющих процедуры, которая носит название «оценка регулирующего воздействия» (ОРВ). Это экспертиза различных нормативных актов, на основании которой правительство делает выводы об их КПД.
В данном случае речь идет об оценке постановления правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».
Сам г-н Попов как арендатор земли не первый год вникает в тему расчета арендной платы и приходит к выводу, что делается это «с потолка».
Фото из личного архива Владимира Попова.
«Турецкий вариант: сначала накинули 300%, потом 290 скинули»
Арендная плата за землю складывается из двух показателей, рассказывает он: из кадастровой стоимости и арендной ставки. «Оба показателя вызывают у предпринимателей головную боль. Но кадастровую стоимость при желании можно снизить, – рассказывает Владимир. – Механизм для этого создан и работает».
В первую очередь такие жалобы рассматривает комиссия при Росреестре.
– Мы сходили на комиссию, нас услышали и кадастровую стоимость участка снизили. Правда, по нашему мнению, это напоминает турецкий вариант: сначала накинули 300%, потом 290 скинули. Плюс мы потратили 60 тыс. на переоценку земли и заплатили юристу, но для чиновников это мелочи, – говорит г-н Попов.
Также, если комиссия оставляет кадастровую стоимость неизмененной, предприниматель может обратиться в арбитражный суд. «Но если это вопрос хоть как-то решаемый, – рассказывает Владимир. – Но со ставкой огромная беда».
Формула арендной платы
В постановлении правительства № 1855 прописана формула, по которой рассчитывается годовой размер арендной платы за земельные участки:
КС x СтАП x Ку x ПК
АП = ---------------------, где:
100
АП – величина арендной платы в год по договору аренды;
КС – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);
СтАП – ставка арендной платы, утвержденная постановлением правительства Свердловской области;
ПК – понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением правительства Свердловской области;
Ку – коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.
Владимир обращает внимание на формулировку «ставка арендной платы, утвержденная постановлением правительства Свердловской области».
– Есть, оказывается, у нас постановление федерального правительства №582, где сказано, что ставка должна соответствовать двум основополагающим принципам: предсказуемости и экономической обоснованности. Но если копнуть глубже, то оказывается, что под экономическим обоснованием подразумевается, что ставка должна быть выражена в процентах от кадастровой стоимости.
«За два года ставка выросла в два с лишним раза»
Вся земля, которая сдается регионом в аренду, разделяется по видам разрешенного использования (ВРИ). Как раз исходя из ВРИ каждый муниципалитет и рассчитывает коэффициенты для арендной ставки в процентах от кадастровой стоимости.
В Екатеринбурге, например, для ВРИ «Земельные участки под объектами мелкорозничной торговли» прописана ставка 13%, для земельных участков под досугово-развлекательными и игорными объектами, а также под боулингами – 10, для земельных участков под аквапарками – 9. Всего наименований ВРИ в Екатеринбурге около двух десятков.
Земля, которая находится в аренде у «Снабречфлота», имеет ВРИ «Склады».
– В 2013 году ставка по складам была всего 2,5%, в 2014 она стала 4%, в 2015 – 5,4. То есть за два года выросла в два с лишним раза. У нас, например, кадастровая стоимость участка 40 млн руб., и если в 2013 году мы должны были платить за аренду миллион руб., то сейчас 2,2 млн.
На рост ставки, по словам предпринимателя, прямо влияет снижение кадастровой стоимости. Он рассказывает, что один его знакомый через суд снизил кадастровую стоимость участка, где стоит его продовольственный рынок, в 4,5 раза: «Он, радостный, в ладоши забил. А ему арендную ставку в пять раз увеличили!».
Г-н Попов считает, что кроме применения «индивидуального подхода», чиновники смотрят и на картину в целом по каждому ВРИ и высчитывают общую сумму, которую можно получить с арендаторов. Так, по складам зафиксирована цифра 250 млн в год. В прошлом году 12 компаний по ВРИ «Склады» снизили кадастровую стоимость на 1,2 млрд, рассказывает он. Соответственно, недополученные с них деньги за счет повышения арендной ставки были собраны с других предпринимателей, работающих на земле с ВРИ «Склады».
Подтверждение тому, что такой подход имеет место – пояснительная записка МУГИСО, где прямым текстом указано, что при снижении кадастровой стоимости в целях оптимизации арендных платежей в местный бюджет и сохранения плановых поступлений, необходимо повышение ставок арендной платы.
Вопрос начисления арендных ставок, утверждает Владимир, тупиковый:
– Если ты не доволен ставками, у тебя один путь – в областной суд. Но если вы его выиграете, правительство региона будет обязано пересмотреть ставки для всех, а это миллиарды выпадающих доходов, – говорит он. – Соответственно, ты там стопроцентно проигрываешь. Мы областной суд проиграли, сейчас обратились в Верховный. Тоже проиграем – никто не пойдет на то, чтобы создавать такой прецедент. Но у нас выбора нет.
«Если капать и капать, по крайней мере, заметят, что капает»
Владимир уверен, что в рамках ОРВ постановления правительства № 1855 документы были разосланы в администрации муниципальных образований, не исключает также, что и в секретариаты предпринимательских сообществ. Но до бизнесменов информация не дошла. В результате минэкономики получит на свои запросы ответ, что все со всем согласны. Но власть живет статистикой: чем больше реальных отзывов поступит, тем больше вероятность, что ситуация будет меняться. «Вода камень точит: если капать и капать, по крайней мере, заметят, что капает», – говорит предприниматель.
Пока же портал DK.RU провел предварительную ОРВ, обратившись к юристу, доценту кафедры административного права УрГЮУ Александру Помазуеву, и он написал свое заключение на постановление правительства № 1855.
В частности, он обратил внимание на то, что цель разработки документа – «устойчивость деятельности хозяйствующих субъектов». Однако, поскольку в методике расчета ставки арендной платы прописано лишь, что этот показатель определяется постановлением правительства Свердловской области, и никакие критерии для установления СтАП не заданы, он пришел к слудующему выводу.
«Это позволяет правительству Свердловской области устанавливать ставки произвольно, повышая их по собственному усмотрению, что разрушает «устойчивость деятельности хозяйствующих субъектов», ставит их в зависимость от произвольных решений органа власти, которые не могут быть спрогнозированы. В таких условиях введение ставки арендной платы прямо противоречит заявленной цели нормативного акта».
«
Г-н Помазуев также изучил пояснительную записку Мингосимущества и отметил, что вместо того чтобы дать оценку расходам предпринимателей и инвесторов (что является ключевым показателем для оценки регулирующего воздействия нормативного акта), МУГИСО указывает лишь на то, что поступления в бюджет не изменятся.
Добавим, что экс-глава МУГИСО Алексей Пьянков особо почеркивал: «В сложное с экономической точки зрения время важно не допустить спекуляций на теме стоимости земли в муниципалитетах, не допустить увеличения нагрузки на бизнес», — цитировал DK.RU слова бывшего министра.
Самое читаемое
Крупная сеть бытовой техники закрывает магазины в России и ликвидирует бизнес 
Авиаперевозчик Red Wings уходит. Компания проведет ребрендинг и сменит название 
Машина через маркетплейс. Wildberries начинает торговлю автомобилями 
Строительство развязки у концерна «Калина» может встать из-за долгов