Подписаться
Курс ЦБ на 26.09
76,81
89,66

«Оказались заложниками ситуации». Как один непринятый документ поставил под удар стройку

11 121
«Оказались заложниками ситуации». Как один непринятый документ поставил под удар стройку
Автор фото: Анна Хлебникова. Иллюстрация: DK.RU

«Застройщики хватаются за голову, дачники ошарашены. Начать стройку, зарегистрировать построенный дом невозможно. Но шанс оспорить есть — благодаря нюансу». Участники рынка — о проекте ПАТ Кольцово.

«Речь идет не только о высотках, которые действительно могут влиять на полеты и мешать им, но и об обычных садовых домиках и коттеджах, которые априори никакого негативного воздействия не оказывают. Десятки людей построили дома, а теперь не могут их зарегистрировать без заключения Роспотребнадзора».

Участники рынка рассказали DK.RU, как они пытаются разрешить коллизию, которая сложилась в Свердловской области из-за того, что проект приаэродромных территорий аэропорта «Кольцово» до сих пор не утвержден. 

Что случилось?

До 2017 г. в российских аэропортах действовало правило 30-километровой особой защитной зоны, где вести строительство объектов можно было только по согласованию с Росавиацией. Однако 1 июля 2017 г. законом № 135-ФЗ были внесены изменения в Воздушный Кодекс РФ. Теперь вокруг аэропортов должно быть установлено семь подзон, где в первой можно строить только объекты для обеспечения воздушного движения, а в седьмой — все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.

После принятия закона каждый аэропорт страны должен был разработать проект приаэродромной территории (ПАТ), получить санитарно-эпидемиологическое заключение на него в Роспотребнадзоре, согласовать проект с правительством Свердловской области и главами муниципалитетов, земли которых попадают в приаэродромную зону. А после этого — с Росавиацией, которая должна была вынести приказ об окончательном установлении приаэродромной территории, а ее границы внести в Росреестр.

Поручение Росавиации

Процесс стартовал по всей стране. По закону на все было дано 360 дней. Но по факту, все эти процедуры прошли только два аэропорта в стране — Шереметьево и Внуково, на что им потребовалось почти три года.

А как у нас?

Аэропорт «Кольцово», согласно требованиям Минтранса, разработал проект ПАТ, автором стала компания «ТрансПроект СПБ». Проект получил положительное санитарно-эпидемиологическое заключение в Роспотребнадзоре 28 августа 2019 г., но все еще не согласован с региональными правительством и главами муниципалитетов.

Нюанс в том, что каждый из муниципалитетов, земли которого попадают в зону действия ПАТ, должен подготовить свое заключение на проект и вместе с перечнем участков с кадастровыми номерами и оценкой их стоимости (на случай выплаты компенсаций) отправить в правительство региона. Дело в том, что если участок попадает в зону действия ПАТ, а там уже построен объект, который мешает работе аэропорта и ставит под угрозу безопасность полетов, его должны уничтожить.

В результате новые правила Кольцово поставили под угрозу реализацию масштабных проектов Екатеринбурга. Когда стало известно, что такой документ готовится, застройщики назвали его «маразмом» и «ошибкой», и он был отправлен на доработку.

На сегодня документ заблокирован на федеральном уровне, потому что предусматривал серьезные компенсационные мероприятия. Если взять радиус 15 км вокруг нашего аэропорта, то у нас 42% территории Екатеринбурга попадает в зону, где осуществлять строительство можно, только соблюдая определенные ограничения, — рассказывал в недавнем интервью DK.RU глава свердловского минстроя Михаил Волков.

По его словам, на федеральном уровне принято решение пока эти приаэродромные зоны не устанавливать, а руководствоваться № 135-ФЗ.

Закон говорит, что на территориях, которые попали под ограничения, необходимо провести исследования санэпидблагополучия. Роспотребнадзор должен выдать заключение о воздействии вредных факторов приаэродромной территории и возможности возведения там жилой и иной застройки. Кроме того, свое заключение о том, насколько безопасно размещение на этой территории жилых объектов, должна выдать Росавиация. То есть, с одной стороны, вроде бы стройку на этих территориях не остановили, а с другой — стало сложнее пройти процедуру получения разрешений, — говорил Михаил Волков.

Однако в результате заложниками этой ситуации оказались тысячи людей: физлица, которые теперь не могут ввести в эксплуатацию построенные коттеджи (потому что оказалось, что они подпадают под действие ПАТ); застройщики, которые не могут начать проекты по той же причине; жители ветхих домов, которых давно должны были расселить.

Что делают застройщики?

Компания «Горжилстрой» в 2016 г. выкупила на торгах и заключила договор на развитие застроенной территории (РЗТ) в границах улиц Стартовая — Атмосферная — Бахчиванджи в Кольцово. На территории находятся восемь домов (Бахчиванджи 19/5, 19/6, 19/7 и 19/8, Атмосферная — дома 1 и 2 и Стартовая — дома 3 и 5). Дома входят в муниципальную программу по сносу и реконструкции в 2013-2025 гг. Однако застройщик до сих пор не может приступить к освоению этой территории и расселить жителей.

Директор «Горжилстроя» Александр Мацук рассказал DK.RU, что ни на аукционе, ни при заключении договора никаких требований по согласованию проектных решений с учетом приаэродромных территорий не было.

Александр МацукАлександр Мацук, директор «Горжилстрой»: 

«Договором предусмотрена жилая застройка. В Генплане Екатеринбурга эта территория относится к зонам Ж-5 (предусмотрена под жилищное строительство) и Ц-2 (общественно-деловая застройка) с возможностью жилой застройки. Этажность ограничена параметрами «Кольцово» (максимум до 13-14 этажей), мы согласовали ее с аэропортом, и проектная документация, которая нами разработана, соответствует этому показателю.

По сути, мы уже закопали затраты на этот проект: выполнили обеспечительные меры, разработали проектную документацию вплоть до эскизного проекта. Сейчас проблема в том, что с изменением действующего законодательства возникла необходимость разрабатывать проектные решения с учетом приаэродромных зон. На сегодняшний день таких зон нет. Мы запрашивали информацию о наличии зарегистрированных приаэродромных территорий, касающихся нашего объекта, — таких в Росреестре нет. Сейчас мы остановлены действиями аэропорта, который не согласовывает нашу документацию, потому что не выполнил свое обязательство, определенное законом. Но поскольку аэропорт до сих пор этого не сделал, у администрации нет возможности согласовать нам строительство первого этапа.

На этой территории находятся деревянные бараки, которые пора сносить. Жители давно ждут, что их расселят. Мы в 2016 г., когда заключили договор, прошли по домам, которые планировали расселить в первую очередь. Мы бы уже давно построили первый дом — срок строительства одной секции — 1,5 года. У нас в первой очереди запланировано три секции, и мы максимум за два года уже ввели бы их в эксплуатацию».

Александр Мацук рассказывает, что компания пошла по запасному варианту, предусмотренному в законе — обосновать строительство через заключение Роспотребнадзора. В таком случае можно не ждать, пока аэродромы утвердят ПАТ:

Порядок согласования предусматривает получение заключения Роспотребнадзора и Росавиации. Росавиация направляет всю документацию на согласование в аэропорт Кольцово. Кольцово нам уже отказывало в размещении там жилой застройки, поэтому нет уверенности, что согласуют и в этом случае. Поэтому мы ждем, пока аэропорт поставит на кадастровый учет разработанные проектные решения приаэродромных зон.

Параллельно мы обращаемся в экспертную организацию за заключением о соответствии территории жилой застройке. Мы выполнили замеры авиашумов, электромагнитного излучения и сняли другие параметры уже в третий раз. С актами замеров и заключением обратимся в Роспотребнадзор. После — в Росавиацию для согласования проекта планировки. Росавиация обратится в аэропорт Кольцово. И в случае, если Кольцово согласует на основании представленных документов жилую застройку, мы сможем выйти на утверждение проекта планировки, а после этого будем понимать технико-экономические показатели застройки и приступим к межеванию и расселению по очередности.

Администрация предложила нам пересмотреть концепцию и жилую застройку вообще исключить, на что мы возражаем — жилая застройка предусмотрена договором, правилами землепользования и застройки, Генпланом города. Экономически мы не видим, что другое там можно построить, потенциальных заказчиков другого строительства тоже нет. Поскольку мы коммерческая организация, и законодательство, прежде всего, налоговое, нацеливает нас на работу с прибылью, мы не можем нести затраты бездумно, —  говорит Александр Мацук.

Как быть жителям коттеджных поселков

Директор экспертной компании САНГиК, санитарный врач Михаил Малоземов считает, что проект ПАТ взял в заложники не только застройщиков, но и людей, которые построили дома в коттеджных поселках и теперь не могут оформить на них документы в собственность.

Михаил МалоземовМихаил Малоземов, директор независимой экспертной компании САНГиК:

«Головную боль переложили на простых людей и застройщиков. Пока зона не установлена, они обязаны за свой счет доказывать, что их дома не влияют на аэропорт и безопасность полетов, а аэропорт не оказывает негативного влияния на них. То есть оценка эпидемиологической обстановки на земельных участках, входящих в проект будущей ПАТ, — это проблема жителей.

До тех пор, пока ПАТ официально не установлена, начать строительство, зарегистрировать уже построенный дом, ввести его в эксплуатацию — невозможно без согласования с Росавиацией. А Росавиация согласовывает строительство только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора. Поверьте, это тот еще квест!

Чтобы получить такое заключение, необходимо провести исследования и замеры шума, вибрации, химических факторов и электромагнитного излучения. А затем с этими протоколами обратиться в аккредитованную организацию за экспертным заключением. Только выполнив эти два шага, вы можете надеяться, что вас примут в Роспотребнадзоре и, возможно, выдадут положительное санитарно-эпидемиологическое заключение. А, возможно, и нет.

При этом речь идет не только о высотках, которые действительно могут влиять на безопасность полетов, но и об обычных садовых домиках и коттеджах, которые априори никакого негативного воздействия не оказывают. За весь комплекс мероприятий придется выложить 50-70 тыс. руб. К нам обращаются десятки людей, которые построили дома, а теперь не могут их зарегистрировать без заключения РПН. Причем, когда они покупали участки, никаких обременений на них не было. Сказать, что они ошарашены — ничего не сказать.

Застройщики хватаются за голову. Огромная территория перспективной застройки оказалась в зоне ограничений. Все процессы затормозились в ожидании ясности.

Меня часто спрашивают, что делать? В законе написано, что согласование с РПН — обязательно, а законы у нас редко пересматривают или меняют. Но есть шанс опровергнуть это требование. Маленький, но есть.

В 135 законе есть важный нюанс: если на сайте Росавиации нет карты (схемы) границ полос воздушных подходов и границ санитарно-защитных зон аэропорта, то согласовывать строительство обязаны без предоставления согласования с Роспотребнадзором, то есть без санитарно-эпидемиологического заключения! Прямое указание на это есть в письме заместителя председателя Правительства РФ Козака Д.Н. от 30.01.2018г., направленное в Минтранс, Росавиацию, Роспотребнадзор. 

письмо Дмитрия Козака

«Оказались заложниками ситуации». Как один непринятый документ поставил под удар стройку 1

Письмо зам. председателя Правительства РФ Дмитрия Козака от 30.01.2018 г.

Только по двум аэропортам (Пулково и Домодедово) это условие соблюдено. По Кольцово на сайте Росавиации информация по СЗЗ отсутствует. Почему требования закона и поручение заместителя Председателя Правительства игнорируют, и кто зарабатывает на ПАТовой ситуации? Остается только догадываться. Уполномоченные органы по-прежнему отказывают в согласовании размещения объектов по причине непредоставления заявителем положительного СЭЗ».

Письмо Минтранса

Письмо Минтранса

Письмо Росавиации территориальным органам

***

В пресс-службе «Кольцово» на запрос DK.RU ответили, что не комментируют данную тему.

DK.RU будет следить за развитием этой ситуации.

Самое читаемое
  • Росавиация отозвала разрешения на ряд международных рейсов из ЕкатеринбургаРосавиация отозвала разрешения на ряд международных рейсов из Екатеринбурга
    26 376
  • Екатеринбург, Челябинск, Пермь как единый субъект. Правительство объединит миллионники?Екатеринбург, Челябинск, Пермь как единый субъект. Правительство объединит миллионники?
    23 209
  • Александр Оглоблин станет поставщиком федеральной торговой сетиАлександр Оглоблин станет поставщиком федеральной торговой сети
    14 824
  • Единая подписка и свои умные устройства. Сбербанк начал масштабный ребрендингЕдиная подписка и свои умные устройства. Сбербанк начал масштабный ребрендинг
    8 356
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.