Оценка история и современность

С началом экономических реформ в российской действительности прочно укоренились такие понятия как оценка, оценщик, рыночная стоимость. Возобновление оценочной деятельности в РФ теснейшим образом связано с созданием в 1992-93 гг. общественной организации — Российского общества оценщиков (РОО).

Однако история оценки имеет глубокие корни. Еще 8 июня 1893 г. появились "высочайшие утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами".
После 1917 года с ликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. С начала Первой Мировой Войны и до начала 1990-х годов развитие оценки и в первую очередь недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на 1914 год уровня было оставлено.
Интерес российского общества к специальности и профессии оценщика был вызван необходимостью приватизации государственного имущества. Однако приватизация в РФ прошла без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалось на государственном бюджете и инвестиционных фондах предприятий. Не допущенные к оценке в ходе приватизации государством оценщики, равно как и все остальные, вынуждены были наблюдать за ее процессом и что особенно печально — итогами со стороны. Поскольку " оценка " укоренилась в сознании всего общества как синоним " мнение ", " суждение " это не могло не сказаться негативно на отношение к ней (оценке) как к чему то заурядному и простому. Низкая экономическая культура, столь свойственная российскому обществу, усугубила непонимание оценки, оценщика и оценочной деятельности в целом.
Не мало усилий к такому отношению приложили те, с позволения сказать, " оценщики ", которые пришли в профессию на волне спроса в период переоценок Основных Фондов ни чуть не заботясь о глубинном постижении профессии и не беспокоясь о ее репутации. При том, что внешние атрибуты " оценщика " у них соблюдены.
Следует обратить внимание на то, что оценка не может быть массовой профессией. В силу многочисленных обстоятельств, которые в большей степени относятся к объективным.
Оценочная деятельность является совершенно самостоятельной профессией.
В силу объективных причин она соприкасается, порой тесно связана, с большим количеством уже привычных для всех профессий.
Сложность этой профессии основана не только на том, что она оперирует фундаментальными экономическими категориями, что в ее основе лежат финансовая математика и теоретическая экономика, но что не менее важно на том, что рынок собственности все более усложняется, он эволюционирует, так как появляются новые финансовые инструменты, изменяются законы и в т.ч. по налогообложению, возникают новые формы владения. Становится очевидным, что сумма выплачиваемая за собственность (цена) имеет все меньшее влияние на показатель стоимости.
Инвесторы осознают, что они получают не только собственность (например недвижимость), но также и определенный набор условий. Следствием этого становится при определении оценки рыночной стоимости необходимость вносить значительные поправки в цены, выплаченные за собственность.
"Оценка" по своей сути является альтернативой вложения инвестиций рынку капитала и рынку ценных бумаг.
В связи с тем что рынок капитала, рынок ценных бумаг (портфельных инвестиций) и рынок собственности (например, недвижимости) представляют собой единую систему инвестиционных инструментов, которая определяется, в частности, едиными критериями выбора: риском и доходностью "оценка" невозможна без систематической аналитической работы на всех перечисленных рынках. Оценка в рыночных условиях связана с приносящей доход собственностью. Подобная собственность ставит перед оценщиком ряд проблем базирующихся на присущих ей характеристиках среди которых:
· неравномерность инвестиционных потоков;
· рост стоимости земли;
· износ объектов собственности;
· виды финансирования;
· особенности правового режима;
· налоги;
· потребности инвесторов;
· риски;
· предрассудки публики (общества);
· инфляции;
· характеристика рынка вида собственности (узкий, локализованный, сегментированный, персонифицированный и др.)
и др.

Основная проблема решаемая с помощью оценщика связана с оценкой стоимости.
Круг заинтересованных в оценки охватывает инвесторов, застройщиков, подрядчиков, инвестиционных и финансовых менеджеров, финансовые компании, агенства недвижимости, банки, страховые компании, ссудо-сберегательные организации и многих других, включая органы исполнительной и законодательной власти.
Оценка собственности (например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний основывается на ряде приведенных ниже фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В их числе принципы:
— полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости, соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)
Принцип ЛНЭИ принимает во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости.
Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты.

Стоимость — мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.
Затраты — мера издержек, необходимых для создания объекта собственности, сходный с оцениваемым.
Цена — исторический факт отравляющий реально произведенные затраты на покупку сходных объектов в прошлых сделках.
Существует много видов стоимости, которые необходимы в силу различных функций и целей оценки: рыночная, на открытом рынке, заемная, страховая, при существующем использовании, остаточная замещения, налогообложения, утилизационная, расчетная, ограниченной реализации и др. Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.
Стоимость можно разделить на две принципиальные категории -
стоимость в обмене;
стоимость в пользовании.
Экономическое и смысловое положение этих понятий широко и дискуссионно. На практике же означает стоимость в обмене — стоимость при выставлении объекта оценки на открытый рынок; стоимость в пользовании — стоимость для конкретного пользователя. при этом объект не выставляется на открытый рынок.
Задача оценщика — правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.
Рыночная стоимость — это идеальный стандарт, не всегда достижимый.
По этой причине и в силу того, что рынок собственности (недвижимости в первую очередь) является не эффективным цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Рыночная стоимость обычно оценивается с точки зрения типичного для данного рынка потенциального покупателя.
В силу самой природы допущений, положенных в основу определения рыночной стоимости, оценщик часто определяет наиболее вероятную продажную цену. Она часто предусматривает задание интервала цен в рамках вероятностного распределения в отличие от рыночной стоимости, оценка которой выражается одной цифрой.
С подобной проблемой оценщики столкнулись после известных событий 17 августа 1998 года. Из-за неэффективности рынка недвижимости и трудность получения информации, определяющей рыночную стоимость, оценщики должны использовать три метода оценки рыночной стоимости, в числе которых:
— затратный метод (издержек);
— сравнения продаж;
— доходный.
Затратный метод базируется на предпосылке, что стоимость имущества определяется как сумма стоимости земельного участка и стоимости возмещения здания. Затратный метод предполагает, что затраты необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведение его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного участка земли и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
В затратном методе различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.
Затратный метод к обоснованию стоимости предполагает рассмотрение всех видов износа:
— физического (устранимого, неустранимого);
— функциональный (устранимый, неустранимый);
— экономический или внешний.
Обращаем внимание на трудность определения износов.
Главное преимущество затратного метода и его необычная популярность среди " оценщиков " состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки собственности особенно на малоактивных рынках. При всей своей кажущейся простоте в затратном методе чрезвычайно много тонкостей и " подводных камней ". Необыкновенная любовь к этому методу " оценщиков " заключается в том, что они слишком вольно его исполняют. Подменив строительной сметой и вычтя износ (с большим количеством ошибок и неточностей) получают " рыночную стоимость".
Метод сравнительных продаж оценивает стоимость сравнивая объект собственности с другими, которые были проданы недавно.
Этот метод используется при наличии сведений о реальных продажах " аналогичной " собственности.
Стоимость имущества оценивают, регулируя типичную корректировочную таблицу продаж,в которой учитываются различия в отдельных показателях сравниваемого имущества. Скорректированные цены продажи сравниваемой собственности будут отражать стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Международные стандарты по оценке для достоверности результатов полученных данным методом требует использования многоступенчатого регрессионного анализа, экспертизы уровня оценки и другого математического и статического аппарата.
Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размерами инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых активом.
Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход.
Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, еще называют капитализированной стоимостью.
Основные действующие здесь принципы — это принцип ожидания и принцип замещения.
Альфред Маршалл (конец XIX века, основатель кембриджской экономической школы) в свое время отметил, что стоимость представляет собой нынешнюю цену будущего дохода. То есть для потенциального покупателя объект недвижимости ценен тем, что он будет приносить доход. В практике оценки недвижимости это и называется принципом ожидания.
В соответствии с принципом ожидания, на сегодняшнюю стоимость недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.
Принцип замещения применительно к доходной недвижимости можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов.
Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость зависит от величины альтернативных помещений капитала.
От чего зависит капитализированная стоимость? Из сказанного выше следует, что величина капитализированной стоимости должна зависеть от целого ряда факторов, основными из которых являются суммы будущих доходов, время и частота их получения. Кроме того, капитализированная стоимость зависит от структуры этих доходов, способов их капитализации и многих других факторов. Конкретно, как зависит капитализированная стоимость от этих факторов, будет ясно из дальнейшего изложения материала.
В основе оценки приносящей доход собственности лежит понятие текущая стоимость денежной наличности, которая может быть получена от эксплуатации собственности в различные периоды в будущем.
Теоретически на совершенных и равновесных рынках все подходы к оценки стоимости будут давать одни и те же ответы, но практические рынки недвижимости находятся в равновесии чрезвычайно редко.
Даже если цены соответствовали предполагаемым на эффективном рынке, то оценщики просто не имеют информации для оценки эмпирическим путем этой эффективности.
Невероятно, что все три метода дадут одинаковый ответ, то будет полезно использовать все подходы как отдельные показатели стоимости имущества.
В зависимости от предоставленной информации и типа собственности (недвижимости), имеющей стоимость, один метод может быть более надежным, чем другой.
Нет достаточного количества публичной информации о сделках с недвижимостью, а также достаточного числа продаж такого же или похожего имущества для адекватной оценки рыночной стоимости без использования оценочных процессов. Неэффективность рынков недвижимости требует, чтобы оценщики применяли похожие подходы и к попыткам оценивать стоимость.
Ответственным этапом после проведения расчетов по оценке стоимости является согласование. Согласование — процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости делаются определенные логические суждения и принимаются решения.
В настоящее время метод причинно- следственных связей, используемый для получения результирующей стоимости базирующейся на 3-х вышеописанных методах уступил место другому.
Используемый в настоящее время метод анализа иерархий (МАИ) позволяет свести к минимуму ошибки вызванные субъективизмом в рассуждениях оценщика.
Готовя этот материал автор преследовал несколько целей. К их числу следует отнести следующие:
— знание основ методов оценки позволит потребителю услуг чувствовать себя более уверенным при размещении заказов и общении с оценщиком;
— убедившись в сложности профессии, заказчик станет требовать от оценщика результатов в неоправданно короткие сроки;
— заказчик, когда услышит предложение сделать оценку дешевле и быстрее, чем это предписано стандартами оценки, объективно необходимыми трудозатратами.
Это не значит, что после прочтения этой статьи, Вы будете гарантированны от встречи с мало-профессиональным оценщиком и не закажите ему оценку.
Возможно, что низкое качество отчета на оценки никак себя не проявит. Но это будет продолжаться? До тех пор результаты оценки будут рассматриваться в судах, когда эти результаты будут оспариваться третьими лицами, в отношении которых результатами оценки нанесен ущерб.
Объем статьи не позволил затронуть проблемы "заказных" оценок, оценки различных видов имущества, например — движимого и недвижимого; нематериальных активов; действующих предприятий (бизнеса, акций и др.).
Возникшие вопросы следует адресовать редакции журнала.
Мы же окажем ей всяческую помощь при подготовке ответов.

(3432) 56-31-81
г. Екатеринбург
ул. 8-е Марта 13
офис 520