Обзор арбитражной практики - 20.05.1999

ПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ

В договоре о передаче имущества в аренду не был указан перечень передаваемого имущества, истец считает этот договор не заключенным. Суд не дал правовой оценки данному договору.

Прокурор Свердловской области обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском в защиту государственных и общественных интересов к ТОО «Ритм» об истребовании в доход государства имущества ТОО «Ритм» (основные фонды, оборудование на сумму 744216 руб.), полученного в результате приватизации.

В удовлетворении иска отказано: сделка по отчуждению имущества (купля-продажа) ТОО «Ритм» является оспоримой, судебного акта о признании ее недействительной не имеется, поэтому виндикационный иск не может быть удовлетворен (п.2 ст.29 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ»). В апелляционной инстанции дело не пересматривалось. Прокурор обратился в кассационную инстанцию.

Оспаривая решение, прокурор ссылается на то, что суд в нарушение ст.127 АПК РФ не оценил доводы, изложенные в исковом заявлении, относительно законности сделки по передаче имущества в аренду с правом выкупа. Суд, по мнению заявителя, не учел, что, если договор аренды считать незаключенным, то основанная на нем последующая сделка купли-продажи по выкупу арендованного имущества ничтожна, а полученное по ней покупателем имущество находится у него незаконно.

Как следует из материалов дела, между Кооперативно-государственным объединением «Свердловскагропромсельстрой» и Кооперативной передвижной механизированной колонной «Ритм» (ее правопреемник — ТОО «Ритм») 01.02.90 было заключено дополнительное соглашение к договору на выполнение подрядных строительных работ от 18.01.89, согласно которому объединение с 01.01.90 передало кооперативу основные фонды на сумму 541 тыс. руб. и оборотные средства на сумму 298 тыс. руб. (без указания конкретно передаваемого имущества) с правом их выкупа. Все арендованные средства кооператив обязался выкупить до 31.12.93.

02.11.92 между Фондом имущества Свердловской области и КПМК «Ритм» заключен договор купли-продажи имущества ГП, сданного в аренду. Состав имущества перечислен в перечне, прилагаемом к договору (всего 24 позиции).

Суд в мотивировочной части решения без ссылок на нормы права сделал вывод о том, что договор купли-продажи от 02.11.92 является сделкой приватизации и исходя из этого установил, что такие сделки являются оспоримыми, а не ничтожными.

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество (ст.10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.89). Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды. Аналогичная норма содержится в ст.87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

Несмотря на заявления прокурора о том, что договор о передаче имущества в аренду следует считать незаключенным, поскольку не указан перечень передаваемого имущества, суд не дал правовой оценки данному договору, хотя это входило в предмет доказывания по данному делу.

В соответствии со ст.ст.125, 127 АПК РФ суд обязан определить, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, и указать это в мотивировочной части решения. Данная обязанность судом не выполнена, и ввиду этого принятое им решение необоснованно.

ФАС Уральского округа решение арбитражного суда Свердловской области отменил. Дело направил на новое рассмотрение.

Дело № Ф09-508/98-ГК

Не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании упущенной выгоды и предоставления доступа в комнату электрооборудования для установки и подключения отдельного электрического счетчика, поскольку основаны на ничтожных договорах аренды.

Предприниматель Верхотурцева обратилась в арбитражный суд Челябинской области с иском к Отделению торговли об обязании предоставить истцу доступ к электрооборудованию магазина «Продукты» для установки и подключения отдельного электросчетчика в торговой точке истца и о взыскании 6006 руб. упущенной выгоды из-за отключения ответчиком электроэнергии.

В соответствии со ст.39 АПК РФ в качестве 3 лица к участию в деле привлечен Комитет по управлению госимуществом Челябинской области.

В удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Предприниматель обратилась в кассационную инстанцию.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом (ст.294 ГК РФ).

Министерству обороны России разрешено произвести передачу на баланс предприятиям военной торговли зданий, сооружений и помещений, используемых под объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находящихся в оперативном управлении квартирно-эксплуатационных органов Минобороны России, и закрепить имущество за предприятиями военной торговли на праве хозяйственного ведения (распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом № 536-р от 02.07.97 «О передаче зданий, сооружений и помещений на баланс предприятиям военной торговли»).

Во исполнение указанного распоряжения Чебаркульская КЭЧ передала Отделению торговли отдельное здание «Торговый центр».

Договор аренды от 03.02.98, заключенный Отделением торговли без согласия собственника, и договор аренды от 22.06.98, заключенный Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской области на аренду помещения, находящегося в хозяйственном ведении отделения торговли, являются недействительными в силу их ничтожности (ст.ст.285, 608, 168 ГК РФ).

Поскольку требования истца о взыскании упущенной выгоды и предоставления доступа в комнату электрооборудования магазина «Продукты» для установки и подключения отдельного электрического счетчика, а также для установки электропроводки основаны на ничтожных договорах аренды, суд исковые требования оставил без удовлетворения.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа решение и постановление арбитражного суда Челябинской области оставил без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Дело № Ф09-53/99-ГК

Поскольку договор аренды прекращен, а арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя и отсутствии других правовых оснований пользования, иск об обязании ответчика освободить занимаемые помещения и передать их истцу удовлетворен.

Проектно-изыскательский институт «Уралжелдорпроект» обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к АООТ «Уралтрансстрой» о возврате помещений, арендованных ответчиком по договору от 01.03.97 в связи с окончанием срока действия договора и отсутствием у ответчика правовых оснований на использование данных площадей.

Исковые требования удовлетворены: ответчик обязывался судом в срок до 01.09.98 освободить занимаемые нежилые помещения и передать их ПИИ «Уралжелдорпроект». В апелляционной инстанции дело не пересматривалось. АООТ «Уралтрансстрой» обратилось в кассационную инстанцию.

Спорные площади были предоставлены ответчику истцом по договору аренды от 01.03.97 сроком действия до 31.12.97. До окончания срока действия договора арендодатель неоднократно извещал ответчика об отсутствии намерений на заключение договора на новый срок в связи с нарушением сроков и порядка уплаты арендной платы, окончанием срока договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Поскольку договор аренды прекращен 31.12.97 и арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя и отсутствии других правовых оснований пользования, арбитражным судом правомерно удовлетворены исковые требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения и передать их истцу.

Доводы АООТ «Уралтрансстрой» о наличии у него права пользования спорными помещениями со ссылкой на протокол от 20.09.79 отклонены, поскольку доказательств наличия у ответчика вещных прав не представлено, собственником имущества в установленном ст.4 Федерального Закона «О федеральном железнодорожном транспорте» порядке производственное здание института закреплено на праве хозяйственного ведения за истцом.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа решение и постановление арбитражного суда Свердловской области оставил без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Дело № Ф09-624/98ГК

Договор аренды противоречит требованиям закона как заключенный несмотря на запрет, установленный договором залога, а значит, является ничтожным и не порождает правовых последствий.

АОЗТ «Карат» обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды помещения от 01.07.96), заключенной между АОЗТ «Карат» и АОЗТ «Юкос».

Иск удовлетворен, на АОЗТ «Юкос» возложена обязанность освободить нежилое помещение. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения: сделка аренды, заключенная без согласия залогодержателя, ничтожна.

АОЗТ «Юкос» обратилось в кассационную инстанцию.

Между «Челябинвестбанком» и АОЗТ «Карат» был заключен кредитный договор о предоставлении кредита в размере 60 млн руб. (в ценах 1997 г.) со сроком возврата до 05.05.95, продленным до 18.03.96.

В обеспечение исполнения обязательств по ряду кредитных договоров, между теми же лицами был заключен договор залога магазина от 15.02.95 стоимостью 35463 тыс. руб.

Дополнительным соглашением от 24.08.95 сумма кредита увеличена до 500 млн руб., там же указано, что договор залога от 15.02.95 является частью дополнительного соглашения.

На момент вынесения решения суда задолженность АОЗТ «Карат» по кредитному договору составляет 86057 руб. (в ценах 1998 года), а по процентам за пользование кредитом, в том числе и просроченным, — 213268 руб.

В период действия кредитного договора и договора залога между АОЗТ «Карат» (арендатором) и АОЗТ «Юкос» (арендодателем) 01.07.96 был заключен договор аренды помещений первого этажа магазина, переданного в залог.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или в безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (ч.2 ст. 346 ГК РФ).

Договором залога определено, что залогодатель не вправе распоряжаться имуществом, являющимся предметом залога. Согласие банка (залогодержателя) на передачу заложенного имущества в аренду отсутствует. Таким образом, договор аренды от 01.07.96 противоречит требованиям закона и является ничтожным и не порождает правовых последствий (ст. 168 ГК РФ).

Довод в кассационной жалобе о том, что согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду не требовалось в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, отклоняется, так как данное обстоятельство исследовалось судом первой инстанции, который установил, что волеизъявление сторон при заключении дополнительного соглашения об увеличении суммы кредита было направлено на обеспечение залогом обязательства заемщика в сумме 500 млн руб., а не 60 млн по первоначальному кредитному договору, выплаченных кредитору. Переоценивать доказательства суд кассационной инстанции не вправе.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа решение и постановление арбитражного суда Челябинской области оставил без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Дело № Ф09-341/98ГК