Подписаться
Курс ЦБ на 11.07
71,22
80,26

«Владельцев коммерческой недвижимости заставили за свой счет спасать бизнес арендаторов»

11 218
«Владельцев коммерческой недвижимости заставили за свой счет спасать бизнес арендаторов»
Иллюстрация: личный архив Алексея Клименко

Из-за пандемии коронавируса расходы владельцев коммерческой недвижимости растут, а власти отказываются относить их к пострадавшим отраслям. Спасти бизнес в такой ситуации может профессиональная УК.

Алексей Клименко, глава УК RED:

— И в тучные годы, и особенно в кризис, собственник коммерческой недвижимости воспринимается как «дойная корова».

Экономический кризис, вызванный обвалом рубля и коронавирусом, — явление необычное. Два сложных химических элемента смешались и дали мощный взрыв, которого, во-первых, никто не ожидал, а во-вторых, российский бизнес, несмотря на гигантский опыт выживания, с таким еще не сталкивался. На рынке коммерческой недвижимости и вовсе сложилась экстраординарная ситуация.

Отщипнуть свой кусочек от доходов объекта пытаются все. Подрядчики-ресурсники, «случайно» выставляющие завышенные счета за коммунальные услуги; клининг, «постоянно забывающий» про стандарты уборки и периодичность, но не забывающий поднять плату; службы, проводящие ремонт и обслуживание оборудования объекта, предоставляющие завышенные сметы. Арендаторы, требующие снижения арендной платы, допускающие дебиторку и оставляющие после съезда помещение в руинах; сотрудники, требующие повышения заработной платы, но имеющие низкую производительность труда, которых необходимо постоянно контролировать и направлять.

В итоге расходы собственников коммерческой недвижимости только растут, а власти отказываются относить их к пострадавшим отраслям бизнеса: «Денег нет, но вы держитесь…» — и выпутывайтесь из кризисной паутины самостоятельно. Собственников недвижимости в данной ситуации фактически заставили за свой счет спасать бизнес своих арендаторов, а тем практически официально «разрешили» не платить арендную плату.

Арендаторов, безусловно, можно отнести к пострадавшим отраслям бизнеса. Средние и малые предприятия сегодня под большим прессингом коронакризиса, поэтому они просят пойти на определенные уступки. Безусловно, любой арендодатель хотел бы сохранить добрые отношения со своим арендатором и продолжить с ним работу после кризиса. Но хочет ли собственник коммерческой недвижимости сам вести переговоры, считать экономику и вникать в проблемы арендаторов?

Нынешний кризис показал: вести переговоры с арендаторами, подрядчиками, заниматься позиционированием и техобслуживанием объекта должны профессионалы: управляющая компания — своя или сторонняя, чтобы было с кого спросить.

Что должна делать УК?

УК зачастую ошибочно ассоциируется с хозяйственной и технической эксплуатацией — поменять лампочку, навести порядок в помещении, как пресловутый ЖЭК. Однако цель управляющей компании — обеспечение собственника доходом.

Это именно то, что отличает нас от агентств недвижимости, ЖЭКа, ТСЖ и других организаций. Техническая и хозяйственная эксплуатации, конечно, важны, но это сопутствующие услуги, а главное для нас — гарантированный доход для клиента.

Например, наша УК несет ответственность за экономические показатели в течение всего периода управления объектом. Если у арендодателя нет дохода, то управляющая компания не получает вознаграждение. Именно поэтому действия профессиональной УК всегда нацелены на доход собственника объекта.

На самом деле от управляющей компании требуется:

1. Грамотно вести переговоры с существующими и потенциальными арендаторами.

2. Профессионально размещать рекламу и, как следствие, быстро заполнять и минимизировать простои помещения.

3. Активно использовать корпоративные базы контрагентов, которые обеспечивают оптимальный подбор платежеспособного арендатора.

4. Детально контролировать затраты и оперативно решать организационные вопросы с подрядчиками.

5. Управлять дебиторской задолженностью — оптимизировать общий размер долга и обеспечивать своевременную его инкассацию.

Исходя из перечисленного, становится понятно, что работа УК — сложный процесс, правильно организовать который невозможно без специальных знаний и опыта.

Ошибка новичка

Чаще всего владельцы коммерческой недвижимости создают свою УК, где собственник недвижимости играет роль главы УК. Им кажется, что так дешевле. Но владение и управление коммерческой недвижимостью — это разные вещи, конкретно в этом случае за двумя зайцами лучше не гнаться.

Безусловно, опытный и успешный предприниматель может создать первоклассную собственную управляющую компанию. Но для этого ему потребуется сосредоточить все свои силы в этом направлении и потратить значительное количество времени (не менее пяти лет), накапливая опыт в этой сфере и совершая дорогостоящие ошибки.

За время существования нашей УК мы преодолели два крупных российских кризиса и накопили большой объем практического опыта управления коммерческой недвижимостью. Кризис лучше всего показывает, что собственная управляющая компания не так эффективна, как внешняя.

Некоторым собственникам кажется, что собственная УК позволяет сэкономить. На самом деле профессиональная внешняя УК (даже со своей прибылью) обходится собственнику дешевле, чем собственная.

Например, по нашим исследованиям, обслуживание в УК RED обходится на 30% дешевле, чем содержание собственного штата сотрудников, и это не учитывая экономии времени и сил собственника объекта.

Начиная с 2014 г., понимая, что ждать роста экономики не стоит, а резервы развития нужно искать внутри себя, мы поменяли структуру управления и изменили ряд бизнес-процессов, что позволило нам оптимизировать стоимость услуг УК для собственников коммерческой недвижимости на 30%.

По нашей практике, в стабильной рыночной ситуации собственники объектов с качественной УК получают доход на 20% выше, чем в среднем по рынку. Увеличивать выручку объекта удается за счет сформированных контактов с партнерами, работы с потерями и постоянными улучшениями объекта. При этом управляющая компания полностью снимает с собственника все заботы, связанные с владением объектом, а значит, он еще и экономит свое время, которое является самым ценным ресурсом.

Внешняя УК обходится дешевле по нескольким причинам:

Во-первых, интеллектуальная система контроля затрат. Это означает, что проверяется обоснованность и целесообразность каждого рубля собственника объекта: минимизируется возможность злоупотреблений, покупка «про запас», приобретение неоправданно дорогих комплектующих и материалов.

Во-вторых, автоматизация процессов в профессиональной УК позволяет снизить затраты на персонал.

Третье — эффект масштаба позволяет минимизировать управленческие и другие издержки управляющей компании. Особенно это важно в части высококвалифицированных сотрудников. Если у вас несколько объектов, то вы можете позволить себе безо всякого ущерба содержать опытных и высококвалифицированных сотрудников, что в случае с собственной управляющей компанией становится непозволительной роскошью.

Так или иначе нынешний кризис поставил владельцев коммерческой недвижимости в заведомо проигрышную ситуацию. Выйти на безубыточность или получить прибыль смогут те,  кто сумел настроить эффективную внутреннюю УК или же привлек к работе профессиональную управляющую компанию. Сам факт владения коммерческой недвижимостью еще не гарантирует получение прибыли, важно то, кто и как ею управляет.

>>> Читайте также на DK.RU: «Власти следуют принципу военно-полевой хирургии: не трать силы на того, кто спасется сам»

Самое читаемое
  • За пандемию зарплаты упали у половины работников. У кого они увеличились?За пандемию зарплаты упали у половины работников. У кого они увеличились?
    76 682
  • В центре Екатеринбурга похитили мужчину, который не хотел продавать землю застройщикуВ центре Екатеринбурга похитили мужчину, который не хотел продавать землю застройщику
    41 529
  • Росстат насчитал вдвое больше умерших от коронавируса в мае, чем оперативный штабРосстат насчитал вдвое больше умерших от коронавируса в мае, чем оперативный штаб
    44 072
  • «Учитесь просто лежать. Для достижения многих вещей сначала требуется ничегонеделание»«Учитесь просто лежать. Для достижения многих вещей сначала требуется ничегонеделание»
    22 499
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.