Сколько стоит? на рынок выходит оценщик

Рынок недвижимости в России за последние несколько лет развивается бурными темпами. Только в Свердловской области произросло около 250 компаний, предлагающих свои услуги в области купли-продажи жилья, нежилых помещений (офисов, складов и др.), а также целых предприятий. Развивающийся рынок недвижимости формирует смежные обслуживающие структуры. Среди них одно из главных мест занимают фирмы по независимой оценке недвижимости, бизнеса и другого имущества.

В России специальность оценщика практически возродилась три года назад. До революции существовали так называемые “присяжные оценщики”. В зарубежных странах с развитым рыночным механизмом институт независимых оценщиков занимает прочное место в структуре имущественных отношений как один из важнейших регуляторов рыночной экономики.

Сегодня независимая оценка недвижимости и другого имущества, бизнеса, интеллектуальной собственности, прав необходима при:

— переоценке в реальную рыночную стоимость основных фондов с изменением балансовой стоимости активов, а, следовательно, налогооблагаемой базы, себестоимости, собственного капитала предприятия с обоснованием для налоговых и статистических служб в соответствии с законодательством;

— контроле за правильностью уплаты налогов на имущество;

— определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду государственного имущества;

— определении стоимости приватизируемого имущества;

— ипотечном кредитовании банками под залог имущества;

— реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

— при получении технико-экономического обоснования потенциальных строительных проектов для подрядчиков;

— выделении или переуступке долей учредителей в уставном капитале предприятия;

— определении имущественных долей учредителей;

— приобретении офисов, квартир;

— определении предполагаемых страховых рисков страховым компаниям;

— конвертации акций;

— слиянии/разделении или ликвидации предприятий;

— имущественных спорах;

— национализации имущества.

В начале октября в Государственной Думе принят в третьем чтении законопроект “Об оценочной деятельности”. Однако Совет Федерации отправил закон на доработку, и на период ежегодной переоценки основных средств на 1.01.97 г. закона, регулирующего деятельность оценки и оценщиков в России и их отношения с государственными органами, вероятнее всего, не будет.

Методика Госкомстата, т.е. система коэффициентов для различных видов оборудования и зданий (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.11.95 № 1148 “О переоценке основных фондов”), очень проста и достаточно эффективна, но довольно часто она не позволяет учесть некоторые индивидуальные особенности переоцениваемого имущества, что иногда приводит к образованию неоправданно высокой стоимости имущества и, следовательно, впоследствии к значительным налогам. При переоценке основных фондов не учитывается моральный износ зданий, оборудования, особенности его эксплуатации, его фактическое состояние, особенности “социалистического” затратного финансирования.

Для такого имущества оценка по системе коэффициентов Госкомстата просто вредна, поскольку в результате ее применения может “накрутиться” фантастическая стоимость. Если возвратиться к итогам переоценки основных фондов начала 1996 года, то не более трети предприятий обратились к услугам независимых экспертов-оценщиков и, согласно Постановлению Правительства России, привели состояние своих основных фондов по полной балансовой восстановительной стоимости (значительно меньшей, нежели полученная с помощью коэффициентов, рекомендуемых Госкомстатом, и более близкой к реальной рыночной стоимости).

По данным Госкомстата, повышение балансовой стоимости имущества составило 100% и более от его первоначальной стоимости — 4,1% оцениваемых объектов, 75-99% соответственно 19,5% оцениваемых объектов, 50-74% — 56% оцениваемых объектов, до 50% — 20,4% оцениваемых объектов.

Руководители предприятий, понимающие это, в начале 1996 года сделали переоценку основных фондов, отражающую их фактическую рыночную стоимость, сумели заложить хороший фундамент на будущее и, как минимум, спасли в дальнейшем значительные суммы от переплаты налоговых платежей, так как при отчуждении имущества по цене (выше) ниже балансовой (купля-продажа, аренда, вклад в уставный капитал и др.) — возникает НДС, налог на прибыль.

Между тем, ставка налога на имущество, с учетом рассматриваемого в правительстве РФ проекта нового Налогового Кодекса, может быть установлена до 5%.

Существующих оценщиков можно разделить по получению базовой подготовки:

— от Российского Общества Оценщиков, Института независимых оценщиков, Лиги независимых экспертов и прочих общественных организаций;

— от Центра инвестиций, оценок недвижимости и бизнеса Академии народного хозяйства при Правительстве РФ;

— от организаций, имеющих пороки в выдаваемых сертификатах (например, не имеющих прав на обучение оценщиков, на образовательную деятельность), что в дальнейшем позволит оспорить оценку.

Учитывая эту ситуацию, чтобы грамотно воспользоваться оценкой недвижимости, следует привлекать специалистов, которые не только владеют техническими вопросами, но и обладают соответствующими знаниями оценки прав и правил бухгалтерского учета.

Сейчас в Свердловской области запускается механизм банкротств неплатежеспособных предприятий. Территориальное Агентство Федерального Управления по делам несостоятельности (банкротству) уже рассмотрело дела более 20% предприятий, у которых доля госсобственности составляет более 25%. Около 30% ждут своей очереди, а это несколько сотен предприятий. Перед Правительством области, комитетом по управлению Госимуществом, Территориальным Агентством ФУДН, Арбитражным судом, кредиторами и собственниками возникает вопрос выбора: продать с “молотка” предприятие или его активы, либо выбрать вариант, связанный со сменой руководства или собственников, но сохраняя юридическое лицо.

Возникают вопросы: что стоит такое предприятие, как оценить его сегодняшнее состояние, какая должна быть начальная цена, что больше — ликвидационная стоимость или стоимость предприятия как действующего, т. е. рыночная стоимость? В этом случае целесообразно проведение независимой оценки бизнеса такого предприятия, оценки всех его активов, финансовых обязательств, долгов и т.д., чтобы в конечном итоге выйти на сравнение двух стоимостей — ликвидационной и рыночной. От этого будет зависеть последующий выбор стратегии:

а) ликвидационная стоимость выше рыночной — целесообразен запуск механизма банкротства предприятия: разработка плана ликвидации в порядке конкурсного производства;

б) рыночная стоимость выше ликвидационной — целесообразно введение внешнего управления, санации: это разработка бизнес-плана, плана финансового оздоровления, реорганизационных мероприятий.

В настоящее время перед собственниками и руководством предприятий встают вопросы об эффективном использовании активов, централизации контроля и децентрализации управления. Выход из этих сложных проблем мы видим в возможностях, которые предоставляет реструктуризация предприятия (удаление из предприятия “больных“ элементов через механизм банкротства, через передачу элементов предприятия в траст, аренду или другому собственнику). В результате можно с успехом обладать контролем без бремени собственности и без хозяйственных рисков. Здесь важным представляется факт, что процесс воссоздания структуры предприятия не только позволяет выработать кратко- и среднесрочные меры, но и способствует трансформации предприятия, повышению эффективности использования активов, выработать долгосрочные меры, которые на основе анализа ситуации и стратегического планирования подготовят предприятие к борьбе за выживание на рынке.

Мы попытались отразить лишь некоторые вопросы, возникающие и решаемые в ходе практической оценочной работы. Стоимость ошибки оценщика весьма велика, и именно осознание этого заставляет нас искать все более надежные методы расчетов, создавать специальные счетно-аналитические базы, автоматизировать процедуру подготовки отчетов. Компьютерный подход позволяет стандартизировать перечень вводимых и оцениваемых параметров, снизить вероятность ошибки счета, уделить максимальное внимание вопросам использования результатов оценки, как с точки зрения учета и налогообложения, так и для целей инвестиций, продаж, залога и других задач, возникающих у наших заказчиков.

 

ЗАО “Консалтинговая дирекция” — это качественное и квалифицированное выполнение заказа.

Фирма имеет в своем штате специалистов, обладающих сертификатами оценщиков, выданными Центром инвестиций, оценок недвижимости и бизнеса Академии народного хозяйства при Правительстве России, аттестаты ФУДН при Госкомимуществе России.

«Консалтинговая дирекция»

факс 55-44-88, 55-50-81.

Ул. М-Сибиряка, 58, оф. 610.

Postmaster@consalt.e-burg.ru

Лиц. 66 МЮ 028790, рег. № 184, выдана Управлением юстиции Свердловской обл.