Евгений Мордовин, УГМК: «Такого в Екатеринбурге еще никто не строил»

Строительные подразделения компании УГМК с 2005 г. возводят жилые и коммерческие помещения. В портфеле компании БЦ «Вознесенский», ДД «Демидов», «Хаятт», «Башня Исеть». В 2017 г. компания начала объединять строительство жилищных проектов под одним брендом «УГМК-Застройщик». В данный момент идет реализация трех крупных жилых комплексов в Екатеринбурге: «Макаровского», «Нагорного» и «Изумрудного бора».

Генеральный директор АО «Специализированный застройщик «УГМК- Макаровский», руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин рассказал в интервью DK.RU об особенностях строительства проектов бизнес-класса, а также раскрыл подробности застройки жилого квартала «Нагорный» возле стадиона Екатеринбург Арена.

Площадь нового ЖК «Нагорный» составит 65 тыс. кв. м. Стройка будет вестись в две очереди. Сначала возведут многосекционный дом, расположенный буквой «П», с высотными акцентами по углам (высота от 7 до 28 этажей), а также 28-этажную «свечку». Первый дом планируется сдать уже во II квартале 2020 г.

Жилой квартал «Нагорный» сегодня один из самых обсуждаемых проектов компании. Расскажите подробнее про него. Насколько я понимаю, в нем менялись и архитекторы, и разные рендеры были, от нескольких архитектурных компаний.  

— Территория, где строится «Нагорный», — это историческая площадка, в XVIII веке здесь строилось жилье для работников Верх-Исетского завода. Здесь же стояла Нагорная церковь, значит данный участок был центром района. Улица Нагорная — одна из самых старых в городе, она существует с 18 века. 

В перспективной застройке у нас находится 8 га земли, на этой территории мы разместим порядка 230 тыс. кв. м жилья. Мы начали строительство в 2018 г., срок реализации проекта семь лет. Для застройки у нас запланированы две площадки. Первая — та, где сейчас ведутся работы. Эта территория площадью 2,5 га находится в собственности компании. Еще в 2015 г. мы получили разрешение на строительство, но нам не хотелось начинать строительство без согласования общей концепции застройки. 

Чтобы выбрать проект застройки, мы провели конкурс идей среди архитекторов, там же участвовало и бюро Archinform, которым руководит бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев. В итоге нам понравилась идея, которую предложила компания «Альтек проектирование». Это были дома в классическом сталинском стиле, на тот момент это было актуально. Проект Archinform был также очень интересен, но нам показался немного футуристичным, там предлагалось использовать большое количества стекла. 

Выбранный проект вышел на Градсовет, на котором мы представили планировку территории будущего жилого квартала. Для молодых архитекторов компании «Альтек проектирование» это был первый Градсовет, они выслушали замечания и отправились дорабатывать проект.

В перспективной застройке 8 га земли, на этой территории разместится порядка 230 тыс. кв. м жилья

К тому времени у нас активно строился «Макаровский», уже было видно, как выглядят фасады, нам они очень понравились, поэтому мы подумали: почему бы не повторить опыт «Макаровского». Переговорили с Сергеем Алейниковым, который проектировал «Макаровский», и пригласили его доработать проект «Нагорного».

«Нагорный» стоит на одной из самых высоких точек Екатеринбурга, отсюда открываются шикарные панорамные виды на город, на пруд. Я часто говорю, что «Нагорный» — это младший брат «Макаровского», только в два раза больше.

Какие еще изменения были внесены в проект по сравнению с первоначальным вариантом?

— У нас появилось интересное решение, которого нет в рекламных проспектах, нет на рендерах, но есть на свежем макете. Мы взяли идею архитектора Тимура Абдуллаева. Когда его бюро Archinform участвовало в конкурсе на разработку планировки, оно предложило классное решение относительно торговой галереи, которая расположится по Татищева. Изначально предполагалось, что она будет трехэтажной: на первых этажах магазины, а на втором и третьем — фитнес.

Тимур Абдуллаев предложил в своем проекте увеличить высотность торговой галереи и встроить коммерческое строение высотой в семь этажей. Мы исполним его задумку. Эта секция будет в стекле, будет много света. На верхних этажах разместится фитнес-центр площадью 4 тыс. кв. м и бассейн, а на первом этаже, площадь которого 1 тыс. кв. м, будет общая рецепция как в пятизвездочных отелях. 

В «Нагорном» решено сделать центральную входную группу со стороны ул. Татищева. Площадь холла составит 1 тыс. кв. м, высота потолков — 9,6 м

Здесь будет расположен весь функционал для жителей: они смогут на лифтах подняться в бассейн или фитнес, смогут пройти во внутренний двор, здесь же разместится управляющая компания, а главная фишка — в этой зоне у нас будет второй свет с высотой потолков 9,6 метров. Представляете, такая высота плюс площадь холла 1 тыс. кв. м — эффект будет потрясающий. Такого в Екатеринбурге еще никто не строил, мы взяли эту идею из проектирования пятизвездочных отелей.  

Обычно в домах бизнес- или элит-класса предполагаются зоны рецепции 150-200 кв. м в каждом доме, в случае с «Нагорным» мы пересмотрели подход. Каждому дому содержать собственную рецепцию весьма затратно, поэтому мы придумали единую большую входную группу.

На градсовете, про который вы говорите, в том числе обсуждали, что рядом с «Нагорным» высокая плотность застройки, что новый большой квартал увеличит нагрузку на сети, на транспортную доступность района и так далее. 

— Что касается нагрузки на сети, здесь мы не видим проблемы. Сети рассчитаны на обеспечение мощностей целого завода, так что смогут в полной мере удовлетворить потребности жилых домов. 

Что касается нагрузки на дорожную сеть, то здесь построили просторную улицу Татищева, по которой добраться до центра города пешком можно за 15, а на машине — за 5-7 минут. Также есть большая магистраль по Токарей.

Плотность застройки мы проектируем в нормативных показателях, чтобы людям было комфортно жить. Общая территория под застройку составляет около 8 га, а в планировочные элементы мы берем около 15 га. На площадке, которую нам предстоит распланировать, расположено, например, здание бывшего ДК «Металлист». У нас есть идея сохранить часть этого здания и превратить его в общественное пространство.

На последних рендерах мы видим только проект застройки площадки, которая находится в границах ул. Татищева – Нагорной – Токарей.  Есть ли понимание, как будет застраиваться вся территория будущего жилого комплекса?

— Да, конечно. Я же говорил ранее, что мы еще до старта строительства подготовили общую концепцию, чтобы дома первой очереди не выбивались из общей застройки. Сейчас мы приняли принципиальные решения, как должен выглядеть квартал.

В мае этого года мы получили разрешение администрации на разработку проекта планировки территории возле завода «Уралкабель». На данный момент готовится окончательный проект планировки,  им занимается компания «Архстройпроект». Думаю, что к осени мы сможем показать, как будет застраиваться территория завода.

Могу сказать, что, если на первом этапе мы строим дома П-образной формы по ул. Токарей и ул. Татищева, то во дворах у нас запланировано строительство свечек, которые занимают минимальную площадь земли, а значит, позволяют спроектировать большие дворы. 

Сергей Алейников

Председатель правления СО Союза архитекторов России, директор института «Архстройпроект»:

— Район ВИЗа очень перспективный, за его благоустройство и застройку серьезно взялись, город будет развиваться в ближайшие годы именно в этом направлении. Широкую реконструированную улицу Татищева, которая сегодня упирается в Красноуральскую, протянут дальше, будет благоустроена набережная Визовского пруда. Есть планы по развитию района до самого острова Большеконный, с ним наверняка тоже что-то придумают. В любом случае, район ВИЗа очень интересный, там уже началось строительство жилых объектов. Посмотреть даже на Нагорную, где УГМК возводит одноименный жилой квартал, — эта улица одна из самых высоких в городе, оттуда открываются замечательные виды как на центр города, так и на пруд. Именно здесь, когда строился Верх-Исетский завод, начиналась жилая застройка города. Потом территорию занял завод «Уралкабель», но историческое предназначение сейчас возвращается.

Особенная высота

Евгений Мордовин отмечает, что при строительстве «Нагорного» активно использовался опыт компании, полученный во время возведения ЖК «Макаровский». В частности, застройщик выработал для себя критерии для жилья бизнес-класса. 

Четкой градации между классами жилой недвижимости в России нет. Что вы вкладываете в понятие бизнес-класс?

— Бизнес-класс — это, конечно, хорошая локация, видовые характеристики дома, это высокие потолки не меньше 2,85 метров, панорамные окна. Мы максимально увеличиваем панорамность окон и стремимся к тому, чтобы площадь окон была сопоставима с площадью всей квартиры: если квартира 60 кв. м, то бывает, что площадь окон также составляет 60 кв. м. 

Мы ставим проектировщикам задачу делать простенки между окнами и несущими конструкциями минимальными, таким образом мы осознанно увеличиваем площадь естественного освещения.  

Застройщик возводит дома из кирпича. Образцы оконных профилей, ручек дверей и материалов, которые используются при строительстве, можно посмотреть в отделе продаж

Бизнес-класс — это, конечно, качественные строительные материалы, просторные квартиры, проектировочные решения, зона ресепшн, красивые подъезды, закрытые зеленые дворы, подземный паркинг. 

Безусловно, показателем бизнес-класса является инфраструктура: в районе ВИЗ сдается новая большая школа №1, есть детские сады, отличная транспортная развязка. В «Нагорном» для жильцов и жителей района у нас запланировано строительство бассейна, большого фитнес-центра, коворкинга, ресторанов, супермаркета. Мы даже оставили на перспективу свободную площадку для строительства выхода из метро.

Уже известны арендаторы, как будете заполнять коммерческие помещения?

— Мы понимаем, что на коммерческих площадях особенно не заработаем, так что придумали интересную фишку: будем предлагать часть коммерческих помещений по минимальной арендной ставке 200-300 руб., чтобы привлечь интересные проекты. Мне нравится проект детской архитектурной школы, школы шахмат, школы робототехники. Понятно, что эти истории не про зарабатывание денег. Почему бы не предоставить такой организации площади по льготной арендной ставке, чтобы они формировали интересное пространство?

При этом вся инфраструктура «Нагорного»: бассейн, фитнес, ресторан, супермаркеты, образовательные проекты и так далее — все это будет доступно всем жителям района. 

Вы сказали про просторные квартиры, про подход к планировке. Насколько я понимаю, вы делаете ставку на квартиры-трансформеры.

— Да. У нас в целом в основы формирования квартирографии заложены смарт-квартиры. Например, проектировщики рассматривают варианты планировок однокомнатной квартиры, в которой может жить один или два человека, а может и молодая пара, у которой в перспективе появится ребенок. Для всех трех сценариев мы должны обеспечить необходимый функционал. То же самое с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. 

Еще одна особенность смарт-жилья: сами покупатели на этапе строительства могут спроектировать, какой толщины и в каком месте им нужны стены, чтобы потом в процессе ремонта не делать перепланировки. Кто-то планирует объединение двух квартир, в этом случае не имеет смысла возводить стену, чтобы потом ее ломать. Причем люди активно пользуются этой возможностью: в «Макаровском» у нас был запланирован ввод в эксплуатацию 184 квартир, а закончили возведение дома мы с показателем 169 квартир. 

Что касается планировок в «Нагорном», то за основу мы взяли планировки «Макаровского», при этом немного сократили площадь, чтобы стоимость жилья была доступнее. Однокомнатные в «Нагорном» начинаются от 51 кв. м, самая просторная трехкомнатная имеет площадь 119 кв. м. 

Варианты планировок в жилом квартале Нагорный

В вопросе квартирографии мы очень тщательно работали над площадью и планировками квартир. Мы понимаем, что большая квартира — это хорошо, но если там оказываются лишние два-три метра, которые не будут полезно использованы, то зачем они нужны? За каждый квадрат человек платит 80-85 тыс. руб., лишние квадраты — это лишние деньги. 

По этой причине, например, у нас все кладовые проектируются не в квартирах, а в местах общедомового пользования, чтобы человек не переплачивал за квадратные метры. Гораздо дешевле для хранения лыж или чемоданов купить пару квадратов на паркинге по более низкой цене, чем закладывать в проект квартиры кладовую с ценой квадратного метра 85 тыс. руб.

Поскольку мы заговорили о ценах, то здесь я не могу не спросить про нововведения с 1 июля, про работу с эскроу-счетами. Что будет с ценами на недвижимость? Запланировано ли у вас повышение? 

— Первый дом мы строим по разрешению на строительство, которое было выдано в прошлом году, готовность этого объекта больше 30%, продажи больше 50%, так что первый дом мы имеем право строить с привлечением средств дольщиков, по старой схеме. 

Что касается следующей очереди, то старт строительства запланирован на III квартал 2019 г. К этому времени, я думаю, банки уже отработают схемы партнерства с застройщиками, и у нас не возникнет проблем. Мы проанализировали, что с изменением законодательства действительно будет удорожание строительства для нас как для застройщика в среднем на 13%. Мы постараемся не перекладывать это в полном объеме на покупателей, будем стремиться к минимальному росту цен. 

Бизнес-класса вводят много, это ответ на запрос покупателей? Как это сочетается с общим падением уровня жизни населения? Вы чувствуете, что спрос на жилье упал?

— Мы понимаем, что застройщики сегодня выводят на рынок очень много жилья. Но, смотрите, первый дом у нас распродан на 70%. Стартовая цена 1 кв. м в «Нагорном» 85 тыс. руб. Мы изучили цены в этом районе и можем смело говорить, что продаем новое жилье бизнес-класса по цене вторичного жилья. 

Каждый покупатель квартиры получает при покупке памятную медную монету

У нас запланирован ввод в общей сложности 230 тыс. кв. м жилья, но мы понимаем, что бизнес-класс нельзя выдавать на рынок в таких объемах, поэтому решили для себя вводить ежегодно около 30 тыс. кв. м. В Екатеринбурге ежегодно продается 1 млн кв. м, думаю, что мы со своими 30 тысячами займем 3% рынка.