Если дома строят, значит это кому-нибудь нужно

Известно, что строительный комплекс — своеобразный индикатор экономики, он первым реагирует на любые изменения в ее «самочувствии». Судя по опыту жилищного строительства последних лет, «история болезни» российской экономики характеризовалась то явными улучшениями, то нехорошими рецидивами. Рынок нового жилья в уходящем году также развивался по синусоиде.

Лучше меньше, да лучше?

По данным «строительной» статистики, объемы вводимого жилья в России в течение последней пятилетки неуклонно снижались. Доля незавершенки почти втрое превышает годовой ввод жилья. При этом частные строительные фирмы на финишной прямой оказываются на корпус впереди предприятий, строящих по госзаказам. Среднестатистический житель страны тем не менее продолжает жить на 18 «квадратах» общей площади. Прогресс в том, что в 1990 г. в его распоряжении было 16 кв. м...

Новые «элитные» метры вряд ли скоро изменят общую ситуацию, но большинство строительных компаний взяли четкий курс на домостроение повышенной комфортности. Чтобы устоять на рынке и получить от строительства материальное удовлетворение, коммерческие застройщики используют различные инвестиционные схемы, ищут новые технологии, привлекают богатого покупателя оригинальными архитектурными проектами, вкладывают собственные средства в строительство не только самих домов, но и в развитие сопутствующей инфраструктуры жилых районов.

В лучшие времена Свердловск строил 500-550 тыс. кв. м жилья в год, теперь потолок — 300 тыс.кв.м. (кстати, это план на 1996 г). Найти платежеспособного покупателя даже на эти 300 тыс. проблематично. К началу ноября к сдаче были готовы — за счет всех источников финансирования — только 85 тыс. кв. м. Администрация города сделала заказ муниципальному предприятию УКС на 122 тыс. кв. м. За счет горбюджета (69 млрд. руб) предполагалось построить 60 тыс. кв. м, по облигациям муниципального займа — 48 тыс., 3 тыс. должны были дать договоры долевого участия и 11 тыс. — на средства ЖСК. По прогнозам, фактическая цифирь в этом году составит лишь 60% от задуманного.

«Соглашайся хотя бы на рай в шалаше, если терем с дворцом кто-то занял»

От всеобщего бесплатного жилья остались жалкие крохи. Номинально в Екатеринбурге действуют три федеральные жилищные программы, предусматривающие выделение бесплатного жилья отдельным категориям граждан. На одну из них — строительство жилья для военнослужащих, уволенных в запас, Москва централизованно выделила в этом году 19,6 млрд. руб., но до Екатеринбурга деньги не добрались. Та же история (только с 2 млрд.) постигла чернобыльцев. Стоит программа по отселению Сортировки (после взрыва 1989 г. остались неэвакуированными еще 500 семей). Наконец, в числе дармовых остаются метры, которые можно получить «в обмен» на ветхое жилье. В этом году городская программа по сносу ветхого жилья будет выполнена от силы на 50%, в следующем город должен построить для «отселенцев» 45 тыс. кв. м., затратив 15 млрд. руб. Уже сейчас ясно, что этой суммы не будет. На этот счет у администрации города есть идея расселения ветхого фонда за счет вторичного жилья. Ее смысл: город строит дом на продажу (себестоимость кв.м. — 2,8 млн. руб., продажная цена — 3,2 млн.), а на вырученные от реализации квартир средства покупает жилье на вторичном рынке (можно найти за 2,1 млн. руб). Экономия вроде бы налицо. Первый дом по такой схеме уже строится на ул. В.Засулич, срок сдачи — 1 квартал 1997 г.

Цены на народное, массовое жилье в Екатеринбурге укладываются в пределы 2,3 — 2,7 млн. руб./кв. м в зависимости от района. Это серийная панельная застройка. Крупнейший поставщик такого жилья городу — «Уральский ДСК». Сейчас у комбината 35 заказчиков, в работе 20 объектов. До конца года будет введено 45 тыс. кв. м. по городской облигационной программе и 3 тыс. кв. м. — по областной. Ставка делается на финансово-устойчивого заказчика. Заканчивается монтаж и идет отделка дома для сотрудников УГТУ-УПИ на ул. Фонвизина-Комсомольская, сдан 16-этажный дом по заказу Свердловской железной дороги, ведутся отделочные работы на объекте по ул. Репина — Волгоградская (заказчик — АО «Наш дом»). В общем раскладе подрядов ДСК коттеджное строительство занимает 7%, 10% приходится на дома с евроотделкой, остальная (львиная) доля останется за типовым панельным «домостроем». Буквально на днях ДСК запустил собственную вексельную программу. Денежные средства населения привлекаются на срок не менее 4 мес. (номинал векселей — 10 кв. м.

Другая компания, четко сориентированная на строительство социального жилья, — СПК «Средуралстрой». Специализация фирмы — ведение объектов незавершенного строительства. Для этих целей СКБ-банк открыл предприятию кредитную линию на 45 млрд. руб. до конца года (34 млрд. уже освоено). На эти средства (правда, большая их часть идет векселями) в городах области должны быть достроены 12 домов. Квадратура цен — 1890 тыс. руб./кв. м.

Однако заказы на серийное жилье, по мнению экспертов, будут сворачиваться. Платежеспособный покупатель предпочитает доплатить и получить более высокий уровень комфорта, ограниченный в средствах присмотрит вариант «б/у» на вторичном рынке. Естественное отмирание «кэпэдэшного» строительства в том виде, в каком оно существует сейчас, — это путь, к которому подталкивают застройщиков и «сверху». Так, с июля действуют новые СНиПы по теплозащите и ресурсосбережению. Они сыграют роль фильтра для новых проектов, т.к. современное жилище должно теперь отвечать новым, достаточно жестким требованиям. Чтобы экономить тепло, наружная кирпичная стена должна иметь глубину 1,1 м (что практически нереально). Либо проект должен предусматривать использование эффективных утеплителей, многослойных стен, установку оконных блоков с тройным остеклением. Такой глобальной перестройке массовые серии вряд ли подлежат. Так что перспектива — за теми, кто готов строить на качественно ином уровне.

 

Золотая дверь за нарисованным очагом

Инвестиции в строительство как в коммерческий проект подразумевают хорошие потребительские свойства конечного продукта — квартиры. Только тогда его можно выгодно продать. Конечно, понятие «выгодно» ограничивается множеством факторов, начиная с района предполагаемой застройки и заканчивая плотностью конкурирующих в этом сегменте рынка фирм. Пионерам коммерческих застроек в Москве удавалось добиться поразительного уровня рентабельности на элитных объектах — до 150%. Да и сейчас цена на шикарные столичные апартаменты взлетает до $3 тыс./кв. м., а в отдельных случаях - до $5 тыс. Наш провинциальный замах куда скромнее, но строительный бизнес увлекает в свои бурные воды все большее число фирм.

Самый распространенный способ строительства «на продажу» — долевое участие (клиенты — как конечные покупатели, так и фирмы-посредники). Набрать портфель заказов под одни обещания, пусть самых невероятных эксклюзивных квартир, нынче сложно: грамотный клиент, прежде чем доверить свои деньги застройщику, захочет ознакомиться с «послужным списком» фирмы, ее партнерами. Определенный риск на виду — проплатив первые взносы, дольщик вынужден платить последующие, а стоимость кв. м, как правило, к моменту окончания строительства изрядно подрастает. К тому же обычно нет гарантий окончания сроков работ, а финансовое здоровье заказчика может внезапно пошатнуться. Чтобы убедить клиента в своей благонадежности, застройщик вынужден финансировать начальный этап строительства самостоятельно. А это весьма накладно: подготовка площадки, прокладка коммуникаций (строители в шутку называют это зарыванием денег в землю) могут быть сопоставимы с затратами на сооружение коробки. А если участок осложнен сносом существующих там домов и расселением жильцов? Нередко в подготовительный этап входит и закладка фундамента здания.

Строить только на собственные средства «под ключ» (по тем же причинам дороговизны) — большая смелость. Такая фирма должна обладать огромными оборотными средствами. Работа на кредитных ресурсах очень выгодна, при условии, что кредит «подъемен». В этом отношении любопытен опыт екатеринбургской финансово-промышленной компании «Аркада».

Она выступает в качестве инвестора нового строительства. Взаимоотношения с подрядчиком строятся следующим образом: «Аркада» на собственные средства покупает как бы половину еще зеленого апельсина, а затем по мере «созревания» продает его, но уже дольками. Именно так строится первая очередь 12-этажных домов на ул. Аптекарской. Всего будет 3 дома (генподрядчик — трест «Свердловскхимстрой»). «Аркада» активно работает со свердловским отделением Сбербанка РФ, выступая посредником при получении кредита на приобретение жилья между банком и частными лицами. Напрямую такой кредит получить почти невозможно. Как сообщил директор фирмы Андрей Никитин, «Аркада» берет на себя юридическое оформление всех документов. На первом этапе клиент должен иметь 30% от суммы покупаемой квартиры. Кредит (на 5 лет под 155%) можно оформить под залог уже имеющегося жилья. Квартира, которую собирается приобрести клиент, на время погашения кредита оформляется как собственность «Аркады». И уже компания несет по кредиту всю ответственность перед банком. Клиент даже может жить в ней, правда, не может прописаться и распоряжаться ею, пока полностью не выплатит ее стоимость.

Тот же прогрессивный Сбербанк создал полгода назад дочернюю финансово-строительную компанию «Инвестгражданстрой». Альянс застройщика с финансовым институтом — банком — обеспечивает ряд преимуществ. Во-первых, это непрерывное финансирование и гарантированные сроки завершения работ на объектах. Даже если фирма не соберет в процессе строительства достаточное количество клиентов, она будет продолжать работы за счет собственных средств. Во-вторых, банк служит убедительным гарантом для покупателей. «Инвестгражданстрой» практикует весьма гибкую систему оплаты строящегося жилья. Вступая в долю, заказчик знает конечную стоимость своей квартиры и может оплатить ее полностью. Либо выплачивать частями по индивидуально составленному графику. При каждом взносе стоимость кв. м фиксируется и перерасчет цены идет только на остаток. Компания использует для переоценки коэффициент удорожания, который рассчитывает Уральский региональный центр экономики, ценообразования в строительстве. Таким образом, можно даже спрогнозировать удорожание кв. м (среднемесячный рост — около 3%).

Структура ФСК — комплекс из нескольких подразделений, обеспечивающих строительство всем необходимым: это проектная фирма «Инграс-про», ООО «Инграс-торг» (поставки отделочных материалов), собственное агентство недвижимости. Сегодня «Инвестгражданстрой» выступает в роли заказчика на строительстве пяти объектов. В совместные планы компании и администрации Орджоникидзевского района входит развитие микрорайона ул. Электриков-Фронтовых бригад, где будет жилой комплекс с необходимой инфраструктурой, сетью телекоммуникаций и благоустройством территории. Два дома в кирпиче уже построены, 7-этажный заселен, 9-этажный готовится к сдаче. Совместно со Сбербанком реализуется программа «Евродом», строительство ведется на двух площадках в центре города.

Определяя инвестиционный цикл строительства, каждая фирма индивидуально подбирает волшебный ключик к золотой дверце. На получение прибыли нацелены и компании, строящие в Екатеринбурге жилье класса «люкс».

Негоже лилиям прясть?

Некоторые застройщики намеренно обходят в рекламе своих начинаний термин «элитность» — слишком он неопределенный. В самом деле, что такое жилье экстра-класса в нашем понимании? Одному верхом совершенства после прозябания в общаге кажется отдельная двухкомнатная «хрущоба», другой видит ущербность своих апартаментов в отсутствии пятой спальни или гимнастического зала. Собирательный образ жилья, подаваемого под элитным соусом, на самом деле может таить в себе следующее. Во-первых, цена. У нас высококомфортное жилище (на этапе строительства) предлагается в основном за $ 1000 кв.м с «хвостиком», с потенциалом взлета к моменту сдачи дома. Причем цены у разных застройщиков заметно подравнялись. Наивно полагать, что сделав, например, в квартире мраморный пол, можно просить за нее две цены. Покупатель просто обратит свой благосклонный взор на другого продавца. Кстати, в последнее время гензаказчики все чаще склоняются к индивидуальным проектам с гибкими планировочными решениями, когда фирма выполняет коробку с несущими конструкциями, а вся начинка согласовывается с желаниями клиента. По опыту продаж квартир с чистовой отделкой оказывалось, что люди, вселяясь, первым делом начинали ломать стены и обдирать обои.

Исключительно важны район расположения, экологическая обстановка, архитектурный проект здания и даже такой нюанс, как вид из окна. Суперсовременный дом на окраине Сортировки, глядящий на дымящие промышленные трубы, согласитесь, будет смотреться странновато... Другое дело — дефицит (естественный или искусственный) землеотводов в центре города. Попытки некоторых екатеринбургских строительных компаний пробиться в престижный район либо не увенчались успехом, либо им были предложены слишком трудоемкие участки (большой снос, сложные инженерные сети). Хорошие земли мэрия отвела пока собственному УКСу и екатеринбургскому Сбербанку.

Один из «атрибутов» элитности — метраж квартиры. 150 кв.м общей площади — вполне нормально. Традиционный материал для такого жилища — кирпич. Даже дома из монолитного бетона часто обкладываются снаружи кирпичом. Наконец, здание с модной нынче приставкой «евро» представляет собой жилую среду нового поколения. Москвичи в этом смысле пошли несколько дальше наших проектировщиков. В строящихся домах предусматриваются не только подземные гаражи и автостоянки, но и общественные места другого рода: рестораны, бары, спортивные залы, бассейны, магазины, парикмахерские, даже теннисные корты и зимние сады. Так, чтобы, не выходя из дому, можно было содержательно провести время... Правда, некоторые застройщики считают наоборот: в жилом доме и

Успех продаж «особых» домов, несомненно, зависит от их безопасности: круглосуточная охрана огражденной территории, консьерж в подъезде, современное оборудования слежения и проч. Поистине «мой дом — моя крепость»...

Кое-что из этих идей воплощается и на екатеринбургском рынке элитной недвижимости.

 

Хорошего дома должно быть много

Достаточно «продвинутым» среди местных народных капиталистических строек выглядит «Покров-парк» (угол ул. Московская-Малышева). Заказчик строительства — АО «Верх-Исетский деловой комплекс», год рождения 1992. Проектная площадь дома — 23,4 тыс.кв.м., пуск — двумя очередями летом и зимой 1997 года. Эскиз и идея планировок принадлежат специалистам американской фирмы RAD. Индивидуальный проект предполагает квартиры, в т.ч. двухуровневые, общей площадью 121-320 кв.м, высота потолка — 3 м, каждое помещение состоит из двух жилых зон — гостевой и спальной, кухня — столовая (до 21 кв.м) на европейский манер совмещена с гостиной, спальни — с гардеробными и ванными комнатами, на первых двух этажах — офисные помещения. К продаваемым метрам (стоимость на сегодня — $ 1100 кв.м) ВДК прилагает: локальную внутридомовую систему водоочистки, тепло- и горячее водоснабжение от собственной газовой котельной, телефонизацию, импортные оконные стеклопакеты. Условия долевого участия в строительстве — первоначальный аванс с целью возмещения произведенных затрат в размере 30-50% от стоимости закрепленной квартиры, и дальше — по графику финансирования. Почти все места в обеих очередях уже заняты.

За последние полгода строительства «Покров-парка» произошли крупные перестановки: сменилось руководство заказчика, а функции генподрядчика были переданы от СМУ-77 фирме «Атомстройкомплекс». Из слов нового ген. директора ВДК г-на Черных можно заключить, что «революция» была мягкой — все обязательства прежнего руководства остались в силе, дольщики не покинули своих постов. По наблюдениям корреспондента «ДК», со строительной площадки исчез также рекламный щит с надписью «Здесь стоит жить!». Видимо, он вызывал у прохожих праздное любопытство: а сколько, собственно, стоит здесь жить?..

Одна из заметных на строительном рынке Екатеринбурга фирм — ЗАО «Атомстройкомплекс». Связь в названии с небезызвестной корпорацией «Атомпромкомплекс» не случайна, строительная компания была создана именно по инициативе «Атомпрома». Часть инженерно-технического состава «Атомстройкомплекса» пришла из СМУ-3 Среднеуральского управления строительства, которое, в свою очередь, имело постоянные заказы от «Атомпромкомплекса». Новая организация обладает собственной базой (2,7 га территории) с управлением механизации и автотранспорта, складскими помещениями и подсобными цехами, что позволяет отказаться от услуг субподрядчиков. За полтора года работы на рынке обороты фирмы возросли в 15 раз. В качестве генподрядчика «Атомпромкомплекса» предприятие ввело в строй несколько крупных объектов: оздоровительный центр на 2000 кв.м, магазины, сейчас в работе большой торговый центр на 10 тыс. кв. м по ул. Технической (доля объектов «Атомпрома» в нынешнем портфеле подрядов — около 20%). По словам генерального директора «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, политика фирмы в отношении жилищного строительства будет ориентироваться на предложение квартир высокого уровня комфортности, на 90% строящихся жилых объектах «Атомстройкомплекс» выступит заказчиком. Визитной карточкой фирмы уже могут служить строящиеся в центре города дома. Мини-городок для состоятельных покупателей запроектирован в этаком пролетарско-революционном месте: квартал ул. К.Маркса — Энгельса — Красноармейская — М-Сибиряка. Там будет шесть домов средней этажности (5-7 эт.) с инфраструктурой, подземными гаражами, охраной территории. Первый дом на ул. Энгельса, 30 (площадь — 5 тыс. кв. м) будет сдан к середине следующего года — уже выполнена коробка. Внутри, как положено, просторно: 3-5 - комнатные квартиры площадью от 160 до 200 кв.м, в т. ч. двухуровневые. Ориентировочная стоимость — $800-1000/кв.м. Вторая перспективная площадка размещается в границах ул. Вайнера между ул. Радищева-Малышева (заказчик — ТОО «Центр»). «Атомстройкомплекс» планирует построить здесь 12 тыс. кв.м жилья. Кое-что из «неизданного»: заказан и разработан эскизный проект оригинального архитектурного ансамбля с высотными домами и вставками-башнями в монолитном исполнении на 25 тыс. кв. м жилья, который должен раскинуться на территории ул. Хохрякова—Радищева—Вайнера. «Атомстройкомплекс» планирует приложить руку к проекту уже в начале 1997 года.

Кирпич и бетон:

стенка на стенку

Еще одно новшество, облюбованное строителями многоквартирных домов с претензией на элитность, — монолитное домостроение.

Монолитные технологии, которые активно использует Европа, у нас до недавнего времени в расчеты не брались. К слову, Уральский ДСК на волне интереса к таким проектам только что разработал программу «Уральская опалубка». Она основана на использовании металлических щитов, которые изготавливает завод «Авант». Первый уральский монолитный дом будет строиться на Широкой речке для сотрудников госпиталя инвалидов ВОВ. Руководство ДСК уверяет, что местная технология изготовления опалубки обойдется в 2,5 раза дешевле импортных аналогов.

Но уральские строительные компании тяготеют пока к опробованному зарубежному опыту. Выгода монолитного домостроения — в реальном сокращении сроков строительства и удешевлении его себестоимости (на 10-30%), возможности моделировать любые формы помещения благодаря гибкой модульной опалубке, делать многослойные стены, которые будут удовлетворять всем требованиям по теплозащите. Здание из монолитного бетона — прочная конструкция без единого шва. Ее внешний вид из-за применения различных облицовочных материалов никак не вяжется с нашим обычным представлением о бетонных панельных коробках.

Пришествие монолита на Урал прямиком из-за границы (генподрядчик на трех строящихся в Екатеринбурге объектах — фирма «Главболгарстрой») в местных строительных кругах воспринято неоднозначно. Патриотически настроенные застройщики усмотрели в приглашении иностранных подрядчиков угрозу для местного рынка рабочей силы, к тому же услуги квалифицированных зарубежных специалистов недешевы (строительство 1 кв. м обходится приблизительно в $700). Сторонники кирпичного строительства считают, что продажная стоимость метра в монолитных домах ($1400-1500) явно завышена... Некоторые фирмы идут по другому пути — купить зарубежное ноу-хау, но строить собственными силами. Компания «Маяк», например, уже приобрела права на использование технологии возведения зданий из монолитного бетона и стала дилером фирмы «Алума-системс» (Канада) по поставкам оборудования опалубки. В дальнейшем оно будет не только продаваться, но и сдаваться в аренду заинтересованным строительным организациям.

Но что же сам «товар»? Жилые дома в монолитном исполнении от «Главболгарстроя» на глазах растут в самом центре Екатеринбурга. Заказчик на одном из объектов (угол А. Валека-Жукова) — УКС городской администрации, генпроектировщик — «Екатеринбургпроект». Непосредственная близость к политическому центру города — Белому дому — уже определяет особый статус строящегося дома, и заказчик уверен, что все квартиры в нем будут быстро проданы. Архитектурное решение предусматривает необычный фасад здания — это будет сплошной витраж из тонированного стекла высотой в 18 этажей. С этого дома начнется застройка делового центра Екатеринбурга, и здание должно вписаться в административный ансамбль. Площадь самой «маленькой» квартиры — 130 кв. м, жильцам предложат несколько типов планировок 3- и 5-комнатных квартир. Уже возведена коробка здания в 15 этажей, одновременно болгарские строители ставят слоеные стены типа «сэндвич»: газозолобетонный блок, утеплитель, кирпичная кладка и слой импортной штукатурки.

Два «евродома» «Главболгарстой» возводит по заказу «Инвестгражданстроя». Работы ведутся на площадках ул. А. Валека — Вайнера — Урицкого и ул. Гурзуфская — Московская (календарь хода строительно-монтажных работ фирма публикует в «ДК»). Это жилые комплексы с «каскадной» архитектурой из домов различной этажности (от 3 до 16 этажей). Проектами определены многие удобства — подземные гаражи, телефоны, домовое спутниковое телевидение, размещение офисов на первых этажах и проч. Темпы строительства «евродомов» действительно впечатляют: болгары выдают четыре этажа в месяц.

Свежий ветер — западный

На фоне городских высоток элитные кварталы с малоэтажной застройкой европейского типа смотрятся эффектно. Очередная идея из области строительных изысков — toun house: блокированная застройка, объединяющая на ленточном фундаменте ряд 2-3-этажных домов. Каждая блок-секция имеет отдельный вход с улицы, гараж и небольшой земельный участок. Дуновение с Запада первыми в Екатеринбурге, похоже, уловили в АО «Уралмонолит»: такой европейский городок из 58 домов строится в районе ул. Волгоградская — Амундсена (возведены 10 коробок первой очереди). Этот эксклюзивный проект (эскиз немецкого архитектора А. Кромма) фирма считает самым удачным вложением своего капитала. Первая очередь идет почти при полной загрузке, 50% дольщиков забронировали места во второй.

Потенциальный конкурент «Уралмонолита» — АО «Европейское», заявивший еще полгода назад о готовности застраивать коттеджами и блокированными домами тот же Юго-Западный район (56 га близ УНЦ), бурной деятельности не развернул. Только на прокладку дорог и инженерных сетей к месту европейского «таун-хауса» предстоит выложить $ 5 млн. Сейчас идет активный поиск инвесторов, и уже есть пунктирная договоренность с некоей турецкой фирмой о выделении кредита на строительство под небольшой процент.

На рынке городской недвижимости наблюдается-таки активное движение. Казавшиеся еще надавно фантазийными проекты, воздушные замки уже обретают (местами) реальные очертания. Усердие строительных фирм, стремящихся заполучить ключи от города, на руку покупателю. Который в кои-то веки получил хотя бы возможность выбирать, как и где ему жить.

 

Комитет по экономике администрации города: 51-32-75

«Средуралстрой»: 55-41-52

АО «Европейское»: 28-22-12

Уральский ДСК: 55-45-82

«Аркада»: 29-60-32

«Инвестгражданстрой»: 49-62-71

Верх-Исетский деловой комплекс: 55-44-20

ТМО «Маяк»: 22-82-96

«Уралмонолит»: 55-97-44

«Атомстройкомплекс»: 34-86-30

УКС горадминистрации: 51-08-48