«Ищут крючки, чтобы отказать». Как девелоперы пытались договориться с властью

Застройщики, мэрия и региональный минстрой в очередной раз сели за стол переговоров, попытались найти компромисс в согласовании внешнего вида строящихся объектов и в очередной раз не смогли прийти к единому мнению.

На собрании, инициированном Ассоциацией строителей Урала, ее глава Вячеслав Трапезников сразу же призвал собравшихся «забыть старые обиды» и сделал акцент на том, что сейчас «нет задачи вспоминать прошлое». Но собравшиеся то и дело срывались в ностальгию по тому, как хорошо было при старой администрации и припоминали мэрии все те проблемы, с которыми сталкиваются теперь.

«Такого уровня недоверия архитекторам давно не встречал»

Глава регионального минстроя Михаил Волков перед началом обсуждения отметил, что необходимо задать тон созданию стабильной строительной ситуации в Екатеринбурге, зафиксировав четкие и понятные правила работы:

Хотелось бы, чтобы мы выработали решения, которые позволят создать объективный документ, способный помочь всем участникам процесса решить поставленные задачи. Необходимо четкие, понятные для всех правила зафиксировать на начальном этапе. Чтобы объекты, подошедшие к выдаче разрешения на строительство, не возвращались обратно на этап рассмотрения художественных, архитектурных ценностей и иных вопросов, которые можно оговорить, создав рамочный документ на понятном языке.

Необходимость прозрачных и единых правил лейтмотивом звучала на протяжении всей дискуссии. Напомним, что в 2019 г. застройщики жаловались, что не могут начать проекты из-за проволочек в мэрии. А в январе 2020 г. прокуратура Свердловской области выдала предписание мэру Екатеринбурга Александру Высокинскому из-за «волокиты» при работе со строителями.

Основным камнем преткновения стало согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) строящихся зданий.

Напомним, что этот вопрос стал активно обсуждаться после прецедента, созданного компанией Prinzip. Проект жилого комплекса этой компании прошел экспертизу, но не смог получить разрешение на строительство — споткнулся на этапе согласования архитектурно-градостроительного облика. Чиновники и застройщик разошлись не во внешнем виде домов, а во мнении по поводу газовой котельной и парковочных мест. Суд встал на сторону девелопера, усмотрев в действиях горадминистрации «превышение полномочий». Мэрия в долгу не осталась и тоже пошла на Prinzip. Апелляционная жалоба будет рассмотрена в суде Санкт-Петербурга в апреле.

Инициатор документа, который прописывает необходимость согласования архитектурно-градостроительного облика, главный архитектор Екатеринбурга в 2015-2017 гг. Тимур Абдуллаев обстоятельно рассказывал в интервью DK.RU о том, что за аббревиатурой АГО скрывается не только внешний облик зданий (та самая «архитектура», упоминания о которой нет в градкодексе, на что указал суд в деле с Prinzip), но и общие сбалансированные параметры, которые позволяют зданию появляться на определенном участке. Не столько эстетика, сколько обеспеченность парковочными местами, детскими садами и школами. Саму историю с судом Тимур Абдуллаев назвал «актом вандализма в отношении устройства муниципального управления».

Сам глава компании Prinzip Геннадий Черных на собрании в Ассоциации сразу отметил, что постарается высказаться максимально позитивно:

Все поддерживают тезис, что городу нужны хорошие красивые здания и благоустройство. Я за то, чтобы в городе были правила, но они должны быть четкие, прозрачные, справедливые для всех. Оценку проектов должны делать исключительно профессионалы. Такого уровня недоверия архитекторам я давно не встречал. Мы все ссылаемся на опыт других городов, там есть АГО и никто его не боится. Но посмотрите, как там сформированы советы: их возглавляют главные архитекторы, в составе — архитекторы, независимые эксперты. Екатеринбургу надо доверить оценку архитектуры настоящим профессионалов. Городу необходима хорошая экспертиза, которая тебя не критикует и не говорит « что ты, дебил, сделал?», а нормальный архсовет. Я как строитель этого совета не боюсь.

«Спасибо, что серпом по сердцу водили»

Глава «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий не смог удержаться от претензий к мэрии и призвал чиновников к персональной ответственности:

Сегодня бы дискуссии не было, если бы мы ситуацию не довели до абсурда. Я могу на примере ЛСР сказать: восемь раз в прошлом году обращались <в мэрию>, восемь отказов получили! Сегодня документов достаточно, чтобы работать нормально и спокойно. Согласовывать АГО, в том числе. Сегодня появился новый термин — «несоответствие колористического облика существующей застройки». Среди хрущевок запроектированное новое здание не соответствует! Ищут крючки, чтобы отказать. Никакой злости нет, я хочу одного — чтобы соблюдали правила, которые сами же установили. Мы ситуацию довели до тупика, а это опасная вещь. У нас есть все необходимое, давайте придерживаться тех регламентов и документов, которые существуют. Хорош прикрываться разными комиссиями. У нас нет персонально ответственного лица. У нас всегда были персонально ответственные лица, внедрите это, и вы увидите — все рассосется само собой.

Глава свердловского отделения «Союза архитекторов» Сергей Алейников согласился с тем, что сейчас непонятно, кто именно согласовывает архитектуру и выдает отказы:

Мы все говорим, что все для архитекторов. А кто согласовывает архитектурно-градостроительный облик, я до сих пор не пойму. Заказчик отнес его в одно окно, получает замечания — кто согласует, никто не говорит. Я подхожу — по облику вопросов нет. Вопросы к заказчику — с землей, с другими вопросами. Я ничего не могу согласовать просто так.

Юрий Моисеенко, директор компании «Проспект Девелопмент» рассказал, что компания четыре месяца буксовала на этапе утверждения эскиза, но похвалил действия мэрии:

Мы споткнулись не в мэрии, а на межведомственном взаимодействии. Ситуация разрешилась благодаря активным действиям администрации. Но проблема остается, и мы теряем время. А сейчас вопрос времени становится критичным. Ситуация изменилась — стоит задача увеличения темпов строительства, но чтобы в полтора раза увеличить объем, нужно в 1,5 раза больше земли. А таких участков у застройщиков нет, потому что все вложено в существующие проекты. Нам нужен механизм решения системных вопросов, и сейчас самое подходящее время для его создания. Не думал, что скажу спасибо, что мне серпом по сердцу водили — нам на градсовете завернули первый проект (жилого комплекса на месте мельницы в железнодорожного вокзала в Екатеринбурге — прим. Ред.), но в итоге спасибо — наш нынешний проект мне очень нравится.

Михаил Вяткин, возглавлявший департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга 18 лет, отметил, что решение, которое сейчас реализуется, застройщику как раз подсказали на архсовете, который впоследствии был ликвидирован, а такую практику необходимо возродить. Только разделить совет на градостроительный и архитектурный (такой по собственной инициативе создали в Союзе архитекторов). Бывший главный архитектор города в очередной раз призвал власти доверять профессионалам и перестать слишком контролировать архитекторов и строителей. Он предложил на начальном этапе выдавать застройщикам архитектурно-планировочное задание, где должны быть прописаны требования, в том числе, архитектурные.

Если хотите что-то выдать — выдайте на берегу, — сказал Михаил Вяткин.

По его мнению согласование внешнего облика зданий должно быть прописано в отдельном документе, и его должно разработать правительство области.

Министр строительства Михаил Волков согласился, что при выдаче разрешительной документации «субъективного фактора быть не должно». По его мнению, задавать критерии оценки этой документации должен муниципалитет в консенсусе с градсообществом. А затем процесс согласования «должен войти в регламентные процедуры». Проверку должен проводить независимый орган — по аналогии с тем, как проект проходит государственную и негосударственную экспертизу.

Молоток — хороший инструмент, но в разных руках он может использоваться по-разному. Мы хотели создать документ, который поможет, но он превратился в дубину. Давайте говорить о создании нового инструмента, — предложил Михаил Волков.

«Каждый должен чувствовать свою ответственность»

Однако о создании единого инструмента собравшимся договориться не удалось. Вячеслав Трапезников признал, что по итогам совещания хотели составить резолюцию, но сделать этого не получилось.

Руководитель девелоперских проектов «УГМК Застройщик» Евгений Мордовин предложил не придумывать лишних процедур для строителей:

Не надо нам согласовывать эти облики, пусть каждый несет персональную ответственность. Ограничений у нас и так достаточно, архитектор должен согласовывать проект только с застройщиком. Все взрослые люди, никто не стремится строить страшные уродливые здания. Если вместо промышленного здания строится новое здание — хуже точно не будет. У меня предложение — не надо придумывать лишних процедур согласования. Давайте определим важные вещи для города, для них выработаем решения.

Первый заместитель гендиректора «Форум-групп» Сергей Мямин призвал не грести всех «под одну гребенку»:

Надо задуматься, против кого мы создаем барьеры. Если чертовски хочется управлять и регламентировать, для инвестпроектов будет лучше, если требования будут выдвинуты на берегу. Сам в этой роли был — вкусовщина, неопределенность, непрогнозируемость — все это плохо для инвестпроекта.

Но представители мэрии были солидарны: согласование архитектурно-градостроительного облика необходимо. Чиновники заявили, что проблем с этим нет, и показали график выдачи согласований АГО: «кривая растет вверх».

Я что-то не понял. Если кривая растет вверх, что мы тогда обсуждаем?, — парировал Сергей Алейников.

Геннадий Черных после совещания пояснил DK.RU, что ситуация изменилась после судебного прецедента, созданного его компанией. 

Сергей Антонов из «Брусники» попытался примирить стороны и вспомнил кота Леопольда:

Давайте жить дружно. Давайте перестанем друг друга обвинять. Стройка – очень требовательный конвейер. Нам важно все сделать предсказуемым и понятным. Важно договориться, что мы несем на совет, а что нет, чтобы разговор был содержательным, а не устраивать из этого совета лобное место. Пора перестать перетягивать канат. Мы видим, как администрация старается, и мы готовы эти усилия поддерживать.

Замглавы Екатеринбурга по вопросам капстроительства и землепользования Алексей Бирюлин в ответ заявил: «Мы открыты для диалога, никакого конфликта нет».

Его поддержал главный архитектор Екатеринбурга Андрей Молоков и пояснил, что архитектурно-градостроительный облик рассматривает комиссия главархитектуры, в которую входят специалисты разного профиля, каждый из которых оценивает свой вопрос:

Наша политика — быть максимально открытым к заявителям и препонов не чинить. Все, что к нам заносится — исправить, чтобы не было отказов, потому что эти же проекты потом к нам же вернутся. Это не только для вас проблема, но и для нас. Мы не стремимся никому делать проблемы.

Но предупредил: «Если граднормы при проектировании нарушили — не надеетесь, что за красивый фасад получите согласование».

По итогам совещания каждая сторона осталась при своем мнении.

«Сбиваемся, потому что с одной стороны сидят художники, с другой — бизнесмены. Не надо забывать, когда мы говорим о градостроительных вопросах, а это комплексная ситуация, где происходит балансирование», — сказал архитектор Тимур Абдуллаев. 

Мы художников не обсуждаем — картину можем поставить в угол, никто не увидит. Архитектор поставит так, что все будут смотреть. Каждый должен чувствовать свою ответственность, — заключил архитектор Владимир Каганович.

Фото, текст: Анна Хлебникова