«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ

Аналитики Уральской палаты недвижимости и Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) представили на Рождественском саммите ГУД совместный аналитический доклад о состоянии регионального рынка недвижимости. Как отметил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, глядя на эти цифры, ему хотелось «выйти из зала и поплакать в углу». Показатели и в самом деле не особенно оптимистичные.

Так, по словам аналитика УПН Михаила Хорькова, на рынок недвижимости влияние оказывает ряд факторов: демографическая ситуация, состояние розничной торговли в регионе и промышленности, величина ставок по кредитам, реальные доходы населения. Все эти показатели сейчас не особенно способствуют росту продаж метров.

Все графики кликабельны — щелкните по картинкам для их увеличения

За последние 20 лет численность населения в Екатеринбурге выросла на 184 тыс. человек — прирост составил 14%. Естественный прирост наблюдается с 2009 г., также идет стабильное увеличение числа мигрантов. Г-н Хорьков отмечает: демография меняет рынок недвижимости медленно, но ее влияние неизбежно.

В последние годы зарплаты в городе постоянно росли, исключение составили лишь 2009 г. и сегодняшний период — сейчас доходы населения падают. При таком раскладе мысли о покупке недвижимости горожане откладывают на более стабильный период.

Оборот розничной торговли — тоже важный индикатор для рынка недвижимости, и он падал весь прошлый год. Сейчас темпы падения тоже крайне высокие. По словам полпреда ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, такая динамика — редкость, и наблюдается впервые в нашей истории.

Промышленность — база, на которой строится экономика региона, и в этой сфере, по словам г-на Хорькова, тоже «ничего оптимистичного», разве что темпы падения сейчас ниже, чем в кризисном 2009 г. Любопытно, что сокращаться этот сегмент начал еще до введения санкций.

«То есть это наши внутренние проблемы», - отмечает аналитик УПН.

Похожая история и с инвестициями в основной капитал — в регионе они снижаются, в отличие от общероссийской ситуации, и точка перелома наступила еще в 2010 г.

Ставки по кредитам в регионе выросли до заградительного уровня, комментируют эксперты и констатируют:

«Оптимизма мало. Негативные тенденции сохраняются, и сформировались они давно».

Коммерческая недвижимость

Здесь ситуация, по словам экспертов, совсем нерадужная. Ключевой для этого рынка показатель — объем поглощения площадей — снижается, и процесс этот стартовал достаточно давно.

По словам Михаила Хорькова, по итогам года в офисном сегменте поглощение будет вообще отрицательным:

"Нулевое поглощение — реальность текущего рынка. Для всех сегментов".

Второй важный показатель — объем качественного фонда, он в городе продолжает расти по всем сегментам. Рынок эксперты называют в целом насыщенным и перешедшим к качественной конкуренции. Исключение — складской сегмент, который долгое время оставался дефицитным.

По количеству вакантных площадей хуже всего себя чувствует рынок офисов, лучше выглядят склады. Хотя, отмечает Михаил Хорьков, негатив есть и здесь, ведь ранее уровень свободных площадей в этом сегменте был на нуле.

В сегменте бизнес-центров вакантных помещений будет все больше, считают аналитики. Все просто: число компаний, работающих в Екатеринбурге, сокращается аж с 2012 г., а офисный фонд все растет.

При этом арендные ставки падают по всем сегментам коммерческой недвижимости.

Но, подчеркивает г-н Бриль, это "средняя температура по больнице". Есть объекты, где ставки даже растут, и площади в них востребованы.

Стрит-ритейл в Екатеринбурге в этом году тоже падал — ставки аренды там снизились в среднем сразу на 21%, а цена продаж объектов потеряла только 5%.

По словам Михаила Хорькова, ранее до 30% покупателей стрит-ритейл объектов были частными инвесторами, сейчас они не могут получать прежнюю доходность от своих площадей и уходят с рынка:

"Продавцы уже начали ориентироваться на конечных пользователей, а не на инвесторов".

Эксперты резюмируют: объем поглощения в этом году будет незначительным. Так, сейчас в городе строится около 300 тыс. кв. м. арендопригодных офисных площадей, а поглотил рынок всего лишь 20 тыс. квадратов. Андрей Бриль:

"Рынок насыщен. И надо сказать себе правду: инвестирование остановилось, мы не имеем инвестиционного ресурса со стороны банков. Плюс очень большие проблемы с платежеспособным спросом. В течение двух-четырех лет с рынка коммерческой недвижимости должно уйти текущее предложение и образоваться дефицит. На это время у нас есть два сценария для развития: строить дешево, коряво, распродавать и убегать от клиентов — так, чтобы они нас не нашли. Многие игроки этот сценарий реализуют. К ним нет претензий — они выживают, как могут. Но есть другой вариант: переход к созданию качественных форматов, вход в новые проекты с таким настроем. Это правильный сценарий. Но любые красивые призывы упираются в экономическую ситуацию. А главный вывод: с новыми проектами спешить не надо".

Жилая недвижимость

Эксперты сообщили: в Екатеринбурге объемы ввода жилья за 20 лет выросли в три раза, однако в последние пять лет роста нет — показатель "пляшет" вокруг цифры в 1 млн кв. м. Причем, по словам Михаила Хорькова, цифра эта — не что-то рекордное, уральский мегаполис находится только на шестом месте в стране (после Самары, Уфы, Воронежа, Новосибирска и Ростова-на-Дону).

А вот обеспеченность жильем на одного жителя увеличивается медленнее прироста жилого фонда. Михаил Хорьков:

"Расти есть куда. Вопрос — будет ли платежеспособный спрос для этого роста".

При этом новых проектов в этом году застройщики начали в 2,5 раза меньше, чем в прошлом — в 2015 г. возводить стали лишь 550 тыс. квадратов.

По мнению Андрея Бриля, сокращение объемов ввода жилья и запуска новых проектов — естественная реакция рынка. Причем, запоздалая:

"Нужно было сокращать еще в 2014 г. Но рынок недвижимости инертен".

Любопытно, что 66% жилых проектов, которые сейчас возводятся в городе, находятся на конечной стадии строительства. Это создает предпосылки для более узкого выбора квартир, однако, убежден Михаил Хорьков, вряд ли это наступит уже в 2016 г.

Директор по развитию "Атомстройкомплекса" Виктор Ананьев считает, что строить в Екатеринбурге нужно около 500 тыс. квадратов жилья в год. По его оценкам, избыток предложения в городе находится в пределах 1 млн метров:

"Это значит, что у крупных игроков начинается конкуренция практически готовым жильем. Проиграют в этой борьбе те, кто воспринимают строительство просто как клепание квадратных метров. Такие проекты просядут, однако качественное предложение будет востребовано. Когда этот избыточный 1 млн метров в течение следующего года будет поглощен, рублевые цены на квадраты вырастут".

При этом, отмечают эксперты, цены на жилье в Екатеринбурге растут только в номинальном выражении, а если учесть инфляцию, то реального увеличения стоимости метров не наблюдается с 2007 г. 

Отметим, что цены на жилье всегда следуют за стоимостью барреля нефти. По мнению г-на Бриля, падать черному золоту уже некуда, так что застройщики будут стагнировать на текущих уровнях стоимости квадратов. а в перспективе цены на жилье вновь пойдут вверх вслед за нефтяными.

Не добавляет оптимизма девелоперам и состояние рынка ипотеки в регионе. По объемам выдачи жилищных кредитов область вернулась в 2012 г. При этом доля продаж квартир на первичном рынке с использованием ипотечных средств сильно выросла и составляет в этом году около 50%. Г-н Хорьков констатирует: "Зависимость первичного рынка от ипотеки колоссальная".

Эксперты солидарны: властям следует пролонгировать действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке и распространить ее еще и на вторичку. Однако произойдет ли это, пока не ясно. По словам Татьяны Лобовой, директора управления по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России, финорганизации "все прекрасно понимают" и планируют вводить собственные программы для кредитования сделок с вторичными квартирами.

А вот так выглядит ситуация с продажей жилья в городе — 18 тыс. квартир не нашли покупателей. 

Выводы эксперты делают неутешительные. Андрей Бриль:

"Рынок изменился, и быстрого восстановления не будет. Поддержать его могут только господдержка ипотеки на первичном и вторичном рынке и девальвация рубля — как бы цинично это ни звучало. Девелоперам сейчас стоит осознанно подходить к запуску новых проектов, начинать только тогда, когда есть полная уверенность, что они выстрелят. И лучше пока не обращаться за кредитными деньгами — сейчас это риски, особенно когда в договоре есть пункт, разрешающий банку повышать ставку в одностороннем порядке. Рассчитывать стоит на деньги дольщиков и собственные средства. Надеемся, что через два-четыре года ситуация начнет восстанавливаться".