Приобретение недвижимости – сложности при регистрации

– По состоянию на 1 июля этого года в судах рассмотрено и находится на рассмотрении 74 дела с участием отдела судебной защиты Учреждения юстиции: 48 – в судах общей юрисдикции, 26 – в арбитражных судах. У Учреждения юстиции 41 филиал по области, поэтому 33 процесса – в судах Свердловской области.

– Что обычно оспаривают граждане и юридические лица?
– Я бы разделил все споры на несколько категорий:
- споры, связанные со смертью одной из сторон, по договору до государственной регистрации сделки и права собственности на недвижимое имущество;
- споры, связанные с отказом в государственной регистрации при несоблюдении заявителями п.2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 закона «О государственной регистрации прав…» от 21.07.99 г. № 122-ФЗ (ранее возникшее право);
- споры о признании права собственности;
- споры о признании сделки недействительной;
- споры о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации и исключении записи из Единого государственного реестра прав;
- споры о прекращении залога;
- споры о понуждении стороны по договору к государственной регистрации;
- споры о включении имущества в наследственную массу.

– Расскажите поподробнее о спорах, связанных со смертью одной из сторон по договору до государственной регистрации сделки и права собственности на недвижимое имущество.
– Судами общей юрисдикции г. Екатеринбурга рассмотрено несколько таких дел. Пока проблемы возникали только по сделкам дарения. Во всех случаях договоры дарения были оформлены во время действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.
Договоры отчуждения недвижимого имущества подлежали регистрации в городском (сельском) исполнительном комитете (ст.256, п. 3 ст. 257, ст. 239 ГК РСФСР), а несоблюдение требования о регистрации влекло недействительность договоров. Нормы действующего ГК РФ в отношении договоров отчуждения недвижимого имущества предусматривают их обязательную государственную регистрацию. Отсутствие государственной регистрации также влечет недействительность договора.
Конкретный пример. 06.03.98 г. был оформлен договор дарения квартиры между гражданкой М. и гражданкой Ш., но он не был зарегистрирован. 25.01.00 г. гражданка М., являющаяся по договору дарения «дарителем», умерла, после чего «одаряемая» пришла регистрировать свое право собственности на даримое имущество в Регистрационную палату.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Несоблюдение же требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Такая сделка не является оспоримой, а считается ничтожной независимо от признания факта ее недействительности судом.
Кроме того, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Учитывая, что договор дарения не был зарегистрирован ранее, а также то, что одаряемая обратилась за государственной регистрацией права после смерти дарителя, названный договор не может быть признан действительным в силу закона. Таким образом, регистрация такого договора и права собственности «одаряемой» в Едином Государственном реестре прав не может быть осуществлена.

– Что же делать в таких случаях гражданам?
– Во всех случаях заявители шли неверным путем, подавая жалобы на отказ в государственной регистрации Учреждением юстиции, поэтому судами общей юрисдикции Свердловской области были вынесены определения об оставлении дел без рассмотрения по правилам ч. 3 ст. 246 ГПК РФ со ссылкой на п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.93 г. № 10.
 ч. 3 ст. 246 ГПК РФ: Если при рассмотрении дела в порядке особого производства возникает спор о праве, подведомственный судам, суд оставляет заявление без рассмотрения и разъясняет заинтересованным лицам, что они вправе предъявить иск на общих основаниях.
 П. 9 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.93 г. № 10 «О рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и свободы граждан»: если при принятии жалобы будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судьей выносится определение об оставлении жалобы без рассмотрения».
Одно из определений было обжаловано заявителем в Областной суд Свердловской области, который оставил определение без изменения, а жалобу – без удовлетворения.
Надо отметить, что подобные споры суды разрешают по-разному. Так, судами общей юрисдикции Московской области было рассмотрено 4 дела, связанных с отказом в государственной регистрации сделки ввиду смерти одной из сторон до государственной регистрации договора. Все иски были удовлетворены. Кассационная инстанция жалобы Регистрационной палаты оставила без удовлетворения, и только Президиум Московского областного суда, рассмотрев ходатайства регистрирующего органа, решения отменил, признав их незаконными.

– Одной из категорий споров Вы назвали споры, связанные с отказом в государственной регистрации при несоблюдении заявителями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации …», т.е., иными словами, в случаях, когда заявитель отказывается регистрировать ранее возникшее право. Почему возникают такого рода споры?
– Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших у заявителей до 31 января 1998 г. – момента вступления Закона в силу по правилам, установленным п. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации…», может производиться исключительно по желанию правообладателей.
Кроме того, п. 2 ст. 6 Закона содержит правило о том, что всякая государственная регистрация ограничения (обременения) либо иной сделки с недвижимостью, совершенная после начала работы Учреждения юстиции, требует регистрации ранее возникших прав, но уже по правилам, предусмотренным Законом.
Именно вокруг применения этого пункта на практике возникают основные вопросы. Из-за нечеткости формулировки настоящей статьи некоторое время оставалось неясным, следует ли под регистрацией ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью понимать все сделки по распоряжению недвижимостью, совершаемые после 31 января 1998 г., либо речь идет только о сделках, ограничивающих право собственности или иное вещное право. Министерство юстиции РФ Информационным письмом от 27.08.98 г. № 5832-ПК разъяснило, что под иными сделками в данном случае следует понимать все сделки с недвижимостью, совершаемые после 31 января 1998 г., включая и те, что направлены на отчуждение права собственности и иных вещных прав на недвижимость.
Судебная практика в разных регионах складывается неоднозначно.
Так, гражданка М. обратилась с жалобой на действия начальника представительства Московской областной регистрационной палаты, отказавшего в регистрации прав по договору мены квартир, заключенному в марте 1998 г. Основанием для отказа послужил тот факт, что один из участников сделки, приобретший право собственности на отчуждаемую квартиру в феврале 1997 г. и зарегистрировавший его ранее в БТИ, как того требовало законодательство Московской области, от регистрации этого права по новому закону отказался.
Волоколамский районный суд Московской области жалобу гражданки М. удовлетворил, обязав представительство Московской областной регистрационной палаты провести государственную регистрацию прав по договору мены. Суд счел требования регистрирующего органа о проведении повторной государственной регистрации в полном объеме незаконными.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в своем определении от 24 декабря 1998 г. на решение Курганского городского суда от 17 ноября 1997 г., решая вопрос о применении п. 2 ст. 6 Закона, указала на необходимость применения п. 2 ст. 6 в контексте с п. 1 этой статьи, из которой следует, что права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона, юридически действительны и при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации.
Однако Арбитражный суд Свердловской области разрешает подобные споры несколько иначе. 7 сентября 1999 г. ООО «С» обратилось с заявлением в Екатеринбургскую городскую регистрационную палату о регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартиру), приобретенное по договору купли–продажи, хотя заявителю Учреждением юстиции было письменно разъяснено о невозможности регистрации сделки и права собственности без регистрации ранее возникшего права.
Решением от 13.04.2000 г. Арбитражного суда Свердловской области подтверждена необходимость регистрации ранее возникшего права, предусмотренная п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. Судом признаны правомерными действия Учреждения юстиции, требующего регистрации в Едином государственном реестре прав ранее возникших прав на объект недвижимого имущества, в случае совершения с этим объектом сделок, подлежащих государственной регистрации.
Определением от 25.02.2000 г. Арбитражного суда Свердловской области по иску ОАО «У» признан соответствующим закону отказ от иска. Спор связан с неправомерным, по мнению заявителя, проведением правовой экспертизы Учреждением юстиции ранее возникших прав правоотчуждателя.
К компетенции Учреждения юстиции относится проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации).
Ст. 13 Закона дополняет и расширяет установленный ст. 9 Закона перечень действий, отнесенных к компетенции Учреждения юстиции при проведении государственной регистрации. К такой компетенции относится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, которые заключаются в изучении представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
В данной ситуации у ОАО «А», являющегося правоотчуждателем по заключенной сделке, право собственности на здание общежития не возникло, в силу того, что сделка приватизации, при которой данный объект недвижимости вошел в уставный капитал, изначально совершена с нарушением Закона, то есть ничтожна, и, соответственно правовых последствий не порождает.
Таким образом, Учреждение юстиции отказало ОАО «У» в регистрации права собственности обоснованно и в соответствии с действующим законодательством. Истец сам отказался от иска. Суд признал отказ законным.

– Часто ли юридические лица обращаются с исками о признании недействительными ненормативных актов государственного органа?
– На сегодняшний день остается открытым вопрос о том, какой из актов Учреждения юстиции может быть признан Арбитражным судом ненормативным актом. Неоднократные обращения юридических лиц с исками о признании недействительными ненормативных актов государственного органа не разрешают данную проблему.
Были иски о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, о признании регистрации права собственности недействительной и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав. Несколько исков с различными требованиями, касающимися данного вопроса, подавало ОАО «Р». Сначала оно обратилось в Арбитражный суд с иском о признании недействительной записи в ЕГРП, затем о признании недействительным решения государственного регистратора, после – о признании недействительным акта Учреждения юстиции, который выразился в проставлении специальной надписи в виде штампа на договоре.
Определениями Арбитражного суда Свердловской области во всех случаях было отказано в принятии к производству исковых заявлений в соответствии со ст. 22 АПК РФ «Подведомственность дел».
На наш взгляд, этот вопрос может быть разрешен только после внесения изменений в Закон о государственной регистрации либо ст. 22 АПК РФ.