День строителя - Деловой квартал

Кто строит Екатеринбург

Рынок недвижимости в России в целом и в Екатеринбурге в частности появился около 30 лет назад — как, впрочем, и любой другой. В 1990 г. был принят закон о собственности: с этого момента стало возможным приобретать квартиру по договору купли-продажи. И за эти 30 лет город значительно изменился. За эти годы город не только сменил название Свердловск на Екатеринбург. Он превратился в продвинутый мегаполис, готовы принимать глобальные международные события. Кто построил этот мегаполис — рассказывает спецпроект DK.RU.

 

1991, 1998, 2008, 2014: каждый кризис улучшал рынок недвижимости
1991, 1998, 2008, 2014: каждый кризис улучшал рынок недвижимости
«Серый, промышленный, неуютный» — так описывали Свердловск 30 лет назад. «Современный, продвинутый, красивый» — так говорят о Екатеринбурге сегодня.
На свердловский рынок нежилой недвижимости выходит новый тип застройщиков
На свердловский рынок нежилой недвижимости выходит новый тип застройщиков
Управляющие компании особых экономических зон (ОЭЗ) выходят на рынок строительства. Они предлагают своим резидентам любой объект — от промышленных ангаров до сложных инженерных конструкций.

1991, 1998, 2008, 2014: каждый кризис улучшал рынок недвижимости

Старый и новый Екатеринбург

«Серый, промышленный, неуютный» — так описывали Свердловск 30 лет назад. «Современный, продвинутый, красивый» — так говорят о Екатеринбурге сегодня. Последние девять лет город возводит 1 млн кв. м жилья в год, и мэрия говорит о необходимости двух миллионов. При том что в советские годы, когда бесплатное жилье было у каждого, Свердловск строил 500-550 тыс. кв. м. Город освоил новые территории и значительно вырос вверх. Как это было и за счет чего он поменял свой облик — в спецпроекте DK.RU.

Рынок недвижимости в России в целом и в Екатеринбурге в частности появился около 30 лет назад — как, впрочем, и любой другой. В 1990 г. был принят закон о собственности: с этого момента стало возможным приобретать квартиру по договору купли-продажи. В советские времена это можно было сделать только через обмен и прописку. Глобальным шагом к рынку стала приватизация: в 1991 г. жители страны получили возможность бесплатно оформить в собственность муниципальное жилье, а уж с собственной квартирой можно было делать что угодно. Появление вторичного рынка жилья подтолкнуло к развитию первичный — на рынок вышли первые частные строительные компании, которые потихоньку начали отвоевывать доли у традиционных УКСов и СМУ, работающих в большей степени на государственные деньги.

Задачи по недвижимости у госкомпаний и частников различались: первым надо было просто сдавать квадратные метры, штампуя серийное жилье по стандартным схемам, вторым же приходилось серьезно вкладываться в новые планировки, материалы, технологии — люди должны были понимать, за что они будут отдавать деньги. А деньги тогда готовы были платить за все, что хоть немного отличалось от типовых советских панелек. Гиганты регионального рынка 90-х — «Уральский ДСК» и «Средуралстрой», работавший по технологиям крупнопанельного домостроения, — стали уступать место компаниям, предлагавшим или проверенные веками кирпичные дома, или новые методы строительства.

От КПД к монолиту

Одним из значимых событий, повлиявших на рынок жилой недвижимости, стали СНиПы, введенные в июле 1996 г.: они повысили требования к теплозащите и ресурсосбережению зданий. В советские времена затраты на отопление 1 кв. м жилья были в 3-5 раз выше, чем в европейских странах с аналогичным климатом — например, в Швеции. Треть энергии, предназначенной для обогрева домов, в буквальном смысле «вылетала в трубу». Чтобы снизить теплопотери, разработали новые нормы, — вспоминают эксперты.

Правда, повышение энергоэффективности требовало и повышенных затрат на строительство: например, в требованиях было прописано, что кирпичная стена должна иметь «глубину» 1,1 м. Кирпич — материал дорогой. Дом, построенный в соответствии с этими нормами, автоматом причислялся к «элитке» — по цене. Но был вариант дешевле: применение эффективных утеплителей. На Западе эта схема работала в основном при монолитном домостроении.

Один из пионеров монолита в Екатеринбурге, работающий и сегодня, — компания «Атомстройкомплекс». АСК вышла на рынок в 1995 году, предложив дома с совершенно новыми фасадами и планировкой — монолит это позволял. 

ул. Красноармейская

Дома на ул. Красноармейской и ул. Энегельса, которые «Атомстройкомплекс» возводил еще в начале 2000-х, до сих пор считаются элитными. Они показали, что Екатеринбург может выглядеть вполне по-европейски

Монолит решал сразу несколько задач: технология отличалась повышенной теплоэффективностью по сравнению с крупнопанельным домостроением, а еще — сокращала сроки строительства, давала возможность моделировать любые формы помещения. Внешне такие дома выглядели совершенно по-европейски — из-за применения различных облицовочных материалов.

День строителя - Деловой квартал 1

Яркие фасады — признак европейского города

Эдуард Соколов, завод ЛКМ OZONАлександр Соколов, директор лакокрасочного завода OZON

Яркий фасад привлекает внимание и придает запоминающийся образ и отдельному зданию, и городу в целом. Красивые фасады, которые пару десятилетий назад мы могли видеть в основном в Европе, сегодня стали популярными и у нас. Современные жилые стройки часто используют для фасадов яркие и сочные цвета, а они — по технологии— требуют применения органических пигментов, что является причиной ускоренного выцветания цвета фасада. Ведь фасадная краска, являясь финишным слоем системы теплоизоляции фасада, первой принимает удар агрессивных факторов внешней среды: атмосферных осадков и солнечного света. Получается, что ярким фасаду быть не долго? К счастью, технологи нашли как минимум два решения для сохранения яркости города. Во-первых, застройщик, оформляя дом, должен делать выбор из набора т.н. фасадных цветов — колеровочная  система назначит более светостойкие колоранты для их получения. Во-вторых, для насыщенных цветов необходимо использовать более дорогие варианты фасадных красок. Они, как правило, содержат в своем составе повышенное количество полимерного связующего, а также дополнительные добавки, которые замедляют процесс разрушения органических соединений в слое лакокрасочного покрытия. Неоспоримым фактом является то, что стоимость фасадной краски в общей смете строительства объекта мизерно мала. Так стоит ли излишне экономить на «лице» здания?

Хорошая альтернатива для экономии без ущерба качеству — использовать зарекомендовавшие себя местные марки красок. Наши производства применяют весь накопленный мировой опыт и современные технологии, при этом отсутствует дополнительная наценка за престиж импортного бренда.

День строителя - Деловой квартал 2

ЖК Малевич

«Малевич» от компании Prinzip — один из самых ярких жилых комплексов города, его облик сразу запоминается

Финансы и кризисы

Следующей вехой для развития рынка жилой недвижимости эксперты называют ФЗ-2014 — «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он был принят 30 декабря 2014 г., а в силу ступил в апреле 2005-го. До этого более 10 лет «долевка» существовала, но была совершенно дикой: шансы получить квартиру, вложившись на этапе строительства, были 50 на 50. 214-ФЗ обязал застройщиков регистрировать договоры в Росреестре, чтобы хоть как-то обезопасить покупателей жилья: к началу 2000-х обманутых дольщиков стало слишком много. Кризис 1998-го года вышиб с рынка немало компаний, которые слишком неразумно расходовали деньги дольщиков.

Зато именно после кризиса 1998-го в стране начала развиваться ипотека. Строительная отрасль стала одним из драйверов экономики, и чтобы поддерживать темпы, нужны были покупатели. Конечно, ту ипотеку сложно назвать клиентоориентированной: нормальное ипотечное кредитование, по мнению экспертов, началось уже во втором десятилетии ХХI века. Однако вектор был задан.

День строителя - Деловой квартал 3

Есть ряд факторов, оказавших сильное влияние и на рынок недвижимости в целом, и на нашу компанию в частности. Одно из них — несомненно ипотека, вернее, ее перезагрузка Сбербанком в 2013 г.  Сегодня, когда Сбер занимает около 50% рынка всей российской ипотеки, сложно представить, что финансовый гигант вошел в него позднее многих других. Первыми на рынке были АИЖК и его агенты, ставка долго оставалась кусачей — 15-16%. А в 2013-м Сбербанк активно начал работать с потребителями: отказался от поручителей, ввел аннуитет, предложил развитый клиентский сервис. После этого рынок жилья сразу пошел в рост, — комментирует коммерческий директор «Группы ЛСР» Руслан Музафаров.

До поворота Сбера лицом к ипотеке случился еще один кризис: 2008-го года. На время возведение новых объектов в Екатеринбурге практически прекратилось: достраивали и вводили в эксплуатацию объекты, которые начали в «тучные» годы.

Вынужденная передышка в итоге положительно сказалась на рынке: у девелоперов появилось время подумать над совершенно новыми проектами, понять, какие объекты интересны покупателям, поработать с квартирографией, освоить новые технологии.

День строителя - Деловой квартал 4

В 2008 г. строительная компания «Нова-Строй» и завод ЖБИ «Бетфор» стали частью «Группы ЛСР». Федеральная компания инвестировала в новое оборудование и мы стали выпускать детали для бесшовной технологии, — рассказывает Руслан Музафаров.

ЖК Цветной бульвар

Современное сборное домостроение в Екатеринбурге далеко ушло от типовых многоэтажек. Такие дома не отличить от монолитных

К 2010-му Екатеринбург полностью отошел от кризиса: городу удалось побить собственный рекорд ввода нового жилья и опередить все российские миллионники (кроме Москвы и Санкт-Петербурга). Тогда местные застройщики впервые сдали 1,0268 млн кв. м. Еще одним рекордом 2010-го стала первая жилая высотка  — 42-этажный 130-метровый дом на ул. Февральской революции возвела компания «Атомстройкомплекс».

Кризис 2008-го вообще подтолкнул город вверх: многие компании стали увеличивать высотность, чтобы в итоге один квадратный метр земли принес больше дохода. Если до середины 2000-х большинство компаний не поднималось выше 16-17 этажей, то после 2010-го найти невысокие новостройки стало сложно. И с каждым годом планка повышается.

День строителя - Деловой квартал 5

В 2009 г., когда мы вышли на рынок с арендой башенных кранов для строительства, средняя этажность была на уровне 20 этажей. Так было довольно долго. Но последние года полтора город просто рванул вверх: сейчас сразу несколько застройщиков возводит жилые башни свыше 30 этажей. И более чем на половине высоток — наши краны. Пока все строят дома не выше 100 м — это связано с согласованиями: более высокие здания надо согласовывать через Москву. Но в ближайшее время, думаю, это перестанет быть какой-то преградой для девелоперов, и мы станем участниками проектов в 40 и 50 этажей, — рассказывает собственник компании iKRAN Александр Агапов.

День строителя - Деловой квартал 6

Средняя высота новостроек Екатеринбурга сегодня — 25 этажей. Но есть и более высокие жилые дома

Не просто дом, а место для жизни

До следующего кризиса — в 2014 г. — город перерабатывал и воплощал идеи, возникшие в предыдущие годы роста и падения, и осваивал новые территории. Начали строить первые кварталы Академического — по принципу «город в городе»: школы, детские садики, магазины, прогулочные зоны — все в шаговой доступности.

В это же время — в противовес высоткам — в Екатеринбурге появляется «Мичуринский». Идея малоэтажной застройки рядом с лесом имела успех: девелопер проекта, «Группа ЛСР», говорит, что этот проект — с запуска и по сей день — остается самым востребованным среди новостроек компании.

ЖК Мичуринский

«Мичуринский», похожий на пригород европейских столиц, потребители оценили

День строителя - Деловой квартал 7

Если посмотреть, как развивался рынок жилой недвижимости, станет ясно, что каждый кризис улучшал предложение. Это логично: конкурентный рынок диктует свои условия, чтобы оставаться в рынке, надо обосновывать цену и в то же время вызывать дополнительный интерес у покупателей, формировать спрос, — поясняет директор мебельной компании Astra Александр Чмелев.

Как раз в это время на уральский рынок зашел новый крупный игрок — «Брусника». До этого компания активно строила в Тюмени, создавая проекты в сотрудничестве с голландскими архитекторами, которые делали акцент на общественных пространствах.  Хорошие детские площадки, разделенные по возрастам, прогулочные зоны, инвентарь для спорта, альпийские горки и цветники — раньше это было атрибутами жилья высокого класса. После 2014-го все девелоперы начали наполнять свои комплексы подобными элементами комфорта — делать их действительно жилыми.

День строителя - Деловой квартал 8

Екатеринбург подхватывает все мировые тенденции в недвижимости

Мария БабушкинаМария Бабушкина, директор «АСК Бонус»

У Екатеринбурга есть неоспоримое преимущество: он достаточно уверенно подхватывает мировые тенденции в недвижимости. И самая обсуждаемая сегодня — меблировка новостроек. В Англии и Америке это давно привычно, и более того, норма. В Москве и Санкт-Петербурге по этому пути пошли многие девелоперы. Для застройщиков это дополнительный инструмент повышения уровня комфортности жилья без изменения самой технологии строительства. В свое время тот же путь принятия рынком прошла отделка квартир. В итоге сегодня лишь единицы застройщиков вводят в эксплуатацию жилье эконом и комфорт сегмента без чистовой отделки. А покупатель тем временем уже может приобрести квартиру не просто с ремонтом, но и с мебелью и бытовой кухонной техникой. Мы за четыре года работы меблировали 1968 квартир и 37 холлов в 16 жилых комплексах Екатеринбурга и Свердловской области. Речь идет о шкафах-купе, гардеробных, санузлах и кухнях с бытовой техникой. Одновременно мы проводили меблировку почти 500 квартир.

Сегодня меблировка все чаще становится решающим фактором при выборе и покупке квартиры. Тем более эта мебель «включена» в ипотеку, с помощью которой сегодня приобретают до 90% квартир. Переехать «с одним чемоданом» — мечта многих новоселов. Прекрасно, что это работает Екатеринбурге: у нас город больших возможностей для всех, главное, суметь воспользоваться.

День строителя - Деловой квартал 9

Этот тренд — создавать не жилье, а среду обитания — сегодня, по словам экспертов, главный на рынке. Он касается не только жилья, но и в принципе градостроительного развития Екатеринбурга: конфликты горожан и властей по поводу строительства в зеленых зонах как нельзя лучше оттеняют эту тенденцию. Жители стали привыкать к комфорту в своих домах, который дают им девелоперы, и хотят видеть комфортным весь город. И власти также чувствуют этот тренд.

День строителя - Деловой квартал 10

Администрация Екатеринбурга и мэр лично уже не первый раз выходят на прямой конструктивный диалог с горожанами и строителями. Особенно это важно в разрезе социальных объектов строительства: это «болезненные» для всех вопросы с садиками и школами в новых районах. Мы со своей стороны ещё в июле на заседании Оргкомитета Форума 100+ презентовали ряд региональных и федеральных инициатив губернатору Свердловской области и министру строительства и ЖКХ РФ, и уже получили одобрение на их реализацию и детальное обсуждение в рамках форума в октябре, — поделился мнением президент СРО Ассоциация строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Сотрудничество горожан, властей и девелоперов в итоге и сделали из серого промышленного Свердловска яркий современный Екатеринбург, уверен эксперт.

День строителя - Деловой квартал 11

Наша отрасль была и будет ключевой в экономике страны. На сегодняшний день в строительстве сконцентрирован научный, производственный и инженерный потенциал страны. Создаются уникальные проекты, идет процесс цифровизации и автоматизации, применяется новое современное оборудование — все это является базой технического прогресса России. Мы строим города, а вместе с ними и наше будущее. И только от нас зависит, в каком пространстве мы будем жить завтра, где будут расти наши дети. Мы вместе строим и создаем новую комфортную среду для жизни. Облик Екатеринбурга и всего Урала меняется и эти изменения к лучшему: новые здания, парки, скверы, жилые кварталы и спортивные объекты. Строители по праву могут гордиться своей работой, — заключает г-н Трапезников.

Использованы фотографии с сайтов компаний «Атомстройкомплекс», «Группа ЛСР», Prinzip,а  также фото Игоря Черепанова/DK.RU.

 

На свердловский рынок нежилой недвижимости выходит новый тип застройщиков

День строителя - Деловой квартал 12

Управляющие компании особых экономических зон (ОЭЗ) выходят на рынок строительства. Они предлагают своим резидентам любой объект — от промышленных ангаров до сложных инженерных конструкций.

О готовности строить для своих резидентов рассказало руководство ОЭЗ, расположенной в Свердловской области.

День строителя - Деловой квартал 13Раннее управляющие компании ОЭЗ не готовы были отстраивать производства для резидентов, так как вкладывали значительные ресурсы в собственное строительство и находились исключительно на инвестиционном этапе, создавая собственную инфраструктуру. Сегодня большая часть ОЭЗ находится на производственном и активно развивающемся этапе, имеет и продолжает наращивать собственный капитал, а также готовится выйти на третий этап – самоокупаемости. По такому пути развивается и уральская особая экономическая зона «Титановая долина», — сообщала пресс-служба «Титановой долины».

«Титановая долина» развивает направление build-to-suit, выступая застройщиком промышленных объектов для резидентов, уже третий год. В 2018 г. строительство коммерческих объектов принесло УК вдвое больше денег, чем возведению государственных объектов инфраструктуры — 800 млн руб. против 420 млн руб. соответственно.

Крупнейшими объектами стали производственный комплекс Уральского завода гражданской авиации на площадке «Уктус» и объект Ural Boeing Manufacturing на площадке «Салда». Площадь первого составляет 11,5 тыс. кв. м и включает в себя несколько цехов. Площадь второго объекта еще больше — 19,5 тыс. кв. м.

День строителя - Деловой квартал 14

День строителя - Деловой квартал 15

Это был сложный объект, заказчик предъявлял к работе высокие требования, но мы справились: объект построен и введен в эксплуатацию вовремя, — прокомментировали в «Титановой долине» строительство для Ural Boeing Manufacturing.

Как отмечают эксперты, выход на рынок производственно-промышленных и коммерческих объектов новых игроков закономерен и выгоден для инвесторов — в первую очередь потому, что резидент в данном случае действительно получает все услуги в одном окне.

Важным преимуществом становится и схема финансирования.

День строителя - Деловой квартал 16

Инвестор не вкладывает значительные средства в строительство, устремляя внимания экономии и оптимизации на этапе своего инвестпериода: снижает финансовые риски в собственное производство на начальном этапе реализации проекта, концентрируется на развитии производства до его выхода на проектную мощность. Так как управляющая компания ОЭЗ сама инвестирует в строительство нестандартных индивидуальных объектов, в т.ч. из средств банковских кредитов на хороших условиях, имея для этого надежные банки-партнеры, — поясняют в «Титановой долине».

Для самих же управляющих компаний ОЭЗ строительство объектов — еще один бизнес-сервис, сопутствующий производству резидента.

Напомним, в России особые экономические зоны развиваются с 2005 г., когда был принят соответствующий федеральный закон. К началу 2019 г. в стране действует 25 ОЭЗ:

  • 9 промышленно-производственных;
  • 6 технико-внедренческих;
  • 1 портовая;
  • 9 туристско-рекреационных.

В общей сложности в них размещены 656 резидентов, которые создали 28421 рабочих мест.