Фасадом к рынку. Строительство и реконструкция магазинов и офисов

Крупнейший в России торговый центр общей площадью 35 тыс. кв. м возводится на ул. Шварца в Ботаническом районе. В 1998 г. реализовать планы инвесторов и заказчиков помешал дефолт. Однако минувшим летом темпы строительства комплекса возобновились. Проект был разработан под руководством Д. Аксельрода в "Уралэнергостройпроекте" по заказу ООО "Уралцентр". Помимо основного корпуса в виде огромного авиационного ангара, архитекторы предусмотрели встроенно-пристроенную часть. Ее планируется сдать уже к новому году. На ее полезной площади 5,5 тыс. кв. м разместятся два магазина и служебные помещения. Генеральным подрядчиком объекта выступает строительная фирма "Моно-2".
Неподалеку, на ул. Родонитовой, проектно-строительная компания "Уралмонолит" в качестве подрядчика строит 3-этажный универсам площадью 3575 кв. м. Из-за дефицита места возле здания паркинг задумано расположить на крыше, куда будет вести открытая эстакада.
Специалистами "Уралмонолита" спроектирован также гостевой комплекс по ул. Пролетарская, 3. В нем одно крыло займет гостиница, другое — офисы. Готовится площадка под магазин по ул. Шадринская. Огромный торговый комплекс строится компанией по ул. Бебеля, 138 (напротив "Таганского ряда").
"Несколько лет назад у строителей было значительно меньше крупных заказов, — говорит первый зам. начальника ПСК "Уралмонолит" Сергей Чурочкин. — Сегодня появилось много сильных компаний, которые могут себе позволить купить или проинвестировать строительство большого магазина. Налицо оживление на рынке после кризиса.
Повышается спрос на торговые и офисные помещения на первых этажах. Мы стараемся учесть эти новые веяния в своих проектах. Тем более, что первоэтажное жилье, в общем-то, неликвидно, и при схеме долевого участия строить его нерационально".
На стадии проектирования заказчик-застройщик жилого дома, как правило, не знает, кто будет хозяином объекта на первом этаже. Обычно магазины покупаются по завершении строительства дома. Предпринимателям важно быстрее получить отдачу со своих квадратных метров. Собственные же средства застройщика, вложенные в офисное строительство, не подвержены инфляции. Более того, как заверяет Сергей Чурочкин, будущая прибыль строителей обычно вдвое превышает их затраты.
Начальник екатеринбургского УКСа Виктор Злотников отмечает повышение спроса на жилье и офисные объекты, находящиеся в работе управления: "Если до дефолта мы заключали договоры с "дольщиками" вплоть до самого окончания строительства, то сейчас в наших домах уже на нулевом цикле нет ни одного свободного офиса и квартиры". По словам Виктора Злотникова, цена кв. м офисов, расположенных в новых домах центральных районов города, составляет $ 400-450 против докризисных $ 1000-1200.
Среди крупных объектов в активе УКСа скоро появится магазин московской сети "Эльдорадо": его планируется построить в 2001 г. в Ботаническом районе. На следующий год запланировано и возведение огромного спортивно-оздоровительного центра с бассейном, залом для боулинга и пр. в границах ул. Московская, Щорса, Фурманова, Серова.
 Международный выставочный центр европейского уровня, спроектированный по подобию Ганноверского аналога, в скором времени обещает достроить и открыть в Екатеринбурге группа компаний "Уральский проект". В этом сооружении площадью 30 тыс. кв. м будут созданы необходимые условия для экспозиций, предусмотрен просторный зал для форумов и пресс-конференций.

"Квартирный вопрос" теряет остроту
Екатеринбург входит в тройку городов России (вместе с Москвой и Санкт-Петербургом), где процесс освоения первых этажей жилых домов коммерческим и структурами идет наиболее активно. Хотя после предкризисного бума наблюдается тенденция снижения объемов перевода (см. диаграмму на стр. 26).
С начала 2000 г. городским комитетом по жилищной политике из жилых помещений в нежилые в Екатеринбурге переведено 143 объекта общей площадью 8231,5 кв. м. Из них 69 — под магазины промышленных товаров, 21 — под продовольственные, 17 — под объекты сферы бытового обслуживания, 11 — под аптеки и медицинские учреждения, 3 — под предприятия общественного питания и 22 — под конторские помещения. По-прежнему значительную долю в общем объеме перевода составляют магазины промышленных товаров (в 1998 г. — 42%, в 1999 г. — 37%). Реконструкция бывших квартир под кафе и бары затруднена из-за дополнительных требований, предъявляемых к предприятиям общепита (устройство вытяжной вентиляции, отдельного канализования и пр.).
Регламентирующие эту сферу документы — муниципальная "Программа отселения граждан, проживающих на первых этажах в домах на магистральных улицах" и "Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые" — за время своего существования претерпели несколько редакций, касающихся в основном условий перевода. Одно из последних местных законодательных новшеств — принятие в 1999 г. городской Думой поправки, по мнению специалистов комитета по жилищной политике, несколько затормозила процесс. Так, для перевода жилого помещения в нежилое теперь в обязательном порядке требуется согласие жителей квартиры на втором этаже, располагающейся непосредственно над переводимой площадью.

Но видимое на диаграмме снижение темпов объясняется и рядом других причин. Прежде всего, деловой центр Екатеринбурга уже сформировался — квартиры на первых этажах можно пересчитать по пальцам. Между тем процесс коммерциализации первых этажей постепенно перемещается на окраины — в сторону Уралмаша, Юго-Западного, Ботанического районов, ЖБИ. Лепту в формирования инфраструктуры вносят и новые дома, где первые этажи изначально предусмотрены под офисы и торговые объекты.
Риэлтерские конторы охотно берутся за совершение сделок, связанных с продажей предпринимателям квартир на первых этажах. И это неудивительно: ведь разница между стоимостью жилого и нежилого помещения значительна. Следовательно, посреднический процент, как правило, высок. Солидные агентства вкладывают средства в покупку недвижимости на первых этажах, а иногда финансируют строительство новых офисных помещений, надеясь впоследствии их выгодно реализовать. Нередко риэлтеры занимаются поиском подходящих площадей по заявкам своих клиентов.
"Стоимость квадратного метра отселенной квартиры, расположенной в центре, колеблется в пределах $ 400-1000 — в зависимости от качества жилья (в хрущевках, полнометражках и новых квартирах цены разные), — говорит директор агентства недвижимости "МАН" Александр Кузнецов. — Как правило, владельцам недвижимости на первом этаже удается значительно улучшить свои жилищные условия".
Некогда реконструкция бывших квартир и устройство отдельных входов велись несколько хаотично. Проанализировав опыт первых лет "первоэтажной революции", муниципалитет в июле 2000 г. выпустил постановление "О мерах по упорядочению архитектурно-художественного решения фасадов зданий и сооружений с входными группами…". Отныне предполагается, что материалы о переводе жилых помещений в нежилые будут рассматриваться администрацией только при наличии комплексного архитектурного решения фасада всего здания. А облик существующих фасадов в рамках готовящейся целевой программы планируется привести к единому архитектурному стилю в срок до 2004 г. Причем, в первую очередь — в 2000-2001 годах, согласно постановлению, будут реконструироваться фасады и входные группы домов, выходящих на магистральные улицы — пр. Ленина, ул. Малышева, 8 Марта, К. Либкнехта, Белинского, Грибоедова, Орджоникидзе, Машиностроителей, Победы, Гагарина, Восточная, Свердлова и пр. Космонавтов.
Пока постановление носит рекомендательный характер. Однако в муниципалитете надеются, что жизнь заставит владельцев коммерческих объектов, расположившихся на первых этажах, самим прийти к необходимости соблюдения общего стиля. Ведь каждый заинтересован, чтобы его магазин, аптека или парикмахерская выглядели привлекательно, а не смотрелись пестрой заплатой.
По мнению Татьяны Гапчук, начальника юридического отдела комитета по жилищной политике муниципалитета, тенденция к снижению объемов перевода жилых помещений на первых этажах в нежилые будет сохраняться и в последующие годы. Ситуация на рынке сегодня характеризуется повышенным спросом на большие (200 и более кв. м) помещения, следовательно предприниматели и компании ориентируются на отдельно стоящие и специально спроектированные объекты.

Офис… на крыше
Наметившаяся в конце ХХ в. тенденция к интенсивному пути развития мегаполисов обозначила проблему более эффективного использования городского пространства. Интересное решение "территориального вопроса" — возведение мансардных этажей, которые могут использоваться в качестве как жилых, так и офисных помещений. В Москве мансардное строительство приобрело грандиозные масштабы — и при возведении новых зданий, и при реконструкции

старых. В Екатеринбурге этот сегмент рынка только начинает проявляться.
Любопытный прецедент создала кровельная компания "Росток", активно внедряющая передовые западные технологии на уральском рынке. Идея построить собственный мансардный офис появилась у руководителей фирмы "Росток" 4 года назад. Компании "Инвестком" (у нее "Росток" арендовал две комнаты и выступал подрядчиком на обустройстве плоской инверсионной кровли) предложили возвести на крыше мансардный этаж. Заключили договор. В соответствии с ним, за свой счет необходимо было построить мансарду — за что исполнитель получал право на использование ее в качестве собственного офиса в течение 6 лет. Далее предполагалось либо безвозмездно передать помещение "Инвесткому", либо его арендовать. От такого заманчивого предложения "Инвесткому" отказаться было трудно. Ведь в результате фирма получала не только эффектное дополнение к облику заурядной пятиэтажки, но и новые площади.
Мансарда была возведена в рекордно короткие сроки — за полгода. Причем, строительство остальным обитателям здания беспокойств не доставило — за исключением нескольких дней, когда рабочие долбили перекрытие для подведения отопления и электрических сетей. Использовались исключительно легкие деревянные конструкции, поэтому подъемных механизмов не потребовалось. Несущие балки оперативно смонтировали специалисты из "Стальконструкции". Остальные элементы собирались вручную.
Внутренний облик мансардного помещения предполагает полную свободу фантазии. Проект не разбивает пространство на ячейки, характерные для обычной застройки. В таком офисе светлее и просторнее, что отвечает требованиям современного интерьера.
"Воплощение этого проекта оказалось выгодно обеим сторонам, —  говорит директор кровельной компании "Росток" Александр Другомилов. — Хозяева, ничего не вкладывая, украсили здание и в перспективе получили еще одного арендатора. Мы тоже оказались в выигрыше с экономической точки зрения".
У мансардного офиса множество преимуществ. Во-первых, эстетическая привлекательность. Во-вторых, экономичность (квадратный метр мансардного помещения с отделкой обходится примерно на 30-40% дешевле, чем квартиры и офиса). Кроме того, не надо искать землю для нового строительства, специально тянуть коммуникационные сети — они уже предусмотрены. Дополнительный плюс — возможность создания оригинальной свободной планировки, при которой элементы несущих конструкций (стропила, балки) могут гармонично вписаться в интерьер.
Что же препятствует воплощению в жизнь пафосного лозунга "каждому дому — по мансарде"?
"Многое зависит от правительства города и области, — считает Александр Другомилов. — Если власть заинтересована в эффективном использовании пространства, подобные проекты находят широкое применение. В рамках специальной программы уже несколько лет реконструируется хрущевка по ул. Белореченской. Но из-за недостатка средств программа пробуксовывает. К тому же сложность заключается в том, что чердаки и крыши относятся к местам общего пользования. И чтобы надстроить в здании лишний этаж, нужна не только масса согласований в различных инстанциях, но и согласие всех владельцев помещений в доме. Несмотря на это, желающих надстроить этаж, даже в хрущевских пятиэтажках, довольно много.
После собственного офиса по Шаумяна — своеобразной визитной карточки компании — в активе "Ростока" появились мансардный этаж высотой 6 м (технология "двойного света") на уровне 10 этажа в строящемся здании "Уралсевергаза" по Артинской, 17; мансарда на здании автосалона предприятия "МС" по Машинной, 1; участие на договоре субподряда у "Главболгарстроя" в строительстве верхнего этажа в жилом доме по ул. Белинского, частные коттеджи и пр. Сейчас ведутся переговоры по устройству мансарды на крыше гостиницы цирка. n

Ремонт как зеркало русской коммерции
Тем, кто затевает ремонт или реконструкцию, предпочтительнее прибегать к услугам комплексных фирм, предлагающих весь спектр услуг: от дизайнерской проработки и подбора отделочных материалов до собственно выполнения строительных и отделочных работ. Как правило, это оптовые компании — так что при комплексном подходе можно значительно сэкономить. Одна из таких фирм — "Палитра-холдинг". Ее силами построены и укомплектованы отделочными материалами 19 отделений "Газпромбанка" в Тюменской области, магазин "Канцлер", кафе "Кактус", пивбар "Динамо", здание "Уралтрансбанка", бутик PAL ZILERI в "Атриум Палас Отеле" в Екатеринбурге, а также другие коммерческие и социальные объекты, коттеджи и квартиры. К Новому году "Палитра-Холдинг" планирует открытие дизайн-студии "Атмосфера", где будут представлены варианты отделки помещений, а предлагаемые материалы будут инсталлированы во фрагменты интерьеров. По словам директора ТК "Палитра-холдинг" Игоря Алексеева, компанией разработаны специальные программы "Ремонт офиса" — от самого простого до самого сложного.
Условно различается три типа ремонта офисных и торговых помещений.
Первый — экономичный, его девиз — "быстро и недорого". Он подходит для помещений, которые, к примеру, находятся в аренде — и соответственно, вкладывать в него большие деньги нерационально. В этом случае ремонт обходится в $ 10-15 за 1 кв. м.
Самый простой и дешевый вариант — наклеить обои и постелить линолеум. Но бумажные обои — это прошлый век. Да и с коммерческой точки зрения это нерационально. Под обои и линолеум нужны очень ровные поверхности, а в старых зданиях чаще всего плохие стены, полы и потолки. Чтобы не тратить времени на подготовку и не делать капитальный ремонт, можно выполнить обрешетку и установить стеновые панели, предпочтительнее на основе МДВ (мелкодисперстное волокно). Панели на основе ДСП хорошие специалисты вам наверняка не предложат: они не экологичны, менее функциональны, а следовательно, менее качественны. При производстве ДСП используется смола КС-11 на основе формальдегида. В России она производится на старых предприятиях, с применением большого количества фенола, т.к. это экономически выгодно. Между тем, выделения от такой продукции будут сказываться долгие годы. Западные же фирмы борются не за вал, а за экологию среды обитания и применяют чистую смолу.
Плюсы стеновых панелей — быстрота монтажа (комнату в 30 кв. м два человека "оденут" за 2-3 дня), простота дезинфекции, долгий срок службы, экономичность (стоимость не превышает 100 руб. за кв. м, и примерно половина — за укладку).
При экономичном ремонте обычно используются подвесные потолки. Скажем, компанией Armstrong разработаны специальные экономичные системы. И пусть на сегодняшний день это не самый актуальный вариант, но он имеет массу преимуществ: подвесные потолки быстро и легко монтируются и демонтируются (как кубик Рубика). В процессе эксплуатации есть возможность под потолком проложить дополнительный телефонный, силовой и пр. кабель.
Среди напольных покрытий можно выбрать коммерческий линолеум, разработанный специально для магазинов, офисов, банков, аэропортов и других помещений с повышенной нагрузкой. Кроме того, в арендованных помещениях полы либо дощатые, либо из полусбитого паркета или метлахской плитки. А укладка основания требует дополнительных финансовых и денежных затрат. Более актуальный выбор — системы "плавающего пола" с использованием ламината. Такое покрытие — менее влагостойкое, чем линолеум, но выглядит более достойно. Ламинаты различаются по проходимости — для жилья и для коммерческого использования. Скажем, фирма KRONOtex, входящая в ассоцацию производителей ламинированного паркета, предлагает специальную коллекцию "Динамик" из полового настила KRONOFLOR, которая предназначена для помещений с повышенной нагрузкой. Для офиса не рекомендуется использование темного паркета или ламината — на них будет видна пыль и грязь. Лучше выбрать цвета "дуб", "бук" или "вишня".
В рамках экономичного ремонта можно предусмотреть различные вариации, привнеся изюминку в обустройство своей среды обитания, скажем, потолки или стены с зеркальными вкладками. Известно, что зеркальный эффект зрительно увеличивает пространство, а расположенные напротив друг друга зеркала способны создать иллюзию его бесконечности. Если помещение подвальное или полуподвальное, с повышенной влажностью, логично использовать влагостойкие потолки и керамическую плитку.
При экономичном ремонте обычно используется недорогая рабочая сила, т.е. частники. К лицензированным фирмам в этом случае, как правило, не обращаются.

Более дорогой ремонт в средне-экономическом режиме можно сделать с применением виниловых обоев под покраску. Это современный, функциональный и не очень дорогой материал. Но, как правило, под обои нужны хорошо отштукатуренные стены либо перегородки из гипсокартона. Современные технологии производства обоев позволяют придать им различные эксплутационные свойства: устойчивость к воздействию солнечного света и возможность ухода за некоторыми видами обоев с помощью моющих средств. … Наиболее популярна продукция фирм ERISMANN, RASH, обои на флизелиновой основе выдерживают до 10 окрашиваний. Главное требование к обоям под покраску: при размокании они не должны менять свои геометрические параметры. Гамма текстуры разнообразна — геометрический рисунок, холст, разводы.… Виниловые обои могут повторять ткань, кожу, дерево, бархат, венецианскую штукатурку…...
В офисах торговых компаний, различных агентств все чаще применяются потолки из гипсокартона. Качественную продукцию стоимостью от $ 5 за кв. м и выше предлагает фирма Armstrong. Пенопластовые же потолки уходят в прошлое, как и напольные ковровые покрытия, за исключением тех, что предлагаются для коммерческого использования.
Ремонт в так называемом средне-экономическом режиме обойдется заказчику в $ 10-15 на кв. м. И для его выполнения принято привлекать квалифицированных специалистов через зарекомендовавшие себя фирмы. Иначе разочарование от халтуры будет длиться гораздо дольше, чем радость от экономии.

Эксклюзивный ремонт начинается с дизайна. На основе заданных параметров придумывается тема. На ее основе идет подбор материалов. Как правило, это дорогостоящие отделочные материалы, которые и через 15-20 лет не устареют морально и не подведут в эксплуатации.
Стены можно выложить натуральным камнем, плиткой под камень или керамической плиткой. Мрамор или гранит, как правило, придают помещению строгость и холодность, они хорошо подходят для оформления официальных помещений. Непременный атрибут респектабельной отделки — "вечный" пол. Хорошо зарекомендовал себя керамический гранит, правда, у него сужена цветовая гамма — в основном, это пастельные тона. Керамическая плитка дает больше простора фантазии — и по фактуре, и по цветовой гамме. Кроме того, у нее хорошая износостойкость.
Сделают эффектным и изысканным любое помещение натяжные потолки производства французских фирм или алюминиевые мультипанельные подвесные потолки Luxalon. Нетрадиционное решение использовано при реконструкции ресторана "Водолей" — ламинированный паркет вставками на потолке.
Стоимость эксклюзивного ремонта — от $ 20 за кв. м.