Борис Шварц: «Любая незавершенная стройка — это кот в мешке. Но мы рискнули»

Читайте также: Рейтинг застройщиков многоквартирного жилья Екатеринбурга 2016

В интервью DK.RU Борис Шварц рассказал, почему не в самой благоприятной экономической ситуации он приобрел «кота в мешке» и поделился мнением об эффективности мер по защите дольщиков, разработанных государством.

Стала ли проблема обманутых дольщиков более острой за последние два года? Какие инструменты используют власти для ее решения?

— Появились ожидаемые еще с прошлых лет объекты незавершенного строительства. К сожалению, государство на федеральном уровне не вкладывает деньги в решение этой проблемы. Выходы из ситуаций с обманутыми дольщиками ищут областные власти: они просят потенциальных инвесторов подхватить вставшие проекты и стараются компенсировать их затраты из активов провалившихся застройщиков.

Наша компания уже накопила богатый опыт в этом вопросе: за последние годы мы реализовали два проекта по достройке объектов с обманутыми дольщиками — на ул. Гастелло, 40 и на ул. Библиотечной. Все пострадавшие получили квартиры в обозначенные нами сроки и благополучно там проживают. Недавно нас вновь попросили взять на себя завершение чужого объекта: я получил запрос от одного из депутатов областного Заксобрания, который был сформировал на основании обращений граждан — пайщиков жилищно-строительного кооператива на Бахчиванджи, 15. Конечно, срок возврата средств от участия в подобных спасательных проектах всегда неизвестен. Тем не менее, мы решили помочь.

Государство регулярно принимает законы, цель которых — обезопасить покупателей жилья. Они недостаточно эффективны?

— Увы, инструментов, которые защищали бы людей от чистого мошенничества в сфере жилого строительства либо от непрофессионализма, либо — я не исключаю — от объективных причин, связанных с рынком, как не было, так и нет. В прошлом году девелоперам спустили страхование. Вроде бы нормальный механизм: застройщик страхует каждого дольщика (соинвестора) от рисков. Если объект «встает», люди получают свои деньги через страховые компании. Сначала в реестр компаний, имеющих право страховать застройщиков, вошло порядка 15 игроков. Проходит время. И страховщики начинают выбывать из реестра регулятора, а их полисы превращаться в бумажки.

В подобной ситуации закон предписывает застройщику перестраховать договоры долевого участия, то есть заплатить еще раз. Средняя стоимость полиса составляет 1,2%-1,5% стоимости страхуемой недвижимости. При цене квартиры в 3 млн руб. ты должен отдать 45 тыс. руб. Если в жилом комплексе 700 квартир стоимостью от 2 до 8 млн руб., в среднем цена полиса будет 70-75 тыс. руб. В итоге получается вполне приличная сумма. Причем, за 1,5 года я не слышал, чтобы какая-то страховая компания выплатила деньги обманутым дольщикам или вернула средства застройщику в связи с потерей лицензии. Куда они пошли, кто ими распорядился? — остается только догадываться. Происходит непонятный методичный сбор средств, который не приводит к результатам, на которые рассчитывали законотворцы.

Поправки в 214-ФЗ ситуацию не исправят? Как закон в новой редакции в целом повлияет на рынок жилой недвижимости?

— В новой редакции предполагается создание фонда, который теоретически будет защищать дольщиков от потенциальных рисков. Механизмы использования и контроля денежных средств непонятны, подзаконных актов нет. Но каждый застройщик будет обязан автоматически перечислять в него 1% стоимости квартир.

Что касается закона в целом, на мой взгляд, он совершенно четко транслирует мысль о том, что государству не нужно 3 тыс. застройщиков в стране, достаточно, например, 50, из которых будет десяток федеральных, остальные — региональные. Закон приведет к укрупнению рынка (средние и небольшие застройщики будут просто выдавлены с него) и установлению монопольного коридора цен на недвижимость.

Что вам представляется самым критичным в новой редакции закона?

— Там масса таких составляющих. Например, у застройщика должен быть соответствующий уставный капитал, наполненный живыми деньгами! Но деньги всегда в обороте. Если моя компания начинает строить объект стоимостью в 1 млрд руб., уставный капитал должен составить 100 млн руб. У меня есть деньги, но они не лежат на счете, они — в земле, в запроектированном здании, в технике, в недвижимости. Девелопер — не банк, он не торгует деньгами. Я торгую другим: своей энергетикой, мозгами, тем, как я грамотно распоряжаюсь ресурсами. В этом заключается суть нашей деятельности, а не в том, чтобы накопить 100 млн руб. и показать, что они есть.

Как обычно, законотворцы придумали схему, которую бизнес сейчас должен каким-то образом переварить и сохранить возможность строить. Сегодня финансово-юридическая работа занимает 80% времени любого девелопера. Это такие танцы с государством: кто умеет танцевать, тому хлопают, кто не умеет, того захлопывают. Все это никоим образом не улучшает потенциальную защиту людей, которые участвуют в долевом строительстве как соинвесторы.

Получается, пока единственная эффективная схема решения проблем с обманутыми дольщиками — та, что вы привели выше?

— Полагаю, что да. Разумеется, завершение чужого объекта и строительство собственного с нуля — не одно и то же. По сути ты всегда получаешь «кота в мешке».

Приобретать «кота в мешке» экономически целесообразно?

— Если говорить о Бахчиванджи, 15, то ГК «Виктория» не проявляла никакого интереса к этой ситуации — времена не те, чтобы инвестировать в достройку чужих объектов, с какой бы то ни было перспективой. Однако для меня немаловажно, что обманутые дольщики выбрали именно нашу компанию. Я по своим каналам проверил и убедился в том, что инициатива исходила именно от граждан. Честно говоря, мне это приятно. Это говорит о том, что у ГК «Виктория» репутация надежного, добросовестного застройщика, что нам доверяют. И, разумеется, речь не идет о благотворительности в чистом виде: в качестве компенсации расходов нам передали земельный участок на Уралмаше. Да, он потребует большой работы, времени, серьезных инвестиций, но если все сложится удачно, мы должны заработать. Хотя мы до сих пор не вернули ни одной копейки из тех денег, что вложили в достраивание объекта на Гастелло, а входили мы в этот проект, когда доллар стоил в два раза меньше…

В доме на Бахчиванджи, 15 проданы 152 квартиры. Это объект незавершенного строительства, в который придется вложить около 100 млн руб. Кроме того, вместе с участком на Уралмаше мы «получили в наследство» пайщиков жилищно-строительного кооператива «Комиссар» — этим людям мы тоже обязаны предоставить квартиры. Там к строительству даже не приступали. На Бахчиванджи мы рассчитываем выйти на площадку не позднее сентября этого года, а в следующем году приступить к строительству ЖК «Комиссар».

Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU

Какова ситуация на собственных стройках ГК «Виктория»?

— В сентябре мы вводим в эксплуатацию дом на ул. Библиотечной, 27. Строительство первой очереди ЖК «Базилик» завершено, мы благоустраиваем территорию и ждем, когда Водоканал подведет трубы со стороны ул. Библиотечной. Другой объект группы, ЖК «Клен» на Вторчермете, тоже почти готов. В микрорайоне «Солнечный» — это интереснейший проект на 25 тыс. кв. м жилья — мы приступили к благоустройству со стороны двора. Все сети подведены, ведутся работы по отделке фасада, мы планируем завершить строительство в декабре и выдать дольщикам ключи от квартир в январе-феврале будущего года.

Сейчас мы строим вторую очередь ЖК «Базилик», приступаем к проектированию следующей очереди «Солнечного» (к концу года выйдем на площадку). Конечно, в собственности ГК «Виктория» есть и другие участки, но мы приняли решение вводить не более 50 тыс. кв. м жилья в год. Нет смысла упираться и перенасыщать рынок, надо строить столько, сколько у тебя будут покупать.

Было бы грешно жаловаться на ситуацию — на момент получения заключения соответствия и акта ввода дома у нас обычно продается 98% площадей. В ЖК «Базилик» на стадии строительства продажи шли достаточно вяло — 1-2 квартиры в месяц, притом что их всего 74. Но как только дом «вырос», вдруг пошли продажи. У меня есть ощущение, что за август-сентябрь все квартиры найдут своих собственников.

Я никогда не скрывал, что мы серьезно занимаемся себестоимостью продукта. Нас часто упрекают в том, что мы демпингуем. Это не так, мы продаем квартиры по той реальной цене, по которой можем себе это позволить.

Еще хочу отметить некую смену тренда: в «Солнечном» у нас прекрасно покупают трехкомнатные квартиры, все четырехкомнатные уже реализованы. Это говорит о том, что люди рожают детей, семьи растут, у них есть надежды и уверенность в завтрашнем дне. Это очень позитивный факт. 

Подготовила Виктория Говорковская