Деловой квартал / Новости / DK.RU составляет первый в Екатеринбурге рейтинг бизнес-центров

DK.RU составляет первый в Екатеринбурге рейтинг бизнес-центров

09.06.2014 12:07

DK.RU составляет первый в Екатеринбурге рейтинг предпочтений арендаторов офисов в БЦ. Сегодня мы знакомим читателей с результатами предварительного этапа, по голосованию самых активных арендаторов.

  • Поделиться
  • Поделиться
  • Твитнуть

Создать народный рейтинг офисных центров DK.RU помогли бизнесмены Екатеринбурга. Мы составили лонг-лист, в который вошли 34 БЦ классов А, В+, В и С — крупнейших по площади и числу арендаторов (см. «Методика»). Затем мы обратились в управляющие компании (для распространения информации о рейтинге среди арендаторов), а также напрямую к руководителям и собственникам предприятий, снимающих качественные офисы.

Оценить деловые центры по пятибалльной шкале предлагалось по нескольким критериям: удобству расположения (транспортная и пешая доступность), технологической начинке офисов (инженерные системы и коммуникации, уровень сервиса), работе УК, уровню арендной ставки, соответствию классу, наличию удобной парковки. Голосование проходило в режиме онлайн: участники, переходя через портал DK.RU, ежедневную электронную новостную рассылку портала, а также страницы портала в социальных сетях, заполняли единый опросный лист. Голосование продолжалось три недели, после чего аналитики «ДК» подсчитали средний балл по каждому из критериев и вывели итоговую оценку — для БЦ, арендаторы в которых проявили активность. По итогу первое место занял объект, набравший максимальные оценки, далее БЦ разместились по убыванию средневзвешенного балла (по всем критериям).

1 БЦ «Венский дом»

Год ввода в эксплуатацию: 2011 г.

Общая площадь: 10,5 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 7,2 тыс. кв. м

Управляющая компания: УК «Деловой Дом на Архиерейской»

Свободные площади: 0 кв. м

Особые условия: отделка некоторых зон БЦ натуральным ониксом; автоматическое включение и выключение света в здании в зависимости от освещенности извне

2 БЦ «Деловой Дом на Архиерейской», 1 оч.

Год ввода в эксплуатацию: 2004 г.

Общая площадь: 916,2 кв. м

Объем арендопригодных площадей: 816 кв. м

Управляющая компания: УК «Деловой Дом на Архиерейской»

Свободные площади: 191,4 кв. м

Особые условия: объект внесен в единый госреестр историко-культурного наследия РФ

  БК «Квартал»

Общая площадь: 42,4 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 33,9 тыс. кв. м

Управляющая компания: «Билдинг Сервис»

Свободные площади: 750 кв. м

Особые условия: комплекс зданий разной этажности на участке в 13 га; паркинги перед каждым зданием, гостевые и велопарковки; расположение в 20 минутах езды от аэропорта Кольцово

БЦ «Сенат»

Год ввода в эксплуатацию: 2008 г.

Общая площадь: 10,5 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 6,9 тыс. кв. м

Управляющая компания: УК RED

Свободные площади: 68,4 кв. м

Особые условия: первый в городе БЦ класса А; два подъезда с отдельными стойками регистрации; архитектура в стиле классицизма XIX в.

5 БЦ «Палладиум»

Год ввода в эксплуатацию: 2008 г.

Общая площадь: 22,7 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 12,6 тыс. кв. м

Управляющая компания: УК RED

Свободные площади: 401,8 кв. м

Особые условия: расположение вблизи ключевых улиц города; возможность использовать каждый этаж как независимый офис с отдельным входом

6 ДЦ «Европа»

Год ввода в эксплуатацию: 2009 г.

Общая площадь: 17 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 7,5 тыс. кв. м

Управляющая компания: PRED GROUP

Свободные площади: 375 кв. м

Особые условия: расположение на Площади 1905 г.; концепция «дом-офис»; круглосуточный режим работы

7 БЦ «Президент»

Год ввода в эксплуатацию: 2012 г.

Общая площадь: 31,8 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 17,4 тыс. кв. м

Управляющая компания: УК RED

Свободные площади: 10,2 тыс. кв. м

Особые условия: скоростные лифты с интеллектуальной системой управления; первые в Екатеринбурге станции для зарядки электромобилей

8 БЦ «Манхэттен»

Год ввода в эксплуатацию: 2011 г.

Общая площадь: 56 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 30 тыс. кв. м

Управляющая компания: «АВС Групп Сервис»

Свободные площади: 2 тыс. кв. м

Особые условия: трехэтажный подземный паркинг; лофт-апартаменты; торговая галерея и другие объекты сферы услуг

9 ДК «Строгановъ»

Год ввода в эксплуатацию: 2004 г.

Общая площадь: 4,3 тыс. кв. м

Объем арендопригодных площадей: 4,3 тыс. кв. м

Управляющая компания: УК «Деловой Дом на Архиерейской»

Свободные площади: 880,3 кв. м

Особые условия: здание с XVIII в. использовалось в качестве коммерческой недвижимости; особняк является памятником архитектуры

Далеко не все бизнес-центры Екатеринбурга, включенные в лонг-лист, получили оценку. Поэтому редакция DK.RU решила, что исследование будет продолжено. Основной этап стартует на портале в начале делового сезона — в сентябре — и продлится до конца осени. Итоговый годовой рейтинг лучших с точки зрения арендаторов БЦ Екатеринбурга будет опубликован в конце 2014 г.

В 2015 г. лонг-лист народного рейтинга БЦ, вероятнее всего, предстоит расширять. Причина — анонсированный на 2014-2015 гг. большой объем ввода новых офисных площадей в Екатеринбурге. Уже за январь-март рынок пополнился тремя крупными объектами суммарной площадью 19,4 тыс. кв. м: девелоперы ввели БЦ «Чайковский», «Арена» и офисное здание в рамках комплекса Clever Park. Для сравнения, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за весь прошлый год в Екатеринбурге построили шесть офисников на 47 тыс. квадратов. Владимир Боликов, вице-мэр по вопросам потребительского рынка и услугам, анонсирует в 2014 г. ввод более 100 тыс. кв. м качественных офисных помещений. Среди них — деловой центр «ГринПарк», сразу два офисника от ИК RED — 16 этажный «FM» и торгово офисный центр на ул. Халтурина — Колмогорова. Кроме того, Cross Development Group введет в строй третий деловой комплекс Clever Park, а PRED GROUP намерена сдать 18 этажный центр AVRORA класса А. Помимо этого в 2014 г. девелопер начнет строительство 29 этажного БЦ «Малевич». Возведение делового комплекса с апартаментами также начнет ГК «Маршал», а компания «Деловой Дом на Архиерейской» приступила к строительству второй очереди одноименного БЦ на ул. Чапаева. Оба объекта по плану должны быть сданы в начале 2015 г.

Несмотря на такую интенсивность, спрос на площади в качественных деловых центрах остается, а доля вакантных помещений снижается. Так, число свободных площадей в БЦ класса А в первом квартале сократилось с 29 до 19,5% — по сравнению с январем-мартом 2013 г. В классе В — с 18 до 14%. По словам аналитика УПН Константина Октаева, тенденция не коснулась только самого малочисленного сегмента — офисов класса В+: «В них показатель свободных площадей остался прежним — 7%. Причина — не в отсутствии спроса, а во вводе БЦ «Арена» класса В+. Доля вакантных площадей в этом объекте на момент открытия была высока». Г н Октаев добавляет: всего с начала 2014 г. в качественном сегменте было заполнено 18,5 тыс. кв. м — четверть требуемого годового поглощения.

«Если бы такие темпы сохранялись постоянно, то рынок развивался бы наиболее гармонично. Но большая часть положительной динамики — это инерция предшествующего периода развития рынка. Негативные макроэкономические тенденции еще не отразились в полной мере на показателях спроса на офисную недвижимость», — поясняет Константин Октаев.

При этом эксперты констатируют не свойственную для Екатеринбурга тенденцию: средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке превысила среднюю цену 1 кв. м офисов — еще в 2013 г. помещения в БЦ были дороже квартир. Г н Октаев поясняет: дело в том, что в 2013 г. квартиры дорожали, а офисные площади — нет.

«Причин несколько: инвесторы стали осторожнее относиться к вложениям в коммерческую недвижимость. Сказывается и осложнение ситуации в сфере малого бизнеса — повышение соцвыплат, уход в тень и закрытие тысяч ИП», — отмечает эксперт.

Сегодня в городе возводится 360 тыс. кв. м современных офисных площадей. Половина из них расположена в центре, еще 42% — в районах первого пояса. Центр популярен, несмотря на проблемы с парковкой, пробками и пр. Андрей Горбунов, начальник департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна», поясняет:

«Девелоперы убеждены, что чем «центрее», тем лучше — все крупные компании крутятся в центре. Но с точки зрения здравого смысла, на окраинах — тоже бизнес».

Действительно, деловые комплексы развиваются и в отдаленных районах — Clever Park в районе ул. Фурманова — Машинной — Ткачей, БК «Квартал» в Парковом микрорайоне. Причем в этом году «Квартал» приобрел 0,7 га земли, принадлежавшей ранее обанкротившемуся «Производственно-ремонтному предприятию». Теперь у бизнес-комплекса появилась возможность обустроить третий въезд на территорию — со стороны переулка Базового.

Как говорит Олег Кудрявцев, гендиректор Cross Development Group, девелоперы продолжат расширять географию офисных центров — в перспективе для их строительства начнут задействовать второй и третий ценовые пояса:

«Большие возможности у площадок в районе ЕКАД. Да, офисный центр класса А там не поставить, но В+ или В — вполне. Вообще класс А перенасыщен, так что строить такие объекты сейчас в принципе нецелесообразно».

Г н Кудрявцев добавляет: уход офисных объектов из центра для девелоперов выгоден — стоимость земли ниже.

«Кроме того, есть возможность взять большую площадку и построить на ней объемные паркинги. В центре с размещением парковок большая проблема. Вообще, чем дальше от центральной части города, тем больше возможностей», — убежден эксперт.

Новым этапом развития рынка аналитики называют возросший интерес девелоперов к многофункциональным комплексам, сочетающим офисные, торговые, жилые и гостиничные метры. Так, «Атомстройкомплекс» приступил к возведению МФК Opera Tower напротив БЦ «Высоцкий» — комплекс планируется сдать в конце 2016 г. Компания «Стражи Урала» строит одноименный МФК в районе «Екатеринбург-Сити», Уральский финансовый холдинг намерен застроить площадку бывшего завода ОЦМ комплексом с апартаментами, а также офисными, выставочными и другими пространствами. Г н Горбунов поясняет: наполняя проект сразу несколькими составляющими, девелоперы стремятся повысить их привлекательность:

«С точки зрения обывателя, жить, работать, ходить по магазинам и развлекаться в одном и том же месте ненормально. Но для бизнесменов так удобнее. А предложение идет за спросом».

Но эксперты очень осторожны в прогнозах. Как поясняет Алексей Коноплев, директор портала «Бизнесметр.РФ», есть два вида ценовых прогнозов:

«Пессимистичный: арендные ставки в бизнес-центрах города упадут на 25-30%. В прошлом году ставки уже просели — в классе В сразу на 6% (до 990 руб. за кв. м в месяц), в классе С — на 3% (до 690 руб. за кв. м). Мы помним, что в 2008-2009 гг. аренда упала сразу на 35-40%. И цены не достигли докризисных показателей до сих пор. Так что если будет сложная экономическая ситуация, ставки запросто могут обвалиться, в течение полугода. Второй прогноз более спокойный: рост на уровне инфляции — на 5-8%».

Гендиректор УК «R.management» Алексей Мальцев напоминает: рынок офисной недвижимости очень зависим от деловой активности и чувствителен к экономическим переменам как на макро-, так и на микроуровне.

«Учитывая падение деловой активности в Екатеринбурге, логично говорить о снижении спроса на офисы. В 2014 г. нас ждет уменьшение ставок аренды и цены продажи в БЦ. В наиболее выигрышном положении окажутся лишь объекты с качественной инфраструктурой — большой парковкой, кафе или рестораном и т. д.», — прогнозирует он.

Ознакомиться с Народным рейтингом, а также с рейтингами бизнес-центров Екатеринбурга прошлых лет можно на сайте DK.RU.

Методика

В народном рейтинге представлены отдельно стоящие офисные здания классов А, В, В+, С, расположенные в Екатеринбурге и имеющие сформированный пул арендаторов. В рейтинг не входят офисные помещения в многофункциональных комплексах, на первых этажах жилых домов, а также офисы в зданиях торговых и торгово развлекательных центров.

На первом этапе были проанализированы исследования «Делового квартала» за прошлые периоды и открытые источники — сайты компаний, сайты arendator.ru и ekbrealty.ru, данные ГУД — и составлен список бизнес-центров класса А, В, В+, С.

На втором этапе специалисты «ДК» через сайт DK.RU обратились к собственникам и руководителям компаний в Екатеринбурге с просьбой оценить офисные центры, в которых они арендовали помещения за последние три года. Также информация о подготовке рейтинга была доведена до УК бизнес-центров. Для оценки были использованы следующие критерии: транспортная доступность здания; наличие удобной парковки; уровень инфраструктуры (инженерные коммуникации и услуги содержания); работа управляющей компании; соответствие уровня арендной ставки классу здания. Оценка осуществлялась по 5 балльной шкале, где 1 балл — низкий уровень соответствия, 3 — удовлетворительный уровень соответствия, 5 — высокий уровень соответствия.

В опросе приняли участие 122 представителя крупного, среднего и малого бизнеса (федеральных и локальных компаний) — пользователи портала DK.RU. Опрос проводился с 19 мая 2014 г. до 2 июня 2014 г.

В итоговом рейтинге представлены действующие бизнес-центры, по которым получены и подтверждены голоса арендаторов. БЦ ранжированы по среднему баллу, полученному в ходе онлайн-опроса арендаторов. Онлайн-анкеты с крайне высокими и крайне низкими оценками объектов не учитывались, если такие предельные оценки были выставлены по всем предложенным параметрам. Также анкеты были выборочно перепроверены.

Рейтинг подготовила Ольга Еремеева

Автор: Екатерина Стихина
Публикации по теме
Самое важное о бизнесе. Каждое утро на вашей почте
Добавить комментарий
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
НОВОСТИ РОССИИ
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Уведомление об успешной регистрации будет отправлено на указанный email
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Нажимая кнопку «Зарегистрироваться»,
Вы соглашаетесь с условиями пользовательского соглашения
Вы можете войти через форму авторизации
Каждое утро на вашей почте
Следите за нашими новостями: