К вопросу о роли партии на рынке недвижимости

Предлагаемый вашему вниманию материал подготовлен на основе июньского обзора рынка офисных помещений, предоставленного Риэлтерским информационным центром (РИЦ). Выборку для анализа составили офисы, предлагаемые к продаже в центре города на первых этажах с отдельным входом площадью около 200 кв. м. В данную выборку не включены отдельные дома и особняки, предназначенные для офисных помещений.

сть, исходя из реального соотношения спроса и предложения. Только с января 1999 года цены на коммерческую недвижимость начали снижение. В апреле с относительной стабилизацией курса доллара и политической ситуации в стране рынок недвижимости постепенно активизируется, цены предложения и спроса приближаются к равновесию.

Графики отражают ретроспективу изменения средней стоимости офисных помещений в Екатеринбурге с июня 1998 г. по июнь 1999 г.

Аренда

Всю совокупность коммерческой недвижимости, предлагаемой в аренду, можно разделить на три основные группы.

По состоянию на июнь 1999 г. средние цены на помещения низкого класса (требуют перепланировки, ремонта, отделки или приспособления под конкретный вид деятельности) в центре города — 100 руб./кв. м. До августа 1998 г. подобные помещения можно было снять по цене 60 руб./кв. м. Арендная плата за помещения среднего класса (приемлемая для расположения офиса планировка, требуется незначительный ремонт) с момента обвала рубля выросла со 150 до 200 руб./кв. м. Стоимость аренды этих категорий объектов за прошедший год выросла незначительно прежде всего ввиду общего снижения спроса на офисные и торговые площади со стороны предпринимателей.

Помещения высокого класса (не требуют ремонта, высококачественная отделка) обычно выставляются в долларах. Значительный рост рублевого эквивалента цен на эту категорию недвижимости в августе прошлого года натолкнулся на существенное снижение спроса: ставки аренды снизились с $ 30-40 за кв. м до $ 15-20. Для многих владельцев это стало тем рыночным минимумом, ниже которого сдавать такие помещения невыгодно: долларовые затраты на обустройство и отделку производились в надежде на значительные прибыли от сдачи в аренду. Естественно, речь идет о средних ценах аренды, тогда как разброс цен может быть довольно существенным.

Специалисты отмечают следующие общие постоянные проблемы, которые возникают или могут возникнуть при аренде офисов.

В деловом центре города предложение в аренду офисов высокого класса недостаточно. Большинство из предлагаемых помещений требуют капиталовложений в ремонт. Часть помещений в относительно хорошем состоянии, но требует переоборудования, поскольку ранее предназначалась для других нужд (магазины, кафе и др.).

У части нежилых помещений на первом этаже отсутствует отдельный вход. Его устройство (при физической возможности это сделать) требует сложных согласований с владельцами зданий и соответствующими органами в городской администрации.

Цены на аренду офисов, указываемые в рекламе агентствами, в основном не включают коммунальные услуги и НДС.

Средний срок подбора нужного помещения агентствами составляет 1,5 месяца.

Прогнозы в трех сценариях

В условиях политической и экономической нестабильности к объективным характеристикам состояния и развития рынка добавляется масса других факторов. Определяющими будут макроэкономические показатели и, в первую очередь, динамика курса доллара. А на них неизбежное влияние окажет судьба обещанного МВФ нового кредита и грядущие выборы депутатов Гос. думы, а затем и Президента.

В этих условиях РИЦ подготовил прогнозы, предполагающие несколько вариантов развития.

Краткосрочный прогноз

(до сентября 1999 г.)

1. Оптимистический сценарий предполагает, что новому правительству удается провести реструктуризацию внешнего долга, что позволит снять угрозу дефолта. Инфляция остается относительно невысокой, курс доллара в рамках 24-27 руб. На политической арене существенных изменений не происходит. Цены на местном рынке недвижимости сохраняют тенденцию к незначительному снижению и стабилизируются в начале осени. Арендная плата не должна претерпеть существенных изменений.

2. По пессимистическому варианту правительству не удается решить вопросы, связанные с отсрочкой платежей по внешнему долгу. Темпы роста курса доллара и инфляции увеличиваются в несколько раз. Экономический кризис усугубляется политическим. Первоначально рынок недвижимости реагирует повышением рублевых цен, поскольку большинство офисов выставлено в долларах, со всеми вытекающими уже знакомыми последствиями. Потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию. Выход из этого кризиса будет более сложным и продолжительным, чем в августе 1998 г.

3. Катастрофическая ситуация возникает при невозможности уплаты внешнего долга. Следствием может стать развал финансовой системы и разрушение экономики с гиперинфляцией и обвальной девальвацией рубля, дефицитом на потребительском рынке и полным обнищанием населения. Смена руководства и экономического курса неизбежна, возврат к командно-распределительным методам управления хоронит и рынок недвижимости.

Вероятность первого варианта развития событий сотрудники РИЦ оценивают в 65%, второго, соответственно, не более 30%, а третьего — до 5%.

Среднесрочный прогноз (до июня 2000 г.)

В рамках более продолжительного прогноза имеют смысл лишь общие тенденции развития событий.

1. Оптимистический сценарий основан на продолжении работы кабинета Степашина без существенных кадровых перестановок до очередных президентских выборов. Удается провести через Думу бюджет на следующий год с достаточно жесткими параметрами и начальным профицитом. Переговоры по реструктуризации внешнего долга проходят удачно, МВФ в течение года продолжает предоставлять очередные транши кредитов. Политическая ситуация накануне выборов депутатов Гос. думы, а впоследствии и Президента России, не приводит к обострению экономических проблем. Значительное количество мест в парламенте занимают правые и центристские партии (НДР, Яблоко, Отечество, Правое дело и др.). Рейтинг леворадикальных лидеров, претендующих на пост Президента, невысок. К лету 2000 года начинается незначительный подъем экономики (рост ВВП, снижение темпов инфляции.)

Рынок недвижимости реагирует активизацией спроса на коммерческую недвижимость, стабилизацией цен и даже возможным их подъемом, особенно после выборов в Гос. думу. Повышение стоимости аренды может пойти более значительными темпами. Вероятность развития событий по этому сценарию оценивается в 45%.

2. Пессимистический вариант связан с контролируемым ростом инфляции до 100-120%. Бесконечные переговоры о реструктуризации внешней задолженности. Скандальные выборы в парламент обостряют политическую обстановку. Большинство в Думе получают левые и «центристы». Рынок замирает в ожидании политической стабилизации, которая возможна лишь после президентских выборов. Прогнозирование ситуации в этих условиях слишком затруднено. Многое будет зависеть от политического вeca того или другого кандидата в президенты и его предвыборных лозунгов, а также от предвыборных альянсов. Ситуация безальтернативного выдвижения от левых сил лидера КПРФ представляется маловероятной. Если потенциальных лидеров будет несколько и они уравновесят радикальные левые взгляды, рынок недвижимости сохранится с ценами в зависимости от уровня инфляции и девальвации рубля. Но в любом случае при этом варианте существенно снижается активность участников и повышается степень неопределенности при принятии решений. Восстановление рынка к уровню лета 1998 г. по объему спроса и предложения, количеству сделок откладывается на срок более года. Вероятность этого сценария около 45%.

3. Катастрофический вариант предполагает отказ в новых западных кредитах по причине невозможности расплатиться по старым, гиперинфляцию, хаос в политической сфере. Не исключены досрочные парламентские и президентские выборы, приход к власти леворадикальных сил и смена политического курса. Рынок становится излишним, рынок недвижимости в том числе. Вариант вероятен не более, чем на 10%.

РИЦ отмечает, что это лишь общие возможные варианты развития. На практике события могут развиваться по некой средней схеме (например, между 1 и 2 вариантом), когда ситуация на рынке будет зависеть от конкретных экономических и политических параметров в рамках обозначенных вариантов.

Как вести себя на рынке

В ситуации неопределенности организациям, которые планируют достаточно долго работать в Екатеринбурге, РИЦ рекомендует на первом этапе арендовать офисное помещение. В перспективе при стечении определенных обстоятельств офис выгоднее приобрести в собственность. Цены в долларах сегодня близки к отметке, после которой в условиях экономической и политической стабилизации они начнут расти. В долгосрочной перспективе недвижимость помимо прочего была и остается способом вложения капитала.

Как никогда возрастает необходимость в регулярной объективной информации с рынка коммерческой недвижимости в сопоставлении ее с политической и экономической обстановкой. Небольшие макроэкономические подвижки могут остановить наметившуюся тенденцию к стабилизации цен. Ежемесячное отслеживание ситуации позволит определить, когда падение цен прекратится и появятся предпосылки для их роста. То есть, когда на рынке сложится ситуация, наиболее благоприятная для покупки. Напротив, при предпосылках пессимистического исхода приобретение недвижимости представляется экономически невыгодным.

Риэлтерский информцентр отмечает, что стоимость аренды снизилась больше, чем цена продажи офисов. До кризиса рассматриваемые офисы можно было приобрести за три годовых арендных платы, а сейчас лишь за пять. Таким образом, годовая арендная плата составляет 20% от стоимости офисов, а месячная — 1,6%. Как видно, пока ежемесячно офисы дешевеют на большую сумму, чем стоимость аренды. Для многих арендаторов важно не пропустить момент, когда эта ситуация изменится, т. е. арендовать далее станет нецелесообразно и нужно будет подумать о возможности покупки.

При выборе офисного помещения для приобретения или аренды рекомендуется обращаться к специалистам, работающим на рынке недвижимости. Обращаясь в агентство, необходимо проверить наличие лицензии, членство в Уральской палате недвижимости и опыт работы по интересующему направлению.