Подписаться
Курс ЦБ на 28.03
92,59
100,27

Доллар, выборы и квадратный метр.Прогноз екатеринбургского рынка недвижимости до конца 1999 г.

В декабре прошлого года «ДК» опубликовал долгосрочный прогноз развития местного рынка недвижимости. Прошедшее с того момента время в очередной раз показало, как сильно политическая ситуация в наше

В декабре прошлого года «ДК» опубликовал долгосрочный прогноз развития местного рынка недвижимости. Прошедшее с того момента время в очередной раз показало, как сильно политическая ситуация в нашей стране и мире может влиять на внутренние экономические процессы. Военные действия в Югославии, зависимость российского правительства от международных финансовых институтов, последний правительственный кризис, накал предвыборных страстей в обществе не могли не сказаться на «поведении» главного индикатора российской экономики — доллара. Эти изменения скорректировали и ситуации на рынках. Екатеринбургский рынок недвижимости — не исключение.

Илья ШКОП,

зам. директора Юридического центра «Посадское»

ридический центр «Посадское» (лицензии № 000073РД, 66МЮ № 028969) создан в 1996 г. Профиль деятельности — операции с недвижимостью, в том числе — продажа, обмен, перевод в нежилой фонд и др., оказание юридических услуг населению. Тел.: 23-60-49, 23-44-58.

к известно, на курс рубля влияют два основных фак-
тора: это экономическая и политическая ситуация в
стране. Политическая составляющая заключается в том, кто будет «отвечать» в этом году за неизбежное ухудшение уровня жизни населения и кто будет раздавать в августе-сентябре предвыборную зарплату. Экономический фактор: правительству удалось стабилизировать ситуацию в стране, создан механизм изъятия валюты у экспортеров нефти, через ММВБ — самый большой источник валюты в стране. Теоретически, за счет этих денег могут быть сглажены последствия необходимых социальных и экономических реформ. Но на этом достижения прежнего кабинета заканчиваются. В таких важных областях экономической политики, как выработка стратегии экономического развития страны, структурная перестройка экономики, изменение налогообложения, цивилизованная рассрочка государственного долга, правительство никаких высот не достигло. Напротив, здесь наблюдается дальнейший провал. Таким образом, мы сегодня не имеем ни стратегии, ни тактики по выходу из экономического кризиса. Доходы бюджета не растут (они и не будут расти, пока не произойдет позитивных изменений в налогообложении, процессе свободной продажи земли, создании устойчивого денежного рынка т.д.)... На фоне отсутствия сбалансированной экономической политики усиление борьбы за власть делает вероятным новый виток кризиса в период с августа по декабрь 1999 г.

Вероятная хронология событий

Пока идет война в Югославии, Россия имеет хотя бы иллюзорные шансы получить кредиты. Теперь, когда на горизонте замаячил конец Балканской войны, реально отпадает необходимость давать нам новые кредиты в замен на военный нейтралитет. Вероятнее всего, переговоры по возможным кредитам продлятся под разными предлогами до середины лета. Но уже в июле станет ясно, что денег, достаточных для спокойной жизни до выборов, Россия не получит — не в последнюю очередь потому, что Дума, скорее всего, не примет законы, на которых настаивает МВФ. Таким образом, равно как в случае начала наземной операции на Балканах, так и в случае прекращения бомбежек, курс доллара может вырасти. Причем в последнем случае шансов больше.

Теперь о выборах. К августу в стране начнется предвыборный нагрев политического поля. Выборы действительно могут определить путь развития России на ближайшие 15-20 лет, поэтому борьба будет серьезной. Для коммунистов это — последний реальный шанс попасть во власть — их электорат постепенно вымирает, причем в буквальном смысле. Отношения регионов между собой могут развиваться нелинейно. Региональные элиты потянулись к федеральной власти, возможно, даже слишком активно, чтобы быть способными представить единый блок на выборах в Госдуму. Сложившаяся за последние годы партия власти — НДР — будет не прочь придержать власть у себя. А куда мы денемся без вечных аграриев, которые в отличие от коммунистов не имеют стойких идеологических ограничений? Итак, остается надеяться на консолидацию правоцентристских сил.

Факт: мы должны миру кучу денег, а как отдавать, еще не придумали. Выплаты по долгам отсрочены лишь на время. Кончится война в Югославии, все утихнет, и Запад вспомнит о должнике. Пока выплаты кредиторам можно покрыть только из золотовалютных резервов страны. А состояние этих резервов в связи с перманентным кризисом власти и упадком в экономике — тоже под большим вопросом...

В результате халатного бездействия последнего правительства 1999 г. угрожает нам новым спадом внутреннего спроса, который приведет к сокращению производства в реальном секторе, ожившем в значительной мере благодаря кризису. И эту тенденцию уже ничем (кроме снижения налогов) не изменить.

Перечисление вышеназванных факторов позволяет предположить, что к августу мы можем подойти к опасной черте очередного кризиса. Если сумеем пройти этот порог спокойно, то до зимних выборов ничего кардинального не случится.

Жилье продолжает дешеветь

Сегодня сохраняется общая тенденция к снижению цен на недвижимость в долларовом исчислении. Новые сбережения граждан если вообще и имеют место, то в значительно меньших объемах. Многие люди по возможности сохраняют уровень своего потребления на прежнем уровне, в результате чего общая сумма сбережений медленно сокращается. Можно предположить, что недавняя смена премьер-министра обеспечит в июне-июле снижение долларовых цен на квартиры в Екатеринбурге на 10-15%.

Если в этом году мы получим отсрочку по выплатам, плюс кредиты, плюс правительство, которое сумеет удержать стабильную ситуацию в стране, то в 2000 г. мы сможем войти с курсом 25-30 руб. за $ 1. Тогда долларовые цены на жилье плавно снизятся в пределах 30% — относительно апрельских показателей. Если борьба на выборах будет проходить в особо тяжелой форме, то при долларе в 50-60 руб. снижение цен на квартиры способно составить более 50%. Если же кредитов мы не получим, но год пройдет относительно стабильно, к концу 1999 г. сценарий предполагает снижение долларовых цен на жилье на 35-40% от апрельских цен. Добавим к этому уже прошедшее с начала года снижение цен на 10%. И получим годовое снижение долларовых цен на 50%.

Со стандартным первичным жильем в этом году все будет достаточно благополучно. Цены на квартиры держатся на приемлемом уровне, так что спросом оно будет обеспечено.

В секторе нового элитного жилья Екатеринбурга цена кв. м сегодня в 3-5 раз превышает цену вторичного рынка жилья. В городе сейчас не заселены около 15 многоквартирных элитных домов. Это может говорить лишь об отсутствии чувства самосохранения у строительных компаний. Ведь известно, что неэлитная «первичка» осенью 1998 г. раскупалась влет. Если депрессия рынка затянется на 3-4 года, то вряд ли строительные компании оставят свою политику в определении рыночной цены элитного жилья без изменений. Скорее всего, начиная с осени 1999 г. цены на элитное жилье начнут снижаться. И со следующего года разрыв в ценах между элитными и стандартными квартирами начнет сокращаться. Этот процесс может занять год-два.

Рынок продаж магазинов и офисов находится в заторможенном состоянии. В условиях фиксации рублевой арендной платы и снижения долларовых цен на недвижимость покупка помещений прельщает немногих. Но этот рынок может прийти в движение после кризиса первым. Вероятно, уже в 2001 г. появятся заказы на новые магазины на первых этажах. Все же сейчас дешевле откупить жилье и самому сделать магазин, чем приобретать готовый, купленный на докризисные доллары. Те же объекты, что сегодня уже выкуплены, переведены в нежилые помещения и стоят, ожидая новых владельцев. Скорее всего, дождутся не раньше 2002 г.

Что день грядущий нам готовит?

Любая сильная политическая или экономическая встряска приводит к росту курса доллара и, как следствие, к снижению долларовой стоимости квартир. Например, в марте курс наличного $ быстро подрос на 10-15%. В результате на рынке жилья:

• несколько активизировались покупатели (сегодня много квартир продается по рублевым ценам, и сразу в процессе подъема наличного доллара многие покупатели направили свои усилия на выбор квартир именно из этой группы);

• продавцы, которые выставляли на продажу квартиры в рублях и не изменили рублевую цену, получили возможность продать свои квартиры. Те же, кто поднял цену в рублях либо сохранил долларовую цену, такую возможность опять упустили. Видимо, — до следующего скачка доллара...

• В апреле, когда курс $ начал снижаться, нашлись квартиры, на которые владельцы не стали поднимать долларовые цены вслед за ростом курса рубля (хотя в марте они реагировали на рост доллара).

Число квартир, предлагаемых в рублях на местном рынке, постепенно увеличивается. Большая часть квартир выставлена на продажу еще с прошлого лета (сегодня их около 10.000). Поскольку даже при стабильном долларе на большинство квартир покупатели не находятся, можно предположить, что и при реальной остановке падения рубля снижение цен на недвижимость продлится до весны 2000 г.

Самое читаемое
  • Россия потеряла 22 млрд руб. на экспорте древесины. В выигрыше США и ТурцияРоссия потеряла 22 млрд руб. на экспорте древесины. В выигрыше США и Турция
  • Станислав Лунин: «Россию ждет бум производства отечественного компьютерного оборудования»Станислав Лунин: «Россию ждет бум производства отечественного компьютерного оборудования»
  • Ипотека перемещается в ИЖС. В 2024 г. объем выдачи может достигнуть 1 трлн руб.Ипотека перемещается в ИЖС. В 2024 г. объем выдачи может достигнуть 1 трлн руб.
  • Жители Первоуральска снова остались без водыЖители Первоуральска снова остались без воды
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.