От земли к бюджету

Меняется экономика, меняются отношения общественные и производственные. Кое-что изменилось революционно, кое-что консервативно сохраняется. Наиболее консервативно отношение к земельным вопросам, где практически неизменна тенденция единособственничества — основной собственник — государство. И хотя нерешение проблем землевладения очевидно тормозит многие отрасли промышленности (наибольшие потери, на наш взгляд, несут сельское хозяйство и строительство), некоторые правовые аспекты землепользования решены в достаточной степени, чтобы уже проанализировать их применение. С Нового года актуальны для регионов вопросы землепользования в плане наполнения бюджетов местного уровня, особенно городов областного значения
Недвижимость — земля, земельный участок (ЗУ) и материальное имущество под / над поверхностью земли, прочно связанное с ней, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Городские бюджеты заведомо дефицитны, общественных денег всегда и везде не хватает по определению. В нашем случае стоит задача проанализировать особенности поступлений в бюджет от недвижимости.
1.  Справки.
1.1. Доходы в бюджеты от недвижимости в 1997 г. состояли в основном из (средние показатели по 7 городам РФ):
—  налог на имущество — 66%;
— продажа ЗУ, другого имущества — 4,5% (почти 1/2 от Санкт— П етербурга);
— налог на землю — 9,2%;
—  аренда земли — 7,2%;
—  аренда помещений — 11,2%;
—  прочие — 1,9%.
1.2.  Количество ЗУ под приватизированными предприятиями, проданных им в 1999 г.:
—  Санкт-Петербург — 353 участка (54,6 га);
—  Пермская обл. — 93 участка (787,5 га);
—  Новосибирская обл. — 30 участков (23 га);
—  Калужская обл. — 22 участка (6,3 га).
1.3.  Средняя стоимость 1 кв. м под приватизированными предприятиями в 1999 году:
—  в городах и поселках — 13 руб./кв. м.;
—  в сельских населенных пунктах — 1,1 руб./кв. м.;
—  вне поселений — 3,2 руб./кв. м. 1.4.Поступления от недвижимости в 1997 г. в городах
РФ в среднем 60 $/жителя.
2. Аренда ЗУ принесла в 1997 г. в городах РФ в среднем 4,6 $/чел.
3.  Поступления от продаж в 1997 году — 2,3 $/чел.
4.  Земельный налог принес 6,3 $ /чел.
5.  Налог на имущество — 39,5 $/чел.
Аренда ЗУ в одном и том же месте по сравнению с налогом на землю может, казалось, принести на 60-70% больше дохода в бюджет, но особенности аренды (непродолжительный срок договора = 1-5 лет, более высокая плата за единицу площади, частое общение с администрацией — переоформление договоров аренды, страхования и т.п.) делают ее непривлекательной для частных инвесторов, не рискующих делать приличные вложения в строения на арендованном ЗУ.
Следует заметить, что в городах в настоящее время инвестирование 75-90% нового строительства происходит за счет частного сектора. Новое строительство увеличивает базу для налога на имущество, доля которого в доходах от недвижимости — 2/3, в отличие от доходов с аренды, составляющих всего 1/14 часть.
Таким образом, если представить все земли под арендой, то прибавка к бюджету составит 1%. Если все арендные участки отдать в собственность или бессрочное пользование (брать налог на землю), то гарантированное право пользования ЗУ привлечет инвесторов под новую недвижимость и доходы в бюджет возрастут на 10-20%, а с учетом косвенных плюсов от интенсивной застройки ЗУ (увеличение объектов строительства, подрядчиков, увеличение занятости населения и т.п.) открывается мощный приток финансов в бюджет и от других источников доходов.
Если предположить, что передача ЗУ в собственность возможна на 100% (отказ от аренды ЗУ), то единовременное поступление в бюджет от выкупа ЗУ составит дополнительно минимум 5 годовых поступлений от налога на землю.
Единственное условие — это точно назначенная выкупная цена ЗУ, которая должна учитывать ценность для бизнеса ЗУ, правовую устойчивость использования ЗУ, экономическое состояние потенциальных покупателей и т.д.
Завышенная выкупная цена земли — надежный тупик на пути формирования класса собственников и рынка земли.
Заниженная цена несет некоторый разовый убыток для бюджета на момент выкупа. Первые 2-3 сотни собственников вполне способны положить начало рынку купли-продажи земли.
Непомерно высокая выкупная цена земли, бесправие, излишнее администрирование процесса приобретения ЗУ не позволяют зародиться рынку земли.
То, что в отчетах иногда представляется как рынок купли-продажи земли, на примере физических лиц не что иное, как заблуждение. Выкупившие ЗУ лица при перепродаже не могут выручить за собственный участок даже 1/3 части выкупной суммы. Рыночная стоимость 1 кв. м земли оказывается в среднем в 5 раз ниже выкупной цены. И это в то время, когда законодательство установило уровень цены не выше 75% от рыночной стоимости ЗУ.
Доходы в бюджет администраций от недвижимости, особенно от налога на недвижимость, — наиболее устойчивый канал поступлений финансов, который, несмотря на многочисленные изменения условий распределения между бюджетами различных уровней, за последние три года имеет тенденцию к устойчивому росту. Более надежна в плане доходности только земельная рента, но это уже другая тема.
Исправлению вышеуказанных несоответствий, мешающих получению полномерного дохода в бюджеты от недвижимости, могла бы положить разработка правовых актов местного значения, закрепляющих долгосрочные права пользования ЗУ и расширяющих варианты использования ЗУ в бизнес-целях. Подоб^ ные разработки, а также документ типа «Правил застройки и землепользования» закрепят правовое зонирование территории и создадут приток инвесторов и их финансов для строительства дорогостоящих, налогообразующих объектов.
Изложенное здесь позволяет сделать следующие выводы:
—  Необходимо регулярное внимание изучению и анализированию каждого вида дохода от недвижимости, особенно налогу на имущество.
—  Доходы в бюджеты местных администраций от недвижимости составляют в среднем 17,5% (для городов РФ с населением в 300-3000 тыс. жителей).
—  Доход в бюджет г. Санкт-Петербурга от широкого использования недвижимости составляет 31,5%!
—  В массе доходов от недвижимости 66% составляет налог на недвижимость (в основном, от объектов, построенных на ЗУ).
—  Для резкого увеличения строительства объектов недвижимости на ЗУ необходимо упорядочить правовые отношения с инвесторами, разработав «Правила застройки и землепользования» с учетом рыночной реальности.

000 «Капитал — Оценка — Плюс»: 51-72-21