Время бездумных загородных проектов ушло навсегда

Переформатирование: рецепт или диагноз?

В кризис 2008-2009 гг. девелоперы переформатировали проекты, уводили их в более экономичный сегмент. Ждет ли рынок загородной недвижимости новый виток переформатирования?

Андрей Воронько, руководитель проекта «Экодолье Екатеринбург»

Серьезная смена формата — болезненный процесс для любого продуманного девелоперского проекта, который редко заканчивается «выздоровлением пациента». Насколько мне известно, ни один из проектов, заявивших о смене формата, не был полностью реализован. Кризис 2008-2009 смел с рынка малоэтажной недвижимости случайные компании, которые посчитали, что «малоэтажка» — сегмент, в котором можно заработать, даже не имея специфических девелоперских компетенций.

Сегодня проекты, имеющие понятные очертания (наличие сетей, дорог, объектов социальной и рекреационной инфраструктур), реализуют девелоперы, специализирующиеся на комплексном освоении территорий в формате малоэтажного строительства. Такие компании создали изначально выверенные проекты, не нуждающиеся в смене формата.

 

Предоставлено компанией "Экодолье"

Павел Боровиков, директор по маркетингу и продажам Pine Creek Golf Resort

К сожалению, девелоперы загородных проектов практически не уделяют внимания маркетингу в целом и анализу потребностей рынка в частности. В силу этого массовое переформатирование в 2008-2009 гг. не стало заметным явлением. Фактов холодного отношения к маркетингу и запоздалой реакции на потребительский спрос на рынке загородной недвижимости много. На этом фоне яркими представителями новой волны маркетингово-ориентированных компаний выглядят проекты Villa66, «Резиденция» и «Экодолье».

Сегодня наиболее живым примером диверсификации предложения и мультиформатности на рынке загородной недвижимости может служить проект «Карасьеозерский-2», в котором можно купить и квартиру от 37 кв. м, и коттедж в 550 кв. м. При этом я бы рекомендовал всем без исключения девелоперам критически взглянуть на свои проекты с точки зрения маркетинга. Рынок загородной недвижимости только выиграет от того, что к реализации проекта девелоперы будут подходить с точки зрения инвестиционной и маркетинговой привлекательности, а не амбиций и желания реализовать типовые схемы.

 

Предоставлено компанией "Pine Creek Golf Resort"

Николай Зеленин, собственник коттеджного поселка «Александрия»

В 2008-2009 гг. коттеджные поселки в большинстве своем были небольшими, в них, как правило, шли продажи участков с подрядом на строительство. С тех пор рынок заметно изменился: есть крупноформатные проекты от 500 и более участков, как с готовыми домами, так и с возможностью покупки участка без подряда. Есть проекты во всех ценовых категориях, разные по смыслу и концепции. Однако все эти проекты должны существовать и развиваться в реальной рыночной ситуации. Кроме того, за годы развития рынка недвижимости покупатели приобрели опыт, у них есть четкое понимание того, за что стоит платить и за что не стоит. Я убежден, что в условиях обострившейся конкуренции игроки рынка будут заниматься не переформатированием поселков, а повышением их качества и наполненности. Думаю, что в этот кризис переформатирование не будет массовым, ведь многие проекты уже заявлены, землеотводы получены, утверждены проекты освоения территорий. Сомневаюсь, что кто-то решится на полпути глобально менять концепцию.

 

Предоставлено компанией "Александрия"

Дмитрий Игонин, директор по инвестиционным проектам ГК «Гудлэнд»

Наша компания была создана в конце 2008 г., в самый разгар кризиса. Цель ее создания заключалась в новом предложении рынку — земельные участки без подряда (дом строит собственник) в организованных коттеджных поселках. Глубоко изучив рынок тех лет, мы поняли, что каждая третья семья готова постоянно жить в ближнем пригороде Екатеринбурга (в комфортных условиях), но не может себе позволить купить земельный участок с готовыми коммуникациями и приличным коттеджем, как говорится, три в одном, заплатив сразу 10-15 млн руб. Поэтому наш первый поселок «Солнечная поляна», рассчитанный на сто с лишним участков, разлетелся за пять месяцев при средней цене сделки в 400 тыс. руб. Фактически мы создали новый тренд в загородной недвижимости Екатеринбурга. Сегодня земля без подряда занимает более 90% рынка организованных поселков и продолжает расти.

Переформатированием загородных поселков будут вынуждены заниматься компании, которые до сих пор считают, что фишка сегодняшних реалий — это продукт с готовым домом (танхаусом, дуплексом и пр.) либо с генеральным подрядом при ограниченном выборе материалов строительства, этажности и штакетником не выше 0,8 м. Я уже не раз говорил, что такие проекты будут реализовываться десятилетиями и из прибыльного бизнеса они превратятся в очень дорогое хобби хозяев с красивым и упорным зарыванием денег в землю. Кто так не считает, смотрит свою долю рынка в моменте и перспективе.

Будущее среднего класса — в тумане

В течение 2015 г. количество сделок в среднем ценовом сегменте серьезно сократилось, проекты класса «премиум» чувствовали себя неплохо, как и земля без подряда. Есть ли предпосылки к тому, что в ближайшие годы на рынке останутся только премиальные проекты и суперэкономичные, а средний сегмент исчезнет?

Павел Боровиков

Тренд, который аналитики рынка недвижимости прогнозируют на ближайшую перспективу, — дальнейшее снижение спроса в среднем ценовом сегменте. Однако, экономика циклична, и в перспективе 3-4 лет он должен смениться. Мы работаем в высоком ценовом сегменте и оптимистично смотрим на продажи, при этом держим руку на пульсе — в ближайшее время в третьей очереди коттеджной застройки Pine Creek Golf Resort будем предлагать участки от 10 соток и новые варианты коттеджей, площадью от 252 кв. м с очень функциональной и современной планировкой. Это предложение 3-4 квартала 2016 г.

Дмитрий Игонин

Новая экономическая реальность уже наступила. Нас всех сделали (именно сделали) беднее как минимум в два раза. Остались при своих только те, у кого была СКВ в надежном банке, съемное жилье в России, ржавый гараж с полуприцепом и ликвидный особняк в Европе, записанный на любимую тещу. Теперь, к сожалению, каждый сам за себя.

Конечно, рано или поздно экономика начнет движение вверх, ибо ниже дна только ил, песок и забвение. Но в нынешнем состоянии мы можем лишь медленно всплывать, так как реальных драйверов роста я пока не вижу. Возможно, что-то изменится к выборам. Главное, чтобы нефть оставалась на текущих уровнях еще лет пять-семь. Тогда от вынужденной безысходности страна начнет меняться в лучшую сторону.

Считаю, что в ближайшие 2-3 года на рынке загородной недвижимости будут жить суперэкономичный и бизнес- (премиум-) сегменты. Средний сегмент будет выживать. Очень тяжело придется девелоперам с одиночными проектами, поскольку, угадав с сегментом, можно не угадать с расположением, рекламной стратегией, ценовой политикой, пролететь с сетями и т. д.

Текущая стратегия нашей компании — сегмент суперэконом. Как ни странно, продажи идут не хуже, чем в аналогичный период прошлого года. За первые 2,5 месяца 2016 г. мы реализовали около 30 земельных участков (первая сделка состоялась 21 января).

Андрей Воронько

Не думаю, что рынку малоэтажного жилья Екатеринбурга грозит исчезновение среднего ценового сегмента, поскольку заложенные в последние годы масштабные проекты малоэтажного жилья этой категории уже вышли из самой рискованной начальной стадии. Сегодня они могут показать потребителю не просто проекты и вешки на земельных участках, но и реальные дома, заселенные довольными потребителями.

Ставка на качество: больше, чем декларация?

В конце 2015 г. крупные игроки рынка многоэтажного строительства заявили об изменении стратегии работы, суть которого — переход от количества возводимых квадратных метров к качеству и тщательной детализации проектов. Можно ли проецировать этот тренд на рынок загородного жилья?

Андрей Воронько

Улучшение качества строительства, тщательная проработка концепции застройки, генплана, благоустройства социальной и бытовой инфраструктур — это вызовы, на которые девелоперы «малоэтажки» стали отвечать уже давно. Например, практически нормой для хорошего малоэтажного проекта даже среднего класса стал европейский подход к организации пространства: невысокие заборы между домами, велосипедные дорожки, общественные пространства с ухоженными газонами. Кроме того, каждый девелопер стремится внести в проект отличия. В поселке «Экодолье», например, организованы пункты для сбора отработанных батареек, планируется установка контейнеров для сбора ртутных ламп.

Павел Боровиков

Время бездумных проектов ушло навсегда. Сейчас на первом месте стоит маркетинговая проработка девелоперских проектов. Покупатель требователен, особенно в премиальном сегменте. Ведь конкуренция на рынке недвижимости давно вышла за пределы геолокации прописки клиента. Теперь дом в пригороде Екатеринбурга конкурирует с домом в Подмосковье и виллой во Вьетнаме. Поэтому девелоперу надо думать в глобальном масштабе конкуренции.

Николай Зеленин

Сделать максимально комфортный, престижный и качественный поселок для людей за разумные деньги — такова наша стратегия развития. На мой взгляд, она правильная в любой экономической ситуации. Поэтому мы в «Александрии» строим качественную инфраструктуру, устраиваем для жителей праздники, кроме того, у нас достаточно серьезная рекламная кампания, которая работает на имидж поселка. Мы первыми на рынке открыли в нем офис: риэлтор и сотрудники УК находятся непосредственно в поселке, в здании администрации. Это удобно и для покупателей, и для собственников домов. Чтобы стимулировать спрос, мы проводим различные акции, например, в этом году уже разыграли сертификат на заграничную поездку и другие призы. Также мы предлагаем рассрочку на приобретение участков сроком до трех лет.

Дмитрий Игонин

Я не верю, что игроки рынка недвижимости действительно в кризис сделают ставку на качество. Или строительные компании (не важно, что они строят, многоквартирное жилье в Екатеринбурге или загородку) поменяли рабочий состав на реальных профессионалов? Тогда это приведет только к удорожанию всего и вся, что в сегодняшних реалиях противоречит здравому и экономическому смыслу. Сегодня появилось много отличных и проработанных до мелочей проектов. Проектов, и только. Но когда встречаешь рассвет с лучами солнца, пробивающимися сквозь стену очередного кирпичного дома, строители которого спешат ее оштукатурить до прихода прораба, становится очень грустно. Бесплатный совет всем: очень сильно подумайте перед покупкой готового индивидуального дома, построенного на продажу, особенно если его цена почему-то ниже рынка. Мы живем в России, в условиях тяжелейшей экономической ситуации, когда обман и нажива только обостряются.