Новости строительного рынка

Жилищный фонд Екатеринбурга к началу 1999 г. достиг 24,8 млн кв.м, среднестатистический житель города получил в свое распоряжение 18,7 кв.м жилой площади. Жилищное строительство по-прежнему остается индикатором состояния экономики, эта отрасль одной из первых реагирует на любые изменения в ее «самочувствии».

Поэтому известные события августа прошлого года не могли не сказаться на ситуации на недвижимость в праге. В первые недели кризиса рынок буквально встал с ног на голову — цены на вторичном рынке жилья значительно превысили стоимость новых квартир, которые поначалу продавались застройщиками по старым рублевым ценам либо пересчитывались по курсу ниже, чем в обменных пунктах. Таким образом, в считанные дни были распроданы все строящиеся и только что введенные в строй дома, в том числе элитные. Дольщики внесли все недоплаченные паи и заплатили вперед, чтобы успеть «пристроить» обесценивающуюся рублевую массу. Постепенно ажиотаж утих, баланс цен на первичном и вторичном рынках недвижимости начал восстанавливаться. Несмотря на значительное удорожание стоимости квадратного метра (здесь сказывается большая зависимость застройщиков от импортных стройматериалов) и заметное снижение покупательской активности, жилье в Екатеринбурге продолжают строить.

На Урале начался очередной строительный сезон.

Недавний громкий скандал вокруг екатеринбургской программы муниципальных жилищных облигаций многие расценили как политический.

В начале апреля в городе появились анонимные листовки с информацией, касающейся деятельности фонда развития жилищного строительства администрации города, где мэрию и руководство фонда обвиняли в мошенничестве, создании очередной пирамиды и обмане граждан, купивших облигации муниципального жилищного займа. Администрация официально заявила, что эти обвинения — не что иное, как политический заказ, порочащий городские власти. Однако чиновникам пришлось обнародовать информацию об аресте бывшего исполнительного директора городского фонда развития жилищного строительства Андрея Горнадуда, который вот уже несколько месяцев находится в СИЗО по обвинению во взятке.

С г-ном Горнадудом история темная, тем более, что следствие по делу еще не закончено. Что же касается самого фонда, проверки КРУ не выявили там каких-либо злоупотреблений. Программа муниципальных жилищных облигаций реализуется в Екатеринбурге в течение четырех лет. Кстати, этот проект оказался куда жизнеспособней других аналогичных начинаний: первоначально в Екатеринбурге имели хождение еще два вида таковых бумаг — областные жилищные облигации (эмитент — АО «Наш дом») и жилищные векселя Уральского ДСК, размещенные через Уральский Акцептный Дом. Однако на плаву остались лишь муниципальные квартирные облигации. Механизм покупки «бумажных» квадратных метров оказался удобным. Во-первых, покупать облигации можно сколько угодно долго и в любом количестве (номинал — 0,1 кв.м), при этом квартирный эквивалент этой ценной бумаги с течением времени не меняется. Во-вторых, помимо того, что жилье приобретается в рассрочку, строительство по муниципальному займу обходится дешевле, чем у коммерческих структур, т.к. администрация не имеет права закладывать сюда свою прибыль.

Среди минусов системы — узость географии застройки (дома строятся пока только в Ботаническом районе), ограничения при выборе квартиры и то, что облигации трудно продать в нужный момент, тогда как дожидаться сроков погашения не всегда удобно. Надо отметить, у прежнего руководства фонда были идеи на счет повышения эффективности схемы заимствований: в частности, предполагалось распространить действие облигаций на рынок вторичного жилья. Это, в свою очередь, не могло не нанести удар по агентствам недвижимости, делающим погоду на этом рынке, — вот вам и возможный мотив для отстранения Горнадуда...

На сегодняшний день в реестре фонда числятся 170 владельцев облигаций. 40 инвесторов имеют договоры на приобретение квартир, большинство из которых сразу оплатили 60% их стоимости и уже проживают в квартирах, продолжая рассчитываться с фондом. За время действия программы было построено 8 домов общей площадью 54 тыс. кв.м. Последний, по ул. Родонитовая, 2, сдан в конце прошлого года. Как сообщил «ДК» новый директор фонда Александр Архипенко, администрация города готова полностью выполнить обязательства перед инвесторами, готовится очередной, четвертый, проспект эмиссии облигаций, планируется расширение географии строительства — новый дом будет строиться в Комсомольском микрорайоне. Нынешняя стоимость квартир по облигационной программе екатеринбургского «образца» (строительство кв. м обходится в 4910 руб.) ниже существующей на рынке — в той же «Ботанике» новое жилье продают по 5,6-7 тыс./кв. м.

За период, прошедший с августа прошлого года, екатеринбургский рынок недвижимости так и не сумел оправиться от потрясения.

Одним из препятствий его нормальной деятельности стала, в частности, отмена год назад решением Свердловского областного суда ч. 2. п. 19 «Положения о приватизации муниципального жилищного фонда», в связи с чем была приостановлена приватизация комнат в коммунальных квартирах, была нарушена отработанная схема обменов жилых помещений. Возобновление приватизации коммуналок сложившееся положение мало чем исправило. Начиная с октября прошлого года риэлторские фирмы пытались принять антикризисную программу, использовав различные возможности для реанимации рынка (снижение стоимости выставленных на продажу квартир на 25-30%, перерасчет стоимости жилья из долларового эквивалента в рублевый с учетом докризисного курса рубля по отношению к доллару и т.п.). Однако продавцы квартир, заинтересованные в заключении максимально выгодных для себя сделок, сопротивлялись инициативам агентств недвижимости.

Наступивший 1999 г. не снял остроту проблем для вторичного рынка недвижимости Екатеринбурга. Тем не менее специалисты отмечают некоторые тенденции к стабилизации. Так, если в январе-феврале сдвинулась с мертвой точки купля-продажа комнат, уже в марте наметилось более активное движение в квартирном «секторе». По данным городского комитета по приватизации, продаже и обмену жилья, средняя стоимость 1 кв. м на 1 апреля составила 4800 руб.

Столица Среднего Урала становится одним из первых городов России, который будет расти не только вширь, но вглубь. В Екатеринбурге начата реализация Концепции комплексного освоения подземного пространства до 2005 г. Несмотря на сжатые сроки для такого глобального проекта, возведение «нью-васюков» в подземельях Екатеринбурга эксперты считают вполне реальным делом.

Концепция разработана специалистами Уральской государственной архитектурно-художественной академии, Горной академии, Уралгипротранса, Свердловскметростроя, Екатеринбургского метрополитена, НИАСцентра, управления благоустройства города и главАПУ Екатеринбурга. Ее цель — более рациональное использование подземного пространства города: в недрах мегаполиса можно разместить до 70% всех гаражей, 80% коммунальных сооружений, энергетические объекты, коммуникации, очистные сооружения, паркинги, склады, транспортные магистрали. В финансировании будут задействованы бюджетные источники и частные инвестиции.

В частности, за счет реконструкции и строительства подземных сооружений можно получить дополнительно около 3 млн кв. м жилищного фонда. Причем, себестоимость строительства 1 кв.м может быть снижена на 10-25% — в зависимости от рельефа местности и показателей застройки. Уже начаты работы по проектированию делового центра «Екатеринбург-Сити» с торговыми точками и стоянками в микрорайоне ул. 9 января-Боевых дружин, в районе ул. Московская-Радищева-Шейнкмана-Куйбышева предусматривается строительство гаражей, помещений для бытового обслуживания населения, размещение предприятий общественного питания, технических служб. Проектировочные работы по размещению ряда объектов в границах ул. Хохрякова-Малышева-Вайнера-Радищева занимается компания «Атомстройкомплекс». Еще одна перспективная площадка — Уктус, где архитекторы запроектировали строительство 6 жилых домов с подземной инфраструктурой (здесь разместятся 116 гаражей и другие объекты).

Строительство гаражей и паркингов под землей должно разгрузить наземные территории города. Такие многоярусные комплексы проектируются в районах площади 1905 г., ул. К. Либкнехта, Вайнера и Радищева, в окрестностях железнодорожного вокзала, на ВИЗе и в микрорайоне Заречный. Также разработано несколько эскизных проектов торговых комплексов и предприятий общественного питания площадью от 1,5 до 4,5 тыс. кв. м. Срок окупаемости проектов — 4-8 лет.

Один из крупных поставщиков «социального» жилья городу — Уральский домостроительный комбинат — подвел итоги работы за 1998 г.

В прошлом году УДСК ввел в строй 68460 кв. м жилья и объектов соцкультбыта, что составило 73% к уровню 1997 г. Получена прибыль от всех видов деятельности — 3,864 млн руб. Ген. директор комбината Виктор Московских считает прошедший год в целом успешным. Произошла структурная перестройка комбината, создано 16 подразделений (филиалы, дочерние и зависимые фирмы). Так, вхождение в структуру ДСК Каменск-Уральского завода ЖБИ позволит в нынешнем году осваивать строительство домов «теплой» серии 141-КУ.

Сформирован портфель заказов на 1999 г. — ДСК планирует ввести 75 тыс. кв. м новых объектов. Большие надежды уральские домостроители связывают с реализацией картельного соглашения по строительству жилья, заключенного в 1997 г. Напомним, в картель входят 10 предприятий и организаций региона: екатеринбургские заводы «Стройпластполимер», «Лесмаш», АВАНТ, «Пневмостроймашина», «Втормет», два банка — Свердлсоцбанк и СКБ-банк, АО «Свердловэнерго», Невьянский цементный завод. Все участники картели структурно и производственно самостоятельны, их объединяет только договор о совместной деятельности, в котором соблюдается баланс интересов всех сторон.

Одна из главных целей картеля — снижение себестоимости строительства жилья, улучшение его качества. Задействованная здесь форма финансирования — работа на условиях товарного кредита местных производителей стройматериалов. Предприятие может вкладывать материалы в строительство, получая «на выходе» реальные квадратные метры — вполне ликвидный товар. ДСК, в свою очередь, помогает предприятиям-партнерам избавиться от незавершенки, участие банков позволяет решать вопросы с проведением взаимозачетов, оформлению кредитов и векселей, сделок по купле-продаже квартир, выплате зарплаты и проч. В рамках картельного соглашения в нынешнем году ДСК планирует сдать 5 жилых домов в Екатеринбурге.

Весьма устойчивым к кризисным бурям оказался проект фирмы «Уралмонолит», ведущей строительство первого екатеринбургского «таун-хауса» на площадке ул. Амундсена-Волгоградская.

Всего в квартале будет 58 домов блокированной застройки — возводятся дома пяти вариантов в три и четыре уровня общей площадью от 113 до 310 кв. м. Каждая блок-секция имеет отдельные входы с улицы, со двора и через гараж, для каждой семьи предусмотрен также небольшой земельный участок. 20 домов уже имеют высокую степень строительной готовности: 7 готовятся к заселению во втором квартале 1999 г., следующая очередь из 13 домов должна быть сдана к концу года. Заложены фундаменты и начата кладка стен еще 20 домов, строительство которых должно быть завершено в первом полугодии следующего года.

«Уралмонолит» считает этот эксклюзивный проект наиболее удачным вложением своего капитала: строительство ведется при высокой «загрузке» (18 из 20 возведенных домов уже имеют своих хозяев). После кризиса стоимость кв.м в строящихся особняках на перекрестке Волгоградской-Амундсена выросла в 1,4 раза и составила — с учетом чистовой отделки — 10 тыс. руб./кв. м. Изначально высокая стоимость такого жилья (до августа прошлого года — $1100/кв. м) определялась использованием качественных импортных стройматериалов: например, крыши покрываются настоящей франкфуртской черепицей фирмы БРААС, гарантийный срок службы которой более 30 лет, на канализационной системе устанавливается финская насосная станция и т. д. Тем не менее сейчас «Уралмонолит» стремится снижать себестоимость строительства, например, за счет применения более дешевых, но аналогичных по качеству материалов. Клиент может вносить часть пая по взаимозачету стройматериалами или полностью взять чистовую отделку на себя... Похоже, зарубежный опыт блокированной застройки приживается на уральской почве — АО ”Уралмонолит” готовит документы на землеотвод нового участка под «таун-хауз» в городской черте.

Пришествие на Урал зарубежных технологий монолитного домостроения открыло новые возможности для строительства жилья «повышенной» комфортности. Однако после кризиса расстановка сил между застройщиками в секторе элитного домостроения несколько изменилась.

В прошлом году на продажу было выставлено рекордное число элитных апартаментов, построенных при участии иностранной подрядной организации «Главболгарстрой». Впервые при строительстве объектов использовалась экономичная и функциональная крупногабаритная опалубка и технология, позволяющая возводить многоэтажные монолитные здания в сжатые сроки. Выполнена программа «Евродом» ФСК «Инвестгражданстрой» (визитная карточка — дом по ул. А. Валека-Вайнера-Урицкого), по заказу УКСа горадминистрации болгарские строители сдали дом на ул. Жукова, 4. Сейчас «Главболгарстрой» завершил возведение коробки монолитного жилого здания на ул. Куйбышева-К. Маркса (заказчик — фирма «Эспо»). Однако резкое изменение экономической ситуации внесло коррективы в планы освоения уральского рынка строителями из Болгарии. По словам зам. директора компании «Главболгарстрой» Василина Тудренова, некоторые заказчики еще не рассчитались за выполненные работы, строительство новых жилых домов пока не планируется. Объемы работ СП «Болинг», одним из учредителей которого является «Главболгарстрой», также сократились: предприятие в основном занимается строительством капитальных гаражей из монолитного бетона.

Тем временем инициативу в элитном домостроении уверенно перехватывают местные строительные компании (Атомстройкомплекс, Евро-Монолит). Эти фирмы используют на своих площадках технологию возведения коробки зданий с безбалочным на колоннах перекрытием — без внутренних несущих стен. Для выполнения работ фирмы закупают конкурентоспособные технологии: в частности, используют комплекты опалубки «Пери» (Германия).

Продолжается городской эксперимент по реабилитации устаревшего жилого фонда, который с 1992 г. проводит на примере реконструкции «хрущевки» по ул. Белореченская, 13/1 муниципальное предприятие «Феникс».

Как известно, прецедент заключается в том, что реконструкция пятиэтажки (расширение фасадов, «наращивание» мансардного этажа, перепланировка, увеличение площади квартир в среднем на 30%) проводится по французской технологии, без отселения жильцов. Последнее — и есть главная сложность проекта. Выполнение работ на объекте требует зачастую длительных согласований в различных строительных инстанциях: так, например, один из субподрядчиков — «Уралстальконструкция» — долгое время не мог начать монтаж ограждающего каркаса здания, пока не было получено специальное разрешение Гордортехнадзора на проведение крановых работ.

Реабилитаторы испытывают также хронические трудности с финансированием: если областные и федеральные власти давно потеряли материальный интерес к уральскому панельному чуду, администрация Екатеринбурга пока остается в лагере сторонников эксперимента. В прошлом году на реабилитационные цели горбюджет выделил 1,5 млн руб., правда, в нынешнем урезал сумму до 1 миллиона. В этой ситуации МП «Феникс» форсировал запуск коммерческой части проекта (по договорам долевого участия) — совместно с Генподрядчиком — ЗАО ”Уралмонолит”, который инвестирует еще 5 млн руб. «Уралмонолит» в этом году принял эстафету у ДСК, с которым у «Феникса» неоднократно возникали производственные конфликты.

На новом этапе-99 «Феникс» планирует полностью завершить реконструкцию следующих двух секций дома (до сих пор «реабилитирован» был только 1 подъезд). Снаружи стены «хрущевки» облицовываются фасадными панелями из стеклофибробетона, производством которых занимается родственное «Фениксу» предприятие — «Уральская инженерно-строительная компания» (проектная мощность производства — 800 кв. м/мес.). Такие утепляющие облицовочные материалы «Феникс» использует и на других объектах, где фирма выступает подрядчиком (сейчас в работе два дома).

Что касается реконструкции старого панельного жилфонда, МП «Феникс» не собирается останавливаться на Белореченской, 13. Как сообщил главный инженер предприятия Анатолий Волынский, уже разработано технико-экономическое обоснование по массовой реабилитации пятиэтажек в целом микрорайоне (ул. Белореченская-Ясная-Посадская-Шаумяна). Дело за немногим — деньги найти.