Обзор арбитражной практики. Споры, связанные с арендой

  Челябинский государственный технический университет (истец) обратился в арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО “Челябинский политехнический научно-производственный центр” (ответчик) о взыскании убытков, причиненных пожаром в арендованном ответчиком помещении.
Судом исковые требования удовлетворены частично. Апелляционной инстанцией решение суда было отменено: в иске отказано. Истец обратился в кассационную инстанцию.
По договору аренды истец передал ответчику в возмездное владение и пользование до 01.07.2000 г. здание. 15 января 1995 г. в арендуемом помещении по вине ответчика произошел пожар. По устранению пожара были произведены ремонтно-восстановительные работы, с объемом и качеством которых истец не согласен, в связи с чем предъявил иск о взыскании убытков, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ.
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды, условия которого сохраняют свою силу на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора (ч. 1 ст. 7, ч. 4 ст. 15 Основ законодательства об аренде).
Условиями договора аренды предусмотрены обязанности арендатора по содержанию и использованию арендованного имущества, производству его капитального и текущего ремонта. Договором предусмотрено, что “арендатор несет материальную ответственность за сохранность собственности и обязан возмещать в полном размере материальный ущерб, нанесенный арендодателю”.
Арбитражным судом было установлено, что договор аренды сторонами не расторгнут, срок его действия — до 01.07.2000 г. Ранее принятыми и вступившими в законную силу судебными решениями по искам между этими же сторонами о признании недействительным указанного договора аренды и применении последствий недействительной сделки было отказано. Спорное имущество, сданное ответчику в аренду, из строя не выбыло; подлежит восстановлению до его прежнего состояния. Ответчик выполняет свои обязанности арендатора по договору: владеет и пользуется арендованным имуществом; вносит арендную плату; ухудшение имущества в результате пожара устраняет своими силами и средствами.
Законодательством об аренде (ч. 5 ст. 9 Основ) обязанность по возмещению арендатором убытков до возвращения арендодателю имущества, сданного в аренду, предусмотрена лишь в отношении имущества, которое выбывает из строя раньше полного амортизационного срока службы. Во всех остальных случаях, согласно действующему на момент возникновения обязательственных отношений законодательству (ч. 4 ст. 9 Основ законодательства об аренде, ст ст. 291, 292 ГК РСФСР), обязанность арендатора (нанимателя) по возмещению ущерба арендодателю (наймодателю) в связи с ухудшением состояния имущества, сданного в аренду (наем), возникает при возврате указанного имущества по окончании договора или прекращении договора аренды (найма).
При таких обстоятельствах вывод апелляционной инстанции об отсутствии у истца оснований для взыскания убытков до окончания срока действия договора или его прекращения соответствует закону и обстоятельствам дела.
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

  АОЗТ “Торговый дом Одежда-Ткани-Трикотаж-Обувь” обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом г. Екатеринбурга (ЕКУГИ) об обязании заключить договор аренды.
Судом иск удовлетворен. Суд обязал ЕКУГИ заключить договор аренды с АОЗТ на нежилое помещение на условиях представленного истцом проекта договора. ЕКУГИ подал дело на кассацию.
АОЗТ “Торговый дом ОТТО” создано из структурного подразделения арендного предприятия ТО “Текстильшвейобувьторг” в порядке, установленном Указом Президента РФ от 14.10.92 г. № 1230.
На основании дополнительного соглашения к договору между Управлением торговли Свердловского облисполкома и организацией арендаторов — трудового коллектива ТО “Текстильшвейобувьторг” — истец выкупил арендованное имущество.
Акционерным обществам, созданным на основе аренды государственного имущества предприятия и выкупившим его, предоставляется исключительное право аренды нежилых помещений сроком не менее 15 лет, которым они фактически пользовались в процессе своей деятельности (п. 5.14.6 Государственной программы приватизации от 24.12.93 г.).
АОЗТ “Торговый дом ОТТО” занимает нежилое помещение и, в силу указанной нормы права, обладает исключительным правом на его долгосрочную аренду.
Суд обоснованно обязал Комитет заключить договор аренды на условиях представленного истцом проекта (ст. 445 ГК РФ). Однако в решении суда ошибочно сделана ссылка на п. 5.7 Государственной программы приватизации на 1992 г., поскольку выкуп имущества произведен истцом 23.10.95 г., и исключительное право на долгосрочную аренду помещения возникло у него по Государственной программе приватизации от 24.12.93 г.
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

  Уральский региональный Совет профсоюзов “Единение” (истец) обратился в арбитражный суд Челябинской области с иском к АО “Челябэнерго” (ответчик), третьему лицу — Челябинскому областному комитету по управлению госимуществом о восстановлении прав аренды на нежилое служебное помещение путем выселения ответчика и вселения в это помещение истца.
Судом в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Истец обратился в кассационную инстанцию.
По договору с Челябинской ТЭЦ-1 Обком профсоюзов получил в арендное пользование нежилое помещение на срок до 31.12.91 г., фактически истец спорное помещение занимал до 1995 года.
При приватизации Челябэнерго в феврале 1993 г. спорное помещение вошло в уставной капитал АО, т. е. собственником нежилого помещения является АО “Челябэнерго”.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 86 Основ гражданского законодательства).
В установленном порядке договор аренды нежилого помещения с собственником не оформлен. Требование истца о восстановлении прав аренды на спорное помещение, а равно на возобновление договора аренды, не обосновано доказательствами, подтверждающими передачу этого помещения другому арендатору, что является нарушением требований
ст. 53 АПК РФ.
Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 86 Основ). Поэтому отказ АО “Челябэнерго” от продолжения договора на новый срок в связи с истечением срока его действия следует признать правомерным. Фактически вся арендная плата за 1994 г. возвращена Совету.
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

  АООТ Оптово-розничное предприятие “Мебельхозторг” (истец) обратилось в арбитражный суд Пермской области с иском о признании сделки купли-продажи недействительной.
Судом в удовлетворении иска отказано. Апелляционная инстанция того же суда решение оставила без изменения. Истец обратился в кассационную инстанцию.
По результатам коммерческого конкурса между Фондом имущества г. Перми и ТОО “Квазар” был заключен договор купли-продажи муниципального предприятия “Квазар”, состоящего из здания материального склада со встроенными помещениями конторы, площадью 3621,6 кв. м. Факт приватизации МП “Квазар” товариществом “Квазар” подтвержден свидетельством о собственности, выданным Фондом имущества г. Перми.
Указанную сделку АООТ ОРП “Мебельхозторг” просило признать недействительной в части продажи складов, расположенных в здании приватизированного материального склада, т. к. считает, что владеет и пользуется спорными помещениями на основании закона и договора.
Истец на протяжении многих лет спорное помещение занимает на основании договоров аренды нежилых помещений.
Выкуп имущества по договору аренды является одним из способов приватизации (ст. 15 Закона РФ “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ”). Поэтому, если договор аренды с правом выкупа не прекратил свое действие в установленном порядке, Комитет по управлению имуществом не вправе принимать решение о приватизации арендованного объекта иным способом. В данном случае АООТ ОРП “Мебельхозторг” был заключен договор аренды нежилого помещения без права выкупа. Следовательно, склады могли быть приватизированы иным способом, предусмотренным законом.
Из представленного перечня основных средств, подписанного Комитетом по управлению имуществом и АПКЦ “Хозтовары и мебель”, видно, что встроенное помещение склада (литер “А” ) по техническому паспорту истцу не передавалось.
Таким образом, суд обоснованно сделал вывод о том, что препятствий для продажи спорного имущества по конкурсу не существовало.
Утверждение истца о том, что на конкурс-аукцион могут быть выставлены только свободные нежилые помещения (п. 2.6 Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий, утвержденной Указом Президента РФ 27.07.94 г. № 1585), правомерно судом не принято, поскольку конкурс по продаже имущества МП “Квазар” был проведен в мае 1993 г.,
т. е. до принятия названной Программы. Кроме того, в указанном пункте программы приватизации идет речь о нежилых помещениях, которые были заняты арендаторами на основании договора аренды с правом выкупа или по результатам конкурса, аукциона. В данном случае спорное помещение сдано в аренду собственником и не может быть приватизировано.
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

  Комитет по управлению имуществом г. Челябинска (истец) обратился в арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО “Торговый дом “Скорпио” (ответчик) о расторжении договора аренды, о выселении ответчика из нежилого помещения и о взыскании долга по арендной плате.
Судом исковые требования удовлетворены в части взыскания долга в сумме 49,6 млн руб. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Обе стороны с решением и постановлением не согласились и обратились в кассационную инстанцию.
По договору аренды (раздел “особые условия”) ответчик взял на себя обязательство погасить задолженность за торговую компанию “Скорпио”, которая ранее являлась арендатором спорного помещения.
Взыскивая долг, суд первой инстанции указал, что арендатор принял на себя обязанность по уплате этой суммы, такое условие не противоречит действующему законодательству и не требует соблюдения условий, предъявляемых к переводу долга. Аналогичные доводы содержатся и в постановлении апелляционной инстанции.
Данная позиция суда является ошибочной. В материалах дела имеется решение, которым в пользу Комитета по управлению имуществом взыскано с АОЗТ “Скорпио” 64 млн руб. Во исполнение решения были выданы исполнительные листы. При таких обстоятельствах право на взыскание задолженности с ООО “Торговый дом “Скорпио” по арендной плате предыдущего арендатора могло возникнуть у Комитета по управлению имуществом лишь в случае перевода долга на ответчика. Какого-либо соглашения о переводе долга (ст. 391 ГК РФ) между предыдущим и настоящим арендаторами нет. Поэтому включение в договор аренды условия о выплате задолженности за арендатора по другому договору само по себе не порождает соответствующей обязанности.
В расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений отказано обоснованно. Отсутствие задолженности по арендной плате дает основание считать ответчика добросовестным арендатором, условий для досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ) не имеется.
ФАС Уральского округа решение и постановление апелляционной инстанции изменил: в иске комитету по управлению имуществом отказал.

  ТОО “Чайка” (истец) обратилось в арбитражный суд Пермской области с иском к ТОО “Зевс” (ответчик) о взыскании арендной платы и коммунальных платежей.
Судом в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, с ТОО “Зевс” взыскана арендная плата в полном размере и частично коммунальные платежи: ответчик не исполнил решения суда о его выселении и пользуется ранее арендованным помещением, истец правомерно предъявил требование по взысканию задолженности по арендной плате. Что касается коммунальных платежей, они частично уплачены, поэтому взыскивается неуплаченная сумма.
ТОО “Зевс” подало дело на кассацию.
ТОО “Чайка” приобрело по договору купли-продажи часть здания, в которую вошли площади, занимаемые по договору субаренды ТОО “Зевс”. Арбитражный суд Пермской области решением от 12.12.94 г. обязал ответчика освободить занимаемое помещение. ТОО “Зевс” добровольно решение не исполнило и в период, за который заявлено требование о взыскании арендной платы и коммунальных платежей, фактически пользовалось указанным помещением.
Поскольку арендатор не освободил ранее арендованные площади, обязательство по их оплате не считается прекращенным (ст. 85 Основ гражданского законодательства).

Ответчик утверждает, что он неоднократно предлагал истцу заключить договор аренды, но получал отказ; в силу этого он не обязан вносить платежи за аренду, а отношения между ним и истцом регулируются нормами ГК РСФСР о безвозмездном пользовании имуществом.
Данный вывод ответчика противоречит фактическим обстоятельствам дела. Условия пользования имуществом определяются его собственником. В данном случае собственник имущества требует оплаты за пользование, следовательно, отношения между истцом и ответчиком носят возмездный характер. Более того, ответчик не отрицает, что он производил частичную оплату выставляемых истцом счетов. Отказ истца от заключения договора аренды не противоречит законодательству.
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.