Беличье колесо ипотеки

“ДК” уже несколько раз обращался к вопросу ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимости. Развитие этого сектора рынка могло бы стать реальным импульсом для строительной индустрии и решения жилищных проблем. Однако вынуждены с сожалением констатировать, что, как говорится, воз и ныне там. Пополнение законодательной базы и создание инфраструктуры идет настолько медленно, что даже те фирмы, которые еще в прошлом году надеялись расширить свое присутствие на поприще ипотеки, сегодня по сути с него уходят. Так, АО “Средуралстрой” пока отказалось от программы ипотечного кредитования, которую впервые опробовало в 1997 году на строительстве жилого дома по ул. Новгородцевой для преподавателей ВУЗов города. Предполагалось, что компания будет и дальше внедрять эту схему: строить на заемные средства и продавать квартиры в рассрочку на 18-20 лет, в течение которых владельцы таковыми не являются , а лишь арендуют свое жилье. Это направление активно поддерживает правительство области как реальный путь решения жилищных проблем. Но... повышение ставки рефинансирования привело к значительному удорожанию кредитов, а существующая нормативная база так и не дает возможности выровнять риски всех участников процесса (покупатель, строительная и страховая компании, банк). Сегодня ставка снова поползла вниз (правда, не известно, надолго ли) и несколько расширилась нормативная база: с 1 февраля этого года вступил в действие Закон “О регистрации прав на недвижимое имущетсво и операций с ним”. И когда он реально заработает, значительно повысится юридическая “чистота” сделок с недвижимостью. Но главные вопросы — концентрация ресурсов как у кредиторов, так и у заемщиков и законодательная защита интересов тех и других — так и не решены. И поэтому сегодня мы так же далеки от настоящего ипотечного рынка, как и год назад. Хотя появляются на нем и новые лица.

Уралсибсоцбанк — смена приоритетов

Первопроходец ипотечного кредитования в Екатеринбурге Уралсибсоцбанк сегодня ориентируется в основном на кредиты на приобретение коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости, сотрудничая с различными субъектами этого сегмента рынка, в т.ч. с управлением по жилищной политике городской администрации по программе отселения с первых этажей и перевода этих помещений в нежилые (что дает гарантию ликвидности приобретаемого помещения). Выгода клиента очевидна — он получает целевой кредит на приобретение конкретного объекта, который гарантированно будет переведен в нежилой фонд. Банк практикует различные схемы оформления такого кредита — сам оплачивает продавцу до 70% стоимости помещения или выкупает его полностью на свою дочернюю фирму, сдавая затем заемщику в аренду с правом выкупа по окончании срока договора, что практически скорее является лизинговой операцией. Сегодня отрабатывается наиболее простой и привлекательный для обеих сторон вариант: целевой кредит на приобретение собственности с одновременным оформлением ее же в залог. Возможно использование и других залогов — ценные бумаги, автомобили. Залог недвижимости позволяет банку практически обходиться без страховки. Условия на середину января нынешнего года были примерно одинаковы при любой схеме: кредит можно было получить на срок до 2 лет, под 45-51% годовых в рублях или 25-28% в валюте. Соотношение собственных и заемных средств — примерно 30 на 70. Заключено четыре сделки на два года, средняя сумма — от 150 млн руб. Невозвратов практически нет: банк работает на этом направлении уже 5 лет, хорошо знает своих клиентов, их бизнес, кредитную историю. В этом основной путь снижения кредитного риска. Если у заемщика возникают проблемы с платежеспособностью, как крайний вариант, он сам может реализовать залог по его реальной стоимости и погасить кредит. На конец 1997 года остаток ссудной задолженности по таким кредитам — около 10 млрд руб., а рост по сравнению с уровнем 1996 года составил 2,37 раза.

Банк “Екатеринбург” —

классические подходы

Решение Совета директоров Екатеринбургского Муниципального Банка о развитии ипотечного кредитования как одного из приоритетов в деятельности банка было принято лишь в начале 1997 года, а первый ипотечный кредит банк выдал в июле. Как известно, “Муниципальный” не относится к числу крупнейших банков Уральского региона, его активы на 01.01.98 г. составляли 15,6 млн руб. (новыми). Но суть ипотеки сохраняется независимо от величины активов банка, хотя конкретные схемы могут быть различны. Как раз стесненность в ресурсах заставляет тщательно прорабатывать технологию, имея в виду, что малый банк не может себе позволить надолго отвлекать средства, “замораживая” их в ипотечном кредитном портфеле. “Муниципальный” сориентировался на схему т.н. “ипотечной компании”: выдача ипотечных кредитов — формирование из них пакетов (пулов) — продажа закладных специализированному агентству. Эта классическая ипотечная схема, применяемая во многих странах мира, дает возможность “первичному банку” возвращать ресурсы за 1-1,5 года. Более того, она дает толчок развитию рынка ценных бумаг, каковыми во всем мире являются закладные (что было и в дореволюционной России). Закладная содержит процентную ставку, номинальную стоимость, указание на недвижимость, которой обеспечивается выдаваемая ссуда, период обращения, контрольную подпись. Стороны по взаимному согласию могут установить дополнительные условия по расходам, связанным с владением и пользованием недвижимостью и др. Поэтому закладная как документ, выражающий определенные реальные права, безусловно, обладает потребительской стоимостью и способна обращаться на фондовом рынке, как обычная ценная бумага. А покупка закладной является выгодным видом вложения капитала для потенциальных инвесторов.

Сегодня наиболее ярким примером такой схемы является система ипотечного кредитования США, где это обычная форма решения жилищных проблем миллионов американцев. Коммерческие и ипотечные банки, сберегательные ассоциации и др. кредитные организации выдают ипотечные кредиты под залог приобретаемого жилья, как правило, на срок до 30 лет. При этом сделки кредитования, купли-продажи и залога оформляются в виде закладной, имеющей свободное хождение на рынке. Часть ипотечных ссуд остается в кредитном портфеле банка, остальные закладные продаются специализированным околоправительственным или частным организациям, например, Федеральной национальной ипотечной ассоциации (FNA, Фэнни Мэй). В свою очередь эти организации у себя приобретенные кредиты не держат. Они объединяют их в крупные пулы стоимостью в десятки миллионов долларов и выпускают под это обеспечение ипотечные ценные бумаги (MBS). Рейтинг подобных финансовых инструментов исключительно высок, поскольку эмитенты, как правило, имеют гарантии правительства. Ипотечные ценные бумаги покупают инвесторы, которые и получают основной доход по обязательствам заемщика. Часть этого дохода остается в распоряжении первичного банка-кредитора, продолжающего обслуживать ипотечную ссуду, а часть поступает эмитенту ипотечных ценных бумаг. Система обеспечивает постоянный приток денежных ресурсов с рынка капитала в сферу жилищного строительства и позволяет распределить и снизить риски участников.

В середине прошлого года ситуация в России складывалась в пользу именно такой схемы. В Москве было зарегистрировано ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (аналог Фэнни Мэй), которое планировало купить у банков в 1998 г. 1000 ипотечных кредитов. Кроме того, с 01.02.98 г. вступил в действие закон о регистрации прав на недвижимость. Ожидалось, что вот-вот заработают закон “Об ипотеке” и закон “Об оценочной деятельности”. В расчете на такое динамичное формирование законодательной базы “Муниципальный” начал подготовку своего ипотечного портфеля. Предполагалось сформировать 2-3 пула совершенно однотипных кредитов примерно по $ 1 млн, выданных на условиях агентства, что позволило бы продать эти пулы самому агентству. По словам начальника отдела операций с недвижимостью Юрия Карасюка, для реализации такой схемы необходимо прежде всего иметь стандартные ликвидные объекты недвижимости. Поэтому банк не стал выходить на вторичный рынок жилья, а начал со строительных кредитов. Это кредитование нельзя назвать ипотечным в полном смысле слова, поскольку оно, как правило, является краткосрочным и не предусматривает в качестве обеспечения недвижимость, к тому же строительные кредиты не являются предметом свободной купли-продажи. Однако это необходимое условие развития ипотеки.

Схема задумывалась так: взять несколько объектов, еще не начатых строительством, выдать строительные кредиты под залог арендного договора, проекта (как интеллектуальной собственности), материалов, услуг строительно-монтажных организаций, отследить их окончание точно в срок и по заранее предусмотренной стоимости проекта и трансформировать строительные кредиты для юридических лиц, разбив их на маленькие кусочки, в ипотечные кредиты для физических лиц. Получатели ипотечного кредита расплачиваются с кооперативом-застройщиком, который закрывает свою задолженность перед банком. Эта трансформация — основная идея вхождения в ипотечный рынок. Было выбрано два объекта: 112-квартирный жилой дом на ул. Ярославской и гаражный комплекс по ул. Анны Бычковой. Кредитные линии открыты именно строительным кооперативам как некоммерческим организациям, которые никакой другой деятельности не ведут и имеют право только целевого использования полученных у банка заемных средств. По мнению специалистов банка, выдача строительных кредитов связана с повышенным риском, поскольку залоги проекта, материалов и т.д. нигде не регистрируются. Кроме земельного участка банку зарегистрировать нечего. Поэтому основная задача такого договора — решение вопросов права пользования земельным участком или права аренды, которое тоже может быть предметом залога. Это единственное право, которое на сегодняшний день регистрируется. Строительный кредит без залога прав аренды или прав бессрочного пользования землей невозможен. Если участок зарегистрирован, другие банки это строительство уже в залог не примут. (Между прочим, и в новом законе нет регистрации ни строительных кредитов, ни паевого или долевого участия.)

Банк установил жесткую схему контроля за целевым использованием кредитного лимита. Опыт показал, что даже при стабильном финансировании строительные организации далеко не всегда выполняют свои обязательства. Как правило, себестоимость формируется без учета уже сложившихся рыночных цен, а срыв сроков ввода неизбежно приводит к удорожанию стоимости квартир и снижению их ликвидности.

Сегодня эти объекты заканчиваются, сроки строительных кредитов подходят к концу. Пройден достаточно большой отрезок пути, наработан опыт, технологии, схемы взаимоотношений с БТИ, нотариатом, Управлением по жилищной политике города. В итоге техпроцесс — есть, все к работе готовы. Пришло время выдавать ипотечные кредиты, но... Закон об ипотеке не вышел, закон об оценочной деятельности не принят, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию кредиты не выкупает...

Более того, все эти схемы, разработанные в прошлом году, с вступлением в силу закона о регистрации прав на недвижимость требуют доработок. И банк должен многое пересмотреть. Сегодня банк вынужден работать по т. н. схеме “сберегательного банка”, при которой все ипотечные кредиты остаются в собственном кредитном портфеле. А у “Муцинипального” нет достаточных средств, чтобы держать в своем кредитном портфеле долгосрочные кредиты с нормальной (привлекательной для заемщика) процентной ставкой. Поэтому сейчас банк выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир и гаражей, но на своих условиях: срок — до двух лет под 30-40% годовых, объем кредитования — до 30% стоимости объекта. При этом при подписании договора передается право собственности и правоустанавливающие документы. Единственное ограничение: на оплату кредита должно идти не более половины дохода семьи. В банке “Екатеринбург” не запрещают прописку в получаемом жилье, поскольку считают, что никакими запретами кредитный риск снизить нельзя. Здесь нужны совершенно другие подходы: внимательная работа с заемщиком, выяснение его реальных доходов и т.д. На сегодня выдано несколько десятков кредитов.

Хотя законодательство не дает пока возможности нормально работать в выбранном направлении, Муниципальный банк все-таки намерен найти свою нишу в более дешевых объектах недвижимости, нужных городу. Но ипотекой в полном смысле это не будет, пока не будет постоянного оборота денежных ресурсов.

Сберегательный банк —

сберегательная схема

Продолжает ипотечное кредитование Екатеринбургский банк Сбербанка РФ. Поскольку Сбербанк находится в существенно иной “весовой категории”, чем “Муниципальный”, они, естественно, и не конкуренты. Обладая по сути неограниченной ресурсной базой, Сбербанк может позволить себе большой долгосрочный жилищный портфель. Но здесь ограничивающим фактором становится недостаточность собственных средств у большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как правило, это лишь средства от продажи собственного жилья. Поэтому наш рынок недвижимости формируется в основном как обменный через куплю-продажу. Ипотечный кредит является в таком случае лишь источником доплаты. Учитывая эту ситуацию, Сбербанк несколько изменил свою стратегию на ипотечном рынке. Если в начале прошлого года речь шла при этом о кредитах для приобретения и строительства жилья, в том числе и нового, то сейчас это в основном операции на рынке вторичного жилья. В банке организован центр ипотечного кредитования, где можно получить консультацию, выбрать оптимальную схему кредитования и оценить стоимость залога. Дальнейшее оформление документов производится в отделении Сбербанка по месту жительства заемщика или по месту залога. Банк предлагает две схемы ипотечного кредитования. Первая построена через риэлтерские фирмы, сотрудничество с которыми выгодно клиентам с точки зрения ускорения оформления документов, особенно в случаях срочной купли-продажи. По второй схеме клиент может работать непосредственно с банком, не прибегая к услугам риэлтеров. Наиболее активно программа действовала летом и осенью прошлого года, когда была благоприятная экономическая ситуация, сравнительно низкая процентная ставка (24% годовых). По мнению специалистов Сбербанка, его приход на рынок вторичного жилья способствовал оживлению этого рынка в конце прошлого года: в Екатеринбурге доля сделок по купле-продаже с помощью кредитов Сбербанка достигла тогда 8%.

За 1997 год выдано около 550 кредитов. Заявленные сроки — от 1 года до 10 лет. Кредит может быть возвращен и раньше срока по заявлению заемщика. Средняя сумма кредита — порядка 70 млн руб. На 01.01.98 г. остаток ссудной задолженности составлял около 38 млрд старых рублей. С 23.03.98 г. ставка на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости — 28,5% по кредитам в рублях, или 20,5% — в инвалюте. Банк ввел в оборот новые виды обеспечения: наряду с классическим залогом недвижимости и поручительством организаций, где работает заемщик, добавляется поручительство структур, работающих на рынке недвижимости. Это может быть кредитоспособная строительная организация, являющаяся застройщиком или заказчиком жилья и готовая отдавать его в долевое участие. Или та же риэлтерская фирма. Последняя инструкция СБ РФ по вопросу долгосрочного кредитования на жилищные цели определяет одним из условий предоставления кредита “комплексное” обеспечение, т.е. залог недвижимости и поручительство. При этом самое пристальное внимание обращается на “чистоту” заложенной недвижимости — никаких обязательств, прописки, обременения и т.д. Договор купли-продажи и договор залога может оформляться одновременно после получения принципиального согласия кредитного комитета банка на предоставление кредита. Наиболее простой вариант: покупатель открывает сберкнижку на имя продавца, но деньги тот может получить только при условии предоставления договора купли-продажи и договора залога имущества. В последнем обязательно оговаривается недопущение обременения залога, т.к. фактически, приобретая таким путем квартиру, заемщик не имеет права в ней прописаться или как-то ею распорядиться, пока не рассчитается по кредиту. На 1998 г. прогнозируется некоторое снижение интенсивности работы на этом рынке: банк стремится выровнять свой кредитный портфель, равномерно распределив ресурсы между кредитами на неотложные нужды и жилищными. А главное, проанализировать первый опыт, посмотреть, как будут возвращаться кредиты или разрешаться спорные ситуации. Пока, по мнению специалистов банка, законодательная база ипотечного кредитования явно недостаточна, особенно в вопросах обращения взыскания на залоговое имущество.

Кредитованием под залог недвижимости в той или иной степени занимаются сегодня практически все банки. К этому их толкает, с одной стороны, наличие свободных ресурсов, которые должны работать и приносить прибыль, а с другой — желание снизить риск и иметь гарантию возврата кредита.

Ипотека нужна всем участникам рынка недвижимости, включая продавцов и покупателей, строителей и застройщиков, риэлтеров и оценщиков недвижимости, банки и страховые компании.

По законодательству — это залог объектов недвижимости, для покупателей жилья — это получение дополнительных ресурсов для улучшения жилищных условий, для банка — выдача кредита под залог приобретаемой квартиры, для нотариуса — договор, требующий нотариальной формы и регистрации, и т.д.

По мнению Анатолия Модестова, члена Совета Уральской палаты недвижимости, зам. председателя правления Средне-Уральского отделения Российского общества оценщиков, проблемы развития ипотечного кредитования связаны не только со сложившейся экономической ситуацией, но и с трудностями в получении достоверных данных об оценке недвижимости, нужной информации о заемщике, отсутствием необходимой квалификации и взаимопонимания у участников рынка недвижимости. Эти проблемы могут быть решены последними только самостоятельно. Пока все участники рынка говорят на разных языках, по-разному понимают суть процесса и проходят разное обучение.

Недавно созданное агентство по ипотечному жилищному кредитованию разрабатывает свои нормативы для приобретаемых им кредитов. С высокой вероятностью можно сказать, что большинство выдаваемых банками Екатеринбурга ипотечных ссуд “не впишется” в эти нормативы. Кроме того, объем ресурсов агентства явно недостаточен в масштабах России. И остается неясным, каким образом будет организован выпуск ипотечных ценных бумаг и как будут поддерживаться их рейтинг и доходность. В этой ситуации региональным банкам остается надеяться только на собственные возможности, учитывая, что практически все выданные ипотечные ссуды останутся в их кредитных портфелях.

По убеждению г-на Модестова, дальнейшее развитие ипотеки в регионе напрямую связано с созданием в Екатеринбурге отделения агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Уралсибсоцбанк: 55-43-47,

Банк “Екатеринбург”: 56-25-77,

Сбербанк: 22-21-57.