Договор аренды

Дело № Ф09-1632/99-ГК
ОАО «Коуровский ЛПХ» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Брель» о признании недействительным договора аренды имущества ничтожной сделкой.
Исковые требования удовлетворены: договор аренды имущества признан ничтожной сделкой, применены последствия недействительности сделки. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, 20.10.97 ОАО «Коуровский леспромхоз» заключило с ООО «Брель» договор аренды имущества (зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств, объектов незавершенного строительства) сроком на 10 лет с правом досрочного выкупа.
Приложением к договору установлены условия, порядок и сроки выкупа имущества: арендная плата выплачивается безналичным перечислением на расчетный счет ОАО «Коуровский ЛПХ», наличными деньгами в кассу, лесопродукцией, выпускаемой ООО «Брель». По мере оплаты остаточной стоимости имущества составляется дополнительное соглашение, в котором утверждается перечень имущества, полностью выкупленного арендатором.
Сделки, связанные с приобретением или отчуждением (возможностью отчуждения) обществом имущества, стоимость которого превышает 25% балансовой стоимости активов общества, являются крупными сделками (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»). Определение стоимости имущества, являющегося предметом такой сделки, осуществляется Советом директоров общества в соответствии со ст. 77 Федерального закона.
В случае, если владельцем акций общества является государство или муниципальное образование, для оценки имущества должен привлекаться государственный финансовый контрольный орган (п. 3 ст. 77 ФЗ «Об акционерных обществах»).
Совершение АО крупных сделок при стоимости приобретаемого или отчуждаемого по сделке имущества от 25 до 50% балансовой стоимости активов возможно только при наличии единогласного решения Совета директоров или на основании решения общего собрания (ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах»).
По актам приема-передачи ОАО «Коуровский леспромхоз» передало ООО «Брель» имущество (здания, сооружения, оборудование, транспорт) на общую сумму 14723,6 млн (неденоминированных) руб. Балансовая стоимость активов общества на 01.01.98 составила 47728 млн руб.
Поскольку стоимость отчуждаемого имущества составляла 30,8%, т. е. более 25% балансовой стоимости активов общества, арбитражный суд сделал вывод о том, что такая сделка для ОАО «Коуровский ЛПХ» является крупной. Кроме того, судом установлено, что 20% акций ОАО «Коуровский леспромхоз» владеет Фонд имущества Свердловской области.
Ввиду того, что решение о совершении рассматриваемой крупной сделки советом директоров либо общим собранием ОАО «Коуровский леспромхоз» не принималось, определение рыночной стоимости отчуждаемого имущества Советом директоров не производилось, государственный финансовый контрольный орган для оценки имущества не привлекался, суд признал договор аренды с последующим выкупом имущества леспромхоза недействительной (ничтожной) сделкой, не соответствующей требованиям ст. ст. 77, 78, 79 Федерального закона «Об акционерных обществах».
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

           Дело № Ф09-848/99-ГК
ООО «Елта» обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к Муниципальному управлению по распоряжению объектами муниципальной собственности г. Перми о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения.
В иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Истец обратился в кассационную инстанцию.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором, заключенным с Фондом имущества г. Перми, ТОО «Елта» выкупило арендованное муниципальное имущество и приобрело преимущественное право заключения договора аренды занимаемого нежилого помещения площадью 695,7 кв. м с правом приобретения его в собственность.
24.12.98 ООО «Елта», правопреемником ТОО «Елта», подана заявка на выкуп арендованных помещений по цене 338,7 тыс. руб., определенной на основании п. 4.9 Основных положений государственной программы приватизации. Данная заявка ответчиком была возвращена со ссылкой на то, что при заключении с ТОО «Елта» договора аренды арендатору был установлен льготный коэффициент вида деятельности, равный 0,5, поэтому цена выкупа должна определяться от полной арендной ставки при базовом коэффициенте вида деятельности Кд = 2, в связи с чем выкупная цена помещения составит 1355 тыс. руб.
Суд, в соответствии с материалами дела и действующим законодательством, сделал вывод о правомерности произведенного ответчиком расчета выкупной цены помещения.
Заявление о выкупе нежилого помещения подано истцом 24.12.98, т. е. после вступления в действие Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» от 21.07.97 № 123-ФЗ.
Нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ по вопросам, которые, согласно настоящему Федеральному закону, регулируются другими федеральными законами, действуют до введения в действие соответствующих федеральных законов в части, не противоречащей законодательству РФ (п. 4 ст. 31 указанного Закона).
Ст. 4 указанного Федерального закона предусмотрено, что основы приватизации муниципального имущества в РФ устанавливаются Федеральным законом о Государственной программе приватизации государственного имущества в РФ.
Следовательно, до принятия программы приватизации действующие программы приватизации, утвержденные указами Президента РФ, могут применяться в части, не противоречащей Федеральному закону «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ».
П. 3 ст. 26 настоящего Федерального закона, регулирующий порядок выкупа государственного или муниципального имущества, сданного в аренду, не относит к предмету ведения Федерального закона о Государственной программе приватизации государственного имущества в РФ порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества.
В связи с этим установленные п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.94 ограничения размера выкупной стоимости здания, строения, сооружения, определяемой по методике, утвержденной органом местного самоуправления, но не более суммы годовой арендной платы, умноженной на соответствующие коэффициенты, не подлежат применению с момента введения в действие Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ».
Поскольку заявление о выкупе нежилого помещения было подано после 31.07.97, при определении стоимости помещения не применяются ограничения, установленные абз. 3 п. 4.9 Основных положений, а также п. 10 Приложения № 8 к Положению «О порядке учета и управления имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Перми».
По этому Приложению снижение арендной платы не изменяет арендную ставку и не учитывается при определении цены выкупа помещений, т. е. цена выкупа вычисляется от полной арендной ставки при Кд = 2.
Из материалов дела и Приложения ответчику была предоставлена льгота по арендной плате с учетом его вида деятельности с применением понижающего коэффициента – 0,5. Данное обстоятельство ответчиком ничем не опровергнуто.
Таким образом, суд указал, что выкупная цена арендуемого помещения определяется двукратным размером годовой арендной платы (338749 руб.) с учетом ставки, установленной на день подачи заявки на выкуп, без учета понижающего (льготного) коэффициента вида деятельности, что составит 1355122 руб. Эта выкупная цена и подлежит включению в договор купли-продажи помещения.
ФАС Уральского округа решение первой инстанции отменил, обязал Муниципальное управление по распоряжению объектами муниципальной собственности заключить с ООО «Елта» договор купли-продажи нежилого встроенного помещения по цене 1355 тыс. руб.

           Дело № Ф09-1575/99-ГК
ООО «Магазин № 55 «Ручеек» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга о понуждении заключения договора купли-продажи нежилого помещения на условиях предложенного истцом проекта договора.
Иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Цена приобретения установлена в 138600 руб. Комитет обратился в кассационную инстанцию.
Как следует из материалов дела, ТОО «Ручеек» (в настоящее время ООО «Магазин № 55 «Ручеек») в процессе приватизации приобрело имущество предприятия и с этого момента на основании п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 № 1535, получило право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемого нежилого помещения или его выкупа.
Между Комитетом и Магазином был заключен договор аренды помещения сроком до 31.12.98. Магазин подал Комитету заявку от 14.01.99 на приобретение занимаемого помещения в собственность, однако Комитет от заключения соответствующего договора уклонился.
Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно (п. 4 ст. 29).
Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», указав, что порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации РФ (п. 3 ст. 26), не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемым им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.
Оренбургской городской Думой 26.12.95 принята программа приватизации муниципальной собственности г. Оренбурга (с последующими изменениями). Постановлением Оренбургского городского Совета от 26.03.98 утверждено Положение о порядке определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности г. Оренбурга.
Стоимость имущества, указанная как в решении, так и в постановлении, основывается на заключениях специалистов-оценщиков, в отчетах которых указаны разные суммы оценки.
Суд не оценил тот факт, что ни в одном отчете оценщики не руководствовались Положением о порядке определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности г. Оренбурга и Программой приватизации муниципальной собственности г. Оренбурга, а также тот факт, что сумма оценки во всех заключениях разная.
Без указания причин судом не принято во внимание распоряжение главы города Оренбурга, разработанное на основании п. 3 «Методики расчета арендной платы за пользование нежилыми зданиями, сооружениями и помещениями, расположенными на территории г. Оренбурга и находящимися в муниципальной собственности», утвержденной распоряжением главы города, согласно которому льготный коэффициент (от 0,1 до 0,2), применяемый при начислении арендной платы, не применяется при расчете арендной платы в случаях приватизации и выкупа нежилых муниципальных объектов недвижимости.
ФАС Уральского округа решение и постановление апелляционной инстанции отменил, дело передал на новое рассмотрение.