Риэлторы ждут возвращения частных инвесторов

В ближайшие годы деньги из банков и с фондовой биржи будут плавно перетекать в недвижимость, прогнозируют риэлторы. Несмотря на то что средняя цена квартир в Екатеринбурге официально не падает, сегодня жилье можно приобрести с дисконтом — продавцы готовы торговаться.

Согласно официальным данным, с декабря прошлого года цены на вторичном рынке Екатеринбурга сократились лишь на 5,5%. Формально никаких резких изменений на рынке вторичного жилья не происходит последние года два, отмечают риэлторы: объем предложения не увеличивается, цены резко не падают. Приобретают квартиры в основном люди, планирующие в них жить. Они не рассматривают недвижимость как способ вложения денег. Но игроки рынка ждут роста спроса со стороны тех инвесторов, для кого жилье — это способ сохранения и приумножения средств.

Конъюнктура располагает. Спрос сформируют те, кто сейчас изымает деньги с фондового рынка и из банков, считает АЛЕКСАНДР ДМИТРИЕВ, директор агентства недвижимости «Диал»: «Пока непонятно, сколько именно средств попадет на рынок. Но прогноз оптимистичный. По данным ВЦИОМ, 51% граждан РФ считают разумным вложиться в жилье».

Предложение их должно устроить, продолжают риэлторы. Несмотря на формальную стабильность, квартиру в Екатеринбурге сегодня можно купить с дисконтом. По факту цены понижают все: и застройщики, и частные продавцы.

Всеобщего падения нет. Чтобы получить скидку, с продавцом следует поторговаться, рекомендуют эксперты. Строительные компании своих прайсов не меняли. Но, столкнувшись с дефицитом свободных денег, они готовы идти навстречу покупателю, поясняет Николай Савин, президент Центра недвижимости «МАН». Застройщики, по его словам, уже сейчас готовы отдавать квадратные метры по ценам ниже нынешней себестоимости строительства: «Несмотря на то что на один квадратный метр строители сейчас тратят около 40 тыс. руб., на Химмаше и Сортировке можно найти квартиры по 39 и даже по 32 тыс. руб. за квадрат».

Важный критерий для застройщиков в период кризиса ликвидности — способ оплаты, продолжает ИРИНА ЗЫРЯНОВА, начальник управления жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». На сущест­венную скидку могут рассчитывать те, кто внесет всю сумму сразу, отмечает она: «Одна из строительных компаний города при условии стопроцентной выплаты продает трехкомнатные квартиры по цене в 2,583 млн руб. А в рассрочку — уже по 3 млн руб. Разница существенная».

Как уточнил г-н Дмитриев, екатеринбургский застройщик в среднем готов пойти на снижение в 2-3 тыс. руб. за кв. м. Но к такому дисконту готовы не все строители, уточняет он, каждая компания исходит из собственной стратегии, поэтому на рынке есть противоположные примеры: «Допустим, в жилом комплексе «Бажовский» средняя цена за квадратный метр, напротив, увеличилась на 2 тыс. руб.».

Частные продавцы «вторички» сбрасывать цены на 500 тыс. руб. не торопятся. В отличие от строителей они готовы подождать и не спешат прогибаться под покупателя. Но и с ними можно торговаться. 100-200 тыс. руб. они готовы уступить, делится наблюдениями г-жа Зырянова: «Обычно риэлтор выставляет квартиру по среднерыночной стоимости. Если за две недели покупателя найти не получается, он начинает убеждать продавца скинуть цену».

Критерий определения продажной стоимости недвижимости для частника — количество потенциальных покупателей, приезжающих посмотреть на его квартиру. Если за неделю побывает всего двое-трое (что сейчас и происходит), продавец начинает нервничать и готов торговаться — нужно просто подождать, считает Александр Дмитриев.

В принципе к активизации частных инвесторов рынок располагает, резюмируют риэлторы. В ближайшие месяцы стоит ожидать роста спроса (и, как следствие, цены) на относительно недорогие квартиры небольшой площади. Хрущевки и брежневки на окраинах стоят от 1,5 млн руб. За счет спекулятивных сделок в краткосрочной перспективе (до года) в этом сегменте можно ждать ценового роста, полагает г-н Дмитриев.

Такие квартиры — товар ликвидный, но лучше вкладываться в новое жилье, рекомендуют представители агентств недвижимости. Спекулятивный спрос на дешевые хрущевки спадет, и в дальнейшем будет проще продавать новостройки.

Загадывать, как станут вести себя цены, эксперты не решаются. Но серьезного обвала в ближайшие годы не произойдет, считают они. «Ниже 40 тыс. руб. за квадрат в будущем вы не найдете. Себестоимость строительства не позволит устанавливать расценки ниже этой планки», — заявляет г-н Савин. Потенциальные покупатели, по его словам, до сих пор ждут еще большего снижения, надеясь на то, что в ближайшие годы подешевеют земля и стройматериалы. Но надежды эти вряд ли оправдаются, полагает Николай Савин: «Стройматериалы в себестоимости строительства занимают всего 20%. А землю уже купили по старым высоким ценам. И на этой статье застройщики тоже не сэкономят». Потому покупать квартиру для того, чтобы деньги сохранить, имеет смысл сейчас. «В конце концов, даже если выгодно перепродать в ближайшие годы ее не получится, можно сдать это жилье в аренду и спокойно до­ждаться, когда все уляжется», — резюмирует г-н Савин.

статистика
Восемь микрорайонов поднялись в цене
Стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Екатеринбурге (по микрорайонам), руб.

Район	Декабрь 2007 г.	Октябрь 2008 г.
Автовокзал	68 911	67 999
Ботанический	69 606	70 366
ВИЗ	69 282	70 759
Вокзальный	69 481	62 800
Втузгородок	68 720	64 848
Елизавет	54 813	54 151
ЖБИ	66 160	64 624
Завокзальный	51 335	45 640
Заречный	67 043	64 757
Кольцово	51 364	49 049
Компрессорный	56 096	55 163
Краснолесье	49 055	48 556
Лечебный	51 654	53 673
Новая Сортировка	58 353	56 283
Парковый	71 248	71 175
Пионерский	67 307	67 097
Птицефабрика	53 733	52 094
Сибирский тракт	60 275	62 745
Синие Камни	63 472	59 917
Старая Сортировка	54 929	54 246
Уктус	58 290	56 506
УНЦ	58 069	54 988
Уралмаш	58 483	60 602
Химмаш	55 440	55 721
Центр	79 381	81 910
Чермет	57 245	56 886
Шарташ	48 216	37 723
Шарташский Рынок	65 641	65 138
Эльмаш	58 493	69 812
Юго-Западный	70 023	67 205

Источник: «Недвижимость.BLIZKO».