Подписаться
Деловой квартал / Новости / Сергей Балакирев: Не пугайте застройщиков — пол бетонный!
Сергей Балакирев: Не пугайте застройщиков — пол бетонный!
Источник: личный архив

Сергей Балакирев: Не пугайте застройщиков — пол бетонный!

Самое читаемое
  • Пилоты «Уральских авиалиний» смогли избежать масштабной авиакатастрофы. Что случилось? Пилоты «Уральских авиалиний» смогли избежать масштабной авиакатастрофы. Что случилось?
  • Так вы не добьетесь ни энергии, ни сил. Семь фатальных утренних ошибок Так вы не добьетесь ни энергии, ни сил. Семь фатальных утренних ошибок
  • «Большинство думает, что деньги могут быть лишь украдены». Юрий Окунев об изнанке бизнеса «Большинство думает, что деньги могут быть лишь украдены». Юрий Окунев об изнанке бизнеса
  • «Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон» «Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон»
  • «Разогрели рынок». Рост цен на жилье опередил строительную реформу «Разогрели рынок». Рост цен на жилье опередил строительную реформу
08:30   02.09.2016

«Маркетологи успешно привили модель одноразового потребления: использовал в течение ограниченного срока — и выбросил. Скоро эта тенденция придет на рынок недвижимости». Авторская колонка на DK.RU.

Рубрика «Особое мнение»

Сергей Балакирев, директор медийного агентства AMG, член Совета Гильдии маркетологов:

— Анализируя повестку деловых СМИ, налицо повышенный интерес к теме девелопмента. Пожалуй, ни один дайджест не обходится без публикации на тему строительства жилья, как загородного, так и многоквартирного.

Применительно к теме маркетинга можно перефразировать блестящий афоризм от Адриано Челентано: «Люблю слушать сказки про то, как внешние обстоятельства убивают бизнес, когда обладаю исчерпывающей статистикой о рынке». Эта логика в полной мере сейчас применима к рынку многоквартирного жилья. Да, действительно, если задаться целью — оправдать свое падение на рынке внешними обстоятельствами — то аргументы в изобилии лежат на поверхности. Их даже не сложно собрать. Кризис же!

Ключевой аргумент, особенно популярный в первой половине 2016 г., звучал так: падение по количеству сделок на первичном рынке в 2015 г. по отношению к 2014-му составило 41%! Соглашусь, что вне остального контекста внушает опасение. Однако при этом аккуратно умалчивается, что 2014 г. был беспрецедентно рекордным для рынка. Настолько, что продажи в этот год превысили суммарные результаты 2010 и 2011 гг.

А например, рост количества сделок в 2014 г. по отношению к 2011 г. составил 245%! 245%, Карл!

И это на рынке, где средний чек исчисляется семизначными суммами. Тут, по-моему, не надо быть гуру-аналитиком фондового рынка, чтобы понять, что такой затяжной рост не может длиться бесконечно. Сценарии отскока надо было просчитывать заранее.

Особое внимание я бы хотел обратить на такую популярную страшилку для девелоперов как «демографический фактор».

Итак, суть страшилки такова, что страна начинает активно переживать последствия ельцинского «демографического бума», когда естественная убыль населения была беспрецедентно катастрофической. Справедливости ради надо отметить, что и тучные нулевые тоже отметились убылью, но с ярко выраженной тенденцией к росту.

Сейчас поколение 90-х входит в ту фазу жизненного и потребительского цикла, когда становится покупателем недвижимости, а поскольку количественно оно существенно меньше, чем восьмидесятники, — спрос будет и снижаться, и меняться структурно. Утверждение-страшилка подкрепляется статистикой, где наглядно демонстрируется убыль категории в возрасте 20-34 года.

Подвох как раз-таки кроется в самой группировке. 20-34 лет — это слишком широкий возрастной диапазон.

При этом также не уточняется средний возраст покупателя на данном рынке (об этом ниже). Я, конечно, понимаю, что TNS со своими системами медиаизмерений за два десятилетия приучил, скорее, даже старательно выдрессировал маркетологов мыслить категориями «М/Ж 25-54 с доходом средний и выше» или, того хуже, «Все 18+». И на постоянно растущих потребительских рынках это долгое время прокатывало, потому как любые ошибки нивелировались двух-трехзначным (в процентах) ростом рынка. Благо сейчас новая экономическая парадигма (красивая альтернатива слову кризис) заставляет продвинутые категории маркетологов задуматься об очевидном. Потребителей надо сегментировать более узко, в том числе и с точки зрения возраста. Примеряя на себя, можно задаться вопросом: «Один и тот же ли я покупатель в 21 год и в 26, в 26 и в 32?».

В период с 2014 по 2016 гг. наша компания проводила ряд маркетинговых исследований с общей совокупностью 1000+ респондентов в некоторых городах-миллионниках. Данные показали, что средний возраст покупателя первичной недвижимости — 37 лет, что также дополнительно подтверждается статистикой посещаемости ряда сайтов застройщиков Екатеринбурга.

Сергей Балакирев: Не пугайте застройщиков — пол бетонный! 1

Возрастная структура покупателей первичной недвижимости в Екатеринбурге. Источник: собственные исследования МА «AMG»

Кроме того, видно, что платежеспособный спрос начинает формироваться у населения только с 24-25 лет и существенно сокращаться после 45. А аудитория 35+ составляет 61% всех покупателей. При этом как раз именно в этой аудитории и происходят самые выгодные для девелопера покупки.

Далее, обратившись к данным Росстата, опубликованным в докладе «Социальное положение и уровень жизни населения России 2015», можно изучить динамику населения страны в разрезе возраста и дополнить ее данными Свердловскстата уже по Свердловской области. Как видим, с точки зрения долей возрастных групп они коррелируют идеально. В ближайшие 10 лет с рынка уйдут покупатели категорий 45-49 и 50-54 лет. Они будут замещены категориями 20-24 и 25-29, которые по численному составу даже превосходят выбывающие категории.

Сергей Балакирев: Не пугайте застройщиков — пол бетонный! 2

Распределение населения по полу и возрасту на 1 января 2015 г. Источник: Росстат, Свердловскстат

Кроме того, в ближайшие 10-15 лет самыми активными покупателями станут сегодняшние категории 25-29 и 30-34. Именно эти две самые крупные группы населения страны уже проходят и еще пройдут основные стадии жизненного цикла семьи. И связанное с этим потребление недвижимости — начиная от жилья базового уровня для одиночек или молодых семей в эконом-классе и до стадии улучшения жилья с точки зрения уровня комфорта, метража и пр. — в комфорт и, возможно, в бизнес-класс.

В дополнение к этому стоит отметить тенденцию, которую в более доступных потребительских сегментах (вплоть до автомобилей) маркетологи уже успешно привили потребителю. А именно, более частая смена продукта по разным причинам: от морального устаревания до лимитированного срока работы, после которого устройство ломается.

Эта тенденция уже начинает понемногу затрагивать и рынок недвижимости. А значит, можно говорить о том, что жилье будут покупать чаще, чем 1-2 раза в жизни.

Допускаю появление дискуссий о смещении спроса в сегмент арендного жилья у «подрастающего» поколения покупателей, который сможет отнять существенную долю у застройщиков многоквартирного жилья. Однако, на мой взгляд, в стране, где за последние 20 лет уже как минимум дважды подчистую сгорели финансовые накопления населения, где уровень финансовой грамотности низок, чтобы выгодно инвестировать сопоставимые со стоимостью квартиры деньги, данный сценарий в среднесрочной перспективе маловероятен.

Резюмируя, скажу, что последние 10-15 лет застройщики находятся в рынке с максимальной концентрацией потребителей. Такой концентрации на рынке давно уже не было, и вряд ли она повторится в долгосрочной перспективе. Этот период позволяет (с точки зрения демографического фактора) смело запускать новые проекты еще как минимум 10-12 лет, при среднем цикле от начала проектирования до финальной продажи в три года. Другие вопросы — это соответствие предложения спросу и уровень конкуренции, что целиком лежит в зоне компетенций самого игрока рынка. Ситуацию в области законотворчества рассматривать нет смысла — сплошной непрогнозируемый риск.

А дальше? А дальше потребителей нет (будет меньше на 25-30%), но вы держитесь здесь, вам всего доброго, хорошего настроения и здоровья.

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

Пилотам «Уральских авиалиний», спасшим 226 пассажиров, присвоили звание Героев России
Пилотам «Уральских авиалиний», спасшим 226 пассажиров, присвоили звание Героев России
Лыжные гонки и мотошоу, «Чайф» и Тима Белорусских: что и где смотреть в День города
Ресторан с двухлетним ребенком и презентации научпопа. В Екатеринбуге есть, чем заняться
«Самый технологичный в сети». «Спортмастер» открыл распредцентр в Екатеринбурге
Екатеринбург получил новое «официальное лицо». Город выбрал «Мисс-2019»
Платить лицом: Сбербанк запустит новую систему покупки товаров
В Екатеринбурге пройдет выставка 100+ Технологии для городов

Бизнес

«Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон» «Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон»
Пройти зону смерти. На Среднем Урале тестируют новый способ поддержки бизнеса
Лариса Гусева: «Если бы мне сейчас было 25, совсем не факт, что я бы начала свой бизнес»
«Покупатели разные, у каждого свои потребности, но у нас есть предложение для любого»
Как в 1990-е строили бизнесы и можно ли стать предпринимателем случайно — Ольга Зайченко
Елизавета Белоусова, Альфа Экспертиза: «Из-за одного документа можно лишиться бизнеса»
Станет ли проще жить владельцам зарубежных банковских и брокерских счетов?

Свое дело

«Просто тесть удачно сходил в баню», — как топ-менеджер бросил работу ради бизнеса в Крыму «Просто тесть удачно сходил в баню», — как топ-менеджер бросил работу ради бизнеса в Крыму
«Большинство думает, что деньги могут быть лишь украдены». Юрий Окунев об изнанке бизнеса
«Все крупные застройщики придут к меблировке новостроек. Это неизбежно»
Котики, собаки и голова Трампа. Как случайное хобби сделать высокодоходным бизнесом
«Чтобы выжить среди монстров, у нас только один вариант». Как работает бизнес на острове
«Говорят: есть идея, но вам ее не покажут, вдруг украдете. Ответ: уходите, своих полно»
«Быстро складывается ощущение, что управляющую компанию проще пристрелить, чем прокормить»

Качество жизни

Хорошо забытое старое: как в ХХI веке застройщики применяют лучшие практики прошлого Хорошо забытое старое: как в ХХI веке застройщики применяют лучшие практики прошлого
«Они нам конкуренты». Главный врач ОДКБ — о частных роддомах, молодых врачах и бизнесе
Чего боятся покупатели входных дверей: главные мифы и заблуждения
Расширяя границы. Как «TEN Девелопмент» стал одним из крупнейших застройщиков города
Валерий Ананьев: о ценах на жилье, жадных монополистах и строительном коллапсе в 2021 году
Социальные сети — прекрасный тренажерный зал для тех, кто хочет научиться видеть лицемерие
Проведите отпуск с видом на прекрасное будущее

Мнения

«Слишком доверились Big Data». Банк «Нейва» поспорил со Сбером о реалиях кредитного рынка «Слишком доверились Big Data». Банк «Нейва» поспорил со Сбером о реалиях кредитного рынка
«Школы препятствуют нашему обучению», — Сет Годин об образовании и излишнем беспокойстве
«Полезная еда — это то, что выберет твоя бабушка», — Матильда Шнурова о здоровых привычках
«Хватит ныть про налоги и санкции, идеальных условий не будет никогда»
«Надеждой российского экспорта, как ни странно, является малый и средний бизнес»
«Кредитов взяли много, а платить нечем. Россию ждет кредитный коллапс в 2021 году»
«Мы всегда знали темы, которые не надо затрагивать», — Юлий Гусман

Лайфхаки

«Эскроу позволяет банку зарабатывать на квартире не единожды» «Эскроу позволяет банку зарабатывать на квартире не единожды»
«Вы должны чувствовать именно неловкость за ваш продукт. Таков бизнес»
Сентябрь: пора на отдых. Семь лучших курортов с теплым морем и мягким солнцем
Так вы не добьетесь ни энергии, ни сил. Семь фатальных утренних ошибок
«Смотрю, как человек моет пол, и наслаждаюсь». Как ролики с уборкой стали новым хитом
«Продукт — не то, что мы делаем. Это то, что у нас покупают». Как не провалить бизнес
«Хотеть денег не стыдно. Жить на одну зарплату глупо». Формула богатства, которая работает

Спецпроект DK.RU «Кто строит Екатеринбург»

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.