Деловой квартал / Новости / Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса
Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса
Источник: Архив DK.RU

Коммерческая недвижимость Екатеринбурга ищет выход из кризиса

Самое читаемое
  • «Газпром» разворачивает мегапроект на $20 млрд. Его партнером станет структура Ротенберга «Газпром» разворачивает мегапроект на $20 млрд. Его партнером станет структура Ротенберга
  • «Чаша весов уже так переполнилась бардаком, что мочи нет. Вам не надоел статус жертвы?» «Чаша весов уже так переполнилась бардаком, что мочи нет. Вам не надоел статус жертвы?»
  • Дерипаске придется уйти: США допустили снятие санкции с «Русала». На каком условии? Дерипаске придется уйти: США допустили снятие санкции с «Русала». На каком условии?
  • «Санкции оказались наднациональными»: у группы Вексельберга заморозили до $2 млрд активов «Санкции оказались наднациональными»: у группы Вексельберга заморозили до $2 млрд активов
  • «Бизнес сейчас жесток. Мало кто включает моральные принципы» «Бизнес сейчас жесток. Мало кто включает моральные принципы»
10:00   08.09.2015

За год кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости города укрепились – вакантных площадей стало больше, арендные ставки снижаются. Эксперты констатируют: сейчас рынок на перепутье.

Кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости укрепляются. Как сообщил DK.RU аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев, в сегменте офисов классов A, В+, В сохраняется высокий уровень вакантных площадей, порядка 20%. Во втором квартале 2014 г. этот показатель составлял 13%, а во втором квартале 2013 г. - 15%.

В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне высокой, и чтобы привлечь арендаторов требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров города снижаются уже в течение двух лет - стоимость аренды офисных помещений в наиболее массовом сегменте – классе В, подешевела в среднем на 15%. В крупнейших БЦ класса В появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги.

Г-н Октаев отмечает: объемы ввода в сегменте офисной недвижимости снизились еще в 2013 г. и составили 51 тыс. кв. м, против 120 тыс. в 2012 г. В прошлом году объем ввода был 68 тыс. кв. м, а в первом полугодии 2015 г. - около 50 тыс. кв. м. В начале года были сданы в эксплуатацию БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также офисник на ул. Бажова. Эти проекты начали реализовываться еще до начала текущего кризиса, однако девелоперы предпочитают завершение строительства, а не консервацию, дабы сохранить репутацию проектов.

«Сегодня рынок переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды. При этом мы не наблюдаем, чтобы закладывались новые офисные объекты. Даже те проекты, что  раньше декларировались как бизнес-центры, либо остались в качестве инвестпроектов, либо переформатировались под другой функционал», - констатирует Константин Октаев.

Как добавляет полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, ситуацию в офисном сегменте можно охарактеризовать словом «стагнация»:

«Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, который имел место после 2008 г. В предыдущий кризис мы вошли с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м. в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит, они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения в течение года. Дальше рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры – новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей».

Эксперты также отмечают: если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 г. явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов.

«На рынке практически нет инвесторов, так как показатели доходности от аренды офисной недвижимости низкие, и они до сих пор не достигли такого уровня, чтобы сделать этот бизнес экономически целесообразным. Офисы сейчас покупаются в основном для нужд своих компаний. Цены предложения на рынке продажи значительно не снижаются – реализуют площади инвесторы, которые приобретали их на пике рынка и не готовы продавать дешевле. Это говорит о том, что частные инвесторы - все-таки непрофессиональные участники рынка. Достаточно лишь прикинуть, сколько теряет собственник от простоя площадей, при этом выплачивая коммунальные платежи и налоги, и сравнить эту сумму с разницей в цене продажи, которую он запрашивает и какую мог бы запросить с дисконтом. Прибавьте сюда доходы по банковскому депозиту, на котором можно было бы разместить средства, полученные от продажи офиса. Сразу станет ясно, что эта разница компенсировалась бы в кратчайшие сроки. Но, видимо, основная мотивация таких собственников - выждать длительный период времени, рассчитывая, что в долгосрочном периоде офисная недвижимость все равно покажет рост в цене, а не управлять своими активами в краткосрочной и среднесрочной перспективе», - говорит г-н Октаев.

И добавляет: результатом нынешнего кризиса для офисной недвижимости может стать развитие по одному из двух путей.

«Либо начнется исход частных инвесторов и на рынке останутся только профучастники, которые зарабатывают именно на управлении и эксплуатации, либо рынок покажет определенную деградацию, и вновь будет проходить прошлые этапы, в том числе возвращение частных инвесторов. Сегодня он находится на перепутье и дальнейший сценарий его развития не видится однозначным», - прогнозирует Константин Октаев.

В сегменте торговой недвижимости тенденции схожие. По словам аналитика УПН Гурама Тухашвили, за последний год снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка, другие федералы закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц.

Параллельно с уходом международных операторов на рынке стал усиливаться процесс ротации – местные магазины начали снижать издержки за счет уменьшения занимаемых помещений, либо за счет переезда на более дешевые площадки. В итоге за последний год число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга. Сначала активно высвобождались небольшие помещения. Затем тенденция стала постепенно перебираться на крупных арендаторов, в том числе и якорных. За последний год были закрыты Gulliver Kinder в ТЦ «Восточный», мебельный магазин «Полтинник» в ТРЦ «Антей шопинг клуб», гипермаркет «СтройАрсенал» в ТЦ WOW HOUSE, магазины бытовой техники «Корпорация Центр» в ТРЦ «Антей шопинг клуб» и ТЦ «Кировский Люкс», «Эльдорадо» в ТРЦ «Фан Фан», «Снежная королева» в ТРЦ «Карнавал» и др.

«Однако этот процесс не такой мощный, как кажется. Объем вакантных площадей в торговых центрах вырос с обычных 1,5-2% до 4%. К концу года мы ожидаем, что уровень незанятых площадок может составить порядка 7%. Ставки аренды в ТЦ города за последний год снизились примерно на 10% - это коснулось практически всех объектов. Причем некоторые участники рынка считают, что эта корректировка - только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более заметное снижение цен. Отрицательные корректировки по итогам двенадцати месяцев 2015 г. могут составить до 10-15%, а в отдельных объектах – до 25-30%. Понятно, что в условиях снижающегося спроса управляющие торговыми центрами вынуждены были идти и на другие уступки. Первым шагом навстречу стал пересмотр валютных договоров, другой уступкой был переход со схемы фиксированной арендной ставки на схему «минимальный фикс, плюс процент с оборота». Это позволило ритейлерам в меньшей степени зависеть от потребительской активности, которая в последнее время была, мягко говоря, неустойчивой», - говорит г-н Тухашвили.

Андрей Бриль добавляет: в торговом сегменте драматизма нет – реализуется несколько крупных проектов строительства качественных хорошо управляемых торговых центров. А вот у ТЦ без хорошей концепции и сбалансированного пула арендаторов сейчас будут проблемы, прогнозирует эксперт.

Что касается складского сегмента, то снизившиеся обороты оптовых и розничных торговых компаний тоже внесли коррективы в его развитие. Гурам Тухашвили поясняет: большого спроса на площади в складских комплексах не наблюдается – новые операторы интереса не проявляют. Параллельно часть компаний, арендующих склады, снизили объемы занимаемых площадей.

«Условно говоря, раньше оператор арендовал 10 тыс. кв. м., но пересмотрел договор и теперь занимает 8 тыс. квадратов. Есть другие примеры: концерн General Motors, у которого на Урале был распределительный центр, прекратил поставки в РФ – часть площадей компания высвободила. Процесс высвобождения площадей в складских центрах стал наблюдаться в последние два квартала, сейчас объем вакантных помещений составляет порядка 1,5%. Немного, но для рынка, где обычно этот показатель был круглой цифрой ноль, это уже тревожный звоночек. Мы ожидаем, что уровень незанятых складских площадей к концу года еще вырастет, но в итоге цифра будет несущественной – около 3-4%», - комментирует аналитик УПН.

И добавляет: в последние три месяца на рынке началось плавное снижение ставок аренды, чего ранее не наблюдалось – речь идет о корректировке в 5%. По прогнозам УПН, до конца года ставки еще немного снизятся, по отдельным объектам коррекция может составить 7-10%. При этом, как и на рынке офисников, новые объекты девелоперы сейчас не закладывают:

«Если говорить о качественных масштабных проектах складской недвижимости, то новых проектов мы не наблюдаем. Строиться будут разве что небольшие комплексы на 1,5-2 тыс. кв. м., которые компании возведут для собственных нужд на недорогих землях в промзонах», — говорит Гурам Тухашвили.

Эксперты также отмечают: в связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу производственно-складских объектов. Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, вынуждают собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования — конечная цена сделки может быть ниже первоначальной в два раза. Полгода назад собственники помещений не были готовы к таким большим скидкам.

При этом, как говорит глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль, несмотря на готовность владельцев складских помещений уступать покупателям в цене, даже «покупателей-экстремистов» сейчас осталось не так много. Низкий спрос на складские объекты объясняется, опять же, кризисом.

«В сложившихся экономических условиях владельцы компаний делают ставку на аренду, а не на покупку складской недвижимости. Продажи — это долгосрочные инвестиции. Чтобы найти средства на приобретение помещений, необходимо вытащить их из оборота компании, а в этом случае стоимость денег получается очень высокой. Проще и дешевле купить землю и построить склад под себя»,— отмечает г-н Хиль.

 

Андрей Бриль добавляет: логистический сегмент больше связан с политическими и макроэкономическими решениями. Сейчас все зависит от того, что будет с международным транспортным коридором «Берлин – Пекин» — насколько быстро он пройдет через регион.

«Если это случится, здесь будет бум логистики. Пока этого нет — дают о себе знать проблемы с финансированием проектов. Плюс в этой сфере сроки окупаемости довольно высокие, и доходности не такие, чтобы сейчас инвесторы устремились в складские проекты. В целом ситуация не очень оптимистичная, но надо понимать, что сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок коммерческой недвижимости должен будет оживать — года через два. Главным образом все зависит от финансовой системы — если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке», — резюмирует г-н Бриль.

Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

«Мы любим тебя там, где ты есть». Как потерять своих лучших сотрудников «Мы любим тебя там, где ты есть». Как потерять своих лучших сотрудников
Гендиректор крупнейшего российского ритейлера ушла в отставку
«Нужно это остановить». Крупный ритейлер пожаловался на «кондитеров из соцсетей»
Каждый десятый на грани: скольким российским банкам грозит дефолт в 2018 г.
Устал: Игорь Шувалов уйдет из правительства. Он может заняться проектом «дочери Путина»
Как Михаил Прохоров помог вице-премьеру Хлопонину заработать миллиарды на продаже виллы
«Это слабый уровень подготовки». ГИБДД изменит экзамен по сдаче на водительские права

Бизнес

Время подачи деклараций истекает. Что стоит указать владельцам иностранных активов Время подачи деклараций истекает. Что стоит указать владельцам иностранных активов
Парашют для бизнеса: три ключевых стратегии налоговой безопасности
«Ребята, я понял, что это — предел. Дальше мы так работать не сможем!»
«Все логично: если ты привел предприятие к банкротству, то должен отвечать за это»
«Те, кто думает, что продажниками рождаются, допускают тяжелую ошибку»
«Забудьте все, что было». Как оспорить решение налоговой
«Женщину без сопровождения мужчины к нам не пустят». Изнанка кабаре-клуба Show Girls

Свое дело

«Надо отучить людей просить бабки». Как Cocco bello кормит всю Москву деревенским медом «Надо отучить людей просить бабки». Как Cocco bello кормит всю Москву деревенским медом
Антирейтинг брендов: как предприниматели начинают банкротить проект еще до его старта
Сергей Тонков: «Распродажи роняют ценность бренда, понятие sale не должно существовать»
Еноты, секс-игрушки, офисы. Как зарабатывать на шеринге — братья Никоновы, OneTwoRent
«Этот пирог не поделить». Сколько стоит аутсорсинг маркетинга и как на нем заработать/КЕЙС
«Почему стритрейсер — герой, а любитель игр — злодей?» История компании Caravan Games
«Хорошая жизнь производителей яхт — иллюзия». Как на Урале делают парусные суда / ФОТО

Качество жизни

«Хватит стесняться секса и эротики». Опыт компании «Казанова 69» «Хватит стесняться секса и эротики». Опыт компании «Казанова 69»
«Бизнес сейчас жесток. Мало кто включает моральные принципы»
«Почему наших предпринимателей не любят? Потому что хамство — наша национальная черта»
«Это ловушка экономии! Я могу легко пояснить, за что платить риелтору его 60-80-100 тыс.»
«Учителя хамят родителям, родители — учителям, но дело не в них. Их развращает система»
«Нет смысла платить 60 тыс. за то, что я могу сделать сам». Нужны ли риелторы? — ДИСКУССИЯ
«Школа отражает происходящее в стране. Мы живем в ситуации, когда никто никого не уважает»

Мнения

Грудогейт, или давайте запретим ходить с детьми в кафе и рестораны. — Евгений Енин Грудогейт, или давайте запретим ходить с детьми в кафе и рестораны. — Евгений Енин
«Стыдно!» — ИТ-бизнесмен о блокировке Telegram, абсурде Роскомнадзора и своих убытках
«Чаша весов уже так переполнилась бардаком, что мочи нет. Вам не надоел статус жертвы?»
«Если лично вы против контрсанкций, это не значит, что можно выходить на улицы и орать»
«Из двух зол — соцсеть Цукерберга и мессенджер Дурова — я выбираю Telegram»
«Трагедия в Кемерово — симптом опасной болезни» — Алексей Ширинкин, политолог
Раскол в России — не вокруг Путина, это спор об устройстве мира — режиссер Юрий Быков

Лайфхаки

Игла для населения или спасение: приживется ли идея с базовым доходом в России Игла для населения или спасение: приживется ли идея с базовым доходом в России
Кем вы хотели быть в 10 лет? Как понять, что вы выбрали правильную карьеру
Дайте ребенку совершить свои ошибки. Как воспитать настоящего биг босса?
Ловкость рук. Как мошенники крадут деньги с наших пластиковых карт: пять основных приемов
Конкуренция не страшна по-настоящему современному бизнесу. И вот почему
Строил-строил, не построил. Как корпоративная культура может сгубить коллектив компании
Проверять коноплю или работать «европейцем»? Легко. 14 странных востребованных профессий
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.