Обзор арбитражной практики - 27.05.1999

СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Этот обзор подготовлен судьями Федерального арбитражного суда и одобрен Высшим арбитражным судом. Для обзора отобраны находившиеся в производстве суда кассационной инстанции в 1998 г. дела, по которым выводы различных судебных инстанций не совпадают, а также дела, результаты рассмотрения которых представляют интерес для судебной практики.

Дело № Ф09-643/98-ГК

Несвоевременное уведомление арендодателем о предусмотренном условиями договора перерасчете размера арендной платы не освобождает арендатора от ее уплаты в установленном размере.

Рассматривая спор о взыскании задолженности по арендной плате за 1996 г., за первый квартал, апрель-май 1997 г., арбитражный суд установил, что договором аренды была предусмотрена возможность индексации арендной платы и обязанность арендодателя уведомлять арендатора о перерасчете арендной ставки не позднее 15 числа первого месяца следующего квартала. Однако арендодатель нарушил предусмотренный договором срок уведомления.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд сделал правильный вывод, что несвоевременное уведомление арендодателем о предусмотренном условиями договора перерасчете размера арендной платы в силу ст. 309, 614 ГК РФ не освобождает арендатора от ее уплаты в установленном за определенный период размере с учетом его перерасчета.

Дело № Ф09-361/98-ГК

При толковании условий договора арбитражный суд пришел к выводу, что арендная плата должна исчисляться от фактической остаточной стоимости имущества с учетом его переоценки.

По делу о взыскании задолженности по арендной плате арбитражным судом установлено, что договором аренды имущества и основных средств размер арендной платы в твердой сумме не был определен.

Применяя ст. 431 ГК РФ, суд при толковании условий договора сделал вывод о том, что стороны предусмотрели способ расчета арендной платы, которая исчисляется от фактической остаточной стоимости имущества. Такой порядок расчета в течение срока действия договора сторонами не изменялся. Однако в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 25.11.93 № 1233 «О переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций», от 14.02.94 № 98, от 25.11.95 № 1148 «О переоценке основных фондов» производилась переоценка основных средств и, соответственно, размеры платы за пользование имуществом систематически менялись независимо от волеизъявления сторон. Разрешая дело, арбитражный суд пришел к выводу, что арендная плата должна исчисляться от фактической остаточной стоимости имущества с учетом ее переоценки.

Дело № Ф09-79/99-ГК

Если арендатор не представил доказательств своевременного возврата арендодателю арендованного имущества, суд взыскивает арендную плату за все время пользования имуществом, включая и время просрочки его возврата. Обязанность доказывания факта своевременного возврата имущества лежит на арендаторе.

Материалами дела о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей после прекращения договора, было установлено, что арбитражный суд вступившим в законную силу решением от 20.04.98 г. обязал предпринимателя освободить арендованные площади в связи с истечением срока аренды 31.03.98. Акт передачи имущества от 18.06.98 и справка судебного пристава-исполнителя от 20.06.98 об исполнении решения суда свидетельствовали о несвоевременной передаче имущества арендодателю.

Удовлетворяя в силу ст. ст. 408, 425, 622 ГК РФ исковые требования о взыскании с арендатора арендной платы по день фактической передачи имущества арендодателю, арбитражный суд правомерно сослался на то, что в нарушение условий договора акт передачи имущества арендатором своевременно составлен не был, иных доказательств своевременного возврата имущества арендатор также не представил.

Дело № Ф09-407/98-ГК

Арендатор не вправе ссылаться на несоответствие помещения условиям договора, если принял помещение в пользование, не согласовав с арендодателем порядок устранения недостатков, ставших известными арендатору при осмотре помещения во время его передачи.

Арбитражный суд отказал арендатору в иске о взыскании арендной платы, уплаченной в связи с неиспользованием помещения ввиду его непригодности.

Во время осмотра помещения при заключении договора арендатором были обнаружены существенные недостатки помещения, вызванные его затоплением, что привело впоследствии к невозможности использовать данное помещение по назначению. Однако сторонами при заключении договора не были оговорены недостатки сданного в аренду помещения, акт приемки-передачи помещения с указанием его несоответствия условиям договора составлен не был. Таким образом, арбитражный суд, применив п. 2 ст. 612 ГК РФ, правомерно освободил арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.

Дело № Ф09-110/99-ГК

Договор аренды не подлежит досрочному расторжению, если арендатор погасил задолженность по арендной плате за тот период просрочки, применительно к которому арендодателем было сделано письменное предупреждение.

По делу о взыскании задолженности по договору аренды и досрочном расторжении договора по требованию арендодателя было установлено, что предложение о расторжении договора арендодатель направил ответчику 05.09.97. Арендатор погасил имеющуюся задолженность по арендной плате 01.10.97. За вновь образовавшуюся задолженность за IV квартал 1997 г. и I квартал 1998 г. арендодатель не направил в адрес арендатора предупреждения о досрочном расторжении договора. Взыскивая эту задолженность, арбитражный суд отказал в иске о досрочном расторжении договора на том основании, что задолженность за тот период просрочки, применительно к которому было направлено предупреждение, ответчиком погашена. Невыполнение истцом условия, предусмотренного п. 3 ст. 619 ГК РФ, применительно к задолженности за период IV квартала 1997 г. и I квартала 1998 г. является основанием для отказа в расторжении договора.

Дело № Ф09-256/99-ГК

Совершение бюро технической инвентаризации специальной регистрационной надписи в виде штампа на договоре аренды нежилого помещения является распорядительным властным актом, который может быть обжалован в судебном порядке.

Арбитражный суд отказал в принятии искового заявления о признании недействительным акта бюро технической инвентаризации о регистрации договора аренды нежилого помещения. При этом суд исходил из того, что регистрация договора осуществлена путем внесения необходимых данных в реестр и проставления штампа о регистрации на договоре. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что оспариваемый акт БТИ не является ненормативным актом государственного органа и в силу ст. 22 АПК РФ данный спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде ввиду его неподведомственности.

Отменяя определение арбитражного суда, суд кассационной инстанции указал, что согласно ст. ст. 2, 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом, порождающим правовые последствия (ст. 223 ГК РФ). Совершение БТИ специальной регистрационной надписи в виде штампа на договоре является распорядительным властным актом, который может быть обжалован в суд на основании ст. 13 ГК РФ. Таким образом, данный спор соответствует критериям, установленным ст. 22 АПК РФ, и подведомственен арбитражному суду.

Дело № Ф09-95/98-ГК

Если в договоре объект аренды не определен, но впоследствии между сторонами достигнуто соглашение об объекте аренды, договор аренды является заключенным.

Удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате, арбитражный суд отклонил довод ответчика о том, что договор аренды является незаключенным на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект аренды.

Суд дал надлежащую оценку имеющимся в материалах дела подписанным обеими сторонами актам приема-передачи помещения по договору аренды, согласно которым арендодатель передал арендатору помещение с указанием его адреса, местоположения, а также занимаемой площади. Акты приема-передачи свидетельствуют о том, что объект аренды, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, сторонами по договору определен, соглашение по существенным условиям договора сторонами достигнуто.

Таким образом, если в договоре объект аренды не определен, но впоследствии между сторонами достигнуто соглашение об объекте аренды, договор аренды является заключенным.

Дело № Ф09-355/99-ГК

Договор аренды части здания или сооружения не подлежит государственной регистрации, если действующими в момент его заключения нормативными актами не предусматривалась государственная регистрация договора, согласно которому в аренду передавалась часть здания или сооружения.

Арбитражный суд отказал в иске о досрочном расторжении договора от 22.10.96 аренды части нежилого помещения. При этом судом признан несостоятельным довод истца о том, что договор является незаключенным в связи с несоблюдением требований правил ч. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации этого договора.

Суд указал, что ч. 2 ст. 651 ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию договора аренды части здания или сооружения. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен в действие с 01.02.98 и на момент заключения договора не действовал.

Дело № Ф09-450/98-ГК

Неустойка за просрочку внесения арендной платы, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению только за сумму основной задолженности без учета налога на добавленную стоимость. При этом суд исходит из того, что гражданско-правовая ответственность за просрочку оплаты не может применяться при несвоевременном исполнении обязанности по перечислению суммы НДС, поскольку последний является элементом публичных правоотношений.

Разрешая спор по иску о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа, арбитражный суд начислил неустойку на сумму арендной платы с учетом НДС.

Суд кассационной инстанции признал необоснованным начисление пени на сумму налога и подчеркнул, что пеня, предусмотренная договором, представляет собой ответственность за нарушение гражданско-правового обязательства. Обязанность же по перечислению суммы НДС является элементом публичных правоотношений, поэтому гражданско-правовая ответственность за просрочку внесения арендной платы не может применяться при несвоевременном исполнении обязанности по перечислению налога. Пеня должна быть начислена только на сумму основной задолженности.

Дело № Ф09-503/98-ГК

Поскольку арендодателем, получившим оферту в письменной форме, в установленный ей срок совершены действия по выполнению указанных в ней условий, договор аренды недвижимости следует считать заключенным с соблюдением письменной формы.

По делу о признании недействительным договора аренды насоснофильтрованной станции в связи с несоблюдением простой письменной формы сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ) было установлено, что арендатор в октябре 1995 г. направил арендодателю подписанный со своей стороны договор аренды. Фактическая передача помещения в пользу арендатора состоялась 1.11.95.

Отказывая арендатору в удовлетворении иска о признании договора недействительным (не подписан и не заверен печатью со стороны арендодателя), суд указал, что арендодатель принял направленную ему в письменной форме оферту и в установленный срок совершил действия по выполнению указанных в ней условий (передал помещение в пользование арендатору). Кроме того, впоследствии арендодателем был подписан и сам договор.

Арбитражный суд сделал обоснованный вывод, что поскольку арендодателем, получившим оферту в письменной форме, в установленный ей срок совершены действия по выполнению указанных в ней условий, в силу п. 3 ст. 438 ГК РФ договор аренды недвижимости следует считать заключенным с соблюдением письменной формы.

Дело № Ф09-689/98-ГК

В силу того, что на момент заключения договора аренды у арендодателя отсутствовало право собственности на имущество, договор является ничтожной сделкой.

По делу о признании недействительным договора аренды от 04.01.97 арбитражный суд установил, что ответчик (арендодатель) приобрел помещение по договору купли-продажи от 24.05.96. Однако в нарушение требований ст. 223 ГК РФ, Указа Президента РФ от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация прав на недвижимость была произведена только 31.07.97.

Поскольку договор аренды в момент его заключения не соответствовал требованиям ст. 209, 608 ГК РФ, суд обоснованно квалифицировал сделку ничтожной и не влекущей юридических последствий (ст. 168 ГК РФ).

Подборка подготовлена на основе базы

«Арбитражная практика Уральского округа»

(ООО «Городское правовое бюро», тел. 598-740).