Сниму офис по сходной цене

Экономический кризис, больно ударивший по рынку недвижимости в целом, не обошел стороной и такой важный его пласт, как нежилые помещения, арендуемые коммерческими фирмами под офисы. А поскольку Екатеринбург всегда было принято считать третьим после Москвы и Питера центром деловой активности страны, изменения правил игры на рынке аренды не могли не сказаться и собственно на активности бизнеса в Екатеринбурге. С обвальным падением рубля долларовые цены за аренду офисов стали неподъемными для большинства фирм-арендаторов, многие из которых либо стали “ужиматься” в объемах и заняли меньшие площади, либо съехали с офисных “квартир” вообще. Таким образом в городе сложилась уникальная ситуация: если в прежние годы в Екатеринбурге наблюдался стойкий дефицит приличных конторских помещений, сейчас предложение таковых впервые превысило спрос. Впрочем, жизнедеятельность офисного рынка у нас по-прежнему зависит не только от ценовых колебаний арендной платы, но и от многих других факторов.

В частности, формирование рынка офисов на-
 прямую увязано с наличием многочисленных
 собственников, в чьем ведении находятся конкретные здания. После завершения массовой приватизации в 1995 г. в имущественном комплексе Екатеринбурга обозначились основные уровни собственности: частная (собственность приватизированных предприятий и организаций) и государственная, муниципальная. Отдельной строкой идут здания и сооружения, находящиеся на балансе некоторых ведомств (недвижимость Уральского военного округа, Свердловской железной дороги), которым разрешено строить арендные отношения самостоятельно. Во избежание неприятных последствий арендатору надо иметь в виду разницу между балансодержателем и собственником-арендодателем объекта недвижимости: в случае, если приглянувшееся вам здание находится в муниципальной или госсобственности, балансодержатель не имеет права заключать договоры аренды без согласования с представителем собственника.
Теперь от теории перейдем к практике. В поисках “фирменного гнездышка” потенциальный арендатор встает перед следующим выбором: легальный и недорогой “офисный вариант” можно попытаться найти непосредственно у крупнейших собственников — муниципалитета или областного Министерства по управлению госимуществом, однако свободных арендных площадей по этим адресам, как правило, нет. Выбор на вторичном офисном рынке богаче, но и цены на порядок выше.
Для начала попытаем счастья в Комитете по управлению горимуществом (ЕКУГИ). На сегодня в Екатеринбурге действует 3500 договоров аренды нежилых помещений, в аренду сдается около 1 млн кв. м, “офисный” фонд включает 30-40 объектов по городу. В прошлом году поступления от аренды составили 93 млрд руб. (в неденоминированных ценах), за 9 мес. текущего года эта сумма выросла на 20%. Однако рост арендного дохода городской казны не связан с прямым увеличением ставки арендной платы (как это произошло в 1996 г.) — на протяжении двух лет базовая ставка в Екатеринбурге фактически не менялась. Чиновники из ЕКУГИ гордятся тем, что смогли разработать и применить эффективную систему управления имуществом — в том числе, за счет применения льготных коэффициентов для арендаторов, учета “зон деловой активности” и конкурсных условий аренды для наиболее престижных объектов.
Политика кнута и пряника в исполнении ЕКУГИ приносит свои плоды: опасность лишиться насиженных мест хорошо дисциплинирует арендаторов. Так, снискать благосклонность строгого собственника можно, участвуя в ремонтах арендуемых зданий: ЕКУГИ предоставляет льготу по зачету капремонта в стоимость аренды или долгосрочную на 3-5 лет аренду помещения. Освобождающиеся нежилые помещения город может выставить на конкурс: практика тендеров на право долгосрочной аренды с правом выкупа начата летом 1997 г. и вполне оправдывает себя. Некоторым образом проблему дефицита арендных площадей в муниципальной собственности решает субаренда (размер объекта не должен превышать 25% от общей арендуемой площади, срок ограничен 12 мес.). Активно заселяются субарендаторами, к примеру, здания городских кинотеатров. Также возможна краткосрочная (до 400 часов) аренда нежилых помещений, в частности, школ, спорткомплексов, лечебных учреждений, которые используются арендаторами неполный рабочий день в течение года. В среднем, офисное помещение для коммерческих фирм “идет” в ЕКУГИ по 200-300 руб./кв.м/год, “аренда вновь” — несколько дороже: 400-800 руб./кв.м/год.
Распорядитель недвижимого имущества федеральной и областной принадлежности — областное Министерство по управлению госимуществом (бывший СОКУГИ) — также предоставляет в аренду нежилые помещения по дешевым расценкам (с учетом всех коэффициентов — порядка 330 руб./кв.м/год). В прошлом году было заключено 350 договоров аренды, всего их действует около 700. Существенные проблемы в управлении имуществом областного и федерального уровней связаны с тем, что в Свердловской области до сих пор не проведена полная инвентаризация госимущества и не создан единый реестр объектов нежилого фонда. Соответственно, затруднен и поиск вариантов аренды по заявкам предприятий и организаций (в 1997 г. очередь на офисы насчитывала более 870 фирм-соискателей).
И наконец, вторичный офисный рынок пред-
 ставлен выкупленной недвижимостью и
 объектами нового строительства. Квадратура цен на нем значительно превышает стоимость аренды на первичном рынке. Предложение свободных офисных помещений здесь ограничивается относительно приспособленным под штаб-квартиры жилым фондом (квартиры на первых этажах), полуподвалами в нежилом фонде и помещениями в ряде административных зданий. Если до кризиса риэлтерские фирмы проявляли эпизодический интерес к этому сектору рынка (считалось, что из всех известных операций на рынке недвижимости аренда — наименее доходная), сейчас ситуация изменилась: некоторые агентства причисляют это направление деятельности к числу приоритетных.
Общая тенденция выглядит следующим образом: после взлета доллара арендодатели разделились на две группы — одни не захотели переходить в “рублевую зону” или снижать долларовые цены и потеряли арендаторов, другие, поняв необходимость снижения ставок аренды, идут на это, но предпочитают сдавать площади “оптом” небольшому числу арендаторов. В то же время у арендаторов интерес противоположный: снять меньшие площади и по сходной цене. Прийти к общему знаменателю здесь не дают некоторые сложности, в т. ч. технического характера. Скажем, потребность в телефонизации офисов оценивается усредненно в 1 номер на 50 кв.м. Фирма, заинтересованная в аренде 130 кв.м, рассчитывает на 2-3 телефонных номера, однако предоставить их арендодатель не может. Вариант “срывается”...
В среднем по Екатеринбургу долларовые цены на аренду офисов и складских площадей уже начали падение, достигнув кое-где 2-3-кратного снижения по сравнению с докризисными отметками. Рублевые, наоборот, возросли на 20%. Общий разброс цен выглядит внушительно — от 50 руб./кв.м/мес. до $30/кв.м/мес. Арендаторам, заключающим договоры в долларах (даже если на данный момент курс вас вполне устраивает), специалисты советуют особо оговаривать в документах этот пункт: где гарантия, что завтра владелец не установит другой валютный “спецкурс”? При оценке предложенной арендной ставки следует обращать внимание на прочие платежи, которые могут входить в цену аренды или взиматься дополнительно. Так, 20% обычно “съедает” оплата коммунальных услуг, от 300 руб. в месяц с одного арендатора берут за охрану офисного здания (охрана помещений с материальными ценностями может вылиться и в 2000 руб./мес.), порядка 150 руб. в мес. возьмут за содержание одного автомобиля на охраняемой стоянке возле офиса, отдельно стоит уборка помещений... Свежее новшество на рынке нежилых помещений в Екатеринбурге — сдача в аренду меблированных офисов, иногда даже с оргтехникой: пострадавшие от финансового кризиса компании временно сокращают деятельность и пускают на свою, уже благоустроенную территорию, сторонних арендаторов.

Фирма по операциям с недвижимостью “Новый город” (отдел аренды): 56-35-04;
ЕКУГИ, отдел аренды нежилых помещений: 51-43-93;
обл. Министерство по управлению гос. имуществом:
51-22-02.