Обзор арбитражной практики - 08.07.1999

СПОРЫ ПО ПОВОДУ АРЕНДЫ. С ИСКАМИ В СУД ОБРАЩАЕТСЯ АРЕНДАТОР

Дело № Ф09-534/97 ГК

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору

ТОО «Орджоникидзевское Объединение “Продтовары» обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом администрации г. Екатеринбурга и ООО «Уютный дом» о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Ответчик обратился в кассационную инстанцию.

Нежилое помещение площадью 2094,5 кв. м арендовалось истцом у Комитета по управлению городским имуществом в течение 1995-1996 гг. по договору аренды. Заключение указанного договора основано на дополнительном соглашении к договору аренды с правом выкупа, которым закреплено право истца на долгосрочную — не менее 15 лет — аренду занимаемых им нежилых помещений, включая спорное.

По договору субаренды, заключенному истцом с ООО «Уютный дом», последнему с разрешения Комитета по управлению имуществом было предоставлено в пользование 430 кв. м площади в спорном нежилом помещении.

До истечения срока действия договора аренды Комитет по управлению городским имуществом направил истцу заявление с предложением пролонгировать договор на 1997 г. 16.12.96 г. ТОО «Орджоникидзевское Объединение “Продтовары» в адрес арендодателя направлено письмо с сообщением об отказе от возобновления договора аренды, в ответ на которое арендодатель 24.12.96 г. сообщил, что не имеет оснований для отказа в просьбе арендатора и предложил истцу подготовить изменения и дополнения к договору аренды с правом выкупа от 23.11.90 г. 28.01.97 г. истец в письме сообщил арендодателю о недействительности письма об отказе от аренды помещения, продолжая пользоваться арендуемым помещением. Однако Комитетом по управлению городским имуществом 27.01.97 г. заключен договор аренды спорного нежилого помещения площадью 2094,5 кв. м с ООО «Уютный дом». Письмом от 11.02.97 г. арендодатель сообщил истцу о заключении договора аренды с другим лицом, отказав в пролонгации договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч. 1 ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

В связи с тем, что ТОО «Орджоникидзевское Объединение “Продтовары» надлежащим образом исполняло обязанности арендатора, письменно уведомило арендодателя о желании заключить договор на новый срок, оно имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку арендодатель отказал арендатору (письмо от 11.02.97 г.) в заключении договора на новый срок, требования последнего о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору с ООО «Уютный дом» правомерны и обоснованно удовлетворены арбитражным судом.

Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности применения к спорным правоотношениям ст. 621 ГК РФ в связи с расторжением договора аренды по инициативе истца несостоятелен. Материалами дела подтверждается, что отказ истца от аренды принимался ответчиком при условии внесения изменений и дополнений в договор аренды. Однако каких-либо изменений как в договор, так и в дополнительное соглашение к указанному договору сторонами не вносилось. Обязательства по данным соглашениям сторонами не прекращены. До заключения договора аренды с другим лицом арендодатель был извещен истцом о желании продолжить действие договора на новый срок, однако в заключении договора отказал.

ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

Дело № Ф09-990/96 ГК

Поскольку цена на приобретаемое истцом нежилое помещение была установлена арендодателем в соответствии с законом и по методике, утвержденной (на момент предъявления арендатором заявления) Постановлением Главы администрации, суд не мог понудить ответчика заключить договор купли-продажи на условиях истца и взыскать убытки.

ТОО ПКФ «Магазин № 42 “Товары для дома» обратилось в арбитражный суд Челябинской области с иском к Челябинскому областному комитету по управлению госимуществом о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании убытков.

В удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Истец обратился в кассационную инстанцию.

Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора
(п. 4. 9 «Основных положений государственной программы приватизации» государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.94 г.”, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 г. № 1535); цена на приобретаемые арендаторами здания,... нежилые помещения устанавливается по методике, утверждаемой в соответствии с настоящим пунктом органами местного самоуправления; при расчете выкупной стоимости здания..., нежилого помещения по любой из указанных методик продажная цена 1 кв. м общей площади помещения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной (для нежилых помещений) на коэффициент 2.

Поскольку цена на приобретаемое истцом нежилое помещение была установлена ответчиком по методике, утвержденной (на момент предъявления арендатором заявления) Постановлением Главы администрации г. Челябинска, сторонами по договору аренды был установлен размер годовой арендной платы в сумме 410374351 руб., ответчиком на момент подачи истцом заявления о выкупе арендованного помещения 20.07.95 г. была правомерно определена продажная цена в размере 820748702 руб., исходя из суммы годовой арендной платы (410374351 руб.), умноженной на коэффициент 2.

При таких обстоятельствах правомерным является вывод арбитражного суда о необоснованности исковых требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на условиях истца и взыскании убытков.

ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

Дело № Ф09-632/96-ГК

Требование арендатора о восстановлении прав аренды на спорное помещение, а равно на возобновление договора аренды, не обосновано доказательствами, подтверждающими передачу этого помещения другому арендатору.

Уральский региональный Совет профсоюзов «Единение» обратился в арбитражный суд Челябинской области с иском к АО «Челябэнерго» и третьему лицу — Челябинскому областному комитету по управлению госимуществом о восстановлении прав аренды на нежилое служебное помещение путем выселения ответчика и вселения в это помещение истца.

В иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Уральский региональный совет профсоюзов обратился в кассационную инстанцию.

По договору с Челябинской ТЭЦ-1 Обком профсоюзов получил в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 100 кв. м на срок до 31.12.91 г., фактически истец спорное помещение занимал до 1995 года.

При приватизации Челябэнерго в феврале 1993 года спорное помещение вошло в уставной капитал акционерного общества, т. е. собственником нежилого помещения является АО «Челябэнерго».

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

В установленном порядке договор аренды нежилого помещения с собственником не оформлен. Требование истца о восстановлении прав аренды на спорное помещение, а равно на возобновление договора аренды, не обосновано доказательствами, подтверждающими передачу этого помещения другому арендатору, что является нарушением требований
ст. 53 АПК РФ.

Кроме того, каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 86 Основ). Поэтому отказ АО «Челябэнерго» от продолжения договора на новый срок в связи с истечением срока его действия следует признать правомерным.

Ссылка заявителя на Указ Президента РФ № 8 от 10.01.96 г. об ограничении приватизации ряда объектов судом не принимается, т. к. в установленном порядке план приватизации Общества «Челябэнерго» не оспорен, а к настоящему спору этот акт непосредственного отношения не имеет.

Что касается довода Совета профсоюзов о внесении им арендной платы по договору до августа 1994 г., то независимо от того, переоформлен договор аренды или не переоформлен, арендная плата за используемое помещение должна вноситься в бюджет, что не противоречит ст. 85 упомянутых Основ.

Фактически вся арендная плата за 1994 г. возвращена Совету.

ФАС Уральского округа кассационную жалобу Уральского регионального Совета профсоюзов «Единение» оставил без удовлетворения.

Дело № Ф09-550/97 ГК

Обязанность по предоставлению арендодателем имущества не исполнена, поэтому суд расторг договор аренды и обязал ответчика возвратить арендную плату.

ИЧП «Валентина» обратилось в арбитражный суд Курганской области с иском к ТОО «Магазин № 102» о расторжении договора аренды помещения «Кафетерий» от 19.07.96 г. и взыскании арендной платы.

Решением суда договор аренды расторгнут, взыскано 172000000 руб. арендной платы, в остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено, исковые требования удовлетворены полностью в связи с тем, что ответчик свои обязательства по передаче помещения в аренду, как это предусмотрено ст.ст. 307, 611, 650, 655 ГК РФ, не исполнил. Ответчик обратился в кассационную инстанцию.

Стороны заключили договор аренды помещения от 19.07.96, согласно которому ответчик, арендодатель, принял на себя обязанность предоставить истцу, арендатору, помещение «Кафетерий» общей площадью 80,5 кв. м сроком на 11 месяцев. В счет уплаты арендной платы в сумме 221375000 руб. истец по соглашению об уступке права требования от 21.08.96 г. передал ответчику право требования с ООО «Аваза» 200000000 руб. По решению арбитражного суда Курганской области от 15.10.96 г. с ООО «Аваза» в пользу ответчика взыскано 284741618 руб., поскольку уступка права требования касалась не только основного долга в сумме 200000000 руб., но и штрафных санкций. При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об исполнении истцом обязанностей по внесению арендной платы является обоснованным.

На арендодателя возложена обязанность по предоставлению имущества арендатору (ст. 606 ГК РФ). Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду состоит в предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), передаче во временное владение и пользование здания или сооружения (ст. 650 ГК РФ), причем передача и принятие имущества арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, обязанность по предоставлению ответчиком не исполнена, поэтому вывод суда об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды и возврате арендной платы является правомерным.

Ссылки ответчика на наличие у истца возможности отобрания не переданной во исполнение обязательства вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ), судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку это право истца, а не обязанность. Довод ответчика о вариантах возможного использования арендованного помещения (ст. 615 ГК РФ) судом также отклоняется, поскольку имущество не было передано истцу во владение.

ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.