«На въезде в город будет паралич»: Коттеджи в северном пригороде добавят мегаполису пробок

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) на рынке Екатеринбурга находится около 200 активных загородных проектов. Диапазон минимальной и максимальной стоимости в них за год не изменился: цена метра в коттеджах варьируется от 25 до 80 тыс. руб., в таунхаусах — от 27 до 75 тыс. Земельные участки без подряда можно приобрести   от 20 до 250 тыс. руб. за сотку. Разброс цен связан с разной местоположением, строительной готовностью объектов, инженерной подготовкой и инфраструктурной обеспеченностью поселков. По словам гендиректора компании «Урал-Эстэйт» Михаила Дэви, экономическая нестабильность не способствует массовым вложениям в недвижимость, однако в целом количество желающих переехать за город растет и будет только увеличиваться.

DK.RU решил выяснить, какие загородные направления наиболее перспективны в плане реализации девелоперских проектов, где наиболее хорошо обстоят дела с экологией и транспортной доступностью, и как коттеджные поселки изменят жизнь самого Екатеринбурга в перспективе десяти лет. Сегодня внимание северному пригороду — Режевской тракт, по словам экспертов, девелоперы не жалуют из-за болотистых мест, а вот две другие магистрали осваивают активно.

Кликните по картинке для увеличения

Нижнетагильский (Серовский) тракт

Славится красивой природой с горными сосновыми лесами и холодными реками. На этот тракт автомобилисты не жалуются — дорога трехполосная в каждом направлении, хорошего качества до поворота на пос. Садовый. Далее до Нижнего Тагила — две полосы в обе стороны.

Достопримечательности: Ганина Яма, озера Таватуй и Исетское, скальный комплекс «Семь братьев», город Невьянск со знаменитой падающей башней и музеем демидовской эпохи, горы Ежовая, Стожок, Долгая и т. д. В лесах водится дичь, много ягод и грибов.

Коттеджных поселков в этом направлении немного — по словам экспертов, так сложилось исторически. Аналитик УПН Михаил Хорьков поясняет:

«У направления есть природные и географические особенности — здесь нет полей, как на Тюменском или Полевском трактах, все больше леса, а осваивать такие участки сложнее. То есть немного земли, которая могла бы быть вовлечена в рынок. И собственники участков не проявляли большой активности в этом направлении. Хотя проектов много везде, потенциал для развития загородного рынка в плане наличия земельных ресурсов достаточно велик по всем направлениям».

 

«Золотая горка» (14 км)

Количество домовладений: 400

Предложение: коттеджи, таунхаусы, малоэтажные многоквартирники

Застройщик: «Золотая горка»

Начало строительства: 2012 г.

Пейзаж: лес, озеро, скалы

Инфраструктура: охрана, детсад (сдан), магазин, школа, кафе, спорткомплекс (все — проект)

«Кирпичный» (15 км)

Количество домовладений: 64

Предложение: земля без подряда

Начало строительства: 2009 г.

Газоснабжение: готово

Инфраструктура: магазин, зона отдыха, спортивная и детская площадки, детский досуговый центр (все — проект)

«Ливерпуль» (19 км)

Количество домовладений: 180

Предложение: таунхаусы, коттеджи, малоэтажные многоквартирники

Застройщик: «Атомстройкомплекс»

Инфраструктура: охрана, зона отдыха, детская площадка, гостевая парковка, детсад (строятся)

Водопровод, отопление: централизованные

Канализация: автономная

Газоснабжение: готово

«Черемушки» (20 км)

Количество домовладений: 66

Предложение: земля без подряда

Право на землю: собственность

Категория земли: с/х

Разрешенное использование: коллективное дачное строительство

Газоснабжение: готово

«Уральская слобода» (30 км)

Количество домовладений: 390

Предложение: земля с подрядом

Застройщик: «Матур»

Инфраструктура: школа, спорткомплекс, зона отдыха, спортивная и детская площадки, торговый центр, детский досуговый центр, гостиница, заправка (все — проект)

Канализация, отопление: автономные

Водопровод: централизованный

Газоснабжение: готово

«Шелес парк» (45 км)

Количество домовладений: 14 коттеджей плюс таунхаус на 18 секций

Электричество, газ, вода, канализация: автономные

Инфраструктура: видеофиксация въезда и выезда, обслуживающий персонал, ландшафтный дизайн, зоны отдыха

По словам экспертов, северное направление является относительно чистым в плане экологии. И это несмотря на обилие промышленных свалок. Как рассказывали DK.RU в свердловском Роспотребнадзоре, в тех краях известны захоронение радиоактивных отходов «Радон», свалки Уралмашзавода и заводов УЗПС и УЗТМ. Но роза ветров позволяет считать это направление относительно благополучным для загородного строительства. На расстоянии 25-45 км от Екатеринбурга есть чистые места — там зона повышенного давления, куда не попадают загрязняющие вещества.

Экологи добавляют: озеро Таватуй на сегодня — самый чистый водоем вблизи Екатеринбурга. Качество воды там почти не меняется из года в год. Это может стать плюсом при выборе участка для загородного дома. Окрестные жители прекрасно осведомлены о состоянии дел, поэтому земля там дорогая. Но купив дом в районе с относительно чистым воздухом и водой, сделать что-либо с неблагополучным состоянием почвы не удастся — практически вся она на территории области не соответствует санитарным нормам. Урал был сырьевой базой со времен Петра I, предприятия веками насыщали почву вредными элементами. Радует то, что резких скачков в состоянии почвы не наблюдается — уровень загрязнения остается примерно таким же, как 10-20 лет назад.

Старотагильский (Верхнепышминский) тракт

Отличается девственной природой и глухими местами. Населенные пункты расположены относительно недалеко друг от друга, связаны извилистой и узкой дорогой через лес. Дорожное покрытие хорошее, но из-за петляющего тракта в зимнее время года нужно быть осторожнее.

Достопримечательности: не так уж много, но озера Балтым и Глуховской исток компенсируют все с лихвой.

Загородных проектов здесь меньше, чем на Серовском тракте, однако именно в этих краях строит дом олимпийский чемпион Антон Шипулин — на презентованном ему участке в поселке «Лебедево».

«Перспектива» (19 км)

Количество домовладений: 19

Предложение: коттеджи

Право на землю: собственность

Газоснабжение: готово

Площадь поселка: 2,8 га

Коммуникации: центральная канализация, электричество, газ, вода (скважина)

«Лебедево» (22 км)

Количество домовладений: 490

Площадь поселка: 82 га

Предложение: земля с подрядом

Застройщик: «Строй-техно»

Начало строительства: 2012 г.

Инфраструктура: магазин, детсад, школа, кафе, спорткомплекс, гольф-поле, велосипедные дорожки, лыжная трасса, пункт бытового обслуживания, гостевая парковка и др. (все — проект)

«Балтымские дачи» (25 км)

Количество домовладений: 407

Право на землю: собственность

Площадь поселка: 42 га

Предложение: земля без подряда

Класс: эконом

Застройщик: ГК «Гудлэнд»

Въездная дорога, внутренние грунтовые дороги: готовы

Электроснабжение: будет во II кв. 2016 г.

«Радуга» (25 км)

Количество домовладений: 30

Право на землю: собственность

Предложение: земля с подрядом

Водопровод, канализация: централизованные

Этап строительства: проект

По словам экспертов, сейчас на окраинах ближайших к Верхней Пышме поселков выделено большое количество участков с лесом, назначения под ИЖС. Проблема — в дорогостоящем подведении коммуникаций к ним. Также из минусов большой военный полигон в пос. Половинный и открытые торфоразработки, местами заброшенные.

Если с экологией в северных пригородах все относительно спокойно, то ситуация с транспортом уже сейчас вызывает опасения. По словам Евгения Коломыцкого, специалиста по недвижимости АН «Линк», основная масса заселенных проектов в этом направлении сконцентрирована возле Верхней Пышмы и озера Балтым. Помимо коттеджных поселков там планируется ввести большой объем малоэтажных многоквартирников — так, «ЮИТ Уралстрой» собирается застроить 76 га объектами суммарно на 274 тыс. кв. м. плюс возвести школу на 1 тыс. мест и два детсада по 270 мест. Строить «Балтым-парк» будут не меньше 15 лет. «Атомстройкомплекс», в свою очередь, комплексно застраивает Среднеуральск и намеревается вынести туда головной офис. Если все проекты будут реализованы и заселены жителями, на въезде в Екатеринбург в пиковые часы будет паралич движения.

«На выезде с проспекта Космонавтов на ЕКАД уже сейчас вечная пробка, хотя коттеджные поселки заселены пока очень слабо. Улицы Бакинских комиссаров, Донбасская стоят, на ул. Баумана — та же история, на проспекте Космонавтов вечный затор до вокзала. Можно, конечно, ехать в город через Ганину яму и Сортировку, но там велик риск плотно встать в пробку на Билимбаевской и Бебеля. Да, построена развязка от Верхней Пышмы на Среднеуральск, стало удобнее. Но это сейчас. Когда заявленные проекты будут реализованы, легче транспортная ситуация не станет», - комментирует г-н Коломыцкий.

По словам экспертов, проблему могло бы исправить развитие пригородного общественного транспорта — комфортных электричек, скоростных трамваев и др. Как говорит Михаил Хорьков, сейчас загородный рынок практически выключен из альтернативного сообщения — на стыке муниципалитетов пригородный транспорт работает неэффективно:

«Все привыкли ассоциировать загородную недвижимость с коттеджами, до которых добираться нужно на авто. Но сегодня хорошую динамику показывают такие форматы жилья как малоэтажные многоквартирные дома. Есть спрос, девелоперы готовы их реализовывать, но без развития пригородного транспорта здесь не обойтись».

Отметим, что на северном направлении в структуре предложения превалируют готовые объекты и участки без подряда. При этом сразу ряд проектов запланированы многофункциональными – там появятся и коттеджи, и таунхаусы, и малоэтажные многоквартирные дома. По словам президента ЦН «МАН» Николая Савина, в целом это укладывается в главные тенденции: основной спрос приходится на землю без подряда в 30-километровой зоне от города — это тренд, который наблюдается последние два года. Около 90% людей рассматривают именно такие варианты.

Директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort Павел Боровиков добавляет: сегодня есть два сегмента, которые дают позитивные сигналы и наиболее привлекательны в сегменте загородной недвижимости — это малоэтажные жилые комплексы и коттеджи в организованных коттеджных поселках высокого уровня.

«Здесь и далее будет наблюдаться повышение потребительского интереса, при условии грамотной маркетинговой политики компаний-застройщиков. Позитивные тенденции в данном сегменте обусловлены моральным устареванием индивидуального жилья «первой волны», а так же изменением предпочтений резидентов элитных поселков, построенных еще в начале 2000-х гг. Что касается малоэтажного многоквартирного жилья, то это очевидный фаворит ближайшей перспективы на загородном рынке. Так как при системном маркетинговом подходе такие проекты предлагают более интересные планировочные, инфраструктурные и ценовые решения», - резюмирует г-н Боровиков.