Деловой квартал / Новости / Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса
Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса
Источник: Архив DK.RU

Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса

Самое читаемое
  • Старый друг лучше новых двух: машины, которые надежно служат дольше 15 лет. РЕЙТИНГ
    Лайфхаки
  • Промсвязьбанк отдадут правительству. Его возглавит сын бывшего премьер-министра
    Новости
  • «Бизнес РФ не заинтересован строить новое, ведь нет перспектив вернуть вложенное». МНЕНИЕ
    Лайфхаки
  • Гасите эмоции и ходите с наличкой: семь способов сократить ежедневные траты
    Лайфхаки
  • Вам не нужен «Мерседес». Зачем люди покупают дорогое и ненужное и чего хотят взамен
    Лайфхаки
  • Как танец ульяновских курсантов бросил вызов режиму в России
    Новости
10:00   08.09.2015

За год кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости города укрепились – вакантных площадей стало больше, арендные ставки снижаются. Эксперты констатируют: сейчас рынок на перепутье.

Кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости укрепляются. Как сообщил DK.RU аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев, в сегменте офисов классов A, В+, В сохраняется высокий уровень вакантных площадей, порядка 20%. Во втором квартале 2014 г. этот показатель составлял 13%, а во втором квартале 2013 г. - 15%.

В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне высокой, и чтобы привлечь арендаторов требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров города снижаются уже в течение двух лет - стоимость аренды офисных помещений в наиболее массовом сегменте – классе В, подешевела в среднем на 15%. В крупнейших БЦ класса В появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги.

Г-н Октаев отмечает: объемы ввода в сегменте офисной недвижимости снизились еще в 2013 г. и составили 51 тыс. кв. м, против 120 тыс. в 2012 г. В прошлом году объем ввода был 68 тыс. кв. м, а в первом полугодии 2015 г. - около 50 тыс. кв. м. В начале года были сданы в эксплуатацию БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также офисник на ул. Бажова. Эти проекты начали реализовываться еще до начала текущего кризиса, однако девелоперы предпочитают завершение строительства, а не консервацию, дабы сохранить репутацию проектов.

«Сегодня рынок переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды. При этом мы не наблюдаем, чтобы закладывались новые офисные объекты. Даже те проекты, что  раньше декларировались как бизнес-центры, либо остались в качестве инвестпроектов, либо переформатировались под другой функционал», - констатирует Константин Октаев.

Как добавляет полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, ситуацию в офисном сегменте можно охарактеризовать словом «стагнация»:

«Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, который имел место после 2008 г. В предыдущий кризис мы вошли с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м. в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит, они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения в течение года. Дальше рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры – новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей».

Эксперты также отмечают: если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 г. явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов.

«На рынке практически нет инвесторов, так как показатели доходности от аренды офисной недвижимости низкие, и они до сих пор не достигли такого уровня, чтобы сделать этот бизнес экономически целесообразным. Офисы сейчас покупаются в основном для нужд своих компаний. Цены предложения на рынке продажи значительно не снижаются – реализуют площади инвесторы, которые приобретали их на пике рынка и не готовы продавать дешевле. Это говорит о том, что частные инвесторы - все-таки непрофессиональные участники рынка. Достаточно лишь прикинуть, сколько теряет собственник от простоя площадей, при этом выплачивая коммунальные платежи и налоги, и сравнить эту сумму с разницей в цене продажи, которую он запрашивает и какую мог бы запросить с дисконтом. Прибавьте сюда доходы по банковскому депозиту, на котором можно было бы разместить средства, полученные от продажи офиса. Сразу станет ясно, что эта разница компенсировалась бы в кратчайшие сроки. Но, видимо, основная мотивация таких собственников - выждать длительный период времени, рассчитывая, что в долгосрочном периоде офисная недвижимость все равно покажет рост в цене, а не управлять своими активами в краткосрочной и среднесрочной перспективе», - говорит г-н Октаев.

И добавляет: результатом нынешнего кризиса для офисной недвижимости может стать развитие по одному из двух путей.

«Либо начнется исход частных инвесторов и на рынке останутся только профучастники, которые зарабатывают именно на управлении и эксплуатации, либо рынок покажет определенную деградацию, и вновь будет проходить прошлые этапы, в том числе возвращение частных инвесторов. Сегодня он находится на перепутье и дальнейший сценарий его развития не видится однозначным», - прогнозирует Константин Октаев.

В сегменте торговой недвижимости тенденции схожие. По словам аналитика УПН Гурама Тухашвили, за последний год снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка, другие федералы закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц.

Параллельно с уходом международных операторов на рынке стал усиливаться процесс ротации – местные магазины начали снижать издержки за счет уменьшения занимаемых помещений, либо за счет переезда на более дешевые площадки. В итоге за последний год число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга. Сначала активно высвобождались небольшие помещения. Затем тенденция стала постепенно перебираться на крупных арендаторов, в том числе и якорных. За последний год были закрыты Gulliver Kinder в ТЦ «Восточный», мебельный магазин «Полтинник» в ТРЦ «Антей шопинг клуб», гипермаркет «СтройАрсенал» в ТЦ WOW HOUSE, магазины бытовой техники «Корпорация Центр» в ТРЦ «Антей шопинг клуб» и ТЦ «Кировский Люкс», «Эльдорадо» в ТРЦ «Фан Фан», «Снежная королева» в ТРЦ «Карнавал» и др.

«Однако этот процесс не такой мощный, как кажется. Объем вакантных площадей в торговых центрах вырос с обычных 1,5-2% до 4%. К концу года мы ожидаем, что уровень незанятых площадок может составить порядка 7%. Ставки аренды в ТЦ города за последний год снизились примерно на 10% - это коснулось практически всех объектов. Причем некоторые участники рынка считают, что эта корректировка - только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более заметное снижение цен. Отрицательные корректировки по итогам двенадцати месяцев 2015 г. могут составить до 10-15%, а в отдельных объектах – до 25-30%. Понятно, что в условиях снижающегося спроса управляющие торговыми центрами вынуждены были идти и на другие уступки. Первым шагом навстречу стал пересмотр валютных договоров, другой уступкой был переход со схемы фиксированной арендной ставки на схему «минимальный фикс, плюс процент с оборота». Это позволило ритейлерам в меньшей степени зависеть от потребительской активности, которая в последнее время была, мягко говоря, неустойчивой», - говорит г-н Тухашвили.

Андрей Бриль добавляет: в торговом сегменте драматизма нет – реализуется несколько крупных проектов строительства качественных хорошо управляемых торговых центров. А вот у ТЦ без хорошей концепции и сбалансированного пула арендаторов сейчас будут проблемы, прогнозирует эксперт.

Что касается складского сегмента, то снизившиеся обороты оптовых и розничных торговых компаний тоже внесли коррективы в его развитие. Гурам Тухашвили поясняет: большого спроса на площади в складских комплексах не наблюдается – новые операторы интереса не проявляют. Параллельно часть компаний, арендующих склады, снизили объемы занимаемых площадей.

«Условно говоря, раньше оператор арендовал 10 тыс. кв. м., но пересмотрел договор и теперь занимает 8 тыс. квадратов. Есть другие примеры: концерн General Motors, у которого на Урале был распределительный центр, прекратил поставки в РФ – часть площадей компания высвободила. Процесс высвобождения площадей в складских центрах стал наблюдаться в последние два квартала, сейчас объем вакантных помещений составляет порядка 1,5%. Немного, но для рынка, где обычно этот показатель был круглой цифрой ноль, это уже тревожный звоночек. Мы ожидаем, что уровень незанятых складских площадей к концу года еще вырастет, но в итоге цифра будет несущественной – около 3-4%», - комментирует аналитик УПН.

И добавляет: в последние три месяца на рынке началось плавное снижение ставок аренды, чего ранее не наблюдалось – речь идет о корректировке в 5%. По прогнозам УПН, до конца года ставки еще немного снизятся, по отдельным объектам коррекция может составить 7-10%. При этом, как и на рынке офисников, новые объекты девелоперы сейчас не закладывают:

«Если говорить о качественных масштабных проектах складской недвижимости, то новых проектов мы не наблюдаем. Строиться будут разве что небольшие комплексы на 1,5-2 тыс. кв. м., которые компании возведут для собственных нужд на недорогих землях в промзонах», — говорит Гурам Тухашвили.

Эксперты также отмечают: в связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу производственно-складских объектов. Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, вынуждают собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования — конечная цена сделки может быть ниже первоначальной в два раза. Полгода назад собственники помещений не были готовы к таким большим скидкам.

При этом, как говорит глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль, несмотря на готовность владельцев складских помещений уступать покупателям в цене, даже «покупателей-экстремистов» сейчас осталось не так много. Низкий спрос на складские объекты объясняется, опять же, кризисом.

«В сложившихся экономических условиях владельцы компаний делают ставку на аренду, а не на покупку складской недвижимости. Продажи — это долгосрочные инвестиции. Чтобы найти средства на приобретение помещений, необходимо вытащить их из оборота компании, а в этом случае стоимость денег получается очень высокой. Проще и дешевле купить землю и построить склад под себя»,— отмечает г-н Хиль.

 

Андрей Бриль добавляет: логистический сегмент больше связан с политическими и макроэкономическими решениями. Сейчас все зависит от того, что будет с международным транспортным коридором «Берлин – Пекин» — насколько быстро он пройдет через регион.

«Если это случится, здесь будет бум логистики. Пока этого нет — дают о себе знать проблемы с финансированием проектов. Плюс в этой сфере сроки окупаемости довольно высокие, и доходности не такие, чтобы сейчас инвесторы устремились в складские проекты. В целом ситуация не очень оптимистичная, но надо понимать, что сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок коммерческой недвижимости должен будет оживать — года через два. Главным образом все зависит от финансовой системы — если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке», — резюмирует г-н Бриль.

Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

«В топ-15 «не жильцов» практически не осталось». Задорнов об уходе просчитавшихся банков «В топ-15 «не жильцов» практически не осталось». Задорнов об уходе просчитавшихся банков
«Не думал, что в мире так много людей, сидящих на кэше, который можно легко пустить в ICO»
Рост налогов, сокращение льгот: как Путин готовит послевыборный «сюрприз»
Вера в будущее: жители России заняли пятую строчку в рейтинге оптимистичности стран
ФСБ потребовала закрыть опасные производства на время ЧМ по футболу
Никаких касс и охранников: как работает супермаркет будущего от Amazon / ВИДЕО
«Почему надо делить людей на хороших и плохих». Сожительство предложили приравнять к браку

Бизнес

«Чтобы узнать, кто загрязняет реку, достаточно медленно проплыть на лодке вдоль берега» «Чтобы узнать, кто загрязняет реку, достаточно медленно проплыть на лодке вдоль берега»
Не отказался от услуги — плати! Как тихо списать со счетов клиентов деньги за новый сервис
«Ритейл в ТЦ приобретает черты шоу-рума». Милен Генчев — о реконструкции центров «Мега»
«Откройте глаза: бизнесу сейчас вообще малоинтересны деньги банков и ставка ЦБ»
23 года вместе с бизнесом. «Деловой квартал» раскрыл планы на 2018 год
Давид Гайдт: «Американцы намерены контролировать транзит российского газа»
«Все будет потихоньку гнить». Ждать банковского кризиса не стоит. Но и исключать — тоже

Свое дело

Как уральский стартап превращает отходы в энергию и почему в России для него нет рынка Как уральский стартап превращает отходы в энергию и почему в России для него нет рынка
«Богатым, продавая хлеб, не стать». Как построить бизнес на пекарне / ОПЫТ
Как запустить марку одежды на несколько сотен тысяч и заработать на классике / ОПЫТ
«Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет
Как фитнес-блогер и мама троих детей стала производителем детской мебели / ОПЫТ
«McDonald’s на рынке ЖКХ». Как уральская УК собирается завоевывать российский рынок
«Тайцы думают, что русские отнимают у них кусок хлеба». Как живут свадебные генералы

Качество жизни

«Тотальный контроль не поможет». Как сделать интернет безопасным для детей «Тотальный контроль не поможет». Как сделать интернет безопасным для детей
Назад в будущее: зачем Fujifilm возродила камеры моментальной печати
«Чем успешнее люди, тем более плохой сделкой для них становятся традиционные браки»
Чем руководствовались чехи при обновлении Skoda Rapid. Тест-драйв на DK.RU
Зачем один из лучших бизнесменов Екатеринбурга заключил с 6-летним сыном деловой контракт
«Почему велосипедисты сбивают наших детей? Потому что им это позволяют» — Евгений Енин
Диагноз — банкротство. Как правильно объявить себя финансово несостоятельным / ЛАЙФХАК

Мнения

Как прожить больше 100 лет, и чем заняться после 60-ти. Виталий Недельский — о долголетии Как прожить больше 100 лет, и чем заняться после 60-ти. Виталий Недельский — о долголетии
«Люди уходят из бизнеса в промысел. Зачем платить налоги, когда их можно не платить?»
«Нам нужен доллар за 100, тогда предпринимательская мысль начнет работать»
«Работа — это не пансионат и не место для чаепитий. Не нравится? — Дверь вон там»
«Хотите правду про советское детство? «Повелитель мух» нервно курит в сторонке»
«Цинизм помогает понять истинную суть людей». Валерий Савельев об истоках и силе богатства
«В Союзе люди готовы были ради «завтра» терпеть стоматолога без наркоза. И были счастливы»

Лайфхаки

Наняли идеального кандидата, но нет результатов? Скрытые причины плохой работы новичков Наняли идеального кандидата, но нет результатов? Скрытые причины плохой работы новичков
«Совещания незаменимы, если вы ничего не хотите делать». Как планерки убивают компании
«Один дом, одна жена, одна машина» и еще шесть принципов жизни «бережливых» миллионеров
«Успешные бизнесмены учитывают чувства людей только потому, что они влияют на решения»
Не ной, не требуй, не ври. Пять правил разговора о повышении зарплаты
Вам не нужен «Мерседес». Зачем люди покупают дорогое и ненужное и чего хотят взамен
Вы точно купите это. Как упаковка товара влияет на сознание посетителей магазинов
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.