Подписаться
Курс ЦБ на 23.09
76,27
89,48

«Рынок дикий». Как купить жилье у моря и не потерять все деньги

16 060
Альбина Тараскина
Альбина Тараскина. Иллюстрация: Личный архив

«Недвижимость в Сочи вам будут предлагать таксисты, экскурсоводы, продавцы чурчхелы. Агентов заставляют каждый день выставлять по 30 фейковых объявлений, чтобы выцепить потенциального покупателя».

Альбина Тараскина занимается коммерческой недвижимостью. Четыре года назад она вместе с семьей стала жить на два города: Екатеринбург и Сочи. Для DK.RU Альбина сравнила рынки недвижимости двух городов и рассказала, почему в Сочи сложились свои форматы жилья, как не променять свою квартиру на спальню в гараже и почему сочинские риелторы не церемонятся даже с собственными супругами.

Альбина Тараскина, специалист по недвижимости:

«Рынок дикий». Как купить жилье у моря и не потерять все деньги 1— Зачастую ко мне обращаются с запросом: «Альбина, хотим продать в Екатеринбурге двухкомнатную квартиру, погасить ипотеку и на оставшиеся 2 млн руб. купить квартиру такой же площади в Сочи, в 20 минутах пешком от моря. Это возможно?». Я сразу говорю, что это сказка и предлагаю показать объект, который можно купить в Сочи на сумму от 2 млн руб. Это гаражный комплекс, у которого сверху надстроены второй и третий этажи. Представьте: вы заходите в гараж, поднимаетесь на второй этаж — здесь у вас кухня-гостиная, на третьем этаже — спальня. В каких местах находятся гаражные комплексы и какая там инфраструктура — можете дофантазировать. Вот здесь, говорю я, вы можете купить жилье от 2 млн руб. Либо студию площадью 18 кв. м с черновой отделкой в доме с сомнительными документами на стадии котлована.

Сочи — один на всю Россию. И рынок недвижимости этого курортного города живет в своем ритме и по своим законам. В отличие от других регионов цены на квадратные метры здесь только растут. Даже кризисные годы не смогли переломить традиционный ход событий. За сколько сейчас можно купить квартиру в Сочи? Чтобы не путаться, возьмем цены на новостройки без чистовой отделки. Итак, цена за эконом начинается от 105 тыс. за кв. м, комфорт-класс — от 145 тыс. руб., за квадрат в бизнесе придется отдать от 185 тыс. руб., а цены на элитку начинаются с 300 тыс. руб. — при этом в стоимость входит не только размер жилплощади, но и охрана, парковка, бассейн, консьерж и даже вид на море.

При этом в Сочи дефицит хорошей недвижимости. Мы в Екатеринбурге привыкли, что у нас есть системные застройщики, которые строят из года в год, а проблемные объекты можно пересчитать по пальцам. В Сочи наоборот — единицы хороших объектов с документами, на которые можешь оформить ипотеку или использовать для оплаты материнский капитал. Еще меньше объектов, в которых указана вся сумма в договоре купли-продажи. Каждый дом строится под новым юридическим лицом. Есть дома, где ты рассчитываешься наличными с физическим лицом. И это жилье стоит 5-20 млн руб. Принес ты эти миллионы, а человека, не дай бог, машина на следующий день сбила. И что делать?

После того как было озвучено, что в городе пройдет Олимпиада, была волна самостроев. Приезжало много специалистов, у них появлялось желание остаться, перевезти своих родителей в тепло — все это поспособствовало рынку незаконного строительства. Очень много строится на землях под частные дома без разрешения на строительство. Допустим, снесли пару старых жилых домов на землях ИЖС — и строят. Изначально возводят три-четыре этажа, сдают в эксплуатацию, а потом начинается надстройка. Такие дома, естественно, не имеют статуса квартир, это жилые помещения с долей земли. Начинаются проблемы подключения таких домов к центральным сетям. На уровне котлована они привлекают покупателей стоимостью квадратного метра, сопоставимого с ценой жилья средней полосы России — 65-85 тыс. за кв. м. В Екатеринбурге подобные постройки тоже начинали возводить, но мэрия это быстро пресекла, и инициаторы понесли наказание. В Сочи начали наводить порядок в этом плане пару лет тому назад — было более 200 самостроев, тысячи обманутых дольщиков.

Сочи — не резиновый. Несмотря на то, что это самый протяженный город России, с одной стороны которого море, с другой — Кавказские горы, там нет столько свободных земель. Получение разрешительной документации — процесс длительный, и такие строители размышляют: зачем ждать, если можно быстро построить и продать? Тем более, если есть спрос.

Недвижимость в Сочи вам будут предлагать таксисты, экскурсоводы, продавцы фруктов и чурчхелы. Многие, переехав в Сочи, идут работать агентами по недвижимости. Высшим уровнем становится продажа новостроек, при этом никакого пакета документов для покупателя такие агенты не готовят. Благодаря Уральской палате недвижимости риелторы в Екатеринбурге имеют хорошую базу знаний. Опытных специалистов, которые могут и ипотеку оформить, и продать ваше жилье, организовав встречную покупку, — в Сочи единицы. Типичный случай: в одном агентстве недвижимости могут работать муж и жена, и они отбивают друг у друга клиентов и объекты.

Я анализирую, смотрю строящиеся объекты в Сочи (ко мне обращаются с точки зрения инвестиций), но до сих пор не могу привыкнуть к местным порядкам — рынок слишком дикий. Агентов в агентстве недвижимости заставляют каждый день выставлять по 30 фейковых объявлений, чтобы выцепить потенциального покупателя. Все строится на обмане. Если у нас это неприемлемо, то там приветствуется.

Сейчас, общаясь с коллегами, я отмечаю, что в Сочи наблюдается рост сделок на 50-80% по сравнению с 2019 г.

В первую очередь выкупили все готовые квартиры и коттеджи с отделкой в элитном сегменте. В этом году отложенный спрос возник за время карантина. Лето, как правило, не являлось сезоном для сделок. Обычно в это время приезжают отдохнуть и присмотреться, а осень-весна — сезон операций по недвижимости. И как раз в тот промежуток, когда все приехали выбирать недвижимость, сделать этого они не смогли — три месяца все было закрыто.

Поэтому потенциальные покупатели вернулись летом. С другой стороны, сыграли низкие ставки по ипотеке, рубль нестабилен, банковские ставки падают, и многие задумываются о том, чтобы вложиться в недвижимость. Плюс опасаются повторения карантина и размышляют, где его переждать (в Сочи во время карантина пускали только тех, кто имел в собственности жилье). Мои знакомые в марте приехали в Краснодарский край на весенние каникулы и до сих пор там счастливо живут — у них свой дом, который в обычное время летом успешно сдавался, а они путешествовали по Европе.

Тем, кто хочет купить жилье у моря, я рекомендую сначала приехать, арендовать, пожить в разных районах и окрестностях Сочи. Сам город делится на несколько районов: Адлеровский (Красная Поляна с горнолыжным комплексом и Имеретинка, где располагается Фишт и Сочи Парк), Хостинский, Центральный, Лазаревский. Недвижимость везде разная, и цены тоже. Плюс у каждого — свое понятие качества жизни. Если у тебя маленькие дети, нужна привязка к детским садам, если школьники — к школе. У семей без детей, у пенсионеров — другие требования. Для кого-то важно жить с видом на море, для кого-то — на заповедник.

Социальная инфраструктура очень сильно отстает от темпов возведения жилья. И это проблема. Альтернативой сочинским объектам по стоимости является Краснодар. Там цены в разы ниже.

Но тоже есть проблема с садиками и школами: некоторые учебные заведения умудряются учиться в три смены, очень большое число классов. У моих знакомых ребенок учился в 1 «у», и нет ни одного местного — все приезжие.

Если вы решите купить недвижимость в Сочи — будьте внимательны. Я работаю в этой сфере с 2006 г., но все равно проверяю документы на объекты в Сочи по 33 раза. И это не преувеличение.

Итак, какие нюансы могут возникнуть:

— фейковые объявления на интернет-площадках;

— продажа и аренда от официантов, экскурсоводов, таксистов и других «специалистов»;

— продажа или аренда недостроя;

— самодельные многоквартирные постройки и их последующий снос;

— неверный статус (не квартира, а жилое помещение);

— продажа без чистовой отделки (без перегородок, инженерных коммуникаций и т.д.).

Если тщательно подойти к выбору объекта, то это может стать выгодной инвестицией. Как я уже сказала, спрос на жилье в Сочи с каждым годом растет. Чтобы быстрее вернуть вложенные деньги, можно брать недвижимость для аренды у моря. Для меня решающим фактором для покупки недвижимости в Сочи стала природа. 300 солнечных дней в году, морской и горный воздух, постоянная зелень и цветы. А если захотелось — сел в машину и уже катаешься на лыжах в Красной Поляне, при желании — с октября по апрель.

Самое читаемое
  • В Екатеринбург заходит новая продуктовая сеть. Ее развивает уральский бизнесмен из 2000-хВ Екатеринбург заходит новая продуктовая сеть. Ее развивает уральский бизнесмен из 2000-х
    62 031
  • На берегу Исети планируют построить элитное жильеНа берегу Исети планируют построить элитное жилье
    25 530
  • Что такое «альтернативный туризм» и как он помогает восстанавливать экономику в провинцииЧто такое «альтернативный туризм» и как он помогает восстанавливать экономику в провинции
    28 637
  • Друзья делают нас счастливее. В отличие от родственников. ИССЛЕДОВАНИЕДрузья делают нас счастливее. В отличие от родственников. ИССЛЕДОВАНИЕ
    13 818
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.