«Эскроу позволяет банку зарабатывать на квартире не единожды»

Уже больше месяца застройщики России работают по новой программе. Система эскроу-счетов действует, рынок недвижимости настороженно ждет последствий нововведений. Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» рассказал «РБК Недвижимость», что было в России было не учтено при переходе на эскроу. DK.RU выбрал из колонки эксперта главное.

— К работе в переходный период застройщики готовились каждый по-своему. Кто-то старался зарегистрировать как можно больше ДДУ до 1 июля. Часть застройщиков страны принялись активно изучать новые правила и отправилась в банк за кредитами на строительство и открытием эскроу. По данным правительства России, на начало августа таких оказалось 7% от общего числа застройщиков.

Буквально вся страна следит, как девелоперы обкатывают новые механизмы. Уже сегодня очевидно, что быстро вернуться на старые рельсы не получится. Стройка замедляется.

Однако какую бы активную позицию ни занимали отраслевики, существует ряд пробелов и вопросов, которые приходится решать в оперативном режиме. Иногда эти процессы занимают больше времени, чем хотелось бы. А в строительном бизнесе, как и в любом другом, упущенное время — это упущенная прибыль.

Часть спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах она идет медленно. Далеко не все финансовые организации готовы открывать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы.

Читайте также: Новостройки дорожают, спрос подстегивают. Новости рынка недвижимости России

Бывает, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает несколько недель. Что первично: открытие эскроу-счета, заключение ДДУ или регистрация договора в Росреестре? Какую информацию необходимо вносить в договор долевого участия? Каким образом встроить в данную схему договор ипотеки? Сегодня просто необходимо закрепить ответы на эти вопросы в виде памяток. Распространить их нужно не только среди девелоперов, но и в банках.

Другая часть вопросов касается работы с банковским финансированием. Пока все выглядит таким образом, что единственные, кому сегодня механизм выгоден, — это сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать от кредитной кабалы. По этой причине на рынке появилось много предложений о приобретении квартир в строящемся доме через договоры переуступки.

Те же, кто перешли на проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации. Сегодня велика вероятность того, что деньги дольщиков могут быть перечислены на эскроу-счета раньше, чем застройщику удастся воспользоваться кредитными средствами банка. Это связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: финансирование под проект одобрено, девелопер заплатил банку установленный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик от банка еще не видит. Параллельно деньги дольщиков уже на эскроу-счетах и отходят в пользование банка.

Механизм эскроу, в принципе, позволяет банку зарабатывать на квартире не единожды: заемщик берет в банке ипотеку на квартиру, эти же средства размещаются на счете в банке и пускаются в оборот, ну и в завершение всего застройщик получает финансирование, ставка по которому на сегодняшний день составляет 11–14%.

И еще один вопрос заставляет удивляться при работе с проектным финансированием — процент за пользование лимитом. Ставка, конечно, ниже, но она есть. И начисляется на свободный остаток. То есть даже суммы, застройщиком еще не освоенные и в определенный момент времени еще находящиеся в распоряжении банка, почему-то тоже стоят денег. А ведь существуют строительный цикл, график строительных работ, финансовый план, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в определенный период времени.

Иными словами, застройщик еще не успел воспользоваться кредитными средствами, но уже за них платит.

Также очевидно, что расходы на обслуживание кредитов будут переложены на плечи покупателей. По прогнозам экспертов, рост цены на 1% приведет к сокращению спроса на 5%. Повышение цены на жилье на 10% снизит уровень доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Эти цифры не укладываются в понятие «доступное жилье».