Подписаться
Курс ЦБ на 10.04
77,16
91,78

«Проект описательный и вызывает разочарование». Николай Зырянов о законе для риелторов

Николай Зырянов
Николай Зырянов. Иллюстрация: Личный архив

Риелторская деятельность в России до сих пор не регламентирована. Все понимают, что закон нужен, но не могут договориться о его сути. DK.RU публикует ответную колонку на выступление Татьяны Деменок.

На прошлой неделе DK.RU опубликовал интервью Татьяны Деменок, главы центра недвижимости «Северная казна» и девелоперской компании BeGrand. В нем она высказала мнение о новом законопроекте, который регулирует риелторскую деятельность, подготовленном «Московской ассоциацией риэлторов».

Любопытно, что еще одна версия законопроекта разработана «Российской гильдией риэлторов». Обе профильные ассоциации никак не связаны между собой.

В ответ на выступление Татьяны Деменок своим мнением о законотворческой инициативе решил поделиться Николай Зырянов, генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой».

Николай Зырянов, генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Законодательное регулирование риелторской деятельности — тема одновременно и актуальная, и непопулярная. Актуальна эта тема в связи с периодически появляющимися материалами о мошенничестве в этой сфере и недавней встречей Президента РФ Путина В.В. с руководителем фракции ЛДПР в Государственной думе Жириновским В.В., на которой Президент заявил, что поручит разобраться с этим вопросом.

Непопулярна эта тема в основном среди частно-практикующих специалистов, обоснованно опасающихся, что появление государственного регулирования создаст им определенные сложности в работе.

Организованное в рамках РГР («Российская гильдия риэлторов», прим.ред.) профессиональное сообщество также неоднородно в своем отношении к законодательной инициативе. Есть существенная доля скептиков, полагающих, что государственное регулирование не улучшит рынок, и только осложнит работу законопослушных игроков, тогда как недобросовестные будут искать способы уклониться от регулирования. Другая часть сообщества полагает, что существующих нормативных актов достаточно для добросовестной работы и принятие профильного закона избыточно. Ну и есть активные сторонники, требующие введения на рынке риелторских услуг лицензирования, или, как минимум, обязательного саморегулирования.

Признаюсь, длительное время я исходил из того, что действующих нормативных актов достаточно, и не представлял, как действительно можно профильно урегулировать риелторскую деятельность. Однако со временем я пришел к выводу, что довольствоваться действующими разрозненными нормативными актами можно лишь при условии высокой правовой сознательности риелторов. Правосознание как неформальный источник права, к сожалению, больше не в чести.

К сожалению, отсутствие комплексного правового регулирования приводит к тому, что участники рынка вместо того, чтобы в спорных моментах использовать другие нормативные акты по аналогии или при отсутствии аналогии опираться на свой корпоративный кодекс этики, проповедуют нигилистический подход: если это прямо не урегулировано и не запрещено — я буду действовать не так, как считается правильным в правовом государстве, а так, как сочту нужным, исходя из собственного представления о способах ведения бизнеса. 

Более того, профильный комитет Госдумы, рассматривавший предыдущий законопроект, также обращал внимание на то, что риелторская деятельность является комплексной, даже, можно сказать, размытой. В связи с этим не представляется возможным четко сформулировать какой-либо элемент, который бы позволил однозначно отделить риелторскую деятельность от смежных видов и на точном описании этого институционального отличия построить модель правового регулирования.

Сами риелторы не могли помочь законодателям, поскольку применяли «описательный» подход и пытались сформулировать понятие риелторской деятельности через перечисление возможных действий риелтора. Этот подход является заведомо неудачным, поскольку невозможно придумать формулировки, исчерпывающим образом описывающие ежедневную практику риелторской работы и одновременное исключающие их множественное толкование.

Бесконечное перебирание терминов и словосочетаний, попытки придумать уникальные термины и формулировки ожидаемо не приводят к нужному результату.

Недостаток «описательного» подхода заключается еще и в том, что сформулированные таким образом нормативные акты нуждаются в частом внесении изменений, чтобы соответствовать меняющимся реалиям осуществления регулируемой деятельности. Вполне возможна ситуация, когда закон становится неактуальным еще до момента его утверждения. Необходимость перманентного внесения в только что принятый закон изменений и дополнений вызывает сомнения в необходимости принятия такого нормативного акта.

К сожалению, все появляющиеся в недрах профессионального сообщества, и в целом в стране такие законопроекты обладают указанными пороками «описательного» метода и вызывают только разочарование.

Законодательная техника самих риелторов и тех, кого они привлекают к написанию своих проектов, далека от совершенства. Представляется, что нужно по-иному взглянуть как на проблему законодательного регулирования, так и на способы ее решения. Нужно активно анализировать новое законодательство и заимствовать лучшие идеи.

Одной из таких идей является предложение сравнить риелторов и инвестиционных советников (консультантов). Риелторы похожи на советников тем, что нашу деятельность с определенными оговорками тоже можно охарактеризовать как выработку персональных (индивидуальных) рекомендаций собственникам недвижимости по распоряжению принадлежащим им имуществом (недвижимостью или деньгами на покупку недвижимости). Я имею в виду формулирование условий продажи/покупки недвижимости, подбор ипотечного кредита и т.д. Такая обобщенная формулировка, с одной стороны, создает сложности для лиц, планирующих уклониться от регулирования.

Например, сейчас лицо, называющее себя риелтором, может заявить, что оказывает клиенту только консультационные услуги или услуги по составлению договора об отчуждении имущества (которые также не регулируются). И какие бы меры в отношении риелторов ни были приняты (членство в СРО, обязательное обучение, повышение квалификации, сертификация компаний и аттестация сотрудников), эти люди легко могут их обойти, охарактеризовав свою деятельность не как посредническую (тоже спорный и неоднозначный термин). Выработка персональных рекомендаций такого выхода им не дает.

Ограничить круг регулирования можно, прямо указав в законе, какая деятельность под действие закона не подпадает (например, деятельность госорганов, адвокатов, оценщиков, аудиторов и т.п.). Все, кто в этот исключающий список не попадет, вынуждены будут подчиниться новым регулятивным требованиям.

С другой стороны, такое общее описание вида деятельности позволит законодателю не углубляться в перечисление действий риелторов, предоставив СРО возможность самим устанавливать стандарты профессиональной деятельности, которые могут корректироваться максимально быстро.

Вероятно, можно найти и другие более или менее удачные аналогии, с уверенностью можно только сказать, что все попытки использовать описательный метод потерпели неудачи, и не видно причин, почему они могут увенчаться успехом в этот раз.

Анонсированный законопроект «Деловой России» и «Московской ассоциации риелторов» (не входит в РГР) обладает всеми недостатками «описательного» метода формулирования закона и прогнозируемо будет иметь сложности при обсуждении в Государственной думе.

Разрабатываемый при поддержке Национального совета РГР альтернативный проект опирается на модернизированную концепцию и, при определенной твердости и настойчивости инициаторов его разработки, может иметь больше шансов, и, дистанцировавшись от традиционных подходов к регулированию риелторской деятельности, может придать ощутимый толчок к развитию риелторского профессионального сообщества.

Обсудить

Самое читаемое
  • «Пандемия подстегнула». Спрос на электронные госуслуги вырос в 3,5 раза«Пандемия подстегнула». Спрос на электронные госуслуги вырос в 3,5 раза
  • Новые перестановки в мэрии. Экс-глава Ленинского района займется бизнесомНовые перестановки в мэрии. Экс-глава Ленинского района займется бизнесом
  • Алексей Орлов: «Буду заниматься ремонтом дорог и проводить экскурсии»Алексей Орлов: «Буду заниматься ремонтом дорог и проводить экскурсии»
  • Жители Уралмаша выступили против высоток на месте частного сектораЖители Уралмаша выступили против высоток на месте частного сектора
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.