Меньше, чем в 1987-м. В Екатеринбурге придумали, как выполнить госплан по стройке жилья

Каждый год федеральный Минстрой ставит перед застройщиками задачу по увеличению ввода жилья. К 2024 г. в России должно строиться 120 млн жилых кв. м. Такие показатели заложены в национальном проекте «Жилье и городская среда». По данным Росстата, пока эта цифра далека от реальности. В 2018 г. в стране построено 75,3 млн кв. м, годом ранее — 79,2 млн кв. м жилья. 

На международном форуме 100+ Forum Russia в Екатеринбурге представители власти и бизнеса обсудили механизмы, которые позволят строить радикально больше. 

DK.RU писал, что рынок жилья Екатеринбурга в этом году удивлял экспертов: в городе работают 144 подъемных крана — максимальный показатель за всю историю наблюдений. Объем строящегося жилья — от стадии котлована до отделки — находится на уровне 3 млн кв. м. Это тоже абсолютный рекорд. Причем только за три квартала 2019 г. девелоперы заложили проектов на 740 тыс. квадратов. Но чтобы достигнуть показателей, объявленных в нацпроекте, строить нужно еще больше.

Единственный механизм, который позволит это сделать, уверен глава «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий, это индустриальное домостроение: 

Задачи, поставленные в рамках нацпроекта — это не просто пожелание президента, это национальный проект, который должен быть поддержан всеми министерствами и ведомствами, и определен механизм выхода на эти 120 млн кв. м. Без резких темпов увеличения индустриального домостроения нам эту задачу не решить. Не зря панельное домостроение раньше называли панельно-щелевым, потому что мы не могли сделать бесшовную технологию — производства не позволяли. Но мы ушли от этого уничижительного названия. Время не стоит на месте, и технология сегодня соответствует всем требованиям, предъявляемым к качественному добротному жилью. 

Владимир Крицкий добавляет, что индустриальное домостроение очень развито в Европе — к примеру, в Финляндии 97% строящихся домов — это заводское домостроение.

В центре европейских городов строятся дома по технологиям индустриального домостроения, и мы просто не понимаем, что они построены индустриальным методом. Особняк 19 века и рядом современный дом — если ты не присутствовал в период стройки, внешне не понимаешь разницы между ними, — говорит глава «ЛСР. Недвижимость—Урал».

Научный руководитель «Центрального научно-исследовательского института экспериментального проектирования жилища» (ЦНИИЭП жилища) и один из главных идеологов внедрения технологий индустриального домостроения в СССР Станислав Николаев согласен, что другого рычага, чтобы выйти на 120 млн кв. м, нет. Он рассказывает, что по технологии индустриального домостроения в стране построено почти 50% жилья:

В районе 1964 г. началось активное строительство жилья, за один год был рост более 10 млн кв. м (до 54 млн кв. м). Потом Хрущевым была выдвинута программа «каждой семье — своя квартира», и мы рванули до 78 млн кв. м в 1987 г. Началась перестройка. Кончилась она провалом. Наступили нефтяные годы — закупили оборудование отовсюду, и эта модернизация завершилась тем, что в 2006-2008 гг. мы опять сделали больше 10 млн кв. м. В 2009 г. грянул кризис и мы вышли на 84 млн кв. м только пять лет назад — сделали рекорд — превзошли то, что делали в 1987-м г. Сегодня мы опустились ниже, чем делали в 1987-м: нам говорят — постройте хотя бы 75 млн кв. м, хотя по национальной программе мы должны были уже выйти на 90 млн кв. м. У нас сегодня существует около 180 домостроительных предприятий, которые загружены на 25-30%. Запустить механизм индустриального домостроения — это то, что нам нужно, чтобы выйти на эти 120 млн кв. м. 

По словам Станислава Николаева, при этом необходимо модернизировать предприятия и перейти на более современные, качественные, быстровозводимые и дешевые производства. 

Основная беда — мы пользуемся узким шагом квартир (пролет до 3,6 м). Девелоперы говорят: нам нужны однокомнатные квартиры, на них есть спрос. Но надо делать так, чтобы из такой однокомнатной можно было завтра сделать двухкомнатную, трехкомнатную. Нужен конструктивный механизм. Иначе через 20 лет нужно будет устраивать очередную реновацию, — уверен Станислав Николаев. 

Он рассказал DK.RU, что среди тех проектов, что сейчас строятся в Екатеринбурге, мало замкнутой квартальной застройки:

Если строить такие дома, то завтра появятся шлагбаумы и охранники. И это уже делается. Надо делать квартальную застройку с арочным проездом для машин — там есть возможность говорить, что это наш двор, наше жилье. Мы же сейчас строим социальное гетто, муравейники. Это самая большая проблема для России. И еще полезли вверх. 40 этажей — зачем? Все, что выше 10 этажей, говорит датский архитектор Ян Гейтс, должно принадлежать министерству авиации. Это уже не городская и не людская среда. И это очень опасное явление. К сожалению, это пошло от того, что мы перешли на микрорайонную застройку. Второе, надо реанимировать индустриальное домостроение — лучше в мире никто ничего не придумал. И по качеству, и по человечности, это совершенно нормальный материал. Мы, например, в Ростове-на-Дону делаем наружные панели под кирпич, и люди говорят — мы живем в кирпичном доме. А это панельный дом. Технологические возможности настолько велики, что сегодня легко в хорошем смысле обмануть людей. Нам нужно взять от трех видов домостроения (монолитное, панельное и каркасное) все самое лучшее. Панели — это гарантированное заводское качество, монолит — для стыков и свободные каркасные первые-вторые этажи. Вот вся идеология четвертого типа домостроения — панельно-монолитный дом.

Замминистра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Максим Пучков отмечает, что необходимо развивать заводы, которые изготавливают готовые элементы для возведения жилья:

Если у людей предвзятое отношение к панельному домостроению исчезнет, будет без разницы, из чего построен дом, если он качественный, красиво выглядит и грамотно скомпонован с градостроительной точки зрения. Для выполнения целей Нацпроекта для в Свердловской области стоит задача ввести 2,38 млн кв. м, то в последующие годы — свыше 3 млн к 2024 г. Такое возможно только с помощью предварительно собранных на индустриальной линии элементов здания, которые будут собираться уже на площадке без поправок на возможные ошибки из-за неквалифицированного персонала, климатических условий. 

При таком единодушии идеологи панельного домостроения и аналитики призывают в погоне за квадратными метрами не забывать о том, в какой среде будут жить покупатели таких квартир.

Здесь много обмана. «Хрущевки» когда мы строили, было важное понятие — плотность застройки — сколько тыс. кв. м приходится на 1 га. Хрущевская застройка — это 7-8 тыс. кв. м на 1 га. И девелоперы говорят: хорошо, если нам можно в 2-2,5 раза увеличить плотность, то мы снесем хрущевки. А сегодня дошло до того, что <в рамках программы реновации в Москве> строят районы, где плотность — 70 тыс. кв. м на 1 га! 7 и 70 — большая разница. Зачем так делать? Это уже не городская и не жилая среда. Если нацпрограмма называется «Жилье и городская среда», так давайте о среде не забывать. А мы теперь гонимся за объемами, — говорит Станислав Николаев. 

Никто не знает, как появилась цифра в 120 млн кв. м жилья. Но в последнее время именно она управляет огромной отраслью и крутит вокруг своей оси весь рынок жилья, — отмечает аналитик Михаил Хорьков: 

В России давно привыкли к политическим декларациям и заявлениям. Мы не удивляемся репликам про беспрецедентный рост заработной платы и повышение доходов населения. Эти заявления продолжают жить в параллельной реальности. Проблемы начинаются тогда, когда виртуальная реальность начинает управлять реальными рыночными процессами. Именно это сейчас происходит с планами по вводу жилья.

По словам аналитика, упор в нацпроекте делается не на обновление, а строительство нового жилья. В числе приоритетов говорится о сносе 9,5 млн. кв. м непригодного жилья, но нынешние хрущевки и брежневки пока к таковому не относятся. 

На программу реновации по типу московской у регионов денег нет, а развитие застроенных территорий со сносом деревянных бараков даже в крупных городах идет не очень активно, потому что застройщики вынуждены в большинстве случаев договариваться о цене выкупа такой недвижимости напрямую с жителями.

Фото: Игорь Черепанов, DK.RU