На рынке недвижимости движения нет, но он постепенно выходит из комы

Российский рынок недвижимости обладает некоторыми специфическими особенностями. Во-первых, он изначально “рублевый” (затраты на строительство жилья исчисляются в отечественных деньгах), и всякая его привязка к доллару — искусственна. Во-вторых, операции с недвижимостью преследуют как прямые цели решения жилищных проблем населения, так и направлены на сбережение средств в виде ликвидной собственности — таким образом, рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и всецело зависит от макроэкономической ситуации в стране. Своеобразный феномен — в достаточно больших объемах продаж на рынке жилья в России при высоких ценах и (! )отсутствии ипотечного кредитования, ставшего нормой во всем мире. Наконец, определенная инертность рынка жилья объясняется его посредническим характером, обилием организаций-маклеров, неспособных в нужный момент “сделать ставки” — из-за отсутствия в их обороте собственных объемов выкупленной недвижимости. Августовский кризис привел к параличу основные системы жизнедеятельности того рыночного механизма, который сложился за семь лет и посеял панику в рядах риэлтерских компаний. В среде профессионалов рынка недвижимости Екатеринбурга сегодня обсуждаются пути выхода из создавшейся ситуации застоя, идет поиск новых направлений в работе, пересматриваются методики оценки недвижимости. Об этом и поговорим.

О пользе традиционной ориентации
Возможно, хронология событий осени 98-го когда-нибудь будет вписана в учебники по риэлтерской деятельности как прецедент: по крайней мере, подобных потрясений молодой рынок недвижимости еще не знал. В первые недели кризиса все встало с ног на голову — цены на вторичном рынке значительно превысили стоимость новых квартир, которые поначалу продавались застройщиками по старым рублевым ценам, либо пересчитывались по курсу ниже, чем в обменных пунктах. Таким образом, в считанные дни были распроданы все строящиеся и только что введенные в строй дома, дольщики внесли все недоплаченные паи и заплатили вперед, чтобы успеть “пристроить” обесценивающуюся рублевую массу. Купить жилье на вторичном рынке за рубли стало невозможно из-за привязки цен к доллару, взлетевшему к тому времени в поднебесье. Те же, кто имел накопления в валюте, даже если сумели изъять их из проблемных банков, вполне обоснованно ждали снижения цен и не спешили заключать сделки. Потенциальные покупатели из числа предпринимателей срочно занялись спасением собственного бизнеса и отложили решение жилищных вопросов до лучших времен. Продавцы квартир, напротив, стали взвинчивать цены, чтобы не упустить свою выгоду. Словом, назрела почти революционная ситуация: верхи не хотят, низы не могут (одни ждут, когда цены поднимутся, другие — когда они опустятся). Ни о каком балансе между спросом и предложением, а значит, и реальной стоимости жилья, говорить, понятно, не приходилось. Равно как и о скорой нормализации ситуации: стоимость квартир несопоставимо выше цен на прочие потребительские товары, что, учитывая дальнейшее падение доходов населения, рост безработицы и проч. вообще осложняет преодоление стагнации на этом рынке...
По оценке Уральской палаты недвижимости (УПН), объем сделок в Екатеринбурге в октябре составлял до 7 в день, тогда как до кризиса риэлтерскими фирмами города (а их сегодня около 200) оформлялось до 40 продаж ежедневно. В настоящий момент в единой информационной базе УПН выставлено 9,5 тыс. квартир — даже учитывая, что ряд вариантов не эксклюзивны, т.е. одну квартиру могут продавать несколько агентств, эта цифра значительно превышает объем предложений предыдущих лет (в 1997 г. — 5 тыс., 1996 г. — 3 тыс., 1995 г. — 800 квартир). Предложение продолжает расти (до 700 новых объектов за неделю) — при явной заторможенности спроса. Интерес со стороны покупателей вызывают сейчас квартиры по цене от $ 9 до 15 тыс., остальные варианты просто замерли. Наибольшие потери понесли риэлтерские фирмы, выкупавшие до кризиса помещения на первых этажах для последующей их продажи под офисы и магазины: за прежнюю цену ($1000/кв.м) теперь их продать невозможно. В числе пострадавших и “обменный сектор” — из-за неплатежеспособности инвесторов, вносивших авансовые суммы, которые служили толчком для развития цепочки, более 70% готовых к оформлению вариантов рассыпались как карточный домик.
Практически все участники екатеринбургского рынка недвижимости едины во мнении: главным препятствием сегодня является долларовая ориентация цен на квартиры. Так получилось, что Екатеринбург — вместе с такими “продвинутыми” городами как Москва, С.-Петербург, Самара, Н. Новгород — оказался “долларовым” в плане оценки объектов недвижимости. У наших соседей в Перми, Тюмени, Челябинске, Кургане, напротив, этот рынок традиционно был рублевым, а долларовые цены если и присутствовали, то составляли очень незначительную часть. Сейчас эти города оказались в более выгодной ситуации хотя бы потому, что продавцам не приходится преодолевать психологический барьер “переходного периода”, когда цены в валюте переводятся в рублевые. У нас же, а тем более в Москве, у населения сохраняется “долларовая психология”, переломить которую риэлтерам очень сложно. В сентябре УПН призвала агентства подавать сведения о выставляемых объектах в рублях — независимо от того, в каких денежных единицах оценены квартиры их владельцами. Но привести рынок к единому знаменателю не получилось. Рублевый сектор на сегодня занимает около 20% предложений, остальные цены выставлены в долларах. Затрудняет положение еще то обстоятельство, что на ряд квартир сохранились докризисные долларовые цены (в пересчете на рубли совсем уж немилосердные), долларовая стоимость другой части объектов уже скорректирована. В целом же, по мнению экспертов, и долларовые и рублевые цены сейчас “плавают” вокруг рыночных...
Анализируя провал на рынке недвижимости, специалисты отмечают и другие предпосылки, приведшие к его сегодняшнему застою. По словам Рустема Галеева, председателя УПН, одной из причин переживаемых трудностей стала недавняя ситуация с расселением коммуналок: “23 апреля Областной суд признал несоответствующим местному законодательству механизм приватизации комнат в коммунальных квартирах — в пункте, где говорилось о необходимости согласия соседей на приватизацию. Это застопорило движение уже приватизированных комнат, нотариусы отказывались регистрировать такие сделки. А поскольку комнаты обычно становятся разменной монетой в обменных цепочках, то последние, потеряв комнатный сектор, разрушились вообще. Если же учесть, что 80% от выставленного на продажу жилья — именно обменные варианты, о какой стабильности можно было говорить?” Второй удар связан с начинавшей зарождаться в Екатеринбурге ипотекой. Сбербанк весной начал реализацию программы жилищного кредитования (под 24% годовых в рублях), некоторые агентства недвижимости стали под нее работать, в свое время это позволило привлечь на рынок дополнительные заемные средства. Теперь все рухнуло и вряд ли в ближайшее время подлежит восстановлению. Даже те схемы, которые свершились, попали в очень затруднительное положение.
В любом случае, процесс реанимации рынка нельзя затягивать. Это сегодня понимают профессионалы (риэлтеры, оценщики), от действий которых во многом зависит дальнейшее движение екатеринбургской недвижимости.

Сталкеры в рублевой зоне
Часть риэлтерских фирм убеждены, что цены на квартиры в Екатеринбурге были завышены или находились на верхней границе платежеспособного спроса еще до кризиса. Доказательством тому, по мнению директора агентства “МАН” Павла Кузнецова, служит то, за год вплоть до лета нынешнего число реальных сделок снижалось, и в то же время росло число предлагаемых объектов. Директор Центра недвижимости “Сити” Александр КИТОВ отмечает, что к нынешнему августу рынок вышел с превышением в цене от реального спроса минимум в 10% (именно на столько цены выросли в декабре 1997 г. и, вопреки ожиданиям, ни весной, ни летом не снизились). Такая ситуация не могла длиться долго, и финансовый кризис подтолкнул ее к естественному разрешению. Снижение долларовых цен, начавшееся в октябре, было новым явлением для всех участников рынка. Сегодня, по разным оценкам, они уже упали на 30-40% к докризисному уровню, и процесс этот будет какое-то время продолжаться. Риэлтерские фирмы возлагают надежды на оживление спроса на квартиры к концу года — толчком здесь может послужить вступление в силу с 25 января 1998 г. Закона “О декларировании доходов”, который непременно ударит по кошелькам покупателей недвижимости.
В противостоянии с долларом рубль также постепенно отвоевывает позиции: количество выставляемых на продажу объектов в рублевых котировках еженедельно увеличивается на 3-5%, и по мнению риэлтеров, с начала следующего года “рублевая зона” екатеринбургского рынка жилья должна существенно расшириться. Пока часть квартир с явно завышенной стоимостью вообще из оборота исключена, а реальный рынок, составляющий всего около 20% от общего предложения выставленных жилых помещений, слишком узок для прогнозов.
Не имея возможности оказать прямое влияние на ценовую ориентацию рынка, поскольку агентства имеют дело с физическими лицами-продавцами, риэлтеры все-таки настоятельно советуют своим клиентам выставлять рублевые цены. Желание удержаться на плаву также заставляет фирмы играть на понижение цен. В этом направлении, например, объединили свои усилия три екатеринбургских агентства — “МАН”, “Квартет-бюро” и “Сити”. Они впервые начали публиковать таблицу специальных предложений так называемых “дешевых квартир”, стоимость которых, по мнению специалистов этих агентств, максимально приближена к реальной. Как нам сообщил заместитель директора агентства “Квартет-бюро” Михаил Власов, совместная акция уже дала ожидаемый результат: уровень спроса по этим предложениям намного выше, чем по остальным позициям, и уже заключаются конкретные сделки.
Тем не менее, сегодня уже ясно: общего падения объемов продаж не избежать. Это рано или поздно скажется на количестве риэлтерских структур в городе — скорее всего, мелкие агентства либо будут вынуждены уйти с рынка, либо — перепрофилируются. Логичными выглядят в этой ситуации грядущие слияния небольших фирм. Кстати, этот процесс в Екатеринбурге уже начался: такой альянс, к примеру, составляют агентства “Недвижимость России” и “Недвижимость Урала” — на сегодня они объединяют 14 филиалов, которые в свое время были разрозненными риэлтерскими образованиями.
По поводу того, что ждет екатеринбургский жилищный рынок в ближайшее время, у его участников, пожалуй, оказалось рекордное число оценок и мнений — зачастую прямо противоположных. Одни уверены, что оптимальная стоимость квадратного метра, при которой рынок будет функционировать, должна установиться на отметке 6,5-7 тыс. руб., и докризисных цен (ни в рублях, ни в долларах) уже не будет. Другие уверены, что настоящее падение цен еще впереди. Так, оценка заместителя директора юридического центра “Посадское” Ильи Шкопа порадует тех, кто собирается покупать квартиры, но пока выжидает: “Последствия нынешнего кризиса будут преследовать нас до марта-апреля. Уже в ноябре произойдет обвальное снижение цен, а к весне они упадут как минимум до рублевых — августа 1997 г. К лету следующего года ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга начнет стабилизироваться, к этому времени цены на жилье могут опуститься на 30-40% ниже докризисных рублевых цен...”.

Однако какими бы ни были прогнозы, все “заинтересованные лица” сходятся в одном: сейчас возникла объективная необходимость определения реальной рыночной стоимости объектов недвижимости. Конечно, любую квартиру вам оценят и сейчас — непосредственно в агентстве. Нам даже подсказали самую свежую формулу такой оценки: летняя рублевая цена аналогичной квартиры плюс 40%. Или еще один народный метод: доллар равен 10 рублям. Впрочем, у профессиональных оценщиков на этот счет есть свои соображения.

Переоценка ценностей
В Екатеринбурге насчитывается более 20 специализированных оценочных фирм, не считая сертифицированных оценщиков, работающих в риэлторских компаниях, брокерских, юридических и консалтинговых фирмах. Оценочный бизнес регулируется Законом “Об оценочной деятельности в РФ”, вступившим в силу 29.07.98 г. Однако до сих пор на федеральном уровне нет надзорного органа, который бы контролировал это пространство: за право “наблюдать” за оценщиками борются Минэкономики, Минфин и даже Госналогслужба. Каким-то образом упорядочивает работу оценщиков созданная в 1993 г. общественная организация — Российское общество оценщиков (РОО), имеющее сейчас уже более 70 региональных отделений, в том числе и на Урале.
Доказательством тому, что риэлтеры и оценщики сегодня как никогда заинтересованы в определении реальной рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях, когда доллар перестал быть единым “измерителем” этой стоимости, послужил проводившийся в начале октября в Екатеринбурге семинар на тему “Новый подход к ценообразованию, как способ активизации рынка недвижимости”. Он был организован УПН совместно со Среднеуральским отделением Российского общества оценщиков и администрацией города. Участники семинара пришли к мнению, что необходимо, прибегнув к помощи профессиональных оценщиков, использовать мировой опыт оценки рыночной стоимости объектов, разработать механизм получения реальной информации о продажах, которую до сих пор никто не собирал. Конкретным результатом этой работы уже могут воспользоваться участники рынка недвижимости: еженедельно в печатном органе УПН — газете “Есть вариант” — публикуется таблица рыночной стоимости типового жилья (около 100 объектов по Екатеринбургу), разработанная группой специалистов во главе с членом Среднеуральского отделения РОО и Уральской палаты недвижимости Анатолием Модестовым.
Нельзя не сказать о существующих противоречиях между “теоретиками” и “практиками”, занимающимися оценкой недвижимости. По убеждению профессиональных оценщиков, риэлтеры действуют скорее интуитивно и не могут являться объективным источником мнения о стоимости, поскольку всегда находятся либо на стороне покупателя, либо — продавца. Риэлтер стоит слишком близко к категории “цена”, чтобы объективно судить о категории “стоимость”. До сих пор самым распространенным и, пожалуй, единственным методом оценки объектов недвижимости была технология сравнения продаж, основанная на информации о предыдущих реальных сделках купли-продажи аналогичных объектов. С взлетом доллара и нестабильностью рублевых цен на квартиры этот метод потерял былую актуальность, к тому же, всегда было проблематично получить достоверную информацию о продажах из-за конфиденциальности заключения сделок. На вооружении оценщиков есть еще две методики, которые применяются во всем мире: так называемый доходный и затратный методы оценки. Первый отражает будущие доходы от эксплуатации объекта на сегодняшний момент — т.е. заказчик получает информацию о стоимости объекта недвижимости с точки зрения ее доходности. От сдачи в аренду, например. Трудность такого подхода к оценке заключается только в одном — в России еще не сформирован рынок доходной недвижимости. Наиболее перспективным в наших условиях выглядит затратный метод оценки, исходящий из того, сколько будет стоить создание заново, с нуля, точно такого же объекта. В затратных моделях за основу берутся строительные сметы с учетом поправок на физический износ, функциональное и экономическое устаревание зданий. Два минуса этого метода: в России не существует земельного рынка, поэтому стоимость земли выводится достаточно условно, воссоздание же полной стоимости объекта — процесс весьма трудоемкий... Похоже, внедрение описанных выше технологий оценки недвижимости в рыночную практику — не сиюминутное дело. Для этого нужна добрая воля и инициатива риэлтеров и “ломка” психологии продавцов. Об этом в разговоре с корреспондентом “ДК” говорил председатель Среднеуральского отделения Российского общества оценщиков Вячеслав Шихирин:
— Мы как вошли в рыночный “предбанник”, так и не можем из него выйти — все ждем, когда приедет некрасовский барин и всех рассудит. Рынок недвижимости пребывает в ситуации всеобщего ожидания — риэлтеры, заинтересованные в своем вознаграждении, ждут, когда квартира уйдет по назначенной — высокой — цене, продавцы тоже хотят “поймать момент”. И никому из них по большому счету не интересна реальная стоимость этих квадратных метров. Все в мире — особенно в сложных финансовых ситуациях — борются за сохранение прибыльности и оборота и “ужимают” затраты. Важен не доход и прибыль, а доходность и прибыльность — т.е. получение денег в течение длительного периода времени. У нас на первое место выходит сиюминутная прибыль — риэлтера, девелопера (застройщика) и проч.
Меня всегда удивляло — как может быть прибыль строительной фирмы на Западе от 0 (!) до 12%? А там структура затрат совершенно другая, в нее можно заложить и представительские, и другие расходы. У нас на сокращение собственных затрат мало кто идет, между тем прибыль — это та самая статья, которая прекрасно поддается управлению! Руководитель коммерческой фирмы должен ежедневно принимать такие управленческие решения. Применительно к тому же рынку недвижимости — если подсчитать размер упущенной выгоды агентств по сделкам с заведомо завышенной стоимостью объектов, которые из месяца в месяц выставляются на продажу без какого-либо движения и фактически вынуты из оборота, поверьте, получится внушительная сумма...
 
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала:
Уральскую палату недвижимости: 42-09-19;
Среднеуральское отделение Российского
общества оценщиков: 56-31-81;
Агентство недвижимости “МАН”: 77-70-99;
Центр недвижимости “Сити”: 65-91-91;
“Недвижимость России”: 56-98-38;
“Квартет-бюро”: 74-27-69;
“Капитал-оценка”: 51-72-21