Недвижимость по осени считают

В Екатеринбурге запущена новая система регистрации сделок с недвижимым имуществом

В августе на уральском рынке недвижимости в очередной раз изменились правила игры. Старый порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью (через нотариат и Бюро технической инвентаризации) упразднен, теперь этими вопросами ведает вновь созданное госучреждение юстиции, действующее на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Наша область стала очередной «зоной действия» института госрегистрации — вслед за Московской, Ленинградской, Пермской, Курганской областями, Красноярским краем и другими регионами.

Суть глобальных преобразований систем учета и регистрации на всей территории России — в создании единого госреестра прав на недвижимость, что позволит государству регулировать отношения собственности и формировать «прозрачные» рынки недвижимости. Собственно, идея не нова: в странах с развитой экономикой реестр прав на недвижимое имущество — такая же важная инфраструктура, как транспорт или связь, в некоторых государствах система регистрации прав объединяется с системами учета населения, начисления налогов и проч. В нашем случае очевидно: всеобщая «перепись недвижимости» и реформирование системы госрегистрации продлится годы и годы. А платить за все это надо уже сейчас.

Для начала — о том, что и где обязывает регистрировать новый порядок, а
также — о свежих новшествах процедуры регистрации. В законодательстве
содержится обширный перечень прав, подтверждение которых требует их регистрации в учреждении юстиции: речь идет о правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, аренды и залога недвижимости, право на предприятие как имущественный комплекс и др. Регистрировать надо и практически все сделки с недвижимостью, включая куплю-продажу жилья и объектов нежилого фонда, договоры аренды, мены, дарения недвижимого имущества, иные сделки. Формально процедура упрощается за счет того, что отныне не обязательно удостоверять сделки у нотариуса (за исключением договоров ипотеки, ренты и договора уступки права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме). Но, как правило, большинство договоров собственники предварительно заверяют нотариально. Это имеет смысл, поскольку в этом случае значительно сокращается срок рассмотрения документов органом регистрации — нотариально заверенные договоры регистрируются в течение 3-7 дней, на регистрацию остальных отводится до 30 суток, а при сложных обстоятельствах — до трех месяцев. Система учреждений юстиции монополизирует все функции прежних регистраторов — таким образом, в ведении БТИ остаются лишь вопросы технической инвентаризации, в зависимость от новой структуры попадает нотариат (госрегистратор теперь вправе диктовать нотариусам правила оформления договоров, отказывать в приеме к регистрации неверно составленные документы и т.п.). Прогрессом можно считать предполагаемую материальную ответственность самих органов юстиции за внесение регистраторами неверных записей в госреестр прав на недвижимость, что может повлечь за собой ущерб участникам сделок. С этой целью создан общероссийский Гарантийный фонд, аналогичные резервные фонды будут формироваться и в регионах.

На территории Свердловской области учреждение юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним начало деятельность месяц назад, одновременно с Екатеринбургской регистрационной палатой, работающей на правах особого филиала. До ноября планируется сформировать территориальную сеть из 46 филиалов, набрать штаты и приступить к выполнению обязанностей по госрегистрации в полном объеме. Сейчас в силу технических причин в Екатеринбурге регистрируются права и сделки, в которых одна или обе стороны — юридические лица (за месяц зарегистрировано 203 сделки, преимущественно аренды нежилых помещений, подтверждение права собственности на приобретаемое жилье и договоров залога недвижимости). В учреждении усиленно готовятся к приему большого потока физических лиц — по данным БТИ, в Екатеринбурге регистрируется от 60 до 100 таких сделок ежедневно. В регистрационной палате разработана система регистрации, которая предусматривает проведение специальной правовой экспертизы документов, компьютерную обработку информации и окончательную госрегистрацию с внесением записи об объекте недвижимости в реестр. По словам начальника областного учреждения юстиции Виктора Шалдина, задача-максимум — в течение двух-трех лет занести в единый реестр порядка 70% всего фонда недвижимости области. Для достижения цели надо обеспечить вновь созданные органы регистрации современной материально-технической базой (позиция Минюста: «начинать регистрацию со счетами в руках — значит дискредитировать саму идею»). Создание действенной информационной системы

регистрации и ее интеграция в общероссийскую сеть информационной поддержки рынка недвижимости однозначно потребует колоссальных затрат. Для сравнения: стоимость только программно-технических средств трех основных систем Москвы (Мосприватизации, Москомзема и Москомимущества), которые регистрировали сделки с недвижимостью до введения госрегистрации, составила около $ 25 млн.

Понятно, что деньги дадут сборы. Областное правительство постановлением от 29 июля этого года утвердило размеры платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах (см. табл), причем за основу были взяты предельные тарифы, разрешенные Федеральным законом. Особенно ощутимо разработанные наверху ставки затронули кровные интересы юридических лиц — например, регистрация арендного договора независимо от срока его действия теперь обходится в 4-5 тыс. руб., за передачу домов в муниципальную собственность горбюджет должен выложить по 20 минимальных зарплат за одно здание. Похоже, самим чиновникам из Белого дома размеры сборов показались чрезмерными, и сейчас на рассмотрение правительства представлен проект нового постановления, предусматривающего льготы для некоторых категорий собственников — в первую очередь бюджетных учреждений и муниципальных предприятий. Но в любом случае источником средств для развития новой системы госрегистрации будет служить солидный пласт вовлеченной в оборот недвижимости. Так, только жилищный фонд Екатеринбурга составляет 25 млн кв. м, где более 50% жилья находится в частной собственности. Сегодня на продажу выставлено около 9000 объектов, и, по данным Уральской палаты недвижимости, ежемесячно совершается до 1,5 тыс. сделок в «квартирном» секторе рынка. В аренду сдается 1 млн. кв м нежилых помещений, «офисный» фонд включает более 40 объектов по городу.

жимости так или иначе затронет интересы его участ-
ников. Лишившись с введением обязательной госрегистрации своего «куска пирога», БТИ уже пытается восстановить утраченные позиции и вводит дополнительные требования к оформлению документов, которые войдут в обязательный «пакет» для рассмотрения регистраторами. Например, ограничивается «срок годности» некоторых справок, по истечении которого бумаги надо будет обновлять — не бесплатно, разумеется. Справки будет выдаваться после обследования объектов на соответствие техническому паспорту, и при обнаружении перепланировок или других преобразований квартир или зданий надо будет эти изменения узаконить. Новая форма справок повлечет новые сроки ее получения и другие цены. Так, инвентаризация квартиры с выездом специалиста БТИ на место обойдется владельцу примерно в 100 руб.

Эксперты прогнозируют возможное изменение ценовой политики (на сей раз — в сторону снижения установившихся тарифов) на местном рынке нотариальных услуг, львиную долю объемов которого составляет «обслуживание» сделок с недвижимостью. Потерявшее актуальность обязательное заверение сделок через нотариат и вероятный уход части клиентуры вынудит нотариальные конторы пересматривать свои расценки (сейчас за удостоверение сделки в Екатеринбурге берут 1,5% от стоимости объекта недвижимости). После введения госрегистрации, к примеру, в С.-Петербурге нотариусы снизили тарифы до 0,5%.

В свою очередь, беспокойство риэлторов связано со значительным увеличением сроков регистрации сделок в Екатеринбургской регистрационной палате и отсутствием дифференцированных тарифов за «срочность». Эти обстоятельства, естественно, не устраивают ни агентства недвижимости, заинтересованные в увеличении оборота продаж, ни граждан, обращающихся к риэлторам в поисках срочных вариантов. Если процедура регистрации не претерпит изменений (Пермская регистрационная палата, например, ввела «шкалу срочности», по которой сделку можно зарегистрировать за 3 дня), то, по мнению специалистов, в квартирном секторе, лишь недавно пришедшем в движение после кризиса, вновь может установиться временный «штиль».

И наконец, самый «больной» вопрос касается гарантий юридической «чистоты» сделок и защиты прав собственников недвижимости, на обеспечение чего в конечном итоге и направлен Федеральный закон «О регистрации...». К гарантиям государства у нас относятся сами знаете как. Но дело даже не в этом. Дыры в законодательстве, чехарда в экономике и криминализация общества привели к тому, что о сегодняшней защите каких бы то ни было прав говорить по меньшей мере преждевременно. Что касается недвижимости, здесь и вовсе интересная история. Вполне очевидно, существует недвижимое имущество, которое приватизировалось с нарушением закона и права на которое могут быть аннулированы в процессе госрегистрации. А если это имущество впоследствии неоднократно перепродавалось, то пострадать в итоге может вполне добросовестный покупатель. Был случай, когда в Петербурге несколько банков были лишены приобретенных зданий, а заодно и $ 9 млн, вложенных в их реконструкцию, поскольку предыдущие сделки с этой недвижимостью, совершенные с ошибками со стороны чиновников, были оспорены. На вторичном рынке жилья, по мнению некоторых аналитиков, потенциально может быть впоследствии признана ничтожной каждая третья сделка, если будут выявлены нарушения в предыдущих сделках или в будущем появятся притязания на квартиру со стороны третьих лиц. Небезызвестно, что в течение двух лет после начала приватизации сделки с жильем проводились без учета прав несовершеннолетних, которые сегодня, становясь совершеннолетними, могут заявить о своих правах. Я уже не говорю о фактах откровенного мошенничества и «черной» стороне рынка недвижимости, где сделки совершаются по поддельным документам, «купленным» подписям должностных лиц, фальшивым паспортам и проч.

Судебная практика показывает, что, например, в Москве оспаривается впоследствии каждая сороковая сделка с недвижимостью, причем прямой вины регистраторов, нотариусов или риэлторов в большинстве случаев нет. В действительности зачастую бывает невозможно проверить многочисленные «разветвления», появляющиеся при многоступенчатых обменах и перепродажах, не представляется возможным выяснить все обстоятельства предыдущих сделок, их соответствие действовавшему в тот момент законодательству, выявить наследников, собственников, неучтенных при приватизации, etc. Прибавьте к этому несовершенство систем учета и отсутствие единых электронных систем обмена информацией у структур, занимающихся ведением земельных кадастров, инвентаризацией, регистрацией... Риэлторские фирмы предоставляют услуги по типовой проверке сделки лишь по желанию покупателя, нотариусы контролируют законность только последней сделки и не обязаны проверять права бывших владельцев недвижимости. Госрегистратор несет ответственность за законность регистрируемой сделки, точность записей, полноту и подлинность информации, но в конечном счете закон обязывает его лишь зарегистрировать право, либо отказать заявителю в регистрации за его же деньги. Таким образом, все субъекты рынка недвижимости гарантируют «чистоту» сделок, но в определенных рамках.

Решить некоторые из перечисленных проблем мог бы закон об обязательном страховании сделок с недвижимостью, проект которого долгое время блуждает по кабинетам высоких московских чиновников. Но пока говорить о нем рано. Зато с недавнего времени у собственников появилась возможность добровольно застраховать свои права на недвижимое имущество, минимизировав тем самым вероятные риски. Речь идет о так называемом титульном страховании, широко распространенном за рубежом и в несколько модифицированном виде появившемся около года назад в России. Существенное отличие этого вида страхования от известного имущественного в том, что страхование титулов защищает собственника от последствий событий, произошедших в прошлом, — в данном случае, от риска потери недвижимости из-за неправомерности или «ошибочности» предыдущих сделок. В Екатеринбурге титульным страхованием только начинают заниматься: в двух страховых компаниях («Гарос» и «Евро-Азиатская страховая корпорация») уже разработаны соответствующие программы.

Учреждение юстиции по госрегистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

56-32-25.

Екатеринбургская регистрационная палата: 51-33-29.

Уральская палата недвижимости: 42-09-19.

 

С арбитражной практикой по делам, связанным с госрегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно познакомиться на стр. 44-45.

директор центра недвижимости «Сити»:

Задача, поставленная перед органами госрегистрации сделок с недвижимостью, безусловно, благая, и если результатом предпринятых действий станет упорядочение системы регистрации сделок и самих прав на недвижимость, — это пойдет на пользу существующему рынку. К примеру, только в прошлом году в Екатеринбурге более или менее отчетливо сформировался рынок нежилых объектов недвижимости (складских, производственных зданий и площадей), и риэлторские фирмы стали проявлять интерес к работе в этом секторе. Однако до сих пор существовали серьезные проблемы с должным оформлением таких вовлеченных в оборот объектов — БТИ с этой задачей не справлялось. Возможно, с появлением института госрегистраторов можно будет ожидать более четкой и тщательной работы по подготовке таких сделок.

Вместе с тем новая система регистрации уже реально означает усложнение и удорожание самой процедуры. Что такое установленный законом месячный срок регистрации сделок? Это значит, что для его сокращения надо будет платить больше. А для предприятий это и сейчас немалые суммы регистрационных сборов, в десятки раз превышающие те, что были раньше. Вот показательный пример. Строительная компания сдает жилой дом, часть квартир в котором уже имеют владельцев, а часть — еще не распродана. В этом случае свободные квартиры как вновь построенное недвижимое имущество фирма должна будет оформить «на себя», заплатив за регистрацию каждой не 160 руб., как это стоило в БТИ, а более четырех тысяч. Соответственно увеличится и стоимость квартиры, и чем меньше ее метраж — тем ощутимей. Каких-то серьезных ценовых подвижек на первичном рынке недвижимости вряд ли стоит ожидать, но то, что застройщики попадут в затруднительное положение, — это факт.

Рустем ГАЛЕЕВ,

председатель Уральской палаты недвижимости:

Объединение профессиональных участников рынка недвижимости признает госрегистрацию в целом как положительный фактор, устанавливающий единый порядок регистрации сделок, совершенствующий учет и дающий возможность получения информации об объекте в одном месте. Конечно, нельзя не принимать во внимание, что на первом этапе становления регистрационной системы будут накладки, связанные с отсутствием опыта подобной работы, специально подготовленных кадров и проч. Но «трудности роста» оправдают себя, если в итоге мы получим реальное повышение надежности сделок и достоверности информации, что является главным инструментом в работе риэлтора.

Уже сейчас можно сказать, что услуги профессиональных риэлторов с введением системы госрегистрации будут востребованы в большей степени, поскольку повышаются требования к составлению и оформлению документов. Что касается купли-продажи жилья, то сейчас регистрируются как нотариально заверенные договоры, так и составленные в простой письменной форме. Вряд ли рядовой собственник самостоятельно сможет составить такой документ, следовательно, это будет заботой риэлтора, причем — компетентного специалиста, имеющего определенный уровень подготовки. УПН со своей стороны рассматривает возможность проведения (в том числе при содействии структур госрегистрации) специальных обучающих курсов и семинаров для повышения квалификации специалистов риэлторских компаний.

Изменения претерпят и сами схемы работы агентств недвижимости на рынке жилья. Это связано с несколькими моментами. Во-первых, существенно увеличились сроки регистрации сделок — до сих пор действовала срочная регистрация в БТИ, где договор купли-продажи можно было зарегистрировать за час, регистрационной палате законодатель увеличил срок до 30 суток с возможностью пролонгации до 3 мес. Естественным образом осложняется проведение некоторых операций с недвижимостью — срочных вариантов продажи, многоступенчатых обменных цепочек. Мы в этой связи прогнозируем некоторый спад активности на рынке жилья Екатеринбурга уже в ближайшее время. Во-вторых, определенную сложность будет представлять разведение во времени фактов денежного расчета между продавцом и покупателем и собственно регистрации сделки. Если расчет производится до получения свидетельства о регистрации, то (в случае отказа в регистрации или других проблем) рискует покупатель. Если же участники сделки — не передавая денег — ждут результатов регистрации, то ситуация становится непредсказуемой: мало ли что может произойти за месяц... Таким образом, в отлаженной системе появляется потребность в третьем лице, которое будет обеспечивать сохранность денежных средств. Возможно, это возьмут на себя депозитарии, банки и т.п.

Александр ЗЫРЯНОВ,

зам. ген. директора Евро-Азиатской страховой корпорации:

Вводимая система регистрации прав на недвижимое имущество повышает гарантии чистоты сделок, но не предполагает стопроцентной защиты прав собственников недвижимости. Поэтому дополнительной защитой может стать страхование права собственности (или титульное страхование). Надо сказать, что в развитых странах давно существует этот вид страхования, который осуществляется одновременно с регистрацией прав. В российском законодательстве пока нет понятия титульного страхования, но отечественные страховые компании вплотную подходят к решению этого вопроса. В частности, в Москве собственники активно начали заключать договоры страхования риска потери имущества в результате утраты права собственности. Подобная программа страхования разработана в нашей компании — такой договор можно заключить на срок от года до 10 лет, при наступлении страхового случая собственнику будет выплачиваться страховая сумма, которая устанавливается в пределах рыночной стоимости объекта недвижимости. Но сейчас невозможно прогнозировать, насколько этот вид страхования получит распространение у нас: это напрямую связано с общестраховой культурой населения, которая пока, мягко говоря, невысока.

Обязанности по соблюдению юридической чистоты сделок с недвижимостью возложены на риэлторские фирмы. Они несут ответственность за свои профессиональные ошибки, в результате которых сделка может быть оспорена, отчуждено имущество и нарушены права собственника. Агентство недвижимости в таких случаях может отвечать перед клиентом собственными средствами либо — заключив договор страхования профессиональной ответственности — средствами страховой компании. Второе предпочтительней как для владельца жилья, так и для риэлторской конторы, и определенный прогресс в понимании этой необходимости уже есть (порядка 60% екатеринбургских агентств недвижимости области заключили договоры страхования профессиональной ответственности в нашей компании). Но многие фирмы предпочитают не заглядывать далеко в будущее. Экономя сегодня 2-3 тыс. руб. на страховых взносах, впоследствии они могут встать перед необходимостью выплачивать несоразмерно большие суммы.