Подписаться
Курс ЦБ на 22.11
63,80
70,69
Деловой квартал / Новости / Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть зас...
Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков
Автор фото: Skitterphoto. Источник: pixabay.com

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков

Самое читаемое
  • Суд поставил точку в споре мэрии и компании, построившей парковку вместо станции метро Суд поставил точку в споре мэрии и компании, построившей парковку вместо станции метро
    24 901
  • Совести нет. Платные парковки работают в убыток Совести нет. Платные парковки работают в убыток
    16 375
  • Стресс не убьет вас. Снять напряжение можно очень быстро и просто: семь способов Стресс не убьет вас. Снять напряжение можно очень быстро и просто: семь способов
    26 560
  • «Покупать будут и массовое жилье, и уникальные проекты. Мы сделали ставку на второе» «Покупать будут и массовое жилье, и уникальные проекты. Мы сделали ставку на второе»
    16 325
08:01   05.11.2019
18 593

«Давайте скажем вслух: это последние дни и месяцы, когда застройщик определяет цену на свои квартиры. Дальше всех ждет дивный новый мир, в котором каждая продажа и каждый прайс утверждены банком».

В этом году рынок жилья Екатеринбурга удивлял экспертов и продолжает это делать: в городе работают 144 подъемных крана — максимальный показатель за всю историю наблюдений. Объем строящегося жилья — от стадии котлована до отделки — находится на уровне 3 млн кв. м. Это тоже абсолютный рекорд. Причем только за три квартала 2019 г. девелоперы заложили проектов на 740 тыс. квадратов. По словам главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, рынок насыщен по многим территориям, проектов очень много. 

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 1

Между тем, игрокам пока не хочется сказать «Горшочек, не вари!» — они не видят в быстром увеличении предложения ничего опасного. И уверяют: все делается осознанно, с прицелом на перспективу.

Вячеслав Трапезников, президент Ассоциации строителей Урала:

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 2— Сравнивать сегодняшние показатели с прошлогодними я считаю не совсем корректным. В 2018 г. был кратный рост числа проектов на фоне страха перехода с долевого строительства на проектное банковское финансирование, на счета эскроу. И это очень искажает статистику. Вернее было бы сравнивать с 2017 г., но и в этом случае мы получим «среднюю температуру по больнице». В сегодняшних цифрах я не вижу чего-то сверхопасного. Напомню, что в Екатеринбурге есть затруднения при взаимодействии с мэрией в части подготовки градостроительной документации. И если проблема не разрешится, уже совсем скоро, в 2021 г., это может скорректировать объем застройки в худшую сторону. 

Проблема в том, что нас пытаются убедить, будто в городе есть подготовленная документация для строительства 30 млн кв. м жилья. Но по факту это не так. Не должно быть головокружений от этих миллионных цифр, потому что разрешенные объемы строительства находятся в крупных проектах: в Академическом, в районе ВИЗ-Правобережный. И неважно, сколько у вас разрешений в локации Х, все равно в год вы введете не больше 100 тыс. квадратов. К тому же совсем не факт, что все из разрешенного объема актуально и начнет строиться. И это предмет нашего диалога с властью сегодня.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале: 

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 3— На Юго-Западе города мы сегодня видим большое перепроизводство жилых проектов, цены там весьма привлекательные, но спрос не так высок, как на северные, восточные и отчасти южные ЖК — они продаются очень легко и непринужденно, а комфортные цены там нужно ловить. Мы не дураки и понимаем, что если в нашей локации строится четыре дома плюс стоят готовые пятый и шестой, то нам возводить там ничего не надо — стоит менять производственную программу. И наоборот: там, где клиентам не хватает жилья, нужно начинать больше строек. 

Девелоперы вычисляют такие элементарные вещи. Несколько лет назад в Пионерском районе не было практически ни одной стройки, сейчас там 8-9 проектов, все в подъемных кранах. То же самое можно сказать про ЖБИ, да и практически про каждый район города. Хотя раньше многие территории стояли вообще без строек. Это говорит о том, что рынок здоровый, и люди выбирают квартиру там, где они хотят, а не где жизнь заставляет.   

Виктор Ананьев, директор по развитию «Атомстройкомплекса»:

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 4— Диспропорции я не вижу. Важно именно качество проектов, а не общие показатели рынка. А здесь не все гладко: в городе уже много лет как пропал класс «элит» — нет новых строек. Хотелось бы, чтобы они появился в каком-то объеме, потому что спрос на такие проекты есть. Также мы почти совсем не говорим про загородное жилье. А ведь это резерв, это те сегменты, которые должны развиваться. Я считаю, нужно говорить об этом, думать, вести расчеты. 

Вячеслав Батаков, директор по продукту ГК «Атлас Девелопмент»:

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 5— Ранее при поддержке властей весь упор был сделан на развитие именно Юго-Запада. Там построили сети, дороги, появилось много жилья, так что диспропорция есть, и она огромная. Это влияет на рынок, давит на него. Но сейчас строек много по всему городу, и конкуренция жилых комплексов в ближайшем будущем будет по районам. Это обещает быть интересным. 

Если говорить про сегмент элитного жилья, то я бы не сказал, что он пропал. За последние два года на рынок выведены ЖК «Ривьера» и «Кандинский» — это большой объем предложения для этого класса. Другое дело, что квартиры в таких объектах стоят длительное время в экспозиции, но своего покупателя они все равно найдут. Потому что потребности людей изменились, не все сегодня хотят квартиру в 250 квадратов с золотыми люстрами в «Тихвине». Тренды, мода меняются, и двух проектов — один в более классическом стиле, другой модерновый — пока городу достаточно. Куда больше?  

Слава ипотеке!

Реальные доходы населения в последние годы не растут, но рынок жилья в Екатеринбурге в течение двух лет показывает хорошие результаты. Как отмечает Михаил Хорьков, главным движущим фактором является доступная ипотека, однако эксперт полагает, что сейчас ситуация может измениться. Покупатели займут выжидательную позицию в расчете на более низкие ставки по жилищным кредитам в конце 2019 г. — начале 2020 г. Ведь недавно российский Центробанк опустил ключевую ставку до 6,5%, а значит, банки тоже могут сделать свои ипотечные продукты доступнее. Участники рынка такие опасения не разделяют. 

Руслан Музафаров: 

— Выжидательная позиция практически закончилась. Ставки по ипотеке преодолели порог в 10%, а когда они ниже этой отсечки, клиентам комфортно. И здесь уже важнее вопрос сроков ожидания квартиры на первичном рынке или во сколько обойдутся ремонт и мебель, если речь идет о вторичке. Тот факт, что размер жилищного кредита растет из года в год, говорит о том, что ипотека комфортна, размер платежа людей не тяготит, и они могут себе позволить переехать из однушки в трешку, даже в четырехкомнатную квартиру. Ипотечные предложения без первоначального взноса тоже помогают продажам. Если бы ситуация с жилищными кредитами была не столь радужной, рынок бы уменьшился в три-четыре раза.

Если говорить о нашей компании, то процент сделок с ипотекой у нас похож на среднерыночную картину — 50%. Хотя на самом деле это даже 70-80%, потому что для покупки новых квартир продается много вторичного жилья — ипотечникам же. 

Вячеслав Батаков:

— В нашем сегменте сделки с ипотекой составляют около 40%. Большую же часть клиентов интересует рассрочка. Мы проводили анкетирование, опрашивали основных клиентов, чтобы понять, почему предпочтения таковы. Выяснилось: среди покупателей много сотрудников разных госкомпаний, а они очень привязаны к своему квартальному бонусу. Поэтому им комфортно заплатить первоначальный взнос, а затем ежеквартально вносить оставшиеся суммы. 

На рынок вернулись инвесторы — в центр вернулись стройки

По словам Михаила Хорькова, в прошлом году рост предложения на рынке жилья города был колоссальным, но покупатели сталкивались с проблемой: все проекты были в начальной стадии. В этом году диспропорции сняты: почти 40% предложения находится на стадии отделки. Также эксперт отмечает еще один очень важный момент, который влияет на общую картину: рынок жилья возвращается в сложившиеся районы, хотя до 2015 г. рос в основном за счет окраин. Все больше проектов девелоперы начинают в центре города и рядом — такого не было давно. Как говорит г-н Хорьков, это показатель развития рынка — теперь он идет к покупателю, а не приглашает человека к себе. Осталось понять, почему произошел этот резкий разворот в последние три года.

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 6

Вячеслав Батаков:

— Мы анализировали ситуацию и выяснили: после кризиса 2014 г. с рынка ушли покупатели-инвесторы, которые брали квартиры не для жизни, а для сдачи в аренду или для перепродажи. Однако теперь многие возвращаются, решив, что стагнация — это не всегда плохо, это некая стабильность. И если зарплаты не растут, но остаются стабильными, это оставляет пространство для маневра. У нас есть пример: знакомый риелтор купил квартиру на стадии котлована и заработал миллион, продав ее уже готовую. Он заплатил налоги, процент с ипотеки, и в итоге остался с 600 тыс. руб. — это больше 20%. То есть экономически такие инвестиции сейчас очень целесообразны. 

В общем, сейчас покупатель-инвестор есть, и он интересуется проектами в районах неподалеку от центра города — это логично, ведь квартиры там проще перепродать либо выгоднее сдать в аренду. Цена сдачи однокомнатной квартиры у южного Автовокзала, например, и в Академическом будет отличаться в два раза: 25 тыс. руб. против 12 тыс. Плюс ряд горожан, наездившихся из дома на окраине на работу в центр по пробкам, тоже возвращаются в районы, приближенные к центру города. И это все толкает вперед проекты на таких территориях.

Руслан Музафаров: 

— Все застройщики хотят работать в центре города и рядом, и проекты там стали появляться с 2016 г. — тогда площадки начали более-менее системно выводиться на рынок. Понятно, что в таких районах строить нужно жилье классов «комфорт» и «комфорт плюс». Это объясняет тот факт, что доля таких квартир в городе в последние пару лет все увеличивалась. Кроме того, отсюда же взялась другая тенденция: малогабаритных квартир на рынке становится все меньше — в этом году только 43%, хотя раньше доля однушек и студий была более внушительной. Все потому, что глупо строить много маленьких квартир в «комфорт плюсе». Мы в ЖК «Цветной бульвар» запроектировали вообще пятикомнатную квартиру, две четырехкомнатных — и их сразу купили. Люди просят — застройщики реагируют. 

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 7

Что с комфортом?

Новостройки в Екатеринбурге становятся качественнее и это стимулирует людей, которые многие годы живут в условиях квартирного компромисса, для выхода на рынок. Но цифры этого года выбивают из колеи, говорит Михаил Хорьков: в течение нескольких лет заметно росли продажи в классе «комфорт», а теперь этот сегмент в минусе. В плюсе же — число сделок с квартирами эконом-класса. То есть, с одной стороны, девелоперы делают ставку на «комфорт», с другой, продажи там в этом году падают. Аналитик предполагает: причина в том, что продавцы сильно задрали цены на квартиры, как следствие — минус 24% сделок за 8 месяцев года. И покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к мысли: качественное жилье должно стоить дороже.

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 8

Вячеслав Батаков:

— Эконом-класс обогнал комфорт благодаря двум факторам. Первый: в этом году представитель РСГ-Академическое на одном из круглых столов говорил: «Нам переход на эскроу не важен. Мы в этом году выведем 850 тыс. кв. м готового «эконома», и все будет отлично». Так и вышло. Фактор номер два: некоторые игроки повышали цены на объекты класса «комфорт» и «комфорт плюс» каждую неделю. В результате если раньше продажи у них были по 20 квартир в месяц, то стали — восемь. Падение больше чем на 50%! И эти темпы реализации объектов остаются. Кто-то из участников рынка установил вообще заградительные цены: однушки в еще не построенном доме стоят по 100 тыс. руб. за метр. А рядом есть еще три-четыре застройщика, готовые делать совсем другие предложения на свой «эконом». 

Плюс еще такой фактор: в прошлом году некоторые девелоперы стали придумывать, что у них проекты не комфорт-класса, а «бизнес». Только потому, что они керамикой фасады отделали. Все эти причины объясняют то, что происходит на рынке.

Цены на жилье будут диктовать банкиры

Долгосрочные цены на первичном рынке стали больше и побили исторические максимумы, вторичка же в последние годы по темпам роста стоимости метров от новостроек отстает — очевидно перераспределение спроса в пользу нового жилья, говорит Михаил Хорьков, и оно будет продолжаться. При этом неясно, есть ли у девелоперов резервы на ближайшие погода, чтобы вовлечь в рынок новых покупателей. Как должны повести себя игроки: поступиться объемами либо маржинальностью? Уже сейчас у ряда застройщиков заметно выросло число акций, скидок на квартиры. Другие же держат цены, но продажи у них хуже, чем в прошлом году. 

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 9

Руслан Музафаров: 

— Существует две совершенно разные стратегии: одним игрокам важнее объемы введенного жилья, они борются за долю рынка. Другим нужнее маржинальность своих проектов. Сегодня в целом по рынку маржинальность для девелопера остается принципиальной. А с учетом того, что сейчас нам приходится делиться с банками, она становится еще принципиальнее. Если ты сегодня работаешь в ноль или в минус, твои объемы никому не нужны. Так что девелоперы будут поджимать объемы строительства, ориентируясь прежде всего на рентабельность каждого конкретного проекта. 

Вячеслав Трапезников:

— Давайте скажем вслух: это последние дни и месяцы, когда застройщик определяет цену на свои квартиры. Когда он может решать, сделать ли акцию, давать ли скидку и в каком объеме. Объем квартир, построенных без счетов эскроу, вымоется с рынка очень быстро, а дальше всех ждет дивный новый мир, в котором каждая продажа и каждый прайс утверждены банком. Маржинальностью с банкирами мы не делимся, у нас ее изымают. И на проекты, которые вызывают у финструктуры опасение, что они сдерживают плановую маржу, денег не дадут. 

Я думаю, что предложение в связи с переходом на проектное финансирование будет сокращаться — причем независимо от размера девелопера, это коснется и маленьких игроков, и средних, и больших. Капитал на счетах эскроу заморозится у всех одинаково и останется там на два года. Застройщик не сможет начинать другие проекты в той пороговой рентабельности, которая бы устроила его, а банк уже не устроит. Это вопрос будущего, и оно не даст нам скучать.

Вячеслав Батаков:

—  Даже если сделать очень хороший штучный продукт, проанализировать на него спрос и доказать, что он может продаваться в Екатеринбурге по 100 тыс. руб. за квадрат, в банке будет сидеть некий рисковик или андеррайтер, который станет проверять твою модель и загонять ее в стресс-тест. И если она тест не выдержит, то тебе скажут: «В Екатеринбурге таких квартир будет продаваться пять штук в месяц по цене метра в 75 тыс. руб.». Поэтому, что бы ты там ни думал, если хочешь получить финансирование на свой проект, изволь выбросить крутые лифты, оторвать дорогие панели, поставить окна попроще и т. д. Маркетологи, продуктологи и коммерческие директоры могут сколько угодно с пеной у рта доказывать, что проект состоятелен, но если банк с этим не согласен, все зря. Такое будущее нас вполне может ждать.

Ставка на мигрантов?

В последние пять лет российские мегаполисы стали бойко зазывать к себе жителей других городов: Санкт-Петербург, Сочи, Тюмень, Калининград и проч. приветствуют переезд к ним мигрантов-соотечественников и целенаправленно работают в этом направлении. По словам Михаила Хорькова, в Екатеринбурге в этом плане пока тихо, и город упускает возможности. По мнению аналитика, девелоперам стоит занимать активную позицию и приглашать в мегаполис новых жителей. Потому что застройщики — главные бенефициары притока свежих людей, а пока же они недорабатывают. Сами участники строительного рынка так не считают.

Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 10

Виктор Ананьев:

— Привлечение в Екатеринбург иногородних — это не задача девелопера. Мы можем построить инфраструктуру, но только когда городские и региональные власти создадут предпосылки для притока мигрантов. Пока же есть ряд проблем, которые мешают переезду инорегионалов в Екатеринбург: во-первых, высшее образование в наших вузах становится хуже, а не лучше. А самая большая беда — экология. Если мы как-то переломим ситуацию, то будем видеть в городе прирост населения не на 5 тыс. человек в год, а на 15 тыс. А это 300 тыс. кв. м дополнительного спроса — +30% к тому, что есть сейчас. Так что городские и областные программы нужно разворачивать, в том числе, в эту сторону. 

Руслан Музафаров: 

— Упор на привлечение мигрантов из других регионов у нас пока не делают. Но при этом сильный поток приезжает в Екатеринбург из стареющих городов Сибири и даже из Новосибирска. То есть с востока страны к нам идет волна, и она вполне естественна — без искусственной стимуляции. Правда, потом люди едут еще дальше на запад, не все остаются на Урале. 

В целом же, если бы в Екатеринбурге была программа по привлечению мигрантов, то эффект был бы велик. Я всегда говорю: продавать надо то, что хорошо продается. Так вот Екатеринбург продавать довольно легко — было бы кому. На сейчас у нас около 15% покупателей квартир — иногородние.

Вячеслав Батаков:

— Мы проводили расчеты, какова емкость рынка проживающих в Полевском, Березовском, Каменске-Уральском и других городах-спутниках Екатеринбурга. Оказалось, это порядка 1,3 млн человек. То есть в самом мегаполисе живет где-то 1,8-1,9 млн человек — с учетом официально незарегистрированных, а вокруг нас, по сути, еще один Екатеринбург. И доход тамошних жителей подрастает — мы смотрим средние зарплаты в городах-спутниках. И некоторые хотят перебираться в Екатеринбург. Посмотрим, как будет развиваться ситуация, это может быть интересно.

Что будет с рынком жилья через два-три года

Екатеринбургские девелоперы дали прогноз на ближайшую перспективу: легкой прогулки никто не ждет, но апокалиптических настроений пока нет.

Виктор Ананьев: 

— Если говорить о количественных показателях, то все будет зависеть в меньшей степени от нас, и в большей — от внешних факторов. Если ситуация в экономике станет лучше, цифры будут более красивыми, если же еще больше сожмется — то и рынок жилья последует тем же курсом. 

Если говорить о глобальных трендах, то ответом на вопрос «Как строить 120 млн квадратов жилья в год к 2024 г.?» может стать федеральная программа арендного жилья. Если государство найдет сотни миллиардов на проектирование и возведение арендных домов, то в стране появится продукт, который решал бы много задач. В том числе и социальных.

Руслан Музафаров: 

— Екатеринбург довольно плотный город и имеет экономические внутренние драйверы роста, поэтому мы больше реагируем на внешние факторы. Если Уралу дадут возможность выдавать ипотеку под 2%, как на Дальнем Востоке, рынок сразу взлетит. Не дадут — не взлетит. Маловероятно, конечно. Но нам дают другое: в Екатеринбурге в 2023 г. будет Универсиада. А это так или иначе впрыск бюджетного финансирования, и мероприятие будет драйвером для города и региона. Уже сейчас внешние подрядчики и субподрядчики начинают выходить на екатеринбургских игроков. Мне звонили: «Мы слышали, вы будете участвовать в стройках Универсиады. Как бы нам кровати вам попоставлять?». Я говорю: «Какие еще кровати?». Отвечают: «Металлические. Я уже сейчас хотел бы договориться». Вот это драйвер! Поэтому на ближайшие два-три года мы довольно оптимистично смотрим на перспективы рынка в Екатеринбурге. 

Вячеслав Трапезников:

— Думаю, что через два-три года реформа эскроу откатится назад — это неизбежно. Я недавно выступал на одном мероприятии, говорил, что с новыми правилами работы на рынке строительство в малых городах обречено. После меня большой начальник из ВТБ сказал: «Мы тут в Асбесте открыли…». Я думаю: «Ого! ВТБ пошел в Асбест!». А банкир продолжает: «Нет, не финансирование открыли, а счет». Так что с рентабельностью проекта в 5-7-10% рискологию банков не пройти — ни ВТБ, ни Сбербанка. Про перспективы строителей в Асбесте, Тавде я не говорю вообще — их нет. Более того: я даже опасаюсь за Пермь.  

Эскроу — реформа для богатых. Показываешь банку рентабельность 18% — получаешь финансирование, нет — нет. Поэтому еще два года, и нас ждет откат реформы в федеральном масштабе. К этому времени на рынке будет выжженное поле — без всяких сомнений. Никто из мелких региональных игроков не выживет.

Вячеслав Батаков: 

— Я не буду делать ужасные пессимистические прогнозы, но ясно, что реформа эскроу будет видоизменяться. Банкиры сейчас говорят, что у них тоже в этой связи есть проблемы: нет профессиональных людей, которые могли бы говорить с девелоперами на одном языке.  Они называют паркинги гаражами, гаражи — паркингами, не понимают, что такое апартаменты жилого класса, что — нежилого. Есть масса таких моментов, которые будут в том числе влиять на рынок. 

Задача девелоперов на ближайшие годы — выдерживать стресс-тесты банкиров. Понятно, что где-то мы будем терять рентабельность. Но в целом в будущее смотрим с оптимизмом. 

Материал написан на основе дискуссии «Рынок жилья: упрощение или качественное развитие?» в рамках XI Уральского форума по недвижимости в Екатеринбурге. Автор текста: Екатерина Стихина

Фото: архив DK.RU
Будущее рынка жилья в городе в ближайшие 2-3 года: цены, инвестиции, смерть застройщиков 11
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Интернет-аукцион

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.