«Каждый объект смотрим индивидуально». Как бизнесу снизить налог на недвижимость

Изменение кадастровой стоимости недвижимости — одна из самых горячо обсуждаемых бизнес-новостей этой осени, поскольку влечет за собой изменение в налогообложении. По новым правилам, с 1 января 2020 г. при расчете налога на имущество физических лиц и организаций будет учитываться именно кадастровая стоимость, а не инвентаризационная, как было раньше.

Для бизнеса это грозит многократным увеличением налоговых платежей: к примеру, налоги «Радуга-Парка» могут вырасти на 72 млн руб., ТЦ «Гранат» — на 17 млн. Предприниматели региона уже подготовили обращение к Евгению Куйвашеву с просьбой пересмотреть ставки по налогу. Но получится ли это, неясно: все действия властей легитимны.

Переоценка прошла в рамках всероссийского перехода к новой системе налогообложения от кадастровой стоимости и завершилась в августе. Всего было оценено более 3,2 млн объектов. Совокупно по Свердловской области кадастровая стоимость зданий увеличилась на 4,85%. При этом стоимость жилых помещений выросла почти на 30%, нежилых — на 80%, — рассказала Елена Топал, замглавы областного Центра кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки будут окончательно утверждены до конца 2019 г. «Однако это не значит, что снизить налог станет невозможно», — утверждает оценщик ГК «Метрикс» Александр Гущин. Как это делать — специалист по оценке рассказал DK.RU.

Александр Гущин

оценщик ГК «Метрикс»

Новая стоимость объектов недвижимости устанавливается на дату 01.01.2019 — то есть на тот налоговый период, за который бизнес будет отчитываться в следующем году. До этого подобная переоценка проводилась в 2012 г., и все это время налог на имущество уплачивали, исходя из тех цен.
В новой оценке больше внимания уделили реальной стоимости объектов: по какой цене их можно продать на рынке. Однако оценка проводилась в массовом порядке. На каждый из 3,2 млн оцененных объектов специалисты не выезжали, не видели реального положения дел. Независимые оценщики могут это сделать: тщательно проверить все документы на объект недвижимости, совершить выезд, обследовать, рассмотреть текущую ситуацию на рынке недвижимости по подобным объектам. В результате новой оценки может оказаться, что цифры Кадастровой палаты завышены, соответственно, их можно оспорить.

По словам Александра Гущина, независимая оценка позволяет существенно снизить кадастровую стоимость, а с ней и налоговые платежи. «Максимум в моей практике — 96%: мы смогли снизить кадастровую стоимость объекта (речь шла о земельном участке в области) с 51 849 369,39 руб. до 1 955 835. В итоге организации, для которой делали оценку, пересчитали налог — с 777 740,54 до 29 337,53 руб., то есть в 26 раз», - рассказывает Александр..

Как узнать кадастровую стоимость

Обычно предприниматели хватаются за голову и начинают спешно набирать оценщиков, когда получают квитанции из налоговой. Но уточнить кадастровую стоимость объекта можно в любое время — на сайте Росреестра.

Если вы считаете, что стоимость завышена, можно сразу обратиться в оценочную компанию, — поясняет г-н Гущин.

Оценочные компании могут предложить два варианта: просто оценка с составлением подробного отчета или же оспаривание «под ключ».

Этот вариант стоит рассмотреть предприятиям, имеющим собственную юридическую службу, которая подготовит необходимый пакет документов. Специалист ГК «Метрикс» проведет оценку и подготовит отчет, с которым в дальнейшем штатные юристы предприятия смогут самостоятельно обратиться в Комиссию по оспариванию или в суд.

И в том, и в другом случае результатом станет получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с новой кадастровой стоимостью.

Хочу отметить, что обратиться к нам можно не только за оспариванием новых расценок. Объекты, кадастровая стоимость которых неверно установлена на более ранний срок, также может быть оспорена. И в этом случае у предприятия появится возможность вернуть излишне утраченные налоги за предыдущие периоды. Просто для этого надо поторопиться — с 1 января 2020 года по ряду объектов стоимость изменится, тогда вернуть налоги будет уже невозможно, — поясняет оценщик ГК «Метрикс».

Сколько можно сэкономить

Конкретная цифра зависит от того, насколько будет уменьшена кадастровая стоимость.

Специалисты Группы компаний «Метрикс» проводили оспаривание кадастровой стоимости земельных участков для нашей компании неоднократно. Все проекты были успешно реализованы — кадастровая стоимость снижена до рыночной. И это снижение было существенным. В 2019 году оценщикам удалось снизить стоимость на 47,7%, ежегодная экономия по налогу теперь составляет 1 715 960 руб. А если учесть, что этот налог мы будем оплачивать в течение как минимум трёх лет, выгода — 5 147 880 руб., — рассказывает один из предпринимателей, занимающийся производственной деятельностью.

В другом случае компания за год сэкономила 350 тыс. руб.

Изначальная кадастровая стоимость, с которой мы пришли в комиссию по рассмотрению споров, составляла 34 420 743,48 руб. Оценщик ГК «Метрикс» подготовил отчёт, который помог снизить эту стоимость на 69% — до рыночной стоимости, заявленной в отчете, и сэкономить нам на ежегодном налоге на недвижимость, — рассказал владелец фермерского хозяйства.

Конечно, собственник при проведении процедуры оспаривания несет определенные затраты. Услуги оценщика, а при необходимости и юриста, госпошлина, судебные издержки могут стоить свыше 100 тыс. руб. Однако отобьются эти вложения быстро.

По закону, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости. Так что в любом случае для предприятия экономическая выгода очевидна, — поясняет Александр Гущин.

Чтобы начать экономить уже в ближайшем налоговом периоде, предприятиям нужно уже озаботиться сбором необходимых документов, подчеркивает специалист: отчет об оценке действителен в течение шести месяцев с даты составления, а налог на имущество оплачивается авансом, согласно закону Свердловской области «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» №35-ОЗ.

______________________________