Рынок недвижимости Екатеринбурга на пороге 2000 года

Сегодня рынок недвижимости Екатеринбурга оправился от последствий августа-98, после которого цены на жилую и коммерческую недвижимость стремительно выросли. Выход рынка из состояния депрессии был долгим. Цены на недвижимость падали в течение 9 месяцев 1999 года. В начале осени средняя стоимость 1 кв. м жилья по городу стабилизировалась, и динамика цен приобрела колебательный характер. Уровень спроса начал расти. Этому способствовало несколько факторов.

 Во-первых, несмотря на по-
  литическую нестабильность в стране, экономические показатели развития внушали оптимизм, а курс рубля оставался достаточно стабильным. Все это наблюдалось на фоне рекордного (за годы функционирования рынка недвижимости) падения цен. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке опустилась до отметки $ 214. Таких цен на жилье в Екатеринбурге не было с 1994 года, когда рынок недвижимого имущества находился в стадии формирования.
Во-вторых, с 1 января 2000 г вступает в силу Pакон от 9 июля 1999 года "О внесении изменений в первую часть Налогового кодекса РФ" В числе других изменений имеется важный пункт о контроле над соответствием расходов физических лиц фактически получаемым доходам. Естественно, в первую очередь под контроль налоговых органов попадут покупатели автомобилей и недвижимости. Данное изменение предполагалось ввести еще в прошлом году, что вызвало почти ажиотажный спрос на квартиры. Количество сделок в декабре-98 выросло почти на 70% по сравнению с предыдущим периодом. И это все происходило через несколько месяцев после финансового кризиса, когда все только и говорили, что в России больше нет среднего класса.
В этом году данный фактор также играет немаловажную роль. На сегодняшний момент средства массовой информации достаточно подробно рассказали о способах и возможностях того, как  убедить налоговые органы в законности своих источников денежных средств, что, конечно, в некоторой степени повлияло на покупателей. Но все же  следует ожидать, что большинство граждан предпочтут подстраховаться, ведь "береженого бог бережет", и приобретут дорогое имущество в уходящем году.
В-третьих, к этим факторам повышения спроса добавляются традиционные причины сезонного характера.
Естественно, потенциальные покупатели отслеживали информацию о динамике цен и выжидали момент, когда можно будет приобрести квартиру по наиболее выгодной цене. К сентябрю-99 такой момент настал. Темпы снижения средних цен к этому моменту приблизились к нулю (см. диаграмму), и активность участников начала расти. 
К этому моменту многие покупатели поняли, что ждать дальнейшего падения цен не стоит, по крайней мере  до конца года. Активизация спроса на квартиры привела к тому, что количество сделок купли-продажи жилья начало планомерно увеличиваться и к сентябрю превысило докризисный уровень. В сентябре, по данным БТИ, было заключено более 1700 сделок только между физическими лицами. К осени срок экспозиции (время с момента выставления квартиры на продажу до снятия с нее) квартир тоже существенно сократился. Если в течение лета средний срок экспозиции квартир находился на уровне трех месяцев, то в течение осени данный показатель не превышал двух.
 Повышение спроса на жилье не могло не отразиться на ценах на квартиры. Жилье начало дорожать, хотя и невысокими темпами. На графике №1 проиллюстрирована динамика цен на жилье в течение 11 месяцев 1999 года.
Как видно на графике, долларовые цены стабилизировались, даже незначительно выросли (с начала сентября средняя цена предложения 1 кв. м выросла на $ 3). Рублевая стоимость постоянно колебалась. Это связано с тем, что большинство квартир выставляется на продажу в долларах США, средние рублевые цены сильно привязаны к курсу доллара. Причем, если после кризиса доля "долларовых" квартир уменьшалась вплоть до начала лета, то после того как темпы снижения цен уменьшились и более или менее стабилизировались, этот показатель начал расти. Так, в июле на рынке было около 52% квартир предложенных к продаже в иностранной валюте, сейчас же их доля составляет около 63%.
Итак, цены на жилье начали повышаться. Что это - кратковременное явление или рост цен имеет под собой достаточные основания?
По-нашему, средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке поднимется еще на несколько процентов (при условии, что не произойдет значительного снижения курса рубля). Однако ждать стремительного роста цен не приходится. Более того, возможно, в январе следующего года на рынке наступит некоторое затишье, рост цен приостановится, возможно даже некоторое снижение средних показателей. Связано это со следующими причинами. Во-первых, в январе несколько праздничных дней, что традиционно снижает активность покупателей и продавцов. Во-вторых, многие из тех, кто планировал покупку в начале следующего года, постараются сделать это в декабре, опасаясь претензий со стороны налоговых органов. Данное предположение подтверждает и опыт прошлого года.
На рынке офисных помещений ситуация складывается несколько иным образом. Хотя темпы снижения цен уменьшились, тенденция к уменьшению средней стоимости 1 кв. м общей площади по городу сохраняется. На этом сегменте рынка нет большого количества факторов, способствующих активизации спроса. На конец ноября средняя цена предложения 1 кв. м общей площади по городу составляла 9516 рублей (в центре - 10795 рублей). Однако в расчет этих показателей были включены и те помещения, которые предлагаются для размещения офиса, но еще не переведены в нежилой фонд, хотя такую возможность имеют. Помещения, где перевод уже осуществлен, стоят на 35-50% дороже. Следует отметить, что речь идет о средних показателях, разброс цен на офисы может быть очень существенен. На стоимость конкретного помещения влияет его расположение, планировка, отделка и масса других факторов.
Как видно на графиках, динамика средних рублевых цен испытывала более сильные колебания, чем на жилье. Причина данного явления та же - долларовая номинация цен. Рынок коммерческой недвижимости еще больше привязан к курсу доллара. Поэтому, принимая решение о покупке или продаже офиса, изучая конъюнктуру рынка (объемы спроса и предложения, динамику цен на те или иные объекты в разных районах города), необходимо учитывать ситуацию на валютном рынке.
Основные покупатели и арендаторы офисных помещений - это представители малого и среднего бизнеса. А поэтому будущее этого сегмента рынка во многом зависит от условий, которые созданы для развития бизнеса в том или ином регионе. Следует предположить, если сохранится тенденция к росту промышленного производства, сокращению задолжности по зарплате и появятся предпосылки к повышению уровня жизни населения и росту реальной заработной платы, потребность малого и среднего бизнеса в коммерческой недвижимости может возрасти. Однако это скорей долгосрочная перспектива и предполагает оптимистический сценарий развития событий (последние данные экономического развития страны говорят о том, что положительные факторы посткризисного оживления экономики постепенно сходят на нет). Другими потенциальными покупателями офисных и торговых помещений являются крупные компании (как российские, так и зарубежные), действующие в масштабах всей страны  и открывающие представительства в регионах. Активизация этой группы может начаться после парламентских или президентских выборов, в зависимости от их исхода.
Если прогнозировать развитие ситуации в ближайшее время (декабрь - январь), скорей всего, цены продолжат медленное снижение, их динамика будет иметь колебательный характер. Средние цены будут приближаться к отметке, после которой начнется их рост.
В долгосрочной же перспективе рост цен на недвижимость почти неизбежен, поэтому сегодняшняя ситуация как никогда благоприятна для покупки жилья, офиса, торгового помещения. Конечно, при условии, что август-98 не повторится.
Все расчеты проведены Риэлтерским информационным центром на основании банка данных Уральской палаты недвижимости по ценам предложения на вторичном рынке жилья и рынке коммерческой недвижимости.

Риэлтерский
Информационный центр
Ул. Репина 5, оф. 10
Тел. 42-09-19, 46-76-23
E-mail: ric@etel.ru