Подписаться
Курс ЦБ на 08.05
74,13
89,50

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г.

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г.
Автор фото: ErikaWittlieb. Иллюстрация: pixabay.com

«В следующие 5-7 лет качество района в цене квартиры будет значить гораздо больше, чем непосредственно ее характеристики. То есть, если хрущевка находится в хорошем районе, дешевле она не станет».

Этот год стал годом рекордов для рынка жилья Екатеринбурга: по словам президента Уральской палаты недвижимости Илоны Соболевой, город достиг исторического максимума по количеству жилья в стадии строительства — это 3,1 млн кв. м. Темпы возведения домов остаются стабильно высокими, сроки сдачи объектов — в заявленных рамках. Второй рекорд — «индекс кранов». На конец третьего квартала в городе работали 144 подъемных крана. Еще один рекорд — объем предложения новостроек. Он превысил 24 тыс. квартир — это исторический максимум.  

«Перекошенные» новостройки 

Как говорит руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, вторичный рынок жилья на этом фоне тоже выглядит достаточно разнообразным, причем сегодня это уже далеко не «хрущевки» и «брежневки», как думают многие. Почти 40% всех квартир на вторичке — построенные после 2000 г. По прогнозам эксперта, такая ситуация надолго, вторичный рынок продолжит молодеть.

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 1

Помолодел весь жилой фонд города. Самая значимая его часть сегодня — дома, построенные после 2000 г. Современное жилье в структуре жилфонда уже занимает 36%. Это будет корректировать потребительское поведение, — убежден г-н Хорьков. 

Первичный и вторичный рынки Екатеринбурга при этом довольно сильно отличаются. Так, на первичке порядка 42% квартир — это студии и однушки. Показатель существенно меньше, чем пару лет назад, когда доля маленьких квартир превышала 50%. По словам Михаила Хорькова, сейчас в новостройках растет предложение двухкомнатных квартир, но пока это далеко от вторичного рынка — он в этом смысле более гармоничен и устойчив. Доля однушек там составляет менее 30%. 

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 2

Еще одно важное отличие: для вторичного рынка типичный дом — девятиэтажка, для рынка новостроек — 25-этажка. И средняя этажность продолжает расти. В этом смысле первичный рынок Екатеринбурга очень бедный в секторе малоэтажного строительства и среднеэтажной застройки. Там реализуются лишь единичные проекты. Возможно, ситуация будет меняться в ближайшие годы — в связи с переходом на проектное финансирование строек. Может быть, часть девелоперов пойдет в этом сегмент, потому что более мелкие проекты проще и профинансировать, и реализовать. Но пока диспропорции серьезные, — говорит аналитик.  

Хиты продаж, и что происходит с ценами

С 2016 г. количество сделок по покупке квартир в Екатеринбурге росло довольно серьезно, прошлый год был пиковым — тогда продали порядка 37 тыс. объектов на вторичке и 25 тыс. на рынке новостроек. В этом году эксперты ждут, что рынок жилья в количестве сделок снизится на 4-6%. По словам Михаила Хорькова, в квадратных метрах это падение будет чуть больше, а в деньгах рынок ничего не теряет — потому что цены выросли.  

Две важные цифры по структуре продаж: мы часто говорим, что вторичка — это рынок простого жилья. Но в этом году средняя площадь объекта там составила 49 кв. м, а на первичном рынке — всего 47 квадратов. Средний показатель в 2016 г. был 56 кв. м., в этом — 47. То есть рынок в этом году продолжал упрощаться, — поясняет эксперт. — На первичке лучше рынка чувствуют себя жилье эконом-класса и двухкомнатные квартиры — по ним снижения продаж нет. Причем двушки стали компактнее и вполне могут укладывать в 47-50 кв. м. На вторичке лучше рынка себя чувствует сегмент квартир площадью 40-50 кв. м. Это во многом те же двушки. Также уверенно продаются квартиры больше 120 кв. м — по ним мы фиксируем рост продаж. Этот сегмент небольшой, но там заметное увеличение количества сделок.   

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 3

Аналитик добавляет: цены на жилье в Екатеринбурге этом фоне продолжают медленно расти. За 10 месяцев года первичный рынок прибавил 6%, вторичный — 2%. Скорее всего, по итогам года для первички цифра будет чуть выше, для вторички — чуть ниже, прогнозирует Михаил Хорьков. 

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 4Тот рост цен, который фиксировался за последние два года, во многом происходил за счет сложившихся районов — центра и приближенных к нему, а стоимость метров на окраинах практически не увеличивается. И в этом году эта тенденция сохранялась. Любопытно, что в 2018 г. сильно подорожали квартиры комфорт-класса, а рост цен в сегменте «эконом» был не таким быстрым. Это сыграло злую шутку, потому что в этом году продажи более дорогих квартир затормозились, и спрос, и основной объем продаж проходится на квартиры класса «эконом». А там ценовых движений не происходит, хотя формально цены поднялись на 3% за 10 месяцев, — объясняет эксперт.  

И добавляет: вторичный рынок Екатеринбурга в ближайшие годы продолжит меняться. За прошедшие пять лет на нем произошла заметная переоценка: раньше комнаты были самым дорогим продуктом, а сегодня они самые дешевые. В городе строится очень много жилья, так что переоценка будет продолжаться. Скорее всего, она коснется малосемеек и «хрущевок», прогнозирует г-н Хорьков: 

Но с домами 60-х годов постройки сложнее. Они расположены по всему городу, и в следующие 5-7 лет ценность территории, качество района в цене квартиры будет значить гораздо больше, чем непосредственно ее характеристики. То есть, если «хрущевка» находится в хорошем районе, то падения цен для квартир в нем ждать не стоит. Если же этот дом находится в районе, который деградирует, то, естественно, темпы снижения цен там относительно рынка будут гораздо выше.

«Ставка по ипотеке выйдет на уровень 7%»

За девять месяцев года в регионе было выдано чуть больше 30 тыс. ипотечных кредитов. Это 84% от данных за аналогичный период 2018 г. Сумма выданных займов — 60,6 млрд руб. (на 90% меньше). Размер среднего кредита составил 2,2 млн руб. — больше на 7%. Зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин признает: данные по ипотеке сокращаются, и это впервые за последние 3-4 года:  

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 5Повлиял рост процентных ставок в начале года. ЦБ испугался большого роста потребительских кредитов, ипотеку это тоже задело — регулятор ужесточил требования к резервированию займов. С осени этого года банки дают кредиты с учетом долговой нагрузки на заемщика — надо считать его доходы, и сколько из них уйдет на погашение кредита. Проблема в том, что у многих доходы официально не отражаются, это больная тема, особенно в ипотеке. ЦБ считает только то, что есть в налоговой инспекции и в Пенсионном фонде, говорит: «Кредит выдали, так создайте под него резервы». Естественно, на это никто из банков не идет, — объясняет г-н Болотин. — В то же время произошло снижение ставки по ипотеке — она опустилась ниже 10%. Полагаем, что в 2020 г. показатель продолжит снижение и выйдет на уровень 7-8%. А по льготным категориям ставка вообще, наверное, упадет до 6%. Это позволит несколько увеличить спрос на ипотечные кредиты, и, надеюсь, мы увидим в 2020 г. результат не хуже, чем в 2019-м. 

По словам Илоны Соболевой, если в следующем году Центробанк сможет сильно удивить страну ключевой ставкой, снизив ее еще, это может подтолкнуть отложенный спрос, и рынок жилья снова покажет рекордные цифры. 

«Не точечная застройка, а редевелопмент»

В этом году в Екатеринбурге не было проектов точечной застройки территорий, не будет их и в последующие годы. Как говорит министр строительства и развития инфраструктуры региона Михаил Волков, «точечная застройка в городе закончена, ее нет». Но это не значит, что уплотнять сформировавшиеся кварталы больше не будут.

Раньше в городе была распространена такая практика: застройщики выискивали свободные территории, границ многоквартирных домов тогда не было. Брали площадку,  вымежевывали участок и строили свечку. Таких объектов возвели в городе много, и это дало многих людям возможность получить жилье. Та практика позволила мегаполису развиваться. Сегодня все участки под многоквартирниками размежеваны, площадок, которые можно использовать под строительство жилья, практически не существует. Но если в сложившемся квартале у собственника земли появится желание построить вместо своего нежилого объекта жилье — это возможно, — объясняет министр.

Для этого назначение участка нужно будет перевести в другую категорию. И если Генпланом это не запрещено — стройку дома разрешат. Это не точечная застройка, а редевелопмент территории, подчеркивает Михаил Волков.  

«Нам до московской реновации еще топать и топать»

Среди экспертов есть опасения, что строительные рекорды Екатеринбурга в ближайшей перспективе обернутся проблемой — новые квартиры некому будет продавать. По словам Евгения Болотина, не понятно, как обеспечить продажи жилья в регионе, где нет демографического роста населения, а есть его убыль.  

Без программы ускоренного вывода морально устаревшего жилья эту задачу не решить. Если в России не запустить реновацию, дальше наращивать продажи квартир будет невозможно. Это надо четко понимать. У нас убыль населения не только в области, но и во всей стране, так кто будет покупать новые квартиры? Если вывести «хрущевки» и «брежневки», тогда проблемы не будет. Но, понятно, что без участия государства такую программу не запустить, — говорит зампред Уральского банковского союза.

По словам Михаила Хорькова, Екатеринбургу рано думать о реновации домов 1960-1970-х гг. постройки — сначала нужно разобраться с деревянными многоквартирниками, коих в структуре городского жилфонда 1%, и со шлакоблочными объектами — их больше 2%.  

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 6

Когда говорят, что надо больше строить, чтобы обновлять жилой фонд, это правильно — по сути. Но по факту обновления не происходит. Жилфонд города увеличивается, но физически устаревшие дома не исчезают. Объем сноса старого фонда составляет менее 1% от объема ввода. Если мы будем сносить деревянные дома теми же темпами, что сейчас, потребуется 32 года, чтобы их убрать. А на шлакоблочные дома уйдет почти 70 лет. В общем, до московской реновации «хрущевок» нам еще топать и топать. Вопрос с такими домами для Екатеринбурга неактуален совершенно. Для начала надо разобраться с деревянными домами, — убежден аналитик.  

Будут ли рекорды в 2020-м?

По словам Михаила Волкова, в этом году свердловские застройщики сдадут значительный объем жилья — уже введено 1,4 млн квадратов (+12% к прошлому году), итоговый ожидаемый результат 2019 г. — 2,3 млн метров. Примерно 70 объектов находится в завершающей стадии строительства, отмечает министр, в течение декабря они выйдут на ввод в эксплуатацию. А вот в последующие годы будет сложновато.  

Сегодня мы в непростой ситуации. Все, что будет построено в 2020 г., уже находится в стройке, нового ничего не добавится, а плановый показатель на следующий год выше, чем в 2019-м. Выйти на него будет сложно — 150-200 тыс. кв. м стоит в дефиците. Чтобы приблизиться к плану, будем усиливать работу с индивидуальными застройщиками, — признает г-н Волков.

И добавляет: как достигать показателя в 3,3 млн кв. м в 2024 г., пока не ясно. Российские власти ранее решили наращивать в стране объемы ввода жилья, однако возможностей для этого немного.

Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г. 7Этот вопрос обсуждают на федеральном уровне, дискуссию вокруг плановых показателей ведут Минстрой, правительство, подключилась Счетная палата, и разговор не окончен. Будет ли корректировка плановых цифр или нет, мы узнаем в следующем году. Я думаю, этого стоит ждать, потому что отказ от долевки и переход на эскроу счета наложили серьезный отпечаток на отрасль. Если дальше ипотечная ставка будет снижаться, то у людей появится возможность пользоваться кредитами, и это стимулирует привлечение средств в банках и продажи квартир. Если же ставка снижаться не будет, то понятно, что никакими реформами строительной отрасли и снижением себестоимости достичь этих 3,3 млн кв. м будет сложно. В общем, это комплексная проблема, которая стоит не перед одним Минстроем. Это макроэкономическая задача, — резюмирует Михаил Волков.

Материал написан на основе выступлений на X Рождественском саммите Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и на пресс-конференции Уральской палаты недвижимости «Итоги рынка недвижимости Екатеринбурга 2019 г.».

Фото: архив DK.RU
Самое читаемое
  • В Екатеринбурге начал разрушаться «депутатский» домВ Екатеринбурге начал разрушаться «депутатский» дом
  • Возможный запрет жидкости для вейпов, усиление контроля за робосоветниками. Главное 6 маяВозможный запрет жидкости для вейпов, усиление контроля за робосоветниками. Главное 6 мая
  • В центре Екатеринбурга открылся первый стендап-клубВ центре Екатеринбурга открылся первый стендап-клуб
  • Жить каждый день как первый или как последний? Делать выбор не так уж важноЖить каждый день как первый или как последний? Делать выбор не так уж важно
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.